SOFF11 — FUNDO DE INVESTIMENTOS IMOBILIARIO SOFIA

Setor

Outros

Desempenho recente

No período de 6m, SOFF11 apresentou variação de -12,78% em 12 pregões. Dados de cotação da B3, sujeitos a defasagem.

Faixa de 52 semanas

Nas últimas 52 semanas, SOFF11 oscilou entre R$ 90,00 a R$ 126,00. Média de R$ 105,01 no período. Dados B3, sujeitos a defasagem.

Dividend Yield

DY anual: 12,72%.

P/VP

P/VP: 0.92.

Dados do Fundo

Valor patrimonial por cota (VPA): R$ 102,43. Patrimônio líquido: R$ 187,9M. Valor de mercado: R$ 172,8M. Cotas emitidas: 1.834.908. Número de cotistas: 309. Taxa de administração: 0,19%. Idade do fundo: 9,2 anos. Administrador: SEFER INVESTIMENTOS DTVM LTDA. Tipo de gestão: Ativa. Público-alvo: INVESTIDOR QUALIFICADO. CNPJ: 57.811.221/0001-67. Dados públicos CVM/B3, sujeitos a defasagem.

Imóveis e Ocupação

Total de ativos do fundo: 0. Vacância e ocupação a partir de informes trimestrais (CVM).

O que é um Fundo Imobiliário (FII)

Um Fundo de Investimento Imobiliário (FII) é um veículo que reúne recursos de vários investidores para aplicar no mercado imobiliário, seja em imóveis físicos, seja em títulos ligados a esse setor. O patrimônio é dividido em cotas negociadas em bolsa, o que permite ao investidor participar do mercado imobiliário sem comprar um imóvel inteiro. Os FIIs são regulados no Brasil e administrados por instituições financeiras, e seus resultados são distribuídos periodicamente aos cotistas conforme as regras do fundo.

Tipos de FII

Os FIIs costumam ser descritos em quatro grandes grupos. Os fundos de tijolo investem em imóveis físicos — lajes corporativas, galpões logísticos, shoppings, agências — e seu resultado vem principalmente dos aluguéis. Os fundos de papel aplicam em títulos de crédito imobiliário, como CRIs, e seu resultado deriva dos juros desses papéis. Os fundos híbridos combinam imóveis e títulos na mesma carteira. Os fundos de fundos (FoF) investem em cotas de outros FIIs, buscando diversificação por meio da composição. Cada tipo tem uma dinâmica própria de risco, sensibilidade a juros e comportamento ao longo dos ciclos econômicos.

Dividend Yield em FIIs

O Dividend Yield (DY) de um FII expressa a relação entre os rendimentos distribuídos e o preço da cota, geralmente apurada considerando os últimos doze meses ou anualizando a distribuição recente. Em termos simples, indica quanto o fundo distribuiu em proventos proporcionalmente ao valor pago pela cota. Um DY mais alto pode refletir distribuições robustas, mas também pode resultar de uma queda no preço da cota — por isso o indicador é lido em conjunto com outros, não isoladamente. Distribuições extraordinárias, como a venda de um imóvel, podem elevar o DY de um período de forma pontual e não recorrente. O DY é uma referência informativa sobre o passado e não garante distribuições futuras.

P/VP e valor patrimonial por cota

O valor patrimonial por cota corresponde ao patrimônio líquido do fundo dividido pelo número de cotas — uma estimativa contábil de quanto vale cada cota segundo os ativos do fundo. O indicador P/VP (preço sobre valor patrimonial) compara o preço de mercado da cota com esse valor patrimonial. Um P/VP próximo de 1 indica que o mercado precifica a cota perto de seu valor contábil; acima de 1, a cota é negociada com prêmio; abaixo de 1, com desconto. O P/VP não é, por si só, um sinal de oportunidade ou de risco — ele descreve uma relação, cuja interpretação depende do tipo de fundo, da qualidade dos ativos e do contexto de mercado.

Rendimentos mensais e regra de distribuição

Uma característica marcante dos FIIs é a distribuição periódica de resultados, comumente mensal. Pela regulação aplicável a esses fundos, é exigida a distribuição de uma parcela elevada do resultado de caixa aos cotistas, o que explica por que muitos investidores acompanham FIIs pela renda recorrente. O valor distribuído varia conforme o desempenho do fundo no período — aluguéis recebidos, juros de títulos, ocupação dos imóveis — e não é fixo nem garantido.

Liquidez, vacância e riscos típicos

Liquidez, num FII, refere-se à facilidade de comprar ou vender cotas em bolsa sem grande variação de preço; fundos com mais cotistas e maior volume negociado tendem a ter liquidez mais alta. Vacância mede a proporção de área (vacância física) ou de receita (vacância financeira) não ocupada ou não recebida nos imóveis do fundo — quanto maior a vacância, menor tende a ser o resultado distribuível. Entre os riscos típicos descritos no mercado estão a sensibilidade a juros (que afeta a atratividade relativa dos rendimentos), o risco de inadimplência de inquilinos ou de devedores dos títulos, o risco de vacância e o risco de mercado, que influencia o preço das cotas. A avaliação desses fatores é individual e depende dos objetivos de cada investidor.

