XPSF11 — XP SELECTION FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - FII

Setor

Outros

Desempenho recente

No período de 6m, XPSF11 apresentou variação de -6,20% em 123 pregões. Dados de cotação da B3, sujeitos a defasagem.

Faixa de 52 semanas

Nas últimas 52 semanas, XPSF11 oscilou entre R$ 5,84 a R$ 6,99. Média de R$ 6,40 no período. Dados B3, sujeitos a defasagem.

Dividend Yield

DY anual: 13,15%.

P/VP

P/VP: 0.79.

Dados do Fundo

Valor patrimonial por cota (VPA): R$ 7,88. Patrimônio líquido: R$ 341,0M. Valor de mercado: R$ 268,5M. Cotas emitidas: 43.302.140. Número de cotistas: 54.411. Taxa de administração: 0,80%. Idade do fundo: 7,0 anos. Administrador: XP INVESTIMENTOS CORRETORA DE CÂMBIO, TÍTULOS E VAL MOB S/A. Tipo de gestão: Ativa. Público-alvo: INVESTIDORES EM GERAL. CNPJ: 30.983.020/0001-90. Dados públicos CVM/B3, sujeitos a defasagem.

Imóveis e Ocupação

Total de ativos do fundo: 78. Vacância e ocupação a partir de informes trimestrais (CVM).

O que é um Fundo Imobiliário (FII)

Um Fundo de Investimento Imobiliário (FII) é um veículo que reúne recursos de vários investidores para aplicar no mercado imobiliário, seja em imóveis físicos, seja em títulos ligados a esse setor. O patrimônio é dividido em cotas negociadas em bolsa, o que permite ao investidor participar do mercado imobiliário sem comprar um imóvel inteiro. Os FIIs são regulados no Brasil e administrados por instituições financeiras, e seus resultados são distribuídos periodicamente aos cotistas conforme as regras do fundo.

Tipos de FII

Os FIIs costumam ser descritos em quatro grandes grupos. Os fundos de tijolo investem em imóveis físicos — lajes corporativas, galpões logísticos, shoppings, agências — e seu resultado vem principalmente dos aluguéis. Os fundos de papel aplicam em títulos de crédito imobiliário, como CRIs, e seu resultado deriva dos juros desses papéis. Os fundos híbridos combinam imóveis e títulos na mesma carteira. Os fundos de fundos (FoF) investem em cotas de outros FIIs, buscando diversificação por meio da composição. Cada tipo tem uma dinâmica própria de risco, sensibilidade a juros e comportamento ao longo dos ciclos econômicos.

Dividend Yield em FIIs

O Dividend Yield (DY) de um FII expressa a relação entre os rendimentos distribuídos e o preço da cota, geralmente apurada considerando os últimos doze meses ou anualizando a distribuição recente. Em termos simples, indica quanto o fundo distribuiu em proventos proporcionalmente ao valor pago pela cota. Um DY mais alto pode refletir distribuições robustas, mas também pode resultar de uma queda no preço da cota — por isso o indicador é lido em conjunto com outros, não isoladamente. Distribuições extraordinárias, como a venda de um imóvel, podem elevar o DY de um período de forma pontual e não recorrente. O DY é uma referência informativa sobre o passado e não garante distribuições futuras.

P/VP e valor patrimonial por cota

O valor patrimonial por cota corresponde ao patrimônio líquido do fundo dividido pelo número de cotas — uma estimativa contábil de quanto vale cada cota segundo os ativos do fundo. O indicador P/VP (preço sobre valor patrimonial) compara o preço de mercado da cota com esse valor patrimonial. Um P/VP próximo de 1 indica que o mercado precifica a cota perto de seu valor contábil; acima de 1, a cota é negociada com prêmio; abaixo de 1, com desconto. O P/VP não é, por si só, um sinal de oportunidade ou de risco — ele descreve uma relação, cuja interpretação depende do tipo de fundo, da qualidade dos ativos e do contexto de mercado.

Rendimentos mensais e regra de distribuição

Uma característica marcante dos FIIs é a distribuição periódica de resultados, comumente mensal. Pela regulação aplicável a esses fundos, é exigida a distribuição de uma parcela elevada do resultado de caixa aos cotistas, o que explica por que muitos investidores acompanham FIIs pela renda recorrente. O valor distribuído varia conforme o desempenho do fundo no período — aluguéis recebidos, juros de títulos, ocupação dos imóveis — e não é fixo nem garantido.

Liquidez, vacância e riscos típicos

Liquidez, num FII, refere-se à facilidade de comprar ou vender cotas em bolsa sem grande variação de preço; fundos com mais cotistas e maior volume negociado tendem a ter liquidez mais alta. Vacância mede a proporção de área (vacância física) ou de receita (vacância financeira) não ocupada ou não recebida nos imóveis do fundo — quanto maior a vacância, menor tende a ser o resultado distribuível. Entre os riscos típicos descritos no mercado estão a sensibilidade a juros (que afeta a atratividade relativa dos rendimentos), o risco de inadimplência de inquilinos ou de devedores dos títulos, o risco de vacância e o risco de mercado, que influencia o preço das cotas. A avaliação desses fatores é individual e depende dos objetivos de cada investidor.

Dividendos

O dividend yield acumulado nos últimos 12 meses de XPSF11 é de 13,15%. O último rendimento registrado foi de R$ 0,07 por cota.

Comparação Setorial

Dados comparativos do segmento Outros: P/VP de XPSF11 em 0.79 ante mediana do setor de 0.82. Dividend yield de 13,15% ante mediana do setor de 13,16%.

O XPSF11 é um Fundo de Fundos Imobiliários (FOF) gerido pela XP Asset Management, que reúne em uma única cota exposição diversificada a diferentes segmentos do mercado imobiliário brasileiro — lajes corporativas, logística, shoppings, renda urbana e fundos de papel. Com mais de seis anos de atuação e uma base de mais de 54 mil cotistas, o fundo adota gestão ativa da carteira, buscando ajustar a alocação entre fundos de tijolo e papel conforme o ciclo econômico. Integra o IFIX, o índice de referência dos FIIs da B3, e opera com estrutura de baixa alavancagem e governança regulada pela CVM. A taxa de administração de 0,80% ao ano cobre o trabalho de seleção, monitoramento e rebalanceamento da carteira de FIIs investidos.

