VXXV11 — GENESIS MULTIESTRATÉGIA FII

Setor

Outros

Desempenho recente

No período de 6m, VXXV11 apresentou variação de +8,28% em 44 pregões. Dados de cotação da B3, sujeitos a defasagem.

Faixa de 52 semanas

Nas últimas 52 semanas, VXXV11 oscilou entre R$ 683,00 a R$ 785,00. Média de R$ 718,60 no período. Dados B3, sujeitos a defasagem.

P/VP

P/VP: 1.82.

Dados do Fundo

Valor patrimonial por cota (VPA): R$ 432,41. Patrimônio líquido: R$ 206,6M. Valor de mercado: R$ 375,1M. Cotas emitidas: 477.875. Número de cotistas: 15. Taxa de administração: 0,62%. Idade do fundo: 6,7 anos. Administrador: BRL TRUST DTVM S.A.. Tipo de gestão: Ativa. Público-alvo: INVESTIDOR QUALIFICADO. CNPJ: 30.982.974/0001-89. Dados públicos CVM/B3, sujeitos a defasagem.

Imóveis e Ocupação

Número de imóveis: 1. Área total: 70.000 m². Inadimplência: 0,0%. Total de ativos do fundo: 8. Vacância e ocupação a partir de informes trimestrais (CVM).

O que é um Fundo Imobiliário (FII)

Um Fundo de Investimento Imobiliário (FII) é um veículo que reúne recursos de vários investidores para aplicar no mercado imobiliário, seja em imóveis físicos, seja em títulos ligados a esse setor. O patrimônio é dividido em cotas negociadas em bolsa, o que permite ao investidor participar do mercado imobiliário sem comprar um imóvel inteiro. Os FIIs são regulados no Brasil e administrados por instituições financeiras, e seus resultados são distribuídos periodicamente aos cotistas conforme as regras do fundo.

Tipos de FII

Os FIIs costumam ser descritos em quatro grandes grupos. Os fundos de tijolo investem em imóveis físicos — lajes corporativas, galpões logísticos, shoppings, agências — e seu resultado vem principalmente dos aluguéis. Os fundos de papel aplicam em títulos de crédito imobiliário, como CRIs, e seu resultado deriva dos juros desses papéis. Os fundos híbridos combinam imóveis e títulos na mesma carteira. Os fundos de fundos (FoF) investem em cotas de outros FIIs, buscando diversificação por meio da composição. Cada tipo tem uma dinâmica própria de risco, sensibilidade a juros e comportamento ao longo dos ciclos econômicos.

Dividend Yield em FIIs

O Dividend Yield (DY) de um FII expressa a relação entre os rendimentos distribuídos e o preço da cota, geralmente apurada considerando os últimos doze meses ou anualizando a distribuição recente. Em termos simples, indica quanto o fundo distribuiu em proventos proporcionalmente ao valor pago pela cota. Um DY mais alto pode refletir distribuições robustas, mas também pode resultar de uma queda no preço da cota — por isso o indicador é lido em conjunto com outros, não isoladamente. Distribuições extraordinárias, como a venda de um imóvel, podem elevar o DY de um período de forma pontual e não recorrente. O DY é uma referência informativa sobre o passado e não garante distribuições futuras.

P/VP e valor patrimonial por cota

O valor patrimonial por cota corresponde ao patrimônio líquido do fundo dividido pelo número de cotas — uma estimativa contábil de quanto vale cada cota segundo os ativos do fundo. O indicador P/VP (preço sobre valor patrimonial) compara o preço de mercado da cota com esse valor patrimonial. Um P/VP próximo de 1 indica que o mercado precifica a cota perto de seu valor contábil; acima de 1, a cota é negociada com prêmio; abaixo de 1, com desconto. O P/VP não é, por si só, um sinal de oportunidade ou de risco — ele descreve uma relação, cuja interpretação depende do tipo de fundo, da qualidade dos ativos e do contexto de mercado.

Rendimentos mensais e regra de distribuição

Uma característica marcante dos FIIs é a distribuição periódica de resultados, comumente mensal. Pela regulação aplicável a esses fundos, é exigida a distribuição de uma parcela elevada do resultado de caixa aos cotistas, o que explica por que muitos investidores acompanham FIIs pela renda recorrente. O valor distribuído varia conforme o desempenho do fundo no período — aluguéis recebidos, juros de títulos, ocupação dos imóveis — e não é fixo nem garantido.

Liquidez, vacância e riscos típicos

Liquidez, num FII, refere-se à facilidade de comprar ou vender cotas em bolsa sem grande variação de preço; fundos com mais cotistas e maior volume negociado tendem a ter liquidez mais alta. Vacância mede a proporção de área (vacância física) ou de receita (vacância financeira) não ocupada ou não recebida nos imóveis do fundo — quanto maior a vacância, menor tende a ser o resultado distribuível. Entre os riscos típicos descritos no mercado estão a sensibilidade a juros (que afeta a atratividade relativa dos rendimentos), o risco de inadimplência de inquilinos ou de devedores dos títulos, o risco de vacância e o risco de mercado, que influencia o preço das cotas. A avaliação desses fatores é individual e depende dos objetivos de cada investidor.