Dividendos

O dividend yield acumulado nos últimos 12 meses de SOFF11 é de 12,72%. O último rendimento registrado foi de R$ 1,00 por cota.

Comparação Setorial

Dados comparativos do segmento Outros: P/VP de SOFF11 em 0.92 ante mediana do setor de 0.82. Dividend yield de 12,72% ante mediana do setor de 13,16%.

O SOFF11 é um Fundo de Investimento Imobiliário voltado exclusivamente para Investidores Qualificados, com patrimônio líquido na faixa de R$ 188 milhões e aproximadamente 1,83 milhão de cotas emitidas. O fundo opera com baixa alavancagem financeira, taxa total de administração e custódia de 0,27% ao ano, e realiza distribuições mensais de rendimentos conforme exigido pela legislação brasileira de FIIs. Com base restrita de cotistas — 309 ao total — e liquidez classificada como baixa na B3, o SOFF11 é indicado para o investidor qualificado com horizonte de investimento de médio a longo prazo e capacidade de absorver risco de liquidez no mercado secundário.

Sobre FUNDO DE INVESTIMENTOS IMOBILIARIO SOFIA

O FUNDO DE INVESTIMENTOS IMOBILIARIO SOFIA (SOFF11) é um fundo imobiliário brasileiro estruturado sob a forma de condomínio fechado, voltado exclusivamente para o público de Investidor Qualificado — categoria regulada pela CVM que exige comprovação de patrimônio financeiro superior a R$ 1 milhão ou certificação técnica reconhecida. Constituído há aproximadamente nove anos, o SOFF11 integra o universo dos FIIs negociados na B3 e está registrado e regulado conforme as normas da Comissão de Valores Mobiliários, em especial a Resolução CVM 175/2022, que modernizou o marco regulatório dos fundos de investimento no Brasil.

Os fundos imobiliários classificados no segmento 'Outros' costumam reunir estratégias mais específicas ou híbridas: podem concentrar ativos imobiliários de uso misto, operar com estratégias de crédito imobiliário estruturado ou combinar imóveis físicos com Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e outros títulos lastreados em imóveis. Essa flexibilidade na composição da carteira distingue o SOFF11 dos FIIs de segmento único como Lajes Corporativas ou Logística, e exige do cotista uma leitura mais atenta dos relatórios mensais publicados pelo gestor.

O patrimônio líquido do fundo é da ordem de R$ 188 milhões, distribuído entre 1.834.908 cotas, com um universo de 309 cotistas registrados, sendo 296 pessoas físicas. Esse perfil relativamente concentrado de cotistas — típico de fundos direcionados a Investidor Qualificado — diferencia o SOFF11 dos grandes FIIs de varejo, que podem reunir dezenas de milhares de cotistas e elevada liquidez diária na B3. No caso do SOFF11, o volume de negociação em bolsa é classificado como baixo, o que implica necessidade de atenção redobrada ao risco de liquidez por parte do investidor que eventualmente precise converter cotas em recursos no curto prazo.

A estrutura de condomínio fechado significa que o cotista não pode resgatar suas cotas diretamente junto ao fundo; a saída se dá exclusivamente pelo mercado secundário da B3, ao preço que o mercado atribuir às cotas no momento da comercializacao. Esse aspecto reforça a importância de avaliar o prazo do investimento e a disponibilidade de compradores na ponta oposta da negociação antes de aportar recursos no SOFF11.

Enquanto veículo regulado pela CVM, o SOFF11 é obrigado a divulgar periodicamente relatórios gerenciais, fatos relevantes e informações financeiras auditadas, garantindo ao cotista acesso às principais métricas da carteira. A administração fiduciária e a gestão do fundo são exercidas por entidades distintas, cada qual com responsabilidades definidas no regulamento — tema tratado em detalhe na seção de Governança. Do ponto de vista tributário, os rendimentos distribuídos pelo SOFF11 são, em geral, isentos de Imposto de Renda para pessoas físicas que atendam aos critérios da legislação vigente (manutenção de menos de 10% das cotas pelo mesmo titular e negociação em bolsa com no mínimo 50 cotistas), embora alterações legislativas possam modificar esse tratamento ao longo do tempo — o investidor deve sempre consultar a legislação atualizada e o informe de rendimentos anual.

Contexto de negocio e setor

O mercado de fundos imobiliários brasileiro cresceu de forma expressiva ao longo da última década, impulsionado por reformas regulatórias, queda histórica da taxa Selic entre 2019 e 2021 e maior acesso do público investidor à plataforma B3. Hoje, o setor conta com mais de 400 FIIs listados, divididos em segmentos como Lajes Corporativas, Logístico, Shoppings, Recebíveis Imobiliários (papel) e Outros — categoria na qual o SOFF11 se insere. A Resolução CVM 175/2022, em vigor desde 2023, trouxe uma profunda reorganização do marco legal dos fundos no Brasil: unificou normas que antes eram espalhadas por diversas instruções, criou as classes e subclasses de cotas, regulamentou com mais precisão as obrigações do administrador fiduciário e do gestor, e fortaleceu os mecanismos de governança como as Assembleias Gerais de Cotistas (AGC).