Sobre XP SELECTION FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - FII

O XPSF11 — XP Selection Fundo de Investimento Imobiliário — é um fundo do tipo FOF (Fundo de Fundos Imobiliários), estruturado e gerido pela XP Asset Management, uma das maiores gestoras independentes do Brasil. Sua tese central é simples e poderosa: em vez de comprar imóveis diretamente, o fundo adquire cotas de outros fundos imobiliários listados na B3, entregando ao cotista uma carteira diversificada e gerida ativamente por uma equipe especializada. O resultado é acesso, por meio de uma única cota, a um portfólio que pode transitar entre lajes corporativas, galpões logísticos, shoppings centers, renda urbana, certificados de recebíveis imobiliários (CRIs) e fundos híbridos — segmentos que, individualmente, exigiriam capital e análise muito mais amplos.

Desde a sua criação, o XPSF11 consolidou uma trajetória marcada pela gestão ativa da carteira. Diferentemente dos FOFs passivos, que apenas replicam índices, a XP Asset adota uma abordagem tática: pode elevar a exposição a fundos de papel (CRI) quando os juros sobem, migrar para fundos de tijolo durante ciclos de retomada econômica e reduzir posições em segmentos com vacância crescente. Essa flexibilidade operacional distingue o fundo de pares mais estáticos e é um dos pilares da proposta de valor comunicada aos cotistas nos relatórios gerenciais mensais.

O XPSF11 ocupa uma posição downstream na cadeia do mercado imobiliário. Enquanto fundos de tijolo são proprietários diretos de imóveis e fundos de papel concedem crédito imobiliário, o FOF atua como agregador: seleciona, monitora e rebalanceia uma carteira de fundos, capturando sinergias de diversificação, acesso a operações de mercado primário (follow-ons e IPOs de FIIs) e poder de negociação que o investidor individual raramente alcançaria sozinho. O fundo extrai valor principalmente de três fontes: dividendos recebidos dos FIIs investidos, ganhos de capital na negociação de cotas e eventual participação preferencial em emissões primárias.

O perfil de risco do XPSF11 é modulado pela composição da carteira em cada momento. Em períodos de juros elevados, a inclinação para CRIs indexados ao CDI ou ao IPCA tende a preservar o rendimento distribuído. Em ambientes de queda de juros, a rotação para fundos de tijolo com descontos no P/VP pode gerar duplo retorno: renda corrente e valorização das cotas. Essa dinâmica cíclica é monitorada pela equipe da XP Asset com análise fundamentalista dos fundos investidos, due diligence dos ativos subjacentes e avaliação dos gestores responsáveis por cada FII da carteira.

Em termos de estrutura, o XPSF11 contabilizava, com base nos dados disponíveis até 11/06/2026, patrimônio líquido de aproximadamente R$ 348,6 milhões, uma base de 54.761 cotistas e 43.302.140 cotas emitidas. O valor de mercado total do fundo era de cerca de R$ 269,8 milhões, refletindo o desconto em relação ao valor patrimonial — aspecto recorrente em momentos de ambiente de juros mais restritivos. A alavancagem direta era inferior a 1% do ativo total, indicando estrutura de capital conservadora.

No universo dos FOFs listados na B3, o XPSF11 figura ao lado de competidores consolidados como BCFF11 (BTG Pactual Fundo de CRI), HFOF11 (Hedge Fundo de Fundos), MGFF11 (Mogno Fundo de Fundos), RBRF11 (RBR Alpha Fundo de Fundos) e SNFF11 (Suno FOF). O diferencial do XPSF11 reside na combinação entre a escala da XP Asset, o acesso a análises proprietárias e uma estratégia de comunicação transparente com o cotista — atributos que sustentam sua relevância mesmo em períodos de volatilidade do segmento. O fundo integra o IFIX, índice de referência do mercado imobiliário brasileiro, o que reforça sua liquidez relativa e sua visibilidade junto a gestores de carteiras institucionais.

A estratégia de crescimento do XPSF11 combina aumento orgânico do patrimônio via ofertas públicas de cotas, ampliação do universo investível à medida que novos FIIs listam na B3 e incorporação progressiva de critérios ESG na seleção de ativos — dimensão que ganhou peso crescente no processo de due diligence da XP Asset. Internamente, o fundo não possui exposição direta a ativos internacionais, mas monitora tendências globais de mercados imobiliários maduros (EUA, Europa) para calibrar sua leitura de ciclo e risco. A combinação de gestão ativa, diversificação estrutural e governança transparente posiciona o XPSF11 como referência para o investidor pessoa física que busca exposição ao universo imobiliário sem a complexidade de gerir uma carteira própria de FIIs.

Contexto de negocio e setor

O segmento de FOFs imobiliários (Fundo de Fundos de FII) surgiu no Brasil como resposta natural ao crescimento e à sofisticação do mercado de fundos imobiliários. A partir do final da década de 2010, com a proliferação de FIIs listados na B3 e o ingresso massivo de investidores pessoa física — que chegaram a representar mais de 70% da base de cotistas do mercado —, tornou-se evidente a necessidade de veículos que simplificassem a seleção e a gestão de portfólios. O FOF preenche esse papel: agrega o trabalho de análise, rebalanceamento e monitoramento em uma estrutura acessível por meio de uma única cota.

O ciclo produtivo do segmento FOF começa com a captação de recursos junto aos cotistas via oferta pública de cotas, regulada pela CVM. Com os recursos captados, o gestor adquire cotas de FIIs no mercado secundário ou participa de ofertas primárias (IPOs e follow-ons), construindo uma carteira diversificada por segmento, gestora e indexador. Os FIIs investidos, por sua vez, geram receita a partir de aluguéis de imóveis físicos (tijolo) ou do fluxo de juros e amortizações de certificados de recebíveis imobiliários (papel). Esse fluxo de caixa é então distribuído ao FOF na forma de dividendos, que, agregados e complementados por eventuais ganhos de capital, são repassados mensalmente aos cotistas.

