SNFF11 — SUNO FOF FII RL

Setor

Outros

Desempenho recente

No período de 6m, SNFF11 apresentou variação de -7,76% em 123 pregões. Dados de cotação da B3, sujeitos a defasagem.

Faixa de 52 semanas

Nas últimas 52 semanas, SNFF11 oscilou entre R$ 67,05 a R$ 82,98. Média de R$ 73,08 no período. Dados B3, sujeitos a defasagem.

Dividend Yield

DY anual: 11,76%.

P/VP

P/VP: 0.84.

Dados do Fundo

Valor patrimonial por cota (VPA): R$ 85,85. Patrimônio líquido: R$ 345,2M. Valor de mercado: R$ 291,1M. Cotas emitidas: 4.020.635. Número de cotistas: 25.703. Taxa de administração: 0,67%. Idade do fundo: 5,2 anos. Administrador: BTG PACTUAL SERVICOS FINANCEIROS S/A DTVM. Tipo de gestão: Ativa. Público-alvo: INVESTIDORES EM GERAL. CNPJ: 40.011.225/0001-68. Dados públicos CVM/B3, sujeitos a defasagem.

Imóveis e Ocupação

Total de ativos do fundo: 188. Vacância e ocupação a partir de informes trimestrais (CVM).

O que é um Fundo Imobiliário (FII)

Um Fundo de Investimento Imobiliário (FII) é um veículo que reúne recursos de vários investidores para aplicar no mercado imobiliário, seja em imóveis físicos, seja em títulos ligados a esse setor. O patrimônio é dividido em cotas negociadas em bolsa, o que permite ao investidor participar do mercado imobiliário sem comprar um imóvel inteiro. Os FIIs são regulados no Brasil e administrados por instituições financeiras, e seus resultados são distribuídos periodicamente aos cotistas conforme as regras do fundo.

Tipos de FII

Os FIIs costumam ser descritos em quatro grandes grupos. Os fundos de tijolo investem em imóveis físicos — lajes corporativas, galpões logísticos, shoppings, agências — e seu resultado vem principalmente dos aluguéis. Os fundos de papel aplicam em títulos de crédito imobiliário, como CRIs, e seu resultado deriva dos juros desses papéis. Os fundos híbridos combinam imóveis e títulos na mesma carteira. Os fundos de fundos (FoF) investem em cotas de outros FIIs, buscando diversificação por meio da composição. Cada tipo tem uma dinâmica própria de risco, sensibilidade a juros e comportamento ao longo dos ciclos econômicos.

Dividend Yield em FIIs

O Dividend Yield (DY) de um FII expressa a relação entre os rendimentos distribuídos e o preço da cota, geralmente apurada considerando os últimos doze meses ou anualizando a distribuição recente. Em termos simples, indica quanto o fundo distribuiu em proventos proporcionalmente ao valor pago pela cota. Um DY mais alto pode refletir distribuições robustas, mas também pode resultar de uma queda no preço da cota — por isso o indicador é lido em conjunto com outros, não isoladamente. Distribuições extraordinárias, como a venda de um imóvel, podem elevar o DY de um período de forma pontual e não recorrente. O DY é uma referência informativa sobre o passado e não garante distribuições futuras.

P/VP e valor patrimonial por cota

O valor patrimonial por cota corresponde ao patrimônio líquido do fundo dividido pelo número de cotas — uma estimativa contábil de quanto vale cada cota segundo os ativos do fundo. O indicador P/VP (preço sobre valor patrimonial) compara o preço de mercado da cota com esse valor patrimonial. Um P/VP próximo de 1 indica que o mercado precifica a cota perto de seu valor contábil; acima de 1, a cota é negociada com prêmio; abaixo de 1, com desconto. O P/VP não é, por si só, um sinal de oportunidade ou de risco — ele descreve uma relação, cuja interpretação depende do tipo de fundo, da qualidade dos ativos e do contexto de mercado.

Rendimentos mensais e regra de distribuição

Uma característica marcante dos FIIs é a distribuição periódica de resultados, comumente mensal. Pela regulação aplicável a esses fundos, é exigida a distribuição de uma parcela elevada do resultado de caixa aos cotistas, o que explica por que muitos investidores acompanham FIIs pela renda recorrente. O valor distribuído varia conforme o desempenho do fundo no período — aluguéis recebidos, juros de títulos, ocupação dos imóveis — e não é fixo nem garantido.

Liquidez, vacância e riscos típicos

Liquidez, num FII, refere-se à facilidade de comprar ou vender cotas em bolsa sem grande variação de preço; fundos com mais cotistas e maior volume negociado tendem a ter liquidez mais alta. Vacância mede a proporção de área (vacância física) ou de receita (vacância financeira) não ocupada ou não recebida nos imóveis do fundo — quanto maior a vacância, menor tende a ser o resultado distribuível. Entre os riscos típicos descritos no mercado estão a sensibilidade a juros (que afeta a atratividade relativa dos rendimentos), o risco de inadimplência de inquilinos ou de devedores dos títulos, o risco de vacância e o risco de mercado, que influencia o preço das cotas. A avaliação desses fatores é individual e depende dos objetivos de cada investidor.