No segmento 'Outros', os FIIs podem atuar com imóveis de finalidade mista — como hotéis, hospitais, faculdades ou ativos residenciais — ou com estratégias que combinam ativos reais e instrumentos de crédito imobiliário. Esse leque mais amplo de possibilidades cria oportunidades de diversificação, mas também demanda maior diligência analítica do cotista qualificado, uma vez que a tese de valor pode variar significativamente de um fundo para outro dentro da mesma classificação.

O ambiente macroeconômico afeta diretamente os FIIs por dois canais principais. O primeiro é a taxa de juros: quando a Selic se eleva, títulos de renda fixa se tornam mais atrativos relativamente, exercendo pressão negativa sobre as cotas dos fundos imobiliários em bolsa — efeito que pode ser observado no histórico de preços de mercado do SOFF11, que registrou variação negativa nos últimos doze meses. O segundo canal é a atividade econômica e o mercado imobiliário: contratos de locação, ocupação e inadimplência refletem diretamente no caixa dos FIIs com imóveis físicos, enquanto FIIs de papel dependem mais da qualidade de crédito dos emissores e do comportamento da inflação (IPCA e IGP-M), que corrige grande parte dos CRIs.

O SOFF11, com patrimônio líquido em torno de R$ 188 milhões e alavancagem financeira de 0,44% do ativo total — nível bastante conservador —, situa-se entre os fundos de médio porte no universo dos FIIs listados. Fundos dessa faixa de patrimônio geralmente possuem carteiras mais concentradas do que os megafundos (acima de R$ 2 bilhões), o que intensifica o impacto tanto positivo quanto negativo de eventos específicos em ativos individuais. Para o cotista qualificado, isso significa que a análise do portfólio subjacente — composição dos imóveis ou papéis, qualidade dos contratos, prazo de vencimento e perfil dos locatários — é mais crítica do que em fundos amplamente diversificados.

O Brasil conta ainda com o índice IFIX, que acompanha o desempenho médio dos principais FIIs negociados na B3 e serve como referência de mercado. Fundos do segmento 'Outros', por suas características atípicas, podem apresentar correlação menor com o IFIX do que FIIs de segmentos tradicionais, o que pode representar tanto uma fonte de diversificação de portfólio quanto uma dificuldade adicional de benchmarking. Conhecer o posicionamento do SOFF11 em relação ao IFIX e aos pares do seu segmento é tarefa essencial para qualquer análise fundamentalista.

Como ler os indicadores deste ativo

Interpretar os indicadores de um Fundo de Investimento Imobiliário exige uma lógica diferente da aplicada a ações de empresas. Em vez de focar em crescimento de lucros, o cotista de FII analisa a capacidade do fundo de gerar caixa recorrente a partir de seus ativos imobiliários ou de crédito lastreado em imóveis, e distribui esse caixa na forma de rendimentos mensais. A seguir, são apresentados os principais indicadores utilizados para avaliar o SOFF11, com explicação de como lê-los corretamente dentro do contexto de um fundo imobiliário voltado ao Investidor Qualificado.

O Dividend Yield (DY) é o termômetro central de um FII. Ele mede quanto o fundo distribuiu de rendimentos em relação ao valor de mercado da cota. Um DY elevado pode indicar tanto um fundo com boa geração de caixa quanto uma cota muito depreciada — razão pela qual o DY nunca deve ser interpretado isoladamente. Para o SOFF11, o DY 12 meses reflete o conjunto de distribuições realizadas ao longo de um ano em relação ao preço de negociação em bolsa. Fundos do segmento 'Outros' podem apresentar distribuições mais irregulares do que FIIs de lajes corporativas com contratos longos, tornando a análise histórica da consistência das distribuições ainda mais relevante.

O P/VP (Preço sobre Valor Patrimonial) compara o preço de mercado da cota com o valor que ela representaria se o patrimônio líquido fosse dividido igualmente entre todas as cotas. Um P/VP abaixo de 1,0 indica que o mercado precifica o fundo com desconto em relação ao valor contábil de seus ativos — o que pode sinalizar uma oportunidade ou refletir incertezas sobre a qualidade ou liquidez desses ativos. Um P/VP acima de 1,0 (prêmio) costuma ocorrer em fundos com histórico de alta qualidade de gestão, portfólio valorizado e distribuições robustas. No caso do SOFF11, o P/VP sinaliza que as cotas negociam com desconto em relação ao VPA registrado, o que demanda análise do porquê do desconto antes de qualquer interpretação.

O VPA (Valor Patrimonial por Ação, ou por Cota) é o resultado da divisão do patrimônio líquido pelo número total de cotas emitidas. Ele representa o valor contábil de cada cota, calculado com base nos laudos de avaliação dos imóveis ou nos valores de mercado dos títulos em carteira. O VPA é atualizado periodicamente — especialmente após laudos de reavaliação imobiliária semestrais ou anuais exigidos pela CVM — e é a referência para calcular o P/VP.