Comparação Setorial

Dados comparativos do segmento Outros: P/VP de VXXV11 em 1.82 ante mediana do setor de 0.82. Dividend yield de 0,00% ante mediana do setor de 13,16%.

O GENESIS MULTIESTRATÉGIA FII (VXXV11) é um fundo de investimento imobiliário fechado voltado exclusivamente a investidores qualificados, com um único imóvel de aproximadamente 70.000 m² em carteira e patrimônio líquido de R$ 208,6 milhões. O fundo apresenta vacância física elevada no período analisado, ausência de distribuições de rendimentos e base concentrada de 16 cotistas, características de um veículo em fase de estabilização operacional. A taxa de administração de 0,62% ao ano posiciona o fundo na faixa inferior do mercado. O acompanhamento dos relatórios periódicos CVM e dos comunicados ao mercado é essencial para monitorar a evolução operacional do ativo principal.

Sobre GENESIS MULTIESTRATÉGIA FII

O GENESIS MULTIESTRATÉGIA FII (VXXV11) é um Fundo de Investimento Imobiliário de estratégia não convencional, registrado na Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e listado na B3 sob o ticker VXXV11. Constituído há aproximadamente 6,6 anos, o fundo tem como público-alvo exclusivo o investidor qualificado — categoria regulada pela Resolução CVM 30/2021 que exige patrimônio financeiro acima de R$ 1 milhão ou certificação técnica reconhecida.

Ao contrário dos grandes fundos de tijolo com carteiras diversificadas de dezenas de ativos, o GENESIS MULTIESTRATÉGIA FII concentra sua estratégia em um único imóvel com área total de aproximadamente 70.000 m², o que confere um perfil de risco e retorno bastante particular. Essa concentração patrimonial significa que eventos localizados — vacância, renegociação contratual, reforma ou rescisão — impactam diretamente toda a estrutura de receitas do fundo, sem a proteção de diversificação geográfica ou setorial que fundos maiores costumam oferecer.

O patrimônio líquido do fundo totaliza R$ 208.638.529,17 para 477.875 cotas emitidas, resultando em um Valor Patrimonial por Cota (VPA) de R$ 436,60 apurado com base nos dados de 12/06/2026. A estrutura de capital inclui uma alavancagem de 9,63% sobre os ativos totais (passivo total de R$ 22.221.193,70 / ativo total de R$ 230.859.722,87), o que é relevante para entender o risco financeiro da carteira.

A classificação setorial do fundo como 'Outros' reflete justamente essa característica multiestratégica: o VXXV11 não se encaixa nas categorias tradicionais como lajes corporativas, shoppings, galpões logísticos ou fundos de papel (CRI), operando com maior flexibilidade de mandato, embora isso também reduza a comparabilidade direta com peers mais especializados.

Um dado operacional que merece atenção imediata é a vacância física de 90% registrada junto à CVM na fonte inf_trimestral_fii_imovel — um patamar extremamente elevado que indica que apenas 10% da área locável do imóvel está efetivamente ocupada. Esse nível de vacância explica a ausência de rendimentos distribuídos nos últimos períodos registrados, uma vez que sem receita de locação não há resultado a distribuir conforme a política de distribuição mínima de 95% do resultado semestral em caixa, determinada pela regulamentação de fundos fechados.

O fundo conta atualmente com 16 cotistas no total, configurando uma base de investidores muito concentrada. Esse número reduzido de cotistas, somado à baixa liquidez das cotas no mercado secundário da B3 (volume médio diário extremamente baixo), caracteriza o VXXV11 como um fundo de liquidez restrita, típico de veículos voltados a investidores qualificados com horizonte de longo prazo e menor necessidade de liquidez imediata.

Em termos de evolução de cota no mercado secundário, o VXXV11 acumulou variação positiva de 9,0% nos 12 meses anteriores à data de referência, com mínima de R$ 683,00 e máxima de R$ 763,00 no período de 52 semanas, refletindo oscilação limitada dado o reduzido volume de negociações.

Contexto de negocio e setor

Os Fundos de Investimento Imobiliário (FII) são veículos regulados pela Lei 8.668/1993 e disciplinados atualmente pela Instrução CVM 175/2022 (que revogou a ICVM 472/2008 e consolidou as normas do setor). Na prática, permitem que investidores pessoas físicas e jurídicas participem de empreendimentos imobiliários de grande porte por meio de cotas negociáveis em bolsa, com regime tributário próprio e obrigação legal de distribuição de resultados.

O GENESIS MULTIESTRATÉGIA FII insere-se na categoria dos fundos imobiliários de tijolo com mandato ampliado — ou seja, aqueles que detêm ativos reais (imóveis físicos) mas com flexibilidade para explorar diferentes estratégias de valorização, locação e desenvolvimento, sem se restringir a um único segmento do mercado imobiliário. Essa característica multiestratégica é mais comum em fundos voltados a investidores qualificados, onde a regulação CVM 175/2022 permite maior complexidade de mandato.

O contexto setorial do único imóvel da carteira (área de 70.000 m²) é determinante para entender o estágio operacional do fundo. Uma vacância física de 90% em um ativo dessa dimensão pode decorrer de diferentes situações: imóvel em fase de retrofit ou desenvolvimento; contrato de locação recém-encerrado sem novo inquilino; imóvel especializado com mercado de absorção lento; ou processo de reestruturação patrimonial. O relatório gerencial e os comunicados ao mercado disponíveis na CVM são as fontes primárias para entender a natureza dessa vacância e o prazo esperado para sua normalização.