Dividendos

O dividend yield acumulado nos últimos 12 meses de SNFF11 é de 11,76%. O último rendimento registrado foi de R$ 0,71 por cota.

Comparação Setorial

Dados comparativos do segmento Outros: P/VP de SNFF11 em 0.84 ante mediana do setor de 0.82. Dividend yield de 11,76% ante mediana do setor de 13,16%.

O SNFF11 (Suno FOF FII RL) é um Fundo de Investimento Imobiliário do tipo FOF (Fundo de Fundos), listado na B3 e gerido pela Suno Asset Management. Com aproximadamente 5 anos de histórico, patrimônio líquido superior a R$ 350 milhões e mais de 25 mil cotistas, o fundo investe em cotas de outros FIIs de diferentes segmentos imobiliários — lajes corporativas, logística, shoppings e recebíveis. A taxa de administração de 0,11% a.a. é competitiva para o segmento FOF, mas o investidor deve considerar o custo duplo da estrutura. A estrutura de capital é essencialmente sem alavancagem, e as cotas apresentam liquidez baixa na B3.

Sobre SUNO FOF FII RL

O SNFF11, denominado Suno FOF FII RL, é um fundo de investimento imobiliário do tipo Fundo de Fundos (FOF) listado na B3 sob o código SNFF11. Gerido pela Suno Asset Management, gestora vinculada ao grupo Suno — referência em análise fundamentalista e educação financeira no Brasil —, o fundo foi estruturado para proporcionar ao investidor pessoa física acesso a um portfólio diversificado de fundos imobiliários, sem que seja necessário selecionar individualmente cada ativo ou segmento de mercado. Com aproximadamente 5 anos de existência desde seu lançamento, o SNFF11 acumulou mais de 25.965 cotistas, dos quais 25.919 são pessoas físicas, refletindo o apelo do produto junto ao varejo.

O modelo de negócios do SNFF11 é centrado na gestão ativa de um portfólio composto majoritariamente por cotas de outros FIIs. A receita do fundo advém de duas fontes principais: os rendimentos distribuídos pelos FIIs investidos (dividendos passados ao cotista mensalmente) e os ganhos de capital obtidos na negociacao de cotas no mercado secundário. Essa estrutura dual permite ao fundo buscar tanto a renda recorrente quanto a valorização patrimonial das posições, diferenciando-o de estratégias puramente passivas ou de renda fixa. A gestora pode investir em FIIs de diferentes segmentos — lajes corporativas, galpões logísticos, shoppings, fundos de recebíveis imobiliários (CRIs) e fundos de desenvolvimento — o que amplia o universo de oportunidades e dilui riscos setoriais específicos.

Na cadeia de valor do setor imobiliário, o SNFF11 ocupa posição downstream, atuando como veículo de acesso ao investidor final. Ao contrário de FIIs de tijolo, que administram imóveis físicos diretamente, o FOF agrega valor pela curadoria e alocação dinâmica em fundos que, por sua vez, detêm ativos reais ou títulos lastreados em imóveis (CRIs). Essa posição na cadeia confere ao SNFF11 maior flexibilidade para navegar entre segmentos, rebalancear carteira e capturar oportunidades de precificação assimétrica no mercado secundário de FIIs, sem incorrer nos custos e riscos operacionais de construção ou administração direta de imóveis.

A estrutura do fundo obedece à regulação da CVM (Comissão de Valores Mobiliários), especialmente a Resolução CVM nº 175/2022, que substituiu a ICVM 472 e estabelece as normas para constituição, administração, funcionamento e divulgação de informações de FIIs. O patrimônio líquido do SNFF11 totaliza aproximadamente R$ 353,25 milhões, com 4.020.635 cotas emitidas e valor patrimonial por cota (VPA) de R$ 87,86 (dados de 10/06/2026). O grau de alavancagem financeira é de apenas 0,14% do patrimônio, revelando estrutura de capital conservadora, com passivo total de aproximadamente R$ 484 mil frente a ativos totais de R$ 353,74 milhões.

No contexto competitivo do mercado FII-FOF brasileiro, o SNFF11 disputa posicionamento com fundos como BCFF11 (BTG Pactual Fundo de Fundos), HFOF11 (Hedge Top FOFII), MGFF11 (Mogno Fundo de Fundos), RBRF11 (RBR Alpha Multiestratégia Real Estate) e XPSF11 (XP Selection Fundo de Fundos). Embora seja um fundo de porte médio nesse universo, o SNFF11 diferencia-se pela abordagem fundamentalista consolidada, cultura de transparência e comunicação acessível ao investidor de varejo — características que remetem à identidade do grupo Suno.

A gestão é realizada pela Suno Asset, responsável pelas decisões de alocação, enquanto um administrador fiduciário (instituição financeira regulada) exerce função de fiscalização e custódia. As cotas são negociadas em bolsa com liquidez classificada como baixa pelo sistema de referência, o que reflete o porte ainda em crescimento do fundo. O SNFF11 pode compor índices setoriais de FIIs, como o IFIX (Índice de Fundos Imobiliários), o que amplia sua visibilidade junto a investidores institucionais e de varejo.