A sensibilidade do setor ao ambiente macroeconômico é elevada. A taxa SELIC é o principal vetor de impacto: em ciclos de alta, o custo de oportunidade do investidor aumenta (títulos do Tesouro tornam-se mais atrativos), o que pressiona o valor de mercado das cotas dos FIIs e, por extensão, dos FOFs. A inflação (IPCA e IGP-M) afeta os fundos de papel com indexação a esses índices, transmitindo-se aos rendimentos distribuídos. O câmbio, embora não afete diretamente a receita dos FIIs, influencia o fluxo de capital estrangeiro para o mercado de capitais brasileiro e, indiretamente, a liquidez e a precificação dos ativos imobiliários.

O ambiente regulatório do setor é definido pela CVM, especialmente pela Resolução CVM 175 (que atualizou e consolidou normas anteriores, incluindo a antiga ICVM 472). As regras estabelecem limites de concentração por emissor e por segmento, requisitos de diversificação mínima, obrigações de divulgação de informações — incluindo composição da carteira, fatos relevantes e relatórios gerenciais —, e parâmetros de governança para assembleias e direitos do cotista. Para os FOFs, há ainda restrições específicas sobre o percentual máximo que pode ser alocado em um único FII, visando evitar concentração excessiva de risco.

As barreiras de entrada no segmento FOF são significativas: escala patrimonial mínima para gerar renda e liquidez atrativas, equipe qualificada de analistas de fundos imobiliários, relacionamento com gestores dos FIIs investidos e capacidade de execução em mercados de alta velocidade. A reputação institucional da gestora é fator crítico para captação e manutenção de cotistas. Por outro lado, as barreiras de saída para o investidor são baixas, dada a liquidez diária das cotas no mercado secundário da B3 — o que torna a retenção de cotistas um desafio permanente para os gestores do segmento.

No contexto competitivo do XPSF11, os principais pares são BCFF11 (BTG Pactual), que se destaca por maior liquidez e escala patrimonial; HFOF11 (Hedge Investimentos), com foco em gestão tática e exposição a fundos de alta qualidade; MGFF11 (Mogno Capital), com abordagem mais concentrada e orientada a valor; RBRF11 (RBR Asset Management), reconhecido pela seleção criteriosa de FIIs e menor exposição a papéis de maior risco; e SNFF11 (Suno Research), orientado a cotistas com perfil mais educado financeiramente. Cada um desses players adota estratégias distintas de alocação, o que torna a análise comparativa essencial para entender o posicionamento relativo do XPSF11.

Tendências estruturais de longo prazo moldam o futuro do segmento. A digitalização dos processos de análise e distribuição — com uso de plataformas de dados, algoritmos de seleção e automação de rebalanceamento — reduz custos operacionais e aumenta a velocidade de execução. A adoção crescente de critérios ESG na seleção de FIIs subjacentes responde a exigências regulatórias emergentes e à demanda de investidores institucionais. A expansão do universo de FIIs listados — com novos segmentos como data centers, saúde e infraestrutura — amplia o espaço de oportunidades para a gestão ativa dos FOFs. E a consolidação do mercado, com fusões e incorporações de fundos menores, reforça a relevância de players com escala e reputação estabelecida, como o XPSF11.

O modelo de negócios do FOF tem limitação estrutural relevante: a dupla camada de taxas (taxa do FOF + taxas dos FIIs investidos) comprime o retorno líquido ao cotista em comparação com a compra direta de FIIs. Essa é a principal crítica ao segmento e exige que os gestores dos FOFs demonstrem, de forma consistente, que a gestão ativa gera alfa suficiente para justificar o custo adicional. Para o XPSF11, a resposta a esse desafio passa pela capacidade de execução em operações táticas, acesso privilegiado a emissões primárias e diversificação que o cotista individual raramente consegue replicar com o mesmo grau de eficiência.

Como ler os indicadores deste ativo

Analisar um FOF imobiliário como o XPSF11 exige uma leitura integrada de indicadores que capturam tanto a eficiência da gestão quanto a dinâmica do mercado em que o fundo opera. Diferentemente de FIIs de tijolo, cujos indicadores refletem diretamente o desempenho dos imóveis, o FOF adiciona uma camada intermediária: a qualidade da seleção e do rebalanceamento da carteira de fundos influencia o resultado final tanto quanto as condições do mercado imobiliário subjacente.

O Dividend Yield (DY) é, para a maioria dos cotistas de FIIs, o indicador de maior atenção imediata. Ele mede a relação entre os rendimentos distribuídos e o valor de mercado da cota, expressando em termos percentuais o retorno de renda do fundo em determinado período. Em FOFs, o DY tende a ser menos estável que em fundos de tijolo com contratos de longo prazo, pois depende da distribuição dos FIIs investidos — que pode variar conforme eventos não recorrentes, comercializacao de ativos ou mudanças no perfil da carteira. A leitura correta do DY exige distinguir entre o rendimento base (recorrente e sustentável) e componentes extraordinários (ganhos de capital distribuídos). Um DY elevado em um único mês pode refletir uma comercializacao de ativo e não a capacidade permanente de geração de renda.

O P/VP (Preço sobre Valor Patrimonial por Ação) compara o preço de mercado da cota com o seu valor patrimonial, calculado como o patrimônio líquido dividido pelo número de cotas. Quando o P/VP é inferior a 1, o mercado está atribuindo às cotas um valor abaixo do contábil — o que pode indicar percepção de risco, falta de liquidez nos ativos da carteira ou desconfiança sobre a qualidade dos FIIs investidos. Um P/VP acima de 1 pode sinalizar que o mercado valoriza a gestão ativa e antecipa geração de valor acima do patrimônio declarado. No contexto de FOFs, o P/VP deve ser interpretado com cautela: o patrimônio líquido é marcado a mercado com base nas cotações dos FIIs investidos, o que já incorpora parte da expectativa do mercado sobre os ativos subjacentes.