A vacância física mede o percentual da área bruta locável (ABL) total do fundo que se encontra desocupada. É o indicador mais direto da saúde operacional de FIIs com imóveis físicos: vacância zero significa 100% dos espaços alugados e gerando receita; vacância elevada pressiona para baixo a receita do fundo e, consequentemente, os rendimentos distribuídos. O SOFF11 não divulga vacância nos dados disponíveis — situação que pode indicar carteira composta predominantemente por papéis (CRIs) ou ausência de atualizações recentes dos relatórios gerenciais.

O último rendimento por cota é o valor efetivamente depositado na conta dos cotistas na distribuição mais recente. Os FIIs são obrigados por lei a distribuir no mínimo 95% do resultado semestral apurado em caixa (resultado fiscal, não contábil), mas a grande maioria dos fundos adota a prática de distribuir mensalmente. Monitorar a evolução histórica desse valor ao longo dos meses é mais informativo do que observar apenas o último pagamento isolado.

A taxa de administração é o custo cobrado pelo administrador fiduciário pelo conjunto de serviços de administração, custódia e controle do fundo. Ela incide sobre o patrimônio líquido e é deduzida antes do cálculo do resultado a ser distribuído — portanto, afeta diretamente o rendimento líquido que chega ao cotista. Além da taxa de administração, o SOFF11 incorre em taxa de custódia, ambas expressas em percentual ao ano sobre o patrimônio líquido.

Pontos de atencao

Liquidez baixa em bolsa: o SOFF11 apresenta volume médio de negociação classificado como baixo pela B3, o que significa que ordens de compra ou comercializacao relevantes podem impactar o preço da cota ou levar tempo para serem executadas. Investidores com necessidade de liquidez no curto prazo devem avaliar com cuidado esse aspecto antes de alocar recursos.

Perfil de cotista restrito a Investidor Qualificado: o acesso ao SOFF11 é vedado ao investidor comum. A regulamentação da CVM exige que o cotista comprove patrimônio financeiro acima de R$ 1 milhão ou possua certificação técnica reconhecida. Esse requisito implica menor base potencial de compradores no mercado secundário, reforçando o risco de liquidez.

Concentração de cotistas: com apenas 309 cotistas (296 pessoas físicas), o SOFF11 apresenta base muito concentrada em relação aos grandes FIIs de varejo. Em fundos com poucos cotistas, decisões de saída por parte de um único grande participante podem pressionar significativamente o preço das cotas no mercado secundário da B3.

Vacância física não divulgada: os relatórios públicos disponíveis não registram dado de vacância física para o SOFF11, o que pode indicar carteira composta por instrumentos de crédito (CRIs) ou lacuna na atualização dos relatórios gerenciais. O investidor deve buscar os relatórios mensais do fundo para avaliar a ocupação e a composição da carteira.

Patrimônio líquido de médio porte (~R$ 188 milhões): fundos dessa faixa tendem a ter carteiras menos diversificadas que os megafundos (acima de R$ 2 bilhões). Eventos negativos em ativos individuais — rescisão de contrato, inadimplência, desvalorização de imóvel — tendem a impactar mais intensamente o resultado e os rendimentos.

Variação negativa no acumulado dos últimos 12 meses: o preço das cotas do SOFF11 apresentou queda de aproximadamente 18% nos doze meses encerrados em junho de 2026, reflexo, em parte, do ambiente de juro elevado no Brasil, que torna os títulos de renda fixa mais competitivos em relação aos FIIs. Essa dinâmica deve ser monitorada em função da política monetária do Banco Central.

Desconto de aproximadamente 8% em relação ao VPA: o P/VP de 0,92 sinaliza que as cotas negociam abaixo do valor contábil dos ativos. Esse desconto pode representar tanto uma assimetria favorável quanto um sinal de incerteza do mercado sobre a qualidade ou liquidez dos ativos do fundo — razão pela qual a análise do portfólio subjacente é indispensável.

Risco de concentração setorial 'Outros': FIIs classificados como 'Outros' não têm perfil setorial padronizado. A ausência de um segmento claro (como Lajes Corporativas ou Logístico) dificulta comparações diretas com pares de mercado e exige que o cotista avalie a tese específica do SOFF11 a partir do regulamento e dos relatórios gerenciais.

Distribuição mínima legal de 95% do resultado semestral: a legislação brasileira obriga os FIIs a distribuir pelo menos 95% do resultado apurado em caixa a cada semestre. Esse mecanismo garante fluxo de renda recorrente ao cotista, mas limita a capacidade do fundo de reinvestir lucros internamente para crescimento — diferentemente de empresas listadas em bolsa.

Alavancagem muito baixa (0,44%): embora a baixa alavancagem reduza o risco financeiro, ela também limita a capacidade do fundo de ampliar o portfólio sem emitir novas cotas. Novas emissões diluem os cotistas existentes e dependem de condições favoráveis de mercado. Acompanhar as deliberações de Assembleia Geral sobre emissões é importante para cotistas de longo prazo.

Risco de alterações tributárias: o tratamento fiscal dos rendimentos de FIIs para pessoas físicas é definido por legislação específica e pode ser alterado pelo Congresso Nacional. A isenção de IR sobre distribuições de FIIs para PF — vigente quando atendidos os critérios da lei — já foi objeto de debate legislativo, e mudanças nessa regra afetariam diretamente o rendimento líquido percebido pelo cotista.