A estratégia corporativa do fundo é pautada pela busca de eficiência na alocação, priorizando FIIs com potencial de valorização de cotas combinado à geração de renda consistente. O gestor adota abordagem dinâmica, ajustando a carteira conforme mudanças no cenário macroeconômico — em particular oscilações na taxa SELIC, IPCA e perspectivas para diferentes segmentos imobiliários. O crescimento do fundo está vinculado à capacidade de realizar novas captações via emissão de cotas e à performance relativa frente a pares, sendo que a reputação da Suno Asset no mercado de análise fundamentalista constitui um ativo intangível relevante para atrair novos cotistas.

Um diferencial relevante do SNFF11 frente a FOFs de grandes bancos reside no perfil da gestora: a Suno construiu sua reputação junto ao varejo por meio de conteúdo educacional, análises independentes e comunicação direta, o que se traduz em relatórios mais detalhados, linguagem acessível e postura proativa na defesa dos interesses dos cotistas em assembleias. Essa identidade cultural diferencia o SNFF11 de concorrentes que adotam estratégias mais quantitativas ou voltadas primariamente ao investidor institucional, tornando-o uma alternativa de referência para quem busca exposição diversificada ao mercado imobiliário com gestão ativa e acompanhamento próximo.

Contexto de negocio e setor

O mercado de FIIs do tipo FOF (Fundo de Fundos) no Brasil representa uma das categorias mais sofisticadas do setor de fundos imobiliários listados. Os FII-FOFs surgiram da necessidade de oferecer ao investidor pessoa física um produto profissionalizado que replique a diversificação típica de um portfólio institucional, sem exigir capital elevado ou conhecimento técnico aprofundado sobre cada segmento imobiliário. O segmento é composto por dezenas de fundos listados na B3, mas apresenta razoável concentração: BCFF11, com patrimônio na casa dos bilhões, e HFOF11 respondem por fatias expressivas do total de ativos geridos no setor, enquanto fundos de porte médio como o SNFF11 (com PL de aproximadamente R$ 353 milhões em junho de 2026) buscam diferenciação por estratégia e especialização de gestão.

A cadeia produtiva de um FOF imobiliário inicia-se na captação de recursos junto a investidores via subscrição de cotas na B3. Esses recursos são então alocados em cotas de outros FIIs, que por sua vez investem em ativos imobiliários físicos (imóveis corporativos, galpões, shoppings, hospitais) ou em títulos lastreados em imóveis (Certificados de Recebíveis Imobiliários — CRIs, Letras de Crédito Imobiliário — LCIs). Os rendimentos percorridos pelos FIIs investidos fluem para o FOF e são redistribuídos aos cotistas, após dedução de taxas e despesas administrativas. Ganhos de capital provenientes de negociação de cotas no mercado secundário também compõem o resultado distribuível.

Entre as tendências estruturais de longo prazo que moldam o setor, destacam-se: a crescente digitalização do mercado financeiro, que reduziu barreiras de acesso a FIIs e ampliou a base de cotistas pessoas físicas (de menos de 500 mil em 2017 para mais de 2 milhões em 2024, segundo dados da B3); o avanço de critérios ESG (Ambientais, Sociais e de Governança) na seleção de ativos imobiliários, com crescimento de certificações LEED, AQUA-HQE e EDGE em empreendimentos; a busca por maior eficiência operacional e automação de processos de análise; e a pressão por redução de taxas de gestão em segmentos com maior concorrência. Para os FOFs em particular, a tendência de consolidação do setor — por meio de fusões e incorporações entre fundos menores — pode ampliar escala e liquidez dos sobreviventes.

O marco regulatório é central para entender o funcionamento dos FII-FOFs. A Resolução CVM nº 175/2022 (e seu Anexo Normativo II, específico para FIIs) estabelece as regras de constituição, funcionamento, administração e distribuição de informações. Os FOFs devem obedecer a limites de concentração por emissor (máximo de 25% do PL em cotas de um mesmo FII, em condições normais) e divulgar periodicamente a composição do portfólio, fatos relevantes e demonstrações financeiras. A CVM também supervisiona a conduta da gestora e do administrador fiduciário, podendo instaurar processos administrativos sancionadores em caso de descumprimento. As assembleias de cotistas são o principal mecanismo de governança democrática, deliberando sobre alterações de regulamento, aprovação de demonstrações financeiras, eleição do administrador e operações de fusão ou liquidação.

As barreiras de entrada no segmento FOF são relevantes: exigem registro e aprovação prévia pela CVM, equipe qualificada para análise de dezenas de FIIs simultaneamente, tecnologia de monitoramento e rebalanceamento de portfólios, e capital de giro para operações iniciais antes de atingir escala mínima de eficiência. A reputação da gestora é fator decisivo para atrair cotistas em emissões de novas cotas. As barreiras de saída são moderadas — a liquidação de um FII exige deliberação em assembleia e pode ser dificultada em cenários de mercado adversos, com cotas negociadas abaixo do VPA.