O VPA (Valor Patrimonial por Ação ou por Cota) é calculado dividindo o patrimônio líquido total pelo número de cotas emitidas, representando quanto do ativo líquido do fundo cada cota representa. O VPA é o denominador do P/VP e serve como referência para avaliar se a cota está cara ou barata em termos contábeis. Variações no VPA ao longo do tempo refletem mudanças no valor de mercado dos FIIs investidos, distribuições realizadas e eventuais amortizações ou resgates de cotas.

A vacância física — quando aplicável aos FIIs de tijolo que compõem a carteira do FOF — indica o percentual de área não ocupada em relação à área total disponível. Para um FOF como o XPSF11, a vacância não é um indicador direto (o fundo não possui imóveis), mas é relevante como métrica dos FIIs investidos: fundos de tijolo com alta vacância tendem a distribuir rendimentos menores, impactando os dividendos recebidos pelo FOF. A leitura da vacância consolidada da carteira é, portanto, indireta e deve ser extraída dos relatórios gerenciais dos FIIs subjacentes.

O último rendimento por cota é o valor em reais distribuído por cota no mês mais recente. Em fundos que praticam distribuição mensal (como o XPSF11), esse número é o termômetro imediato da geração de caixa do fundo. A comparação com meses anteriores revela tendências de queda ou crescimento do rendimento e ajuda a identificar se variações no DY resultam de oscilações no preço da cota ou de mudanças efetivas na distribuição.

A taxa de administração representa o custo anual cobrado pelo gestor e pelo administrador fiduciário para operar o fundo, expresso como percentual do patrimônio líquido. Em FOFs, a análise da taxa de administração é especialmente relevante porque o cotista arca com dois níveis de custo: a taxa do FOF e as taxas dos FIIs investidos na carteira. A taxa total efetiva é, portanto, a soma ponderada de ambas. Taxas mais baixas favorecem o retorno líquido, mas a simples comparação de taxas entre fundos pode ser enganosa se não for acompanhada da análise de desempenho e qualidade de gestão.

Além desses indicadores centrais, o patrimônio líquido total e a carteira investida são métricas estruturais fundamentais. O patrimônio líquido reflete a escala do fundo, que influencia o acesso a operações de mercado primário e a diversificação possível da carteira. A composição da carteira — percentual em tijolo versus papel, por segmento e por gestor — determina o perfil de risco e retorno do FOF em cada ciclo econômico. A leitura conjunta de todos esses indicadores, em vez da análise isolada de cada um, é o caminho mais robusto para avaliar o XPSF11 em relação aos seus pares e ao contexto macroeconômico vigente.

Pontos de atencao

Sensibilidade ao ciclo de juros: o XPSF11 é diretamente afetado pela trajetória da taxa SELIC. Em ambientes de juros elevados, o valor de mercado dos FIIs investidos tende a cair, pressionando o P/VP do fundo e reduzindo o retorno total do cotista, ainda que a distribuição mensal possa permanecer relativamente estável se a carteira for composta por CRIs indexados ao CDI.

Dupla camada de taxas: como FOF, o cotista do XPSF11 suporta a taxa de administração do próprio fundo (0,80% a.a. sobre o patrimônio líquido) somada às taxas cobradas pelos FIIs investidos na carteira. Esse custo total efetivo é superior ao de um investimento direto nos mesmos FIIs e deve ser considerado na análise do retorno líquido.

Desconto estrutural no P/VP: o XPSF11 apresentava P/VP de 0,77 em 11/06/2026, indicando desconto de cerca de 23% em relação ao valor patrimonial. Esse desconto é comum em períodos de juros altos, mas pode persistir mesmo com melhora do cenário macroeconômico se o mercado perceber risco de qualidade da carteira investida.

Liquidez baixa das cotas: o volume diário médio de negociação do XPSF11 é classificado como baixo pela B3, o que pode dificultar a entrada e saída de posições relevantes sem impacto no preço. Investidores com horizonte de curto prazo ou necessidade de liquidez imediata devem considerar esse aspecto antes de alocar.

Risco de concentração na carteira: apesar da diversificação proposta pelo modelo FOF, a carteira do XPSF11 pode apresentar concentração em determinados segmentos (como CRIs ou lajes corporativas) em função de decisões táticas do gestor. Elevada concentração setorial amplia a sensibilidade a choques específicos de cada segmento imobiliário.

Regulação CVM 175 e limites de concentração: a Resolução CVM 175 impõe limites percentuais de concentração por emissor e segmento. Eventuais mudanças regulatórias podem obrigar o fundo a rebalancear a carteira de forma não planejada, com impacto potencial no rendimento distribuído e nos ganhos de capital.

Risco de conflito de interesse: a XP Asset Management gere ou distribui outros FIIs que podem integrar a carteira do XPSF11. Embora a regulação exija segregação e divulgação de operações entre partes relacionadas, o investidor deve monitorar a composição da carteira e os critérios de seleção divulgados nos relatórios gerenciais mensais.

Impacto da inflação sobre os rendimentos: fundos de papel com indexação ao IPCA ou ao IGP-M na carteira do XPSF11 beneficiam-se de inflação mais elevada, que amplia o rendimento dos CRIs. No entanto, a inflação persistente também pressiona os custos operacionais dos FIIs de tijolo e pode comprimir margens nos segmentos de renda urbana e shoppings.

Risco de gestão e equipe: a tese do XPSF11 depende fortemente da qualidade e da continuidade da equipe de gestão da XP Asset. Mudanças no time responsável pela seleção e rebalanceamento da carteira podem afetar o desempenho do fundo, especialmente em ciclos de maior volatilidade do mercado imobiliário.