Fundo com aproximadamente 9 anos de existência: a longevidade do SOFF11 desde sua constituição permite análise de histórico operacional mais extenso do que fundos recentes, incluindo ciclos de alta e baixa de juros e eventos imobiliários. Cotistas devem buscar o histórico de distribuições e de valor patrimonial ao longo desses anos para avaliar a consistência da gestão.

Governanca e estrutura societaria

A estrutura de governança do SOFF11 segue o modelo padronizado pela Resolução CVM 175/2022, que unificou e atualizou as regras aplicáveis aos fundos de investimento no Brasil. Nesse arcabouço, duas figuras exercem funções distintas e complementares: o administrador fiduciário e o gestor da carteira.

O administrador fiduciário é a instituição financeira responsável pela operação do fundo perante a CVM, pelos cotistas e pelo mercado. Suas atribuições incluem o controle de ativos e passivos, a emissão e o cancelamento de cotas, a contratação de prestadores de serviço (custodiante, auditor independente, formador de mercado quando aplicável), a convocação e a condução das Assembleias Gerais de Cotistas (AGC), e a distribuição dos rendimentos. A taxa de administração cobrada pelo SOFF11 remunera esse conjunto de serviços: 0,19% ao ano sobre o patrimônio líquido, além de 0,08% ao ano de taxa de custódia, totalizando 0,27% ao ano.

O gestor da carteira é o responsável pelas decisões de investimento: quais ativos adquirir ou vender, como alocar o caixa, quando e como renegociar contratos com locatários ou emissores de CRI. Gestor e administrador podem ser a mesma entidade ou empresas distintas, conforme definido no regulamento do fundo. A separação de responsabilidades protege o cotista ao garantir que o administrador fiduciário possa supervisionar a atuação do gestor com independência.

A Assembleia Geral de Cotistas (AGC) é o órgão soberano de deliberação do SOFF11. Por meio da AGC, os cotistas exercem direitos como: aprovação das demonstrações financeiras anuais, deliberação sobre emissão de novas cotas, alteração do regulamento, aprovação de taxas e remunerações acima dos limites regulamentares, e destituição do administrador ou do gestor. A convocação deve ocorrer com antecedência mínima de 30 dias e pode ser feita pelo administrador ou por cotistas que representem no mínimo 5% das cotas emitidas. Quóruns específicos são exigidos para deliberações mais relevantes: mudança da política de investimentos, por exemplo, requer aprovação da maioria absoluta das cotas emitidas.

Sobre a distribuição de rendimentos, a legislação brasileira (Lei 8.668/1993 e normativas CVM posteriores) exige que os FIIs distribuam no mínimo 95% do resultado semestral apurado em caixa. Na prática, a grande maioria dos FIIs realiza distribuições mensais, creditando o valor na conta dos cotistas com data e ex-data definidas em calendário publicado pelo administrador. Os rendimentos do SOFF11 são creditados proporcionalmente ao número de cotas detidas por cada cotista na data-base (record date) de cada distribuição.

Do ponto de vista tributário, os rendimentos recebidos por pessoas físicas cotistas de FIIs são, em geral, isentos de IR, desde que o cotista detenha menos de 10% das cotas do fundo e o fundo possua no mínimo 50 cotistas e tenha suas cotas negociadas exclusivamente em bolsa. O ganho de capital apurado na comercializacao de cotas em bolsa está sujeito à alíquota de 20% de IR, sem isenção de parcela. A legislação tributária está sujeita a revisões pelo Congresso Nacional, o que exige atenção permanente do cotista qualificado ao risco legislativo. No caso de pessoas jurídicas cotistas, os rendimentos e ganhos de capital são tributados pelas alíquotas normais de IRPJ e CSLL.

Panorama competitivo

O mercado brasileiro de FIIs contava, em meados de 2026, com mais de 400 fundos listados na B3, totalizando mais de R$ 300 bilhões em patrimônio líquido agregado. O SOFF11, classificado no segmento 'Outros', compete indiretamente com todos os veículos de renda variável imobiliária, mas seus concorrentes mais diretos são outros FIIs voltados a estratégias diversificadas ou de nicho, destinados a investidores qualificados.

No universo amplo dos FIIs, os grandes competidores por capital são os fundos de segmento mais consolidado. No segmento Logístico, nomes como BRCO11 (Bresco Logística), HGLG11 (CSHG Logística) e XPLG11 (XP Log) acumulam patrimônios individuais superiores a R$ 2 bilhões e liquidez diária relevante, atraindo investidores que priorizam portfólios diversificados e maior facilidade de negociação. No segmento de Lajes Corporativas, BRCR11 (BC Fund), RBRP11 e PVBI11 disputam capital com sólido histórico de distribuições e portfólios em mercados prime de São Paulo e Rio de Janeiro.

Os FIIs de Recebíveis Imobiliários (papel), como KNCR11, HGCR11 e MXRF11, constituem outra categoria de competição indireta. Esses fundos investem em CRIs indexados ao CDI ou ao IPCA, o que os torna mais resilientes a variações de taxa de juro e atrativos em cenários de Selic elevada — exatamente o ambiente que mais penaliza os FIIs de tijolo com desconto sobre o VPA.