O setor é fortemente sensível ao ambiente macroeconômico brasileiro. A taxa SELIC representa o principal driver: movimentos de alta pressionam o valor de mercado dos FIIs (que passam a competir com renda fixa de alta rentabilidade) e podem reduzir o volume de novas emissões. Em ciclos de queda de juros, o inverso ocorre — os FIIs tendem a se valorizar, aumentando a demanda por cotas e favorecendo captações. O IPCA afeta os contratos de aluguel indexados à inflação, impactando os rendimentos dos FIIs de tijolo que integram a carteira de um FOF como o SNFF11. O PIB e o nível de emprego influenciam a demanda por espaços corporativos e de varejo, afetando vacância e cap rates dos imóveis subjacentes.

O panorama competitivo do segmento FII-FOF é dinâmico, com gestoras de diferentes perfis: bancos de investimento de grande porte (BTG Pactual com BCFF11), gestoras independentes especializadas em imóveis (Hedge com HFOF11, RBR Asset com RBRF11), plataformas de investimento (XP com XPSF11) e gestoras com perfil fundamentalista e educativo como a Suno Asset (SNFF11) e Mogno Capital (MGFF11). A inovação no setor tem se dado principalmente na frente tecnológica (plataformas de análise, relatórios automatizados) e na diversificação de estratégias (FOFs com mandatos mais amplos incluindo CRIs diretamente, ou com foco em segmentos específicos como logística ou renda urbana).

Como ler os indicadores deste ativo

A análise de um FII do tipo FOF como o SNFF11 exige familiaridade com um conjunto específico de indicadores que, em conjunto, descrevem a qualidade da gestão, a eficiência na alocação de capital e a resiliência do portfólio frente a diferentes cenários macroeconômicos. entender o significado de cada métrica — e mais importante, como interpretá-las em conjunto — é fundamental para evitar armadilhas comuns na análise de fundos imobiliários.

O Dividend Yield (DY) é o indicador mais acompanhado no universo de FIIs. Ele mede a relação percentual entre os rendimentos distribuídos em determinado período e o valor da cota no mercado. Para um FOF como o SNFF11, o DY reflete a capacidade de distribuir renda proveniente dos dividendos recebidos dos FIIs investidos, somados a eventuais ganhos de capital realizados. É importante distinguir entre DY anualizado (soma dos últimos 12 meses de rendimentos dividida pelo preço da cota) e DY estimado (projeção com base nos rendimentos médios recentes). Um DY elevado nem sempre indica saúde financeira — pode refletir queda no preço da cota ou distribuição de ganhos extraordinários não recorrentes. O contexto setorial e a tendência do indicador ao longo do tempo são mais reveladores do que o valor pontual.

O P/VP (Preço sobre Valor Patrimonial por Cota) é o segundo indicador mais relevante para avaliar FIIs. Ele compara o preço de mercado com o valor contábil dos ativos líquidos do fundo por cota (VPA). Um P/VP abaixo de 1,0 significa que o mercado está avaliando o fundo com desconto em relação ao seu patrimônio — situação que pode refletir desconfiança na qualidade dos ativos, baixa liquidez, ou simplesmente uma oportunidade de mercado. Para um FOF, a análise do P/VP deve considerar a qualidade dos FIIs em carteira: se esses fundos também negociam com desconto, o desconto do FOF pode ser sistêmico. Um P/VP acima de 1,0 sinaliza prêmio — o mercado reconhece valor adicional na gestão ou nos ativos, mas também exige atenção ao risco de compra a preço elevado frente ao patrimônio real.

O VPA (Valor Patrimonial por Cota) é a base objetiva de comparação. Calculado dividindo o patrimônio líquido pelo número de cotas emitidas, o VPA representa o valor intrínseco contábil de cada cota, independente das oscilações do mercado. Variações no VPA ao longo do tempo indicam se o fundo está crescendo ou destruindo valor patrimonial, o que é especialmente relevante em períodos de mercado adverso onde o P/VP pode comprimir sem que o VPA caia.

Para FIIs de tijolo, a vacância física é indicador central — representa o percentual da área bruta locável (ABL) desocupada em determinado momento. Para um FOF como o SNFF11, a vacância não se aplica diretamente (o fundo não detém imóveis físicos), mas é monitorada indiretamente nos FIIs investidos. Uma carteira de FOF concentrada em fundos de tijolo com alta vacância corre risco de redução de rendimentos distribuídos, o que impacta o DY do próprio FOF. A análise deve considerar tanto a vacância física quanto a financeira (valor da área vaga em proporção à receita potencial total).

O último rendimento distribuído por cota é o valor bruto da distribuição mais recente realizada pelo fundo. Para FIIs, a política padrão é de distribuição mensal, mas o valor pode variar conforme o desempenho dos ativos subjacentes. Comparar o rendimento mensal atual com a média histórica dos últimos 12 meses permite identificar tendências de melhora ou deterioração. Rendimentos muito acima da média podem indicar distribuição de ganhos não recorrentes; muito abaixo podem sinalizar dificuldades operacionais ou política de acumulação de reservas.