Distribuição mínima semestral por regulação: a Lei dos FIIs exige distribuição de no mínimo 95% do resultado líquido apurado pelo regime de caixa em bases semestrais. O XPSF11 adota distribuição mensal, mas o investidor deve entender que o valor distribuído em qualquer mês pode variar conforme o fluxo de recebimentos dos FIIs investidos — não há garantia contratual de valor fixo.

Risco ESG nos ativos subjacentes: a seleção de FIIs pela XP Asset considera critérios ambientais, sociais e de governança, mas eventos reputacionais ou regulatórios em qualquer fundo investido podem impactar negativamente a carteira do XPSF11, exigindo rebalanceamento que pode gerar custos de transação.

Cenário de juros globais: decisões de política monetária do Federal Reserve (EUA) e do Banco Central Europeu influenciam o fluxo de capital para mercados emergentes, incluindo o Brasil. Um ambiente de juros externos elevados pode reduzir a atratividade relativa dos FIIs frente a ativos de renda fixa internacionais, gerando pressão adicional sobre os preços das cotas do XPSF11.

Governanca e estrutura societaria

O XPSF11 — XP Selection Fundo de Investimento Imobiliário — é estruturado sob a forma de condomínio fechado, modalidade padrão dos fundos imobiliários listados na B3, em que as cotas não podem ser resgatadas pelo cotista diretamente, mas apenas negociadas no mercado secundário durante o horário de pregão. Essa estrutura protege o fundo de resgates compulsórios em momentos de estresse de mercado, garantindo estabilidade patrimonial para a execução da estratégia de gestão ativa.

A separação entre administrador fiduciário e gestor da carteira é um dos pilares da governança do XPSF11. O administrador fiduciário é a instituição financeira responsável perante a CVM pela integridade operacional do fundo — custodia dos ativos, escrituração de cotas, convocação de assembleias, divulgação de informações periódicas e eventuais e cumprimento das normas regulatórias. O gestor, função exercida pela XP Asset Management, é responsável pela tomada de decisões de investimento: seleção dos FIIs que comporão a carteira, execução de ordens de negociacao, gestão do caixa e definição da estratégia de alocação setorial.

As assembleias gerais de cotistas (AGO e AGE) são os fóruns de deliberação sobre as matérias mais relevantes do fundo. As decisões são tomadas por maioria de votos dos cotistas presentes, com quóruns qualificados para alterações no regulamento, substituição do administrador ou gestor, emissão de novas cotas e dissolução do fundo. Cada cota confere direito a um voto, respeitando o princípio da proporcionalidade. O regulamento do fundo estabelece os percentuais de quórum exigidos para cada matéria, em consonância com a Resolução CVM 175.

A taxa de administração do XPSF11 é de 0,80% ao ano sobre o patrimônio líquido, cobrada mensalmente e dividida entre o administrador fiduciário e o gestor conforme acordado entre as partes. Não há taxa de performance registrada no regulamento do fundo, o que elimina um possível incentivo ao excesso de risco na gestão da carteira. A taxa de custodiante é incorporada à taxa de administração global.

A distribuição de rendimentos segue o regime legal dos FIIs: obrigatoriedade de distribuir no mínimo 95% do resultado líquido apurado pelo regime de caixa em bases semestrais, conforme determina a legislação aplicável (atualmente regulada pela Lei 8.668/1993 e normas complementares da CVM). Na prática, o XPSF11 adota distribuição mensal, permitindo ao cotista receber rendimentos regularmente sem aguardar o ciclo semestral mínimo. O resultado distribuído provém dos dividendos recebidos dos FIIs investidos e de eventuais ganhos de capital realizados na comercializacao de cotas de fundos.

A tributação dos rendimentos de FIIs para pessoa física seguia, até 2025, isenção de imposto de renda para cotistas com menos de 10% das cotas e desde que o fundo tivesse mais de 50 cotistas e as cotas fossem listadas em bolsa. Com a Resolução CVM 175 e eventuais alterações legislativas futuras, o investidor deve consultar a regulamentação vigente e a posição do administrador fiduciário sobre o tratamento tributário aplicável a cada exercício.

O histórico de emissões do XPSF11 reflete o crescimento gradual do patrimônio ao longo de seus mais de seis anos de existência (idade de 6,9 anos em junho de 2026). As captações ocorreram por meio de ofertas públicas de cotas (CVM 400 e CVM 476), ampliando a base de cotistas — que alcançou 54.761 investidores — e o patrimônio líquido até os R$ 348,6 milhões registrados em junho de 2026. Os direitos do cotista incluem participação nos resultados do fundo, preferência em novas emissões de cotas e acesso a todas as informações relevantes divulgadas à CVM e disponibilizadas no site do administrador.

A fiscalização do fundo é exercida pelo administrador fiduciário, pela auditoria independente (que certifica as demonstrações financeiras anuais) e pela própria CVM, que recebe todas as informações periódicas e eventuais do XPSF11. O auditor independente é contratado pela administração e está sujeito às normas do CFC e da CVM para garantir imparcialidade na certificação das demonstrações. A combinação desses mecanismos de supervisão — regulatório, fiduciário e independente — compõe o arcabouço de governança que protege os interesses dos cotistas do XPSF11.

Panorama competitivo

O segmento de FOFs imobiliários listados na B3 é um mercado relativamente concentrado, com poucos players de grande porte e um conjunto maior de fundos de menor patrimônio. O XPSF11 compete diretamente com cinco fundos que detêm participação relevante no segmento, cada um com estratégia, perfil de risco e abordagem de gestão distintos.

O BCFF11 (BTG Pactual Fundo de Fundos de FII) é o maior FOF em termos de patrimônio líquido e liquidez diária na B3. Administrado e gerido pelo BTG Pactual, beneficia-se da escala e da capacidade de distribuição de um dos maiores bancos de investimento do país. A estratégia do BCFF11 combina gestão ativa com exposição a um universo amplo de FIIs, com tendência a maior concentração em fundos de papel em ambientes de juros elevados. A liquidez superior do BCFF11 atrai investidores institucionais e fundos de fundos externos, conferindo ao fundo um perfil de mercado diferente do XPSF11.