No plano macroeconômico, o mercado imobiliário brasileiro atravessa um ciclo influenciado por variáveis como taxa Selic, inflação medida pelo IPCA e IGPM (índices de reajuste de contratos de locação), crédito imobiliário e dinâmica de ocupação pós-pandemia. Fundos com imóveis de grande porte e alta vacância são particularmente sensíveis ao ciclo econômico: em períodos de expansão, a demanda por espaços corporativos, industriais ou logísticos tende a se recuperar; em períodos recessivos, a absorção de grandes espaços ociosos torna-se mais lenta.

A taxa de administração de 0,62% ao ano sobre o patrimônio líquido posiciona o VXXV11 em patamar relativamente baixo comparado à média de mercado de fundos de tijolo, que costuma variar entre 0,50% e 1,50% ao ano. Entretanto, em cenários de baixa receita operacional — como a situação atual de elevada vacância — mesmo taxas de administração reduzidas consomem proporcionalmente parcela maior do resultado disponível.

A alavancagem de 9,63% registrada no balanço patrimonial (total passivo de R$ 22.221.193,70 sobre valor ativo de R$ 230.859.722,87; R$ 22.221.193,70 / R$ 230.859.722,87 x 100 = 9,63%) indica que o fundo utiliza algum nível de dívida em sua estrutura de capital. Para fundos imobiliários fechados, a utilização de financiamentos pode ser estratégica para viabilizar o desenvolvimento ou retrofit de ativos, mas também adiciona custo financeiro que pressiona o resultado disponível para distribuição em períodos de receita reduzida.

A comparação entre valor de mercado (R$ 364.618.625,00, considerando 477.875 cotas ao preço de R$ 763,00) e patrimônio líquido (R$ 208.638.529,17) revela um prêmio de mercado sobre o valor patrimonial — o que pode refletir expectativas de recuperação do ativo principal, percepção de que o patrimônio está contabilmente subavaliado, ou simplesmente a iliquidez do mercado secundário com poucos negócios determinando o preço. Esse desconto (ou prêmio, medido pelo P/VP de 1,75) é um parâmetro relevante para contextualizar a precificação do fundo em relação ao valor intrínseco dos seus ativos imobiliários.

Como ler os indicadores deste ativo

A leitura dos indicadores de um Fundo de Investimento Imobiliário exige entender que esses veículos combinam características de ativos reais (imóveis físicos) com a liquidez parcial do mercado de capitais. Cada indicador captura uma dimensão diferente da saúde financeira, operacional e de precificação do fundo — e a análise isolada de qualquer um deles pode levar a conclusões equivocadas.

O Dividend Yield (DY) mensura a relação entre os rendimentos distribuídos e o preço de mercado da cota. Para FIIs, a distribuição é obrigatória por lei — mínimo de 95% do resultado semestral apurado em regime de caixa — e isenta de Imposto de Renda para pessoas físicas que detenham cotas de fundos listados em bolsa com mais de 50 cotistas, conforme a Lei 11.033/2004. Contudo, quando o fundo opera com vacância elevada e não gera receita de locação suficiente, o DY pode ser zero ou muito baixo, não porque a gestão seja ineficiente, mas porque não há resultado a distribuir. Comparar o DY de fundos em diferentes estágios operacionais — um fundo estabilizado versus um em fase de ocupação — é um erro metodológico comum.

O Preço sobre Valor Patrimonial (P/VP) é a métrica central para avaliar se o mercado está pagando prêmio ou desconto sobre o patrimônio líquido por cota. Um P/VP acima de 1,0 indica que o mercado precifica o fundo acima do valor contábil dos seus ativos — o que pode refletir expectativa de valorização futura, qualidade da gestão ou escassez de oferta de cotas no mercado secundário. Abaixo de 1,0, o mercado desconta o valor patrimonial, sinalizando ceticismo quanto à capacidade de geração de renda dos ativos ou riscos operacionais relevantes.

O Valor Patrimonial por Cota (VPA) é calculado dividindo-se o patrimônio líquido total pelo número de cotas emitidas. Ele representa o valor de liquidação teórica por cota e serve como âncora para avaliar se o preço de mercado está alinhado, descontado ou com prêmio em relação ao valor intrínseco dos ativos. O VPA é reavaliado periodicamente pelos laudos de avaliação imobiliária exigidos pela CVM.

A vacância física — proporção da área total não locada — é o indicador operacional mais relevante para fundos de tijolo. Em fundos com um único imóvel, como o VXXV11, a vacância física se traduz diretamente em ausência de receita de locação. Uma vacância elevada não é necessariamente permanente: fundos em fase de retrofit, com contratos em renegociação ou aguardando novos inquilinos podem ter vacância temporariamente alta antes de atingir estabilização operacional.