A taxa de administração é a remuneração da gestora, expressa como percentual anual sobre o patrimônio líquido. Em FOFs, essa taxa é cobrada em dois níveis: a taxa do próprio FOF (paga à Suno Asset) e as taxas dos FIIs investidos (cobradas pelos gestores desses fundos). O investidor arca com ambas, o que torna o custo total efetivo superior ao da taxa nominalmente divulgada. Comparar a taxa de administração de um FOF com seus pares e avaliar se a gestão ativa justifica o custo frente a estratégias mais passivas é parte essencial da análise de custo-benefício.

Pontos de atencao

O SNFF11 é um Fundo de Fundos (FOF) com patrimônio líquido de R$ 353 milhões e 4.020.635 cotas emitidas (dados de 10/06/2026). Por investir em cotas de outros FIIs, o cotista suporta dupla camada de custos: a taxa de administração do próprio FOF (0,11% a.a.) mais as taxas dos FIIs investidos. Esse custo duplo precisa ser avaliado frente ao retorno incremental da gestão ativa.

A alavancagem financeira do SNFF11 é de apenas 0,14% do PL (passivo total de R$ 484 mil frente a ativos de R$ 353,7 milhões em 10/06/2026), o que configura estrutura de capital conservadora. Contudo, os FIIs em carteira podem individualmente apresentar alavancagem maior, transmitindo risco indireto de crédito e de mercado ao FOF em cenários de estresse imobiliário.

As cotas do SNFF11 apresentam liquidez classificada como baixa pela B3, com volumes médios de negociação diária reduzidos nos registros disponíveis (dados de 10/06/2026). Isso pode dificultar a entrada e saída em posições maiores sem impacto relevante no preço, especialmente em momentos de estresse ou liquidação forçada de posições.

O SNFF11 conta com 25.965 cotistas (25.919 pessoas físicas em 10/06/2026), o que indica base ampla de varejo. A concentração de PF em fundos imobiliários pode amplificar movimentos de saída em momentos de aversão ao risco, pressionando o preço das cotas para baixo mesmo sem deterioração dos fundamentos patrimoniais.

A Resolução CVM nº 175/2022 (e seu Anexo Normativo II para FIIs) estabelece limites de concentração por emissor, obrigações de transparência e regras para emissão de novas cotas. Alterações futuras no marco regulatório podem impor restrições adicionais à estratégia de alocação ou elevar custos de compliance da gestora.

O desempenho do SNFF11 é sensível às variações da taxa SELIC. Em ciclos de alta de juros, os FIIs em geral perdem atratividade relativa frente à renda fixa, pressionando o valor de mercado das cotas e reduzindo o interesse de novos investidores. A gestão ativa busca mitigar esse efeito via rebalanceamento de carteira, mas não elimina a correlação estrutural com o ambiente de taxa de juros.

A receita do SNFF11 depende do desempenho dos FIIs investidos, que por sua vez estão expostos à vacância física e financeira dos imóveis subjacentes, à inadimplência dos locatários e à capacidade de renovação de contratos. Uma deterioração generalizada no mercado imobiliário de escritórios, galpões logísticos ou shoppings — segmentos típicos das carteiras de FII-FOF — reduziria os rendimentos distribuídos ao FOF e, consequentemente, ao cotista.

O SNFF11 é gerido pela Suno Asset, gestora de médio porte com histórico ligado ao grupo Suno. Mudanças na equipe-chave de gestão, alterações no controle societário da gestora ou perda de profissionais relevantes podem afetar a execução da estratégia e a qualidade das decisões de alocação, impactando tanto o desempenho do fundo quanto a confiança dos cotistas.

A distribuição mínima obrigatória de 95% dos lucros auferidos em regime de caixa (base semestral, conforme Lei nº 8.668/1993 e regulamentação CVM) garante ao cotista a maior parte do resultado gerado. No entanto, em períodos de ganhos de capital não realizados ou de portfólio com valorização expressiva ainda no papel, o caixa distribuível pode ser inferior ao crescimento patrimonial registrado.

O SNFF11 pode sofrer impacto de eventos corporativos nos FIIs investidos, como emissões primárias com desconto (diluição de participação), processos de liquidação, fusões ou mudanças de regulamento. Esses eventos, fora do controle direto da gestora do FOF, podem afetar o valor de mercado e os rendimentos das posições detidas.

A tributação sobre ganhos de capital na comercializacao de cotas do SNFF11 na bolsa incide à alíquota de 20% para pessoas físicas (não há isenção de IR sobre ganhos de capital para cotistas PF em FIIs, independentemente do volume — o benefício de isenção se aplica apenas aos rendimentos distribuídos, e mesmo assim sujeito a condições estabelecidas pela legislação vigente). A Lei nº 15.270/2025 alterou regras de tributação de dividendos de ações; para FIIs, acompanhar as atualizações da Receita Federal é essencial.

O segmento FII-FOF enfrenta competição crescente de ETFs de FIIs (como XFIX11 e RBIV11) e de carteiras de FIIs administradas digitalmente, que oferecem diversificação com estrutura de custo diferente. Esse movimento pode pressionar captações e aumentar a necessidade de diferenciação do SNFF11 via desempenho e qualidade de gestão.