O HFOF11 (Hedge Fundo de Fundos Imobiliários) é gerido pela Hedge Investments e se destaca pela abordagem tática e pelo foco em qualidade dos ativos subjacentes. O fundo tende a manter carteira mais concentrada que o XPSF11, com posições relevantes em fundos de tijolo de alta qualidade — lajes corporativas e logística — complementadas por exposição seletiva a fundos de papel. A Hedge Investments tem reputação consolidada em gestão de fundos de crédito e imobiliários, o que confere credibilidade ao processo de seleção.

O MGFF11 (Mogno Fundo de Fundos Imobiliários) é gerido pela Mogno Capital e adota postura mais concentrada e orientada a valor, buscando FIIs com desconto relevante em relação ao patrimônio e potencial de correção no médio prazo. A estratégia pode resultar em volatilidade maior dos rendimentos no curto prazo, mas também em potencial de valorização mais expressivo quando o mercado reconhece o valor dos ativos. O MGFF11 tem patrimônio menor que o XPSF11 e BCFF11, o que lhe confere agilidade para alocações táticas em FIIs de menor liquidez.

O RBRF11 (RBR Alpha Multiestratégia Real Estate) é gerido pela RBR Asset Management e se diferencia pela seleção rigorosa de FIIs com foco em qualidade da gestão dos fundos investidos, menor exposição a papéis de maior risco de crédito e preferência por fundos com histórico consistente de distribuição. A RBR tem perfil mais conservador que a média do segmento, o que atrai cotistas com menor tolerância à volatilidade de rendimentos.

O SNFF11 (Suno FOF) é gerido pela Suno Research, casa de análise reconhecida pela comunicação educativa com o varejo. O fundo tem base de cotistas composta majoritariamente por investidores pessoa física com perfil mais ativo do ponto de vista de acompanhamento, atraídos pela visibilidade da marca Suno. A estratégia combina seleção baseada em análise fundamentalista com gestão de portfólio orientada a geração de renda.

Em relação a esses competidores, o XPSF11 se posiciona com vantagens competitivas em três dimensões. Primeira: acesso privilegiado — a XP Asset Management distribui produtos para uma das maiores bases de clientes do mercado de capitais brasileiro, o que facilita captações e amplifica a visibilidade do fundo para novos cotistas. Segunda: capacidade de execução tática — a escala da XP Asset e sua presença no mercado primário de FIIs conferem ao XPSF11 acesso preferencial a ofertas de novas cotas, muitas vezes com preços mais favoráveis que o mercado secundário. Terceira: transparência na comunicação — os relatórios gerenciais mensais do XPSF11 são reconhecidos pela qualidade das informações, detalhamento da carteira e clareza na explicação das decisões de alocação, o que fortalece a relação de confiança com os cotistas.

As principais vulnerabilidades competitivas do XPSF11 em relação aos pares incluem a dupla camada de taxas (inevitável no modelo FOF, mas que o fundo precisa superar via alfa de gestão), a liquidez diária classificada como baixa (o que limita o acesso de investidores institucionais de grande porte) e o desconto persistente no P/VP (que pode ser interpretado como sinalização negativa pelo mercado).

O cenário competitivo do segmento tende a se intensificar com a chegada de novos gestores ao mercado de FIIs e o desenvolvimento de soluções de alocação automatizada, como carteiras recomendadas de FIIs oferecidas por plataformas digitais — que, embora não sejam fundos listados, competem pela alocação do investidor pessoa física no segmento imobiliário. A diferenciação via gestão ativa consistente e transparência continuará sendo o principal vetor de sustentação do XPSF11 nesse ambiente.

Indicadores explicados

**Dividend Yield (DY) anualizado.** O DY de 12,93% a.a. indica que, com base nos rendimentos distribuídos nos últimos 12 meses e no preço da cota em junho de 2026, o cotista recebeu cerca de R$ 0,81 de rendimento para cada R$ 6,23 investidos por cota. Num FOF como o XPSF11, o DY é influenciado tanto pelo mix de fundos de papel (que distribuem juros de CRIs) quanto por fundos de tijolo (que repassam aluguéis). Eventos não recorrentes, como ganhos de capital em comercializacao de posições, podem elevar pontualmente o DY sem refletir capacidade permanente de geração de renda. Fórmula: DY (%) = (Rendimento acumulado 12 meses / Preco da cota) x 100 Cálculo: Rendimento acumulado 12 meses: R$ 0,8053 por cota. Preco da cota em 11/06/2026: R$ 6,23. DY = (0,8053 / 6,23) x 100 = 12,93% ao ano (dados de 11/06/2026).

**P/VP (Preco sobre Valor Patrimonial por Cota).** O P/VP de 0,77 indica que a cota do XPSF11 era negociada com desconto de aproximadamente 23% em relação ao seu valor patrimonial em junho de 2026. Em FOFs, esse desconto frequentemente reflete um ambiente de juros elevados, que torna outros ativos mais atrativos e pressiona as cotações dos FIIs. Um P/VP abaixo de 1 pode ser lido como sinal de cautela do mercado ou como oportunidade de aquisição a preço abaixo do valor intrínseco — a interpretação depende da análise da qualidade da carteira investida e das perspectivas do ciclo de juros. Fórmula: P/VP = Preco de mercado da cota / VPA (Valor Patrimonial por Cota) Cálculo: Preco da cota em 11/06/2026: R$ 6,23. VPA calculado: R$ 8,05. P/VP = 6,23 / 8,05 = 0,77 (dados de 11/06/2026).

**VPA (Valor Patrimonial por Cota).** O VPA de R$ 8,05 representa o valor contábil de cada cota, calculado com base no patrimônio líquido total do fundo dividido pelo número de cotas emitidas. Para o XPSF11, o patrimônio líquido é composto pelas cotas dos FIIs investidos, marcadas a mercado, mais caixa e outros ativos menos passivos. O VPA serve como referência para avaliar se o mercado está precificando as cotas com prêmio ou desconto em relação ao valor dos ativos, sendo a base do cálculo do P/VP. Fórmula: VPA = Patrimonio Liquido total / Numero de cotas emitidas Cálculo: Patrimonio liquido: R$ 348.567.671,25. Numero de cotas emitidas: 43.302.140. VPA = 348.567.671,25 / 43.302.140 = R$ 8,05 por cota (dados de 11/06/2026).