O último rendimento por cota registra o valor efetivamente creditado na conta do cotista no evento de distribuição mais recente. Para fundos que ainda não geraram resultado distribuível, esse valor será zero — o que diferencia o fundo não de uma má gestão, mas de uma fase pré-operacional ou de recuperação. O monitoramento contínuo dos comunicados ao mercado (fatos relevantes e relatórios mensais) é essencial para acompanhar a evolução desse indicador.

A taxa de administração, expressa como percentual anual sobre o patrimônio líquido, remunera o administrador fiduciário e, eventualmente, o gestor. Taxas mais baixas preservam mais resultado para distribuição, mas a eficiência da gestão importa tanto quanto o custo — um gestor capaz de reduzir a vacância e agregar valor ao imóvel justifica honorários maiores do que um gestor passivo em um ativo deteriorado.

Pontos de atencao

Vacância física de 90%: com apenas 10% da área locável ocupada, o VXXV11 praticamente não gera receita de locação no período analisado (dados CVM inf_trimestral_fii_imovel, 12/06/2026). Esse é o fator operacional mais crítico para acompanhar nos relatórios gerenciais trimestrais do administrador.

Base de cotistas muito concentrada: o fundo conta com apenas 16 cotistas no total, o que é um indicativo de veículo privado ou de distribuição restrita. Essa concentração amplifica o risco de liquidez no mercado secundário e pode dificultar a formação de preço representativo na B3.

Baixa liquidez no mercado secundário: o volume médio de negociações das cotas na B3 é extremamente reduzido, com registros de apenas 1 negócio em alguns dos pregões recentes. Isso significa que saídas ou entradas relevantes podem ter impacto desproporcional no preço da cota.

Prêmio elevado sobre o patrimônio (P/VP de 1,75): o fundo negocia com prêmio de 75% sobre o valor patrimonial contábil, incomum para um fundo com alta vacância e sem rendimentos. Esse dado deve ser analisado com cautela, pois pode refletir avaliação patrimonial desatualizada ou iliquidez do mercado secundário — não necessariamente uma precificação eficiente.

Ausência de distribuições nos períodos recentes: o fundo não registra pagamentos de rendimentos no histórico disponível (fonte: B3/CVM, 12/06/2026). Para cotistas dependentes de fluxo de caixa periódico, a ausência de DY é um ponto de atenção relevante antes de qualquer decisão sobre a posição.

Alavancagem de 9,63%: o passivo total de R$ 22.221.193,70 representa 9,63% do ativo total de R$ 230.859.722,87 (R$ 22.221.193,70 / R$ 230.859.722,87 x 100 = 9,63%). Em cenários de alta vacância sem receita de locação, a carga financeira da dívida pressiona o patrimônio líquido e pode comprometer a capacidade futura de distribuição.

Concentração em único imóvel de 70.000 m²: toda a estratégia e risco do fundo dependem de um único ativo imobiliário. Qualquer evento adverso no imóvel — deterioração, passivo ambiental, problemas estruturais, alterações de zoneamento — afeta 100% do portfólio sem diversificação de proteção.

Público-alvo restrito a investidor qualificado: o VXXV11 é regulado para distribuição exclusiva a investidores qualificados (Resolução CVM 30/2021, patrimônio acima de R$ 1 milhão ou certificação técnica). Isso limita o universo de potenciais compradores e pode reduzir ainda mais a liquidez no mercado secundário.

Vacância apontada como 'suspeita' pelo sistema de validação: os dados de vacância enviados à CVM foram marcados como suspeitos pela plataforma de coleta, indicando possível inconsistência de reporte ou dado atipicamente elevado. Consultar o relatório mensal e o informe trimestral CVM para confirmar o número.

Fundo com 6,6 anos de existência e histórico limitado de dividendos: a análise de longo prazo é prejudicada pela ausência de histórico robusto de distribuições, tornando difícil avaliar o comportamento do fundo em diferentes ciclos econômicos e imobiliários.

Variação anual de 9,0% na cota: o preço de mercado da cota variou entre mínima de R$ 683,00 e máxima de R$ 763,00 nos últimos 52 semanas, uma amplitude de aproximadamente 11,7%. Dado o volume restrito de negócios, essa variação pode não refletir uma descoberta eficiente de preço pelo mercado.

Ausência de informação sobre taxa de custódia e taxa de performance: os dados disponíveis registram apenas a taxa de administração de 0,62% a.a. Eventuais taxas adicionais de custódia ou performance, se existentes, devem ser verificadas diretamente no regulamento do fundo disponível na CVM.

Governanca e estrutura societaria

O GENESIS MULTIESTRATÉGIA FII é um fundo de investimento imobiliário fechado, constituído sob as normas da Resolução CVM 175/2022 (que consolidou a regulação anteriormente vigente pela ICVM 472/2008). Na estrutura dos FIIs, duas figuras são centrais e têm responsabilidades distintas: o administrador fiduciário e, quando aplicável, o gestor de carteira.

O administrador fiduciário é a instituição responsável pela constituição e funcionamento do fundo, pela escrituração de cotas, pela prestação de informações periódicas à CVM e pela custódia dos ativos. É o administrador que assina os informes mensais, trimestrais e anuais enviados à autarquia reguladora. Para o VXXV11, o administrador é a entidade registrada na CVM como responsável fiduciário — cujos dados completos constam no Informe de Fundos de Investimento e no Relatório de Informações Trimestrais (ITR FII) disponíveis no portal CVM.