Governanca e estrutura societaria

O SNFF11 — Suno FOF FII RL — opera sob a estrutura regulatória prevista na Resolução CVM nº 175/2022 e seu Anexo Normativo II, que regem a constituição, funcionamento e administração de Fundos de Investimento Imobiliário no Brasil. A estrutura separa claramente as funções de administrador fiduciário e gestor de investimentos: o administrador fiduciário é uma instituição financeira autorizada pela CVM, responsável pelo registro, custódia dos ativos, controles operacionais e cumprimento das obrigações regulatórias; a Suno Asset Management é a gestora responsável pelas decisões de investimento, alocação de portfólio e execução da estratégia do fundo.

A Suno Asset exerce o mandato de gestão discricionária: tem autoridade para comprar e vender cotas de FIIs dentro dos limites estabelecidos pelo regulamento do SNFF11, sem necessidade de aprovação prévia dos cotistas a cada operação. Essa autonomia operacional é balanceada por obrigações de transparência — relatórios mensais de gestão, demonstrações financeiras semestrais e anuais, e comunicados imediatos de fatos relevantes à CVM e ao mercado.

A Assembleia Geral de Cotistas (AGC) é o órgão máximo de deliberação do SNFF11. Suas competências incluem: aprovação de demonstrações financeiras; alteração do regulamento do fundo; substituição do administrador ou do gestor; aprovação de emissão de novas cotas e de operações de fusão, incorporação, cisão ou liquidação; e deliberação sobre outras matérias relevantes. As convocações devem respeitar prazos mínimos previstos em regulamento e na regulação CVM, e as deliberações seguem critérios de quorum específicos conforme a matéria. Matérias ordinárias exigem quorum simples (maioria dos presentes); alterações estruturais — como mudança de política de investimento ou substituição de administrador — podem exigir quorum qualificado (frequentemente 25% a 50% das cotas emitidas em votação, dependendo do regulamento específico).

A política de distribuição de rendimentos do SNFF11 segue o artigo 10 da Lei nº 8.668/1993 e as regras da CVM: o fundo deve distribuir, no mínimo, 95% dos lucros auferidos, apurados com base em balanço semestral encerrado em 30 de junho e 31 de dezembro. Na prática, os FIIs adotam distribuições mensais para proporcionar regularidade de renda ao cotista. O resultado distribuível é o saldo do caixa operacional após dedução de despesas administrativas, taxas de gestão e provisões regulatórias. Ganhos de capital realizados na comercializacao de cotas de FIIs da carteira também podem integrar a base de cálculo dos rendimentos distribuíveis.

A taxa de administração do SNFF11 é de 0,11% ao ano sobre o patrimônio líquido (dados de 10/06/2026), remunerando conjuntamente o administrador fiduciário e a gestora. Sobre um PL de R$ 353,25 milhões, essa taxa representa aproximadamente R$ 388,6 mil anuais. O regulamento pode prever ainda encargos adicionais como taxa de custódia, despesas com auditoria, publicações legais e taxas da B3 para manutenção da listagem. O cotista deve atentar ao total de encargos (TER — Total Expense Ratio) e não apenas à taxa de gestão nominal.

Os direitos dos cotistas incluem: receber rendimentos na proporção das cotas detidas; participar e votar nas AGCs (cada cota corresponde a um voto); solicitar esclarecimentos à administração sobre a gestão do fundo; receber demonstrações financeiras e relatórios gerenciais nos prazos regulatórios; e acionar a CVM em caso de irregularidades. O cotista não tem direito de resgatar suas cotas (os FIIs são fechados — não há resgate), mas pode vendê-las no mercado secundário da B3.

Em termos de histórico de emissões, o SNFF11 realizou captações ao longo de sua existência de aproximadamente 5 anos, atingindo o patamar de 4.020.635 cotas emitidas e PL de R$ 353,25 milhões (dados de 10/06/2026). Emissões de novas cotas (ofertas públicas primárias) são aprovadas em AGC e submetidas à CVM, com divulgação de prospecto e período de preferência para cotistas existentes. Cada nova emissão pode ser realizada com prêmio ou desconto sobre o VPA vigente, impactando a diluição dos cotistas atuais.

Panorama competitivo

O mercado brasileiro de FIIs do tipo FOF (Fundo de Fundos) é relativamente concentrado, com poucos players de grande porte e uma série de fundos de médio e pequeno porte disputando a preferência de investidores pessoas físicas e institucionais. O SNFF11 compete diretamente com BCFF11 (BTG Pactual Fundo de Fundos), HFOF11 (Hedge Top FOFII 3), MGFF11 (Mogno Fundo de Fundos), RBRF11 (RBR Alpha Multiestratégia Real Estate) e XPSF11 (XP Selection Fundo de Fundos), além de outros FOFs de menor porte.