**Vacancia fisica (estimativa setorial).** Como FOF, o XPSF11 nao registra vacancia fisica propria — o indicador relevante e a vacancia consolidada dos FIIs de tijolo presentes na carteira, ponderada pela participacao de cada fundo no patrimonio do FOF. Uma carteira com alta exposicao a fundos de tijolo com vacancia elevada tende a distribuir rendimentos menores. O gestor monitora esse indicador nos FIIs investidos como parte do processo de selecao e rebalanceamento da carteira. Fórmula: Vacancia fisica (%) = Area nao ocupada / Area total disponivel x 100 Cálculo: A vacancia fisica direta do XPSF11 nao e reportada individualmente, pois o fundo nao e proprietario de imoveis. A vacancia relevante e a dos FIIs de tijolo que compoem a carteira. Dados de vacancia fisica dos FIIs subjacentes devem ser consultados nos relatorios gerenciais mensais do XPSF11 (dados de competencia da gestora, reportados nos relatorios periodicos).

**Ultimo rendimento distribuido por cota.** O rendimento de R$ 0,0705 por cota foi o ultimo valor distribuido registrado para o XPSF11 em junho de 2026. Convertido em DY mensal em relacao ao preco de R$ 6,23, representa aproximadamente 1,13% ao mes. O acompanhamento do historico de rendimentos mensais e fundamental para identificar tendencias de queda ou crescimento na distribuicao, distinguindo rendimentos recorrentes de eventos extraordinarios como distribuicao de ganhos de capital. Fórmula: Rendimento/cota = Total distribuido no mes / Numero de cotas emitidas Cálculo: Ultimo rendimento informado: R$ 0,0705 por cota. Numero de cotas emitidas: 43.302.140. Total distribuido estimado: 43.302.140 x 0,0705 = R$ 3.052.800,87 (dados de 11/06/2026).

**Taxa de administracao.** A taxa de administracao de 0,80% a.a. e cobrada sobre o patrimonio liquido do XPSF11, remunerando o gestor (XP Asset Management) e o administrador fiduciario pelo trabalho de selecao, monitoramento e rebalanceamento da carteira. Em FOFs, o cotista arca com essa taxa em adicao as taxas cobradas pelos FIIs investidos — a chamada dupla camada de custos. A avaliacao da taxa deve ser feita em conjunto com o desempenho entregue e com a comparacao dos custos dos FIIs pares do segmento. Fórmula: Taxa de adm efetiva (a.a.) = Taxa anual / Patrimonio liquido medio do periodo x 100 Cálculo: Taxa de administracao do XPSF11: 0,80% a.a. sobre o patrimonio liquido. Sobre o patrimonio de R$ 348.567.671,25, o custo estimado de administracao e: 348.567.671,25 x 0,0080 = R$ 2.788.541,37 por ano, ou aproximadamente R$ 232.378,45 por mes (dados de 11/06/2026).

**Patrimonio Liquido total.** O patrimonio liquido de R$ 348,6 milhoes posiciona o XPSF11 como um FOF de porte intermediario no universo dos fundos de fundos listados. A escala patrimonial influencia o acesso a operacoes de mercado primario (IPOs e follow-ons de FIIs), o grau de diversificacao possivel da carteira e a capacidade de execucao de operacoes taticas sem impacto relevante no preco. Um PL crescente tende a indicar captacao liquida positiva e confianca dos cotistas na gestao. Fórmula: PL = Ativo total - Passivo total Cálculo: Ativo total: R$ 351.885.029,96. Passivo total: R$ 3.317.358,71. PL = 351.885.029,96 - 3.317.358,71 = R$ 348.567.671,25 (dados de 11/06/2026).

**Alavancagem percentual.** A alavancagem de 0,94% demonstra que o XPSF11 opera com estrutura de capital altamente conservadora, sem uso relevante de divida para alavancagem da carteira. Esse nivel e tipico de FOFs que nao buscam ampliar o retorno via endividamento, preferindo expor o cotista apenas ao risco de mercado dos FIIs investidos. A baixa alavancagem reduz o risco de chamadas de margem e protege o patrimonio do fundo em cenarios de estresse de mercado. Fórmula: Alavancagem (%) = Passivo total / Ativo total x 100 Cálculo: Passivo total: R$ 3.317.358,71. Ativo total: R$ 351.885.029,96. Alavancagem = (3.317.358,71 / 351.885.029,96) x 100 = 0,94% (dados de 11/06/2026).

Perguntas Frequentes

Qual o preço atual de XPSF11? A cotação mais recente de XPSF11 é de R$ 6,20.

Qual o dividend yield do XPSF11? O dividend yield anualizado de XPSF11 é de 13,15%.

Qual o P/VP de XPSF11? O indicador P/VP (Preço sobre Valor Patrimonial) de XPSF11 é 0.79.

XPSF11 distribui rendimentos mensais? O último rendimento registrado de XPSF11 foi de R$ 0,07 por cota.

O que é o XPSF11 e como ele funciona? O XPSF11 é um Fundo de Fundos Imobiliários (FOF) listado na B3, gerido pela XP Asset Management. Em vez de comprar imóveis diretamente, o fundo adquire cotas de outros FIIs, construindo uma carteira diversificada entre segmentos como lajes corporativas, logística, shoppings, renda urbana e fundos de papel (CRIs). O cotista recebe mensalmente os rendimentos gerados por essa carteira, mais eventuais ganhos de capital na negociação de posições.