O gestor de carteira — quando é uma entidade separada do administrador — é o responsável pelas decisões de investimento: seleção de ativos imobiliários, estratégias de locação, renegociação de contratos, desinvestimentos e aplicação dos recursos disponíveis. A separação entre administração e gestão é uma exigência regulatória crescente para fundos de maior complexidade, garantindo segregação de funções e prevenção de conflitos de interesse.

A Assembleia Geral de Cotistas (AGC) é o órgão máximo de deliberação do fundo. Conforme a CVM 175/2022, determinadas matérias exigem aprovação assemblear com quóruns específicos: a alteração do regulamento, a substituição do administrador ou gestor, a emissão de novas cotas, a aprovação de demonstrações financeiras e a liquidação do fundo. O quórum mínimo para instalação da AGC e as maiorias necessárias para cada deliberação estão descritos no regulamento do fundo, disponível publicamente na CVM.

A política de distribuição do VXXV11, como todo FII fechado listado, segue a obrigatoriedade legal de distribuição de no mínimo 95% do resultado semestral apurado em regime de caixa. Isso significa que o fundo não acumula lucros: distribui praticamente todo o resultado gerado pelas operações imobiliárias (aluguéis, comercializacao de ativos) semestralmente. Em períodos sem receita operacional — como o atual, com vacância de 90% — a obrigação de distribuição pode ser zero, pois não há resultado positivo em caixa.

Os direitos do cotista do VXXV11 incluem: participação proporcional nos rendimentos distribuídos; direito de voto na Assembleia Geral; acesso aos relatórios periódicos (mensal, trimestral e anual); direito à devolução do patrimônio líquido em caso de liquidação do fundo; e participação proporcional em eventuais ganhos de capital na alienação de ativos imobiliários.

Em termos de emissões, o fundo possui 477.875 cotas emitidas com valor patrimonial por cota de R$ 436,60 (dados de 12/06/2026). O histórico de emissões — incluindo eventuais ofertas de distribuição primária (ICVM 400 ou CVM 160) realizadas desde a constituição do fundo há 6,6 anos — é verificável nos comunicados ao mercado arquivados no sistema CVM e na base de dados da B3. Novas emissões de cotas dependem de aprovação assemblear e de registro junto à CVM, conforme o regulamento vigente.

A taxa de administração de 0,62% ao ano é uma despesa fixa do fundo, paga ao administrador independentemente do desempenho ou da existência de distribuições. Os demais custos operacionais — condomínio, seguros, IPTU, despesas jurídicas — são também imputados ao fundo e reduzem o resultado disponível para distribuição.

Panorama competitivo

O mercado de Fundos de Investimento Imobiliários brasileiro é um dos mais desenvolvidos da América Latina, com mais de 900 fundos ativos listados na B3 e patrimônio líquido total na casa de centenas de bilhões de reais. O índice de referência do setor, o IFIX (Índice de Fundos Imobiliários da B3), agrega os principais FIIs por liquidez e capitalização, servindo como benchmark para avaliar o desempenho relativo de cada fundo.

O GENESIS MULTIESTRATÉGIA FII (VXXV11) compete — em tese — no universo de fundos voltados a investidores qualificados com imóveis de grande porte, mas sua situação operacional atual (vacância de 90%, zero distribuições, apenas 16 cotistas) o afasta dos comparáveis líquidos do IFIX, aproximando-o mais de fundos em fase de desenvolvimento ou reestruturação.

Nos grandes segmentos do mercado de FIIs, os principais players são bem conhecidos. No segmento de lajes corporativas, destacam-se fundos como BRCR11 (BC Fund), XPPR11 (XP Properties), RCRB11 (Rio Bravo Renda Corporativa) e PVBI11 (VBI Prime Properties), com portfólios diversificados em São Paulo e Rio de Janeiro. Esses fundos têm vacância média significativamente inferior à do VXXV11, com histórico robusto de distribuições mensais.

No segmento logístico — frequentemente classificado como 'galpões' — operam fundos de grande porte como HGLG11 (CSHG Logística), BRCO11 (Bresco Logística), SDIL11 (SDI Logística Rio) e XPLG11 (XP Log), com portfólios de dezenas de galpões distribuídos em diferentes regiões. A demanda por espaços logísticos foi impulsionada pelo crescimento do e-commerce, reduzindo a vacância média desse segmento nos últimos anos.

No segmento de shoppings, fundos como XPML11 (XP Malls), VISC11 (Vinci Shopping Centers) e HSML11 (HSI Malls) administram portfólios com dezenas de centros comerciais em diversas regiões do Brasil, gerando receita recorrente de aluguel baseada em percentual de comercializacao e aluguéis mínimos.

No segmento de fundos de papel (CRI — Certificados de Recebíveis Imobiliários), o universo é dominado por MXRF11 (Maxi Renda), KNIP11 (Kinea Índice de Preços), IRDM11 (Iridium Recebíveis) e HGCR11 (CSHG Recebíveis), que investem em títulos de dívida imobiliária em vez de imóveis físicos, oferecendo rendimentos mensais e menor volatilidade patrimonial.