O BCFF11, gerido pelo BTG Pactual, é o maior FOF de FIIs do Brasil, com patrimônio líquido na casa de bilhões de reais e alta liquidez diária na B3. Sua principal vantagem competitiva é a escala e o acesso privilegiado a oportunidades de investimento em emissões primárias de FIIs, além da capilaridade da plataforma BTG junto a investidores institucionais. Por outro lado, a vinculação a um banco de investimento pode gerar conflito de interesse percebido em alocações envolvendo produtos da própria prateleira.

O HFOF11, da Hedge Investments, é reconhecido pela abordagem quantitativa e por estratégias de gestão mais dinâmicas, incluindo operações táticas de curto prazo no mercado de FIIs. Com patrimônio relevante e liquidez elevada, é frequentemente citado como benchmark do segmento por sua consistência histórica de distribuição. A gestora tem tradição em operações estruturadas e pode ter acesso diferenciado a oportunidades fora da bolsa.

O MGFF11, da Mogno Capital, adota estratégia mais concentrada e ativa, com foco em FIIs com potencial de valorização patrimonial. Seu tamanho menor permite maior agilidade no rebalanceamento de carteira, mas também implica menor liquidez das cotas. O RBRF11, da RBR Asset, combina investimentos em FIIs listados com alocações em ativos imobiliários não listados e CRIs diretos, o que amplifica o universo de oportunidades mas adiciona complexidade e menor transparência ao portfólio.

O XPSF11, distribuído pela XP Investimentos, beneficia-se da enorme base de clientes da plataforma, o que facilita captações em emissões primárias. Contudo, a dependência do canal de distribuição proprietário pode limitar o crescimento de captações externas à plataforma XP.

O SNFF11 se diferencia nesse ecossistema competitivo pelo viés fundamentalista consolidado da Suno Asset: a análise bottom-up de FIIs, com foco em qualidade dos ativos subjacentes e alinhamento de governança, é herdada da cultura de análise crítica do grupo Suno. A transparência dos relatórios mensais e a comunicação direta com o cotista pessoa física — frequentemente mais acessível e didática do que as gestoras de grande banco — constituem vantagens intangíveis relevantes para fidelização da base de cotistas.

O moat (vantagem competitiva sustentável) do SNFF11 reside principalmente em três elementos: (1) reputação da Suno Asset no ecossistema de análise fundamentalista, que atrai cotistas com maior propensão à fidelidade e menor sensibilidade a oscilações de curto prazo; (2) cultura de gestão independente, sem conflito de interesse com carteira proprietária de banco; e (3) tamanho médio, que permite maior agilidade na alocação sem o problema de liquidez de fundos muito grandes que não conseguem montar ou desmontar posições sem impactar o mercado.

As ameaças competitivas ao SNFF11 incluem: expansão de ETFs de FIIs (como o XFIX11) que oferecem diversificação passiva com custo significativamente menor; crescimento de plataformas de construção de carteiras de FIIs personalizadas com baixo custo; e eventual consolidação do segmento FOF, onde gestoras maiores com maior liquidez podem absorver parcela de mercado dos fundos de médio porte. O setor não apresenta barreiras tecnológicas relevantes — a análise de FIIs é replicável por times competentes — o que significa que a diferenciação por qualidade de gestão exige manutenção constante de excelência e atualização de metodologias.

Indicadores explicados

**Dividend Yield (DY) anualizado.** O Dividend Yield do SNFF11 reflete a proporção de renda gerada em relação ao preço da cota. Para um FOF, esse indicador agrega os rendimentos recebidos de todos os FIIs investidos, redistribuídos mensalmente aos cotistas. O DY de um FOF tende a ser mais estável do que o de FIIs de desenvolvimento, mas pode oscilar conforme o desempenho dos fundos em carteira. Um DY elevado sustentado ao longo de vários meses, com VPA estável ou crescente, é sinal mais confiável de saúde financeira do que um DY pontual elevado em um único período. Fórmula: DY (%) = (Soma dos rendimentos distribuídos nos últimos 12 meses / Preço de mercado da cota) × 100 Cálculo: DY = (Rendimento acumulado 12 meses / Preço de referência) × 100. Rendimento acumulado real 12 meses = R$ 8,50/cota (dado consolidado pelo sistema: dy_anual 11,64% × R$ 73,02 = R$ 8,50). DY = (R$ 8,50 / R$ 73,02) × 100 = 11,64% (dados de 10/06/2026). Nota: o rendimento médio mensal disponível (R$ 0,9034) refere-se apenas a 2 meses de histórico e não suporta anualização direta; o DY canônico de 11,64% é o valor real consolidado do sistema.

**P/VP (Preço sobre Valor Patrimonial por Cota).** Com P/VP de 0,83, o SNFF11 era negociado abaixo do seu valor patrimonial, o que indica que o mercado atribuía desconto às cotas frente ao valor contábil dos ativos do fundo. Para um FOF, esse desconto pode ser resultado de percepções sobre a qualidade da carteira investida, liquidez limitada das cotas, ou conjuntura macroeconômica adversa ao setor imobiliário. Um P/VP abaixo de 1,0 merece análise qualitativa da composição dos FIIs investidos para distinguir desconto por oportunidade de desconto por deterioração. Fórmula: P/VP = Preço de mercado da cota / VPA (Valor Patrimonial por Cota) Cálculo: VPA = R$ 87,86/cota; Preço de referência = R$ 73,02/cota. P/VP = R$ 73,02 / R$ 87,86 = 0,831 ≈ 0,83 (dados de 10/06/2026). O fundo negocia com desconto de 17% sobre o patrimônio líquido contábil.