Qual a diferença entre um FOF como o XPSF11 e um FII de tijolo? Um FII de tijolo investe diretamente em imóveis físicos (como galpões, lajes ou shoppings) e distribui a renda dos aluguéis aos cotistas. O XPSF11, como FOF, investe em cotas de outros FIIs — sejam de tijolo ou de papel. A principal diferença é que o FOF oferece diversificação automática entre segmentos e gestores, ao custo de uma taxa de administração adicional sobre os FIIs já cobrados pelos fundos subjacentes.

Quem administra e gere o XPSF11? O XPSF11 tem duas funções distintas: o administrador fiduciário é a instituição financeira responsável pela operação regulatória do fundo (custodia, assembleias, divulgação de informações à CVM), e o gestor da carteira é a XP Asset Management, responsável pelas decisões de investimento — seleção, compra, comercializacao e rebalanceamento dos FIIs que compõem a carteira. Essa separação é uma exigência regulatória da CVM.

O XPSF11 distribui rendimentos com que frequência? O XPSF11 adota distribuição mensal de rendimentos, repassando aos cotistas os dividendos recebidos dos FIIs investidos e eventuais ganhos de capital realizados. A regulação dos FIIs exige a distribuição mínima de 95% do resultado líquido apurado pelo regime de caixa em bases semestrais, mas o fundo antecipa esse fluxo ao cotista mensalmente. O valor distribuído pode variar conforme os recebimentos de cada mês.

Qual é a taxa de administração do XPSF11? A taxa de administração do XPSF11 é de 0,80% ao ano sobre o patrimônio líquido, cobrada mensalmente. Esse custo remunera o administrador fiduciário e o gestor (XP Asset Management) pelo trabalho de operação e gestão ativa da carteira. Em um FOF, o cotista suporta essa taxa em adição às taxas dos FIIs investidos na carteira, o que deve ser considerado na análise do custo total efetivo.

O XPSF11 tem risco de crédito? O risco de crédito do XPSF11 é indireto e depende da composição da carteira. Se o fundo alocar em FIIs de papel (fundos de CRI), o risco de crédito dos devedores dos certificados de recebíveis imobiliários se transmite ao FOF. Fundos de tijolo têm risco de crédito ligado à inadimplência dos locatários. O gestor gerencia esses riscos pela diversificação e seleção criteriosa dos FIIs, mas o investidor deve acompanhar a composição divulgada nos relatórios mensais.

Como o XPSF11 é afetado pela taxa SELIC? A SELIC é o principal vetor de impacto no valor de mercado do XPSF11. Em ciclos de alta de juros, os FIIs tendem a ser desvalorizados no mercado secundário (pois ativos de renda fixa tornam-se mais atrativos), pressionando o P/VP do FOF. Já em ciclos de queda de juros, os FIIs tendem a se valorizar, beneficiando tanto a distribuição quanto o valor de mercado das cotas do XPSF11. FIIs de papel indexados ao CDI podem preservar a renda mesmo com juros altos.

Quais são os principais concorrentes do XPSF11? Os principais concorrentes do XPSF11 no segmento de FOFs imobiliários são: BCFF11 (BTG Pactual — maior em patrimônio e liquidez), HFOF11 (Hedge Investments — foco em qualidade dos ativos), MGFF11 (Mogno Capital — orientado a valor e concentração tática), RBRF11 (RBR Asset Management — perfil conservador e seletivo) e SNFF11 (Suno Research — foco em educação e base de cotistas varejo). Cada um tem estratégia e perfil de risco-retorno distintos.

O que é o P/VP e como interpretar o do XPSF11? O P/VP (Preço sobre Valor Patrimonial) compara o preço de mercado da cota com o valor contábil dos ativos do fundo por cota (VPA). Um P/VP abaixo de 1 significa que o mercado está atribuindo às cotas um valor menor que o patrimônio declarado — o que pode refletir percepção de risco, falta de liquidez dos ativos ou ambiente de juros elevados. Um P/VP acima de 1 indica que o mercado valoriza a gestão ativa além do patrimônio registrado.

O XPSF11 integra o IFIX? Sim, o XPSF11 integra o IFIX, o índice de referência do mercado de fundos imobiliários da B3, composto pelos FIIs com maior liquidez e representatividade. A participação no IFIX confere visibilidade ao fundo junto a investidores institucionais e gestores de carteiras passivas que replicam o índice. A permanência no IFIX depende de revisões periódicas da B3, baseadas em critérios de liquidez e número de cotistas.

Como funciona a tributação dos rendimentos do XPSF11 para pessoa física? Os rendimentos mensais distribuídos pelo XPSF11 a cotistas pessoa física são isentos de imposto de renda desde que o cotista possua menos de 10% das cotas totais, o fundo tenha mais de 50 cotistas e as cotas sejam negociadas exclusivamente em bolsa ou mercado de balcão organizado. Ganhos de capital na comercializacao das cotas no mercado secundário, por sua vez, são tributados à alíquota de 20%. O investidor deve consultar o regulamento do fundo e a legislação vigente para confirmar o tratamento tributário aplicável.

O XPSF11 investe em imóveis no exterior? Não. A política de investimento do XPSF11 está restrita ao universo de FIIs listados na B3, todos com ativos localizados no Brasil ou recebíveis lastreados em imóveis brasileiros. O fundo não possui exposição direta a moedas estrangeiras ou ativos internacionais. Eventuais impactos cambiais no XPSF11 ocorrem de forma indireta, por meio do apetite global por risco e dos fluxos de capital para o mercado de capitais brasileiro.

Como o XPSF11 incorpora critérios ESG? A XP Asset Management aplica filtros ESG no processo de seleção dos FIIs que compõem a carteira do XPSF11, avaliando práticas ambientais (eficiência energética dos imóveis, emissões de carbono), sociais (diversidade nas equipes gestoras, relação com locatários) e de governança (transparência, compliance, estrutura de controle). Esses critérios são aplicados na due diligence prévia à cada alocação e no monitoramento contínuo dos fundos investidos.

Atualização

Dados consultados em 19/07/2026 nas fontes públicas citadas. Cotações e indicadores estão sujeitos a defasagem conforme a periodicidade de cada fonte.

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