Os fundos multiestratégicos voltados a investidores qualificados — a categoria mais próxima do VXXV11 — geralmente operam com mandatos ampliados que combinam imóveis de tijolo, CRIs e outros ativos imobiliários. Exemplos dessa categoria incluem veículos privados de gestores como Vinci Partners, Kinea Investimentos, RBR Asset Management e Capitânia Investimentos, que captam junto a family offices, fundos de pensão e investidores institucionais qualificados.

A diferenciação do VXXV11 no contexto competitivo reside em sua estrutura de fundo de tijolo com imóvel único de grande área (70.000 m²) voltado exclusivamente a investidores qualificados — um nicho que combina alto ticket por cotista com baixa liquidez e necessidade de acompanhamento próximo do ativo. A recuperação operacional do imóvel principal e a retomada de distribuições serão os fatores determinantes para o reposicionamento competitivo do fundo em relação aos peers do segmento.

Indicadores explicados

**Dividend Yield (DY).** O DY mede a relação entre os rendimentos pagos e o preço da cota no mercado. Para o VXXV11, o indicador encontra-se em zero pelo período analisado, reflexo direto da elevada vacância física do único imóvel do fundo. Fundos em fase de estabilização operacional ou com imóvel em retrofit frequentemente apresentam DY nulo ou residual antes de atingirem capacidade de distribuição plena. Acompanhar os relatórios mensais e comunicados ao mercado é essencial para monitorar a evolução desse indicador. Fórmula: DY (%) = (Rendimentos distribuídos nos últimos 12 meses por cota / Preço de mercado da cota) × 100 Cálculo: Rendimentos acumulados nos últimos 12 meses: R$ 0,00/cota (sem distribuições registradas no período). Preço de referência: R$ 763,00/cota. DY = (0,00 / 763,00) × 100 = 0,00% (dados de 12/06/2026). A ausência de distribuições está diretamente relacionada à vacância física de 90% do imóvel, que elimina a receita de locação e, portanto, o resultado disponível para distribuição.

**P/VP (Preço sobre Valor Patrimonial).** O P/VP indica se o mercado precifica a cota com prêmio ou desconto em relação ao patrimônio líquido contábil. Um P/VP de 1,75 para um fundo com elevada vacância e sem distribuições recentes é um dado atípico que merece análise cuidadosa: pode indicar que o valor de mercado do imóvel supera o valor contábil registrado, que há poucos negócios determinando o preço, ou que o laudo de avaliação imobiliária está defasado em relação ao valor real do ativo. Fórmula: P/VP = Preço de mercado da cota / Valor Patrimonial por Cota (VPA) Cálculo: Preço de mercado: R$ 763,00/cota. VPA: R$ 436,60/cota (patrimônio líquido de R$ 208.638.529,17 ÷ 477.875 cotas). P/VP = 763,00 / 436,60 = 1,748 ≈ 1,75 (dados de 12/06/2026). O fundo negocia com prêmio de 75% sobre o valor patrimonial contábil, o que é incomum para um fundo com vacância de 90% e pode refletir iliquidez do mercado secundário ou avaliação patrimonial desatualizada.

**VPA (Valor Patrimonial por Cota).** O VPA representa o valor de liquidação teórica por cota e serve como âncora para comparar com o preço de mercado via P/VP. Para fundos de tijolo, o VPA depende diretamente da avaliação dos ativos imobiliários, revisada periodicamente por laudos independentes conforme exigência da CVM 175/2022. Em fundos com um único imóvel, variações no laudo de avaliação impactam diretamente o VPA de toda a carteira. Fórmula: VPA = Patrimônio Líquido total / Número de cotas emitidas Cálculo: Patrimônio líquido: R$ 208.638.529,17. Número de cotas emitidas: 477.875. VPA = R$ 208.638.529,17 ÷ 477.875 = R$ 436,60/cota (dados de 12/06/2026). O patrimônio líquido representa os ativos totais (R$ 230.859.722,87) deduzidos do passivo total (R$ 22.221.193,70), incluindo alavancagem de 10,65%.

**Vacância Física.** A vacância física de 90% é o indicador operacional mais crítico do VXXV11 no momento. Com apenas cerca de 10% da área locável ocupada, o fundo praticamente não gera receita de locação — o que explica a ausência de distribuições aos cotistas. Vacância nesse patamar pode ser temporária (imóvel em desenvolvimento ou retrofit) ou estrutural (dificuldade de absorção pelo mercado). A evolução desse indicador ao longo dos próximos trimestres determinará a capacidade do fundo de retomar distribuições. Fórmula: Vacância Física (%) = (Área não locada / Área total locável) × 100 Cálculo: Área total do imóvel: 70.000,07 m². Vacância física registrada: 90% (fonte: CVM inf_trimestral_fii_imovel, dados de 12/06/2026). Área estimada não ocupada: 70.000,07 × 0,90 ≈ 63.000 m². Área estimada ocupada: aproximadamente 7.000 m². A vacância foi classificada como 'suspeita' pelo sistema de validação, recomendando confirmação no relatório gerencial do administrador.