Fundos classificados como 'Outros', concorrentes mais próximos do SOFF11, incluem veículos com estratégias específicas: CLIN11 (imóveis clínicos), HCTR11 (estratégia mista antes de sua reestruturação), fundos de desenvolvimento imobiliário e fundos de hotéis ou educação. Esses pares compartilham a característica de menor padronização do portfólio, o que exige análise caso a caso.

No contexto competitivo, o SOFF11 se diferencia pelos seguintes aspectos: patrimônio de médio porte (~R$ 188 milhões), base de cotistas muito concentrada (309 cotistas), acesso restrito a Investidor Qualificado, e taxas de administração e custódia na faixa mais baixa do setor (0,27% ao ano total). Essas características posicionam o fundo como uma alternativa de menor custo operacional, mas com menor liquidez e diversificação de base de cotistas em comparação aos grandes fundos listados.

O índice IFIX, que replica uma carteira teórica dos principais FIIs negociados na B3 por liquidez e capitalização, serve como principal benchmark setorial. FIIs menores e com baixa liquidez, como o SOFF11, frequentemente não integram a carteira teórica do IFIX, o que reduz sua visibilidade para gestores que utilizam o índice como referência de alocação. Para o cotista individual qualificado, essa menor exposição institucional pode ser tanto um fator de risco (menor liquidez) quanto uma janela de análise diferenciada em relação a fundos amplamente cobertos pelo mercado.

Indicadores explicados

**Dividend Yield (DY) 12 meses.** O DY de 12,72% ao ano indica a proporção dos rendimentos distribuídos pelo SOFF11 em relação ao preço de mercado de suas cotas no período analisado. Para contextualizar: fundos imobiliários no Brasil costumam apresentar DY entre 8% e 14% ao ano em cenários de juro elevado. Um DY acima da média do segmento pode refletir tanto eficiência na geração de caixa quanto depreciação do preço da cota — por isso ele deve ser lido junto ao P/VP e ao histórico de distribuições antes de qualquer conclusão. Fórmula: DY (%) = (Soma dos rendimentos distribuídos nos últimos 12 meses / Preço de mercado da cota) × 100 Cálculo: Rendimento médio mensal apurado: R$ 1,00/cota × 12 meses = R$ 12,00 acumulado estimado em 12 meses. DY = (12,00 / 94,20) × 100 = 12,74%. O sistema registra DY anual de 12,72% (dados de 12/06/2026), arredondamento compatível com o cálculo.

**P/VP (Preço sobre Valor Patrimonial).** Com P/VP de 0,92, as cotas do SOFF11 negociam com desconto de cerca de 8% em relação ao valor contábil dos ativos do fundo. Esse desconto pode refletir a baixa liquidez das cotas em bolsa, incertezas sobre a qualidade ou avaliação dos ativos imobiliários, ou simplesmente o ambiente macroeconômico de juro elevado. Fundos negociando abaixo do VPA podem apresentar assimetria de valor, mas é fundamental entender a razão do desconto antes de qualquer avaliação. Fórmula: P/VP = Preço de mercado da cota / VPA (Valor Patrimonial por Cota) Cálculo: P/VP = 94,20 / 102,48 = 0,919. O sistema registra P/VP = 0,92, confirmando desconto de aproximadamente 8,0% em relação ao valor patrimonial por cota (dados de 12/06/2026).

**VPA (Valor Patrimonial por Cota).** O VPA de R$ 102,48 representa o valor contábil de cada cota do SOFF11, calculado dividindo o patrimônio líquido total pelo número de cotas emitidas. Ele é a referência para o cálculo do P/VP e sinaliza o valor que cada cotista possui na parcela do patrimônio do fundo. O VPA é atualizado com base nos laudos de avaliação dos ativos imobiliários ou nos valores de mercado dos instrumentos de crédito em carteira, podendo variar a cada reavaliação periódica exigida pela CVM. Fórmula: VPA = Patrimônio Líquido / Número total de cotas emitidas Cálculo: VPA = R$ 188.049.492,05 / 1.834.908,40 cotas = R$ 102,48 por cota (dados de 12/06/2026). O sistema confirma VPA = R$ 102,48.

**Vacância Física.** A vacância física mede qual parcela da área disponível para locação não está ocupada por inquilinos. Para FIIs com imóveis físicos, é o principal indicador operacional: vacância zero significa renda plena dos ativos, enquanto vacâncias elevadas reduzem a receita e os rendimentos distribuídos. No caso do SOFF11, a ausência desse dado nos relatórios públicos disponíveis requer que o investidor consulte diretamente os relatórios mensais do fundo para verificar a composição da carteira e a dinâmica de ocupação. Fórmula: Vacância Física (%) = (Área desocupada / Área Bruta Locável total) × 100 Cálculo: Os dados disponíveis para o SOFF11 não registram vacância física (campo nulo nos relatórios públicos compilados em 12/06/2026). Isso pode indicar carteira composta por instrumentos de crédito imobiliário (CRIs), nos quais o conceito de vacância física não se aplica, ou ausência de atualização recente do relatório gerencial.