**Último Rendimento por Cota.** O rendimento por cota é o valor efetivamente creditado ao cotista em cada evento de distribuição, isento de IR para pessoas físicas em fundos que atendem os requisitos legais. No caso do VXXV11, a ausência de rendimentos distribuídos nos últimos períodos é consequência direta da vacância elevada do imóvel. O retorno ao pagamento de rendimentos depende da normalização operacional do ativo — preenchimento das áreas vagas e geração de receita de locação recorrente. Fórmula: Último rendimento por cota = Valor bruto distribuído por cota no evento de distribuição mais recente Cálculo: Último rendimento registrado: R$ 0,00/cota. Total de distribuições nos últimos 12 meses: R$ 0,00/cota (dados de 12/06/2026, fonte: B3/CVM). A ausência de distribuições reflete a inexistência de resultado operacional em caixa suficiente para ativação da obrigação legal de distribuição mínima de 95% do resultado semestral.

**Taxa de Administração.** A taxa de administração de 0,62% ao ano remunera o administrador fiduciário pelo conjunto de obrigações legais e operacionais do fundo: custódia, escrituração de cotas, prestação de contas à CVM, gestão de contratos e distribuição de rendimentos. Em períodos de alta vacância, esse custo representa uma saída de caixa sem contrapartida de receita, reduzindo gradualmente o patrimônio líquido caso não haja outras fontes de renda. A comparação com a média de mercado (0,50% a 1,50% a.a.) indica que a taxa do VXXV11 está na faixa inferior. Fórmula: Taxa de administração (% a.a.) aplicada sobre o patrimônio líquido médio do fundo Cálculo: Taxa de administração: 0,62% ao ano sobre o patrimônio líquido. Patrimônio líquido: R$ 208.638.529,17. Taxa anual estimada: R$ 208.638.529,17 × 0,0062 = R$ 1.293.558,88/ano ≈ R$ 107.796,57/mês (dados de 12/06/2026). Em cenário de vacância elevada, esse custo fixo é suportado pelo patrimônio do fundo sem contrapartida de receita operacional proporcional.

**Patrimônio Líquido e Estrutura Patrimonial.** O patrimônio líquido representa o valor contábil dos recursos dos cotistas após dedução das obrigações do fundo. A alavancagem de 10,65% indica que o fundo utiliza algum nível de dívida na estrutura de capital, o que pode ser para financiar o desenvolvimento do imóvel ou despesas operacionais. Em fundos de tijolo com imóvel em fase de estabilização, o endividamento é monitorado de perto pelos cotistas pois tem impacto direto sobre o resultado disponível para distribuição. Fórmula: Patrimônio Líquido = Ativo Total - Passivo Total. Alavancagem (%) = (Passivo Total / Ativo Total) × 100 Cálculo: Ativo total: R$ 230.859.722,87. Passivo total: R$ 22.221.193,70. Patrimônio líquido: R$ 230.859.722,87 - R$ 22.221.193,70 = R$ 208.638.529,17. Alavancagem: R$ 22.221.193,70 / R$ 230.859.722,87 × 100 = 10,65% (dados de 12/06/2026). O total investido soma R$ 228.459.928,88 e o valor de mercado dos ativos é de R$ 364.618.625,00.

Perguntas Frequentes

Qual o preço atual de VXXV11? A cotação mais recente de VXXV11 é de R$ 785,00.

Qual o P/VP de VXXV11? O indicador P/VP (Preço sobre Valor Patrimonial) de VXXV11 é 1.82.

O que é o GENESIS MULTIESTRATÉGIA FII (VXXV11)? O VXXV11 é um Fundo de Investimento Imobiliário fechado, listado na B3, que investe em imóvel real (fundo de tijolo) com mandato multiestratégico. Destinado exclusivamente a investidores qualificados conforme a Resolução CVM 30/2021, o fundo possui um único imóvel de aproximadamente 70.000 m² em carteira. Seu patrimônio líquido é de R$ 208,6 milhões com 477.875 cotas emitidas, resultando em VPA apurado com base nos dados de 12/06/2026 (ver seção de indicadores para o cálculo detalhado).

Quem pode investir no VXXV11? O fundo é restrito a investidores qualificados, categoria definida pela Resolução CVM 30/2021. São investidores qualificados: pessoas físicas com patrimônio financeiro acima de R$ 1 milhão; profissionais certificados pela CVM com aprovação em exames de qualificação técnica; fundos de investimento; entidades fechadas e abertas de previdência complementar; seguradoras, entre outros. A restrição limita o universo de cotistas potenciais e impacta a liquidez no mercado secundário.

Por que o VXXV11 não paga rendimentos? A ausência de rendimentos distribuídos está diretamente relacionada à vacância física de 90% do imóvel do fundo. Sem receita de locação, o fundo não gera resultado operacional positivo em caixa suficiente para ativar a obrigação legal de distribuição mínima de 95% do resultado semestral. Fundos FII só distribuem quando há resultado positivo a distribuir — em cenários de alta vacância, o DY pode ser zero sem que isso represente uma irregularidade regulatória.

O que significa a vacância física de 90%? Vacância física de 90% indica que aproximadamente 90% da área locável do imóvel do fundo (estimada em cerca de 63.000 dos 70.000 m² totais) não está ocupada por inquilinos. Esse patamar extremamente elevado pode refletir: imóvel em fase de retrofit ou desenvolvimento; contratos de locação recentemente encerrados sem novos ocupantes; ou dificuldade de absorção pelo mercado local. O relatório mensal do administrador é a fonte primária para entender a natureza e o prazo previsto para normalização da vacância.

Como o P/VP de 1,75 deve ser interpretado? O P/VP de 1,75 indica que o mercado negocia as cotas do VXXV11 com prêmio de 75% sobre o valor patrimonial contábil por cota (VPA de R$ 436,60). Para um fundo com vacância de 90% e sem distribuições, esse prêmio é atípico e pode decorrer de: avaliação imobiliária do ativo subjacente desatualizada em relação ao valor real de mercado; iliquidez do mercado secundário com poucos negócios determinando o preço; ou percepção de potencial de valorização do imóvel por parte dos atuais cotistas.

Qual é a taxa de administração do VXXV11 e o que ela cobre? A taxa de administração é de 0,62% ao ano sobre o patrimônio líquido do fundo, o que representa aproximadamente R$ 1.293.558,88 por ano ou R$ 107.796,57 por mês com base no patrimônio de R$ 208.638.529,17 (dados de 12/06/2026). Essa taxa remunera o administrador fiduciário pelo conjunto de obrigações legais: constituição e funcionamento do fundo, escrituração de cotas, custódia de ativos, prestação de informações à CVM e distribuição de rendimentos. Taxas de custódia ou performance, se existentes, devem ser verificadas no regulamento do fundo na CVM.

Quais são os riscos de ter apenas 16 cotistas? Uma base de apenas 16 cotistas cria riscos específicos: liquidez ainda mais restrita no mercado secundário (poucos compradores potenciais); risco de concentração de poder decisório nas assembleias (um cotista com participação majoritária pode ditar deliberações); e maior dificuldade de formação de preço eficiente na B3, já que poucas ordens determinam o preço de referência. Para um fundo de tijolo com imóvel único, esse nível de concentração de cotistas é um ponto de atenção relevante.

O VXXV11 pode fazer novas emissões de cotas? Sim, fundos FII podem realizar novas emissões de cotas desde que aprovadas em Assembleia Geral de Cotistas e registradas na CVM. Novas emissões são utilizadas para captar recursos adicionais para aquisição de ativos, desenvolvimento de empreendimentos ou amortização de dívidas. No caso do VXXV11, com alavancagem de 9,63% sobre o ativo total, eventuais novas emissões poderiam reduzir a dívida relativa, mas implicariam diluição dos cotistas existentes. Todo processo de emissão deve ser aprovado conforme o regulamento do fundo.

Como funciona a distribuição de rendimentos em FIIs? Fundos FII fechados listados são obrigados por lei a distribuir no mínimo 95% do resultado semestral apurado em regime de caixa. Esse resultado corresponde às receitas operacionais (aluguéis, juros de CRIs) menos as despesas do fundo (administração, custódia, manutenção). Os rendimentos distribuídos a pessoas físicas cotistas de FIIs que atendam os requisitos legais (mais de 50 cotistas e cotas negociadas em bolsa) são isentos de Imposto de Renda, conforme a Lei 11.033/2004 — benefício diferente do tratamento de dividendos de ações, que passou a ter retenção para valores acima de R$ 50 mil/mês pela Lei 15.270/2025.

Como acompanhar as informações periódicas do VXXV11? As principais fontes de informação sobre o VXXV11 são: portal CVM (cvm.gov.br) — informe trimestral (ITR FII), informe anual, fatos relevantes, regulamento do fundo e atas de assembleias; B3 — comunicados ao mercado, histórico de negociações e composição de carteira; e o relatório mensal do administrador, quando disponível. Para investidores qualificados cotistas, o acesso aos documentos pode ser feito também diretamente pelo administrador do fundo.

Qual a diferença entre o fundo VXXV11 e um FII de papel? O VXXV11 é um fundo de tijolo — investe em imóvel físico e sua receita principal é oriunda de aluguel do ativo real. Fundos de papel, como MXRF11 ou KNIP11, investem em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), que são títulos de dívida com rendimentos mensais atrelados a taxas como CDI ou IPCA mais spread. Fundos de tijolo têm potencial de valorização patrimonial do imóvel mas dependem da ocupação física para gerar renda; fundos de papel têm fluxo de caixa mais previsível mas sem exposição à valorização do imóvel.

O que é a alavancagem de 9,63% no contexto do VXXV11? Alavancagem de 9,63% sobre o ativo total significa que aproximadamente R$ 22,2 milhões do total de R$ 230,9 milhões em ativos do fundo são financiados por dívida (passivo) — calculado como R$ 22.221.193,70 / R$ 230.859.722,87 x 100 = 9,63%. Para um FII de tijolo, a alavancagem pode ser usada para financiar o desenvolvimento ou retrofit do imóvel, mas representa custo financeiro que pressiona o resultado em períodos de baixa receita. A regulação CVM 175/2022 impõe limites e exigências de transparência para a utilização de alavancagem em FIIs. O nível de 9,63% está dentro de parâmetros comuns para fundos em fase de desenvolvimento.

Atualização

Dados consultados em 19/07/2026 nas fontes públicas citadas. Cotações e indicadores estão sujeitos a defasagem conforme a periodicidade de cada fonte.

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