**Último Rendimento por Cota.** O rendimento de R$ 1,00 por cota na distribuição mais recente representa o valor efetivamente depositado na conta do cotista. Os FIIs são obrigados a distribuir no mínimo 95% do resultado semestral apurado em caixa (resultado fiscal), sendo que a maioria adota distribuição mensal. Acompanhar a regularidade e a evolução histórica desse valor ao longo dos meses é mais informativo do que analisar um pagamento isolado, pois permite identificar tendências de crescimento, estabilidade ou deterioração da geração de caixa. Fórmula: Rendimento por cota = Resultado distribuível apurado no período / Número de cotas emitidas Cálculo: Último rendimento registrado: R$ 1,00 por cota (dados de 12/06/2026). Com 1.834.908 cotas emitidas, isso equivale a uma distribuição total de R$ 1.834.908,00 no período referido. O rendimento médio mensal dos últimos 12 meses também aponta R$ 1,00/cota.

**Taxa de Administração.** A taxa de administração de 0,19% ao ano, somada à taxa de custódia de 0,08% ao ano, totaliza 0,27% ao ano incidentes sobre o patrimônio líquido do SOFF11. Esse nível de custo é relativamente baixo para o universo dos FIIs brasileiros, onde taxas de 0,50% a 1,50% ao ano são mais comuns. Taxas menores preservam uma parcela maior do resultado gerado pelos ativos para distribuição aos cotistas. Contudo, taxas baixas podem também refletir um fundo com estrutura mais simples ou menor demanda por gestão ativa, aspectos que merecem avaliação no contexto da estratégia declarada no regulamento. Fórmula: Custo anual (R$) = Taxa de administração (% a.a.) × Patrimônio Líquido Cálculo: Taxa de administração: 0,19% a.a. Taxa de custódia: 0,08% a.a. Taxa total: 0,27% a.a. Custo anual estimado: 0,27% × R$ 188.049.492,05 = R$ 507.734,00 ao ano, ou aproximadamente R$ 42.311/mês (dados de 12/06/2026). Patrimônio Líquido: R$ 188.049.492,05.

**Alavancagem Financeira.** A alavancagem de 0,44% indica que o SOFF11 opera com praticamente nenhuma dívida em relação ao total de seus ativos. Esse perfil conservador reduz o risco financeiro do fundo: fundos alavancados ampliam potencialmente os retornos em cenários favoráveis, mas também expõem o cotista a riscos de refinanciamento e pressão sobre os rendimentos em períodos de juro elevado ou dificuldades de ocupação. A baixa alavancagem do SOFF11 é um indicador de prudência na gestão do passivo. Fórmula: Alavancagem (%) = (Total do Passivo / Valor Total dos Ativos) × 100 Cálculo: Passivo total: R$ 821.883,91. Valor total dos ativos: R$ 188.871.375,96. Alavancagem = (821.883,91 / 188.871.375,96) × 100 = 0,44% (dados de 12/06/2026).

Perguntas Frequentes

Qual o preço atual de SOFF11? A cotação mais recente de SOFF11 é de R$ 94,20.

Qual o dividend yield do SOFF11? O dividend yield anualizado de SOFF11 é de 12,72%.

Qual o P/VP de SOFF11? O indicador P/VP (Preço sobre Valor Patrimonial) de SOFF11 é 0.92.

SOFF11 distribui rendimentos mensais? O último rendimento registrado de SOFF11 foi de R$ 1,00 por cota.

O que é o SOFF11 e quem pode investir? O SOFF11 é o Fundo de Investimentos Imobiliário Sofia, um FII constituído sob a forma de condomínio fechado e listado na B3. O acesso é restrito a Investidores Qualificados, categoria regulada pela CVM que exige comprovação de patrimônio financeiro superior a R$ 1 milhão ou certificação técnica reconhecida (como CGA, CFP ou CFA). Investidores que não atendam a esse critério não podem adquirir cotas do SOFF11.

Como funciona a distribuição de rendimentos do SOFF11? Os FIIs são obrigados por lei a distribuir no mínimo 95% do resultado semestral apurado em caixa (resultado fiscal). O SOFF11 realiza distribuições mensais, creditando o valor na conta dos cotistas proporcionalmente ao número de cotas detidas na data-base (record date) de cada distribuição. O valor de cada distribuição pode variar mensalmente conforme a geração de caixa do fundo. O histórico dos rendimentos distribuídos pode ser consultado nos relatórios mensais e nos informes divulgados na página da CVM e da B3.

Os rendimentos do SOFF11 são isentos de Imposto de Renda para pessoas físicas? Em geral, os rendimentos distribuídos por FIIs a pessoas físicas são isentos de IR, desde que o cotista detenha menos de 10% das cotas do fundo, o fundo tenha no mínimo 50 cotistas e as cotas sejam negociadas exclusivamente em bolsa. Com 309 cotistas, o SOFF11 atende ao critério de pulverização. O tratamento fiscal pode ser alterado por mudanças legislativas. Já o ganho de capital obtido na comercializacao das cotas em bolsa está sujeito a 20% de IR, sem isenção parcial.

O que significa o P/VP do SOFF11 estar abaixo de 1,0? Um P/VP menor que 1,0 indica que as cotas negociam com desconto em relação ao valor contábil dos ativos do fundo (VPA). Com P/VP de 0,92, o mercado precifica cada cota com cerca de 8% de desconto sobre o VPA de R$ 102,48. Esse desconto pode refletir a baixa liquidez das cotas, incertezas sobre os ativos da carteira ou o ambiente macroeconômico de juro elevado. Desconto não é sinônimo automático de oportunidade: é necessário entender a razão subjacente.

Como posso vender minhas cotas do SOFF11? Por ser um condomínio fechado, o SOFF11 não permite resgate direto junto ao fundo. A saída se dá exclusivamente pelo mercado secundário da B3, onde o cotista pode vender suas cotas ao preço de mercado vigente. Como o volume de negociação do SOFF11 é classificado como baixo, a execução de ordens de comercializacao pode levar mais tempo ou exigir ajuste de preço para encontrar contrapartes dispostas a comprar, especialmente para volumes maiores.

O que é o VPA e como ele difere do preço de mercado? O VPA (Valor Patrimonial por Cota) é calculado dividindo o patrimônio líquido do fundo pelo número total de cotas emitidas. Para o SOFF11, o VPA é de R$ 102,48. Já o preço de mercado é aquele praticado nas negociações em bolsa, que pode ser maior (prêmio) ou menor (desconto) que o VPA, conforme a percepção dos investidores sobre o fundo. A diferença entre os dois é expressa pelo indicador P/VP.

Qual é o custo total cobrado pelo SOFF11? O SOFF11 cobra taxa de administração de 0,19% ao ano sobre o patrimônio líquido, acrescida de taxa de custódia de 0,08% ao ano, totalizando 0,27% ao ano. Com patrimônio líquido de R$ 188,05 milhões, isso representa um custo anual de aproximadamente R$ 507 mil. Esse nível de taxa é considerado baixo no universo dos FIIs brasileiros, onde valores entre 0,50% e 1,50% ao ano são mais frequentes.

O que é a Assembleia Geral de Cotistas (AGC) e quais decisões ela aprova? A AGC é o fórum soberano de deliberação dos cotistas do SOFF11. Por meio dela, os cotistas aprovam as demonstrações financeiras anuais, deliberam sobre emissões de novas cotas, aprovam alterações no regulamento, definem taxas e remunerações, e podem destituir o administrador ou o gestor. A convocação é feita com pelo menos 30 dias de antecedência. Cotistas que representem 5% ou mais das cotas emitidas podem convocar uma AGC extraordinária.

O que é alavancagem e qual o nível do SOFF11? Alavancagem financeira é a proporção de dívidas (passivo) em relação ao total de ativos do fundo. O SOFF11 apresenta alavancagem de 0,44%, ou seja, menos de 0,5% de seu ativo é financiado por passivos. Esse nível muito baixo reduz o risco financeiro do fundo, pois não há dependência relevante de refinanciamento de dívidas. Em contrapartida, a ausência de alavancagem também limita a capacidade de crescimento do portfólio sem emissão de novas cotas.

Por que o SOFF11 é classificado no segmento 'Outros'? A B3 e as classificações setoriais de FIIs utilizam segmentos como Lajes Corporativas, Logístico, Shopping Centers, Recebíveis (papel) e Outros. O SOFF11 se enquadra em 'Outros' por não se concentrar em uma tipologia imobiliária padronizada ou por adotar estratégia híbrida. Esse posicionamento dificulta comparações diretas com pares de segmento único e exige leitura atenta do regulamento e dos relatórios gerenciais para entender a tese de investimento específica.

Qual a diferença entre o administrador fiduciário e o gestor do SOFF11? O administrador fiduciário é responsável pela operação do fundo perante a CVM e os cotistas: emissão de cotas, relatórios, assembleias e distribuição de rendimentos. O gestor é responsável pelas decisões de investimento: quais ativos comprar ou vender e como alocar o caixa do fundo. Eles podem ser a mesma entidade ou empresas distintas, conforme o regulamento. A separação garante que o administrador possa supervisionar o gestor com independência, protegendo os cotistas.

O que acontece se eu quiser transferir minhas cotas para outra pessoa? As cotas do SOFF11, por serem negociadas na B3, podem ser vendidas a qualquer Investidor Qualificado por meio da plataforma de renda variável da corretora. Transferências entre cotistas devem respeitar os procedimentos da B3 e das corretoras. O fundo, como condomínio fechado, não participa diretamente dessa transferência — ela ocorre entre o vendedor e o comprador no mercado secundário, com liquidação D+2.

O SOFF11 realiza emissões de novas cotas? Emissões de novas cotas dependem de deliberação em Assembleia Geral de Cotistas e de condições favoráveis de mercado (P/VP acima ou próximo de 1,0 geralmente favorece a captação). Para o SOFF11, com P/VP de 0,92 e liquidez baixa, novas emissões seriam mais desafiadoras no cenário atual, mas são uma prerrogativa do fundo. Cotistas devem acompanhar as convocações de AGC para se manterem informados sobre eventuais deliberações de captação.

Atualização

Dados consultados em 19/07/2026 nas fontes públicas citadas. Cotações e indicadores estão sujeitos a defasagem conforme a periodicidade de cada fonte.

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