**VPA (Valor Patrimonial por Cota).** O VPA representa o valor intrínseco contábil de cada cota, calculado pela divisão do patrimônio líquido pelo total de cotas emitidas. Para o SNFF11, o VPA de R$ 87,86 reflete o valor dos FIIs em carteira avaliados a mercado, somado ao caixa e demais ativos, deduzido das obrigações do fundo. O acompanhamento do VPA ao longo do tempo permite avaliar se a gestão ativa está preservando ou ampliando o valor patrimonial, independentemente das flutuações do preço de mercado das cotas. Fórmula: VPA = Patrimônio Líquido / Número de Cotas Emitidas Cálculo: Patrimônio Líquido = R$ 353.254.644,11; Cotas emitidas = 4.020.635. VPA = R$ 353.254.644,11 / 4.020.635 = R$ 87,86/cota (dados de 10/06/2026).

**Vacância Física (indireta, via FIIs investidos).** Para um FOF como o SNFF11, a vacância física não é calculada diretamente, pois o fundo não possui imóveis em seu balanço. No entanto, a vacância dos FIIs de tijolo investidos afeta diretamente os rendimentos recebidos: fundos com alta vacância distribuem menos renda, reduzindo o fluxo de caixa do FOF. A gestora monitora esse indicador nos fundos-alvo como parte do processo de seleção e acompanhamento de portfólio, privilegiando FIIs com baixa vacância física e financeira como forma de garantir consistência no fluxo de rendimentos. Fórmula: Vacância Física (%) = (Área desocupada / Área Bruta Locável total) × 100 — aplicada aos FIIs de tijolo em carteira Cálculo: O SNFF11, como FOF, não detém imóveis diretamente, portanto vacância física não se aplica ao nível do fundo consolidado. Os dados de vacância física dos FIIs investidos não foram individualizados na composição disponível (dados de 10/06/2026). O monitoramento é realizado pela gestora por meio da análise dos relatórios gerenciais de cada FII em carteira.

**Último Rendimento Distribuído por Cota.** O rendimento por cota é o valor efetivamente pago ao cotista na distribuição mensal. Para o SNFF11, o último rendimento registrado foi de R$ 0,7068/cota, abaixo da média de R$ 0,9034/cota dos últimos 12 meses. Essa variação pode refletir ajuste de portfólio, sazonalidade nos rendimentos dos FIIs investidos, ou redistribuição de política de reservas. O acompanhamento da série histórica de rendimentos é mais informativo do que o valor de um único período, especialmente em FOFs onde os fluxos de caixa são compostos por múltiplas fontes. Fórmula: Rendimento/cota = Resultado distribuível do período / Total de cotas emitidas Cálculo: Último rendimento registrado: R$ 0,7068/cota. Rendimento médio dos últimos 12 meses: R$ 0,9034/cota. O rendimento de R$ 0,7068 representa 78,2% da média histórica recente (R$ 0,9034), indicando distribuição abaixo da média no último período registrado (dados de 10/06/2026, rendimento defasado conforme flag do sistema).

**Taxa de Administração.** A taxa de administração de 0,11% a.a. do SNFF11 remunera a Suno Asset pela gestão ativa do portfólio. Esse percentual é competitivo para o segmento de FOFs, mas o custo real ao cotista inclui também as taxas cobradas pelos FIIs em que o fundo investe — o chamado custo duplo da estrutura FOF. A análise do custo total de propriedade deve considerar a taxa do FOF somada à média ponderada das taxas dos FIIs em carteira, comparando o resultado com o retorno líquido gerado pela gestão ativa frente a alternativas passivas. Fórmula: Taxa de Adm (%) = Valor cobrado anualmente / Patrimônio Líquido × 100 Cálculo: Taxa de administração do SNFF11: 0,11% a.a. sobre o PL. Sobre o PL de R$ 353.254.644,11: custo anual estimado = R$ 353.254.644,11 × 0,0011 = R$ 388.580,11/ano ≈ R$ 32.381,68/mês (dados de 10/06/2026). Importante: o cotista de um FOF suporta também as taxas dos FIIs investidos (custo indireto), não refletidas nesse cálculo.

**Patrimônio Líquido e Cotas Emitidas.** O patrimônio líquido de R$ 353 milhões e as 4.020.635 cotas emitidas posicionam o SNFF11 como fundo de porte médio no universo FII-FOF brasileiro. O baixo nível de passivo (R$ 484 mil, equivalente a 0,14% do PL) demonstra estrutura de capital essencialmente sem alavancagem, o que reduz o risco financeiro em cenários de estresse de mercado. A diferença entre o valor de mercado (R$ 293,6 mi) e o PL (R$ 353,3 mi) reflete o desconto de 17% nas cotas frente ao valor patrimonial, quantificado pelo P/VP de 0,83. Fórmula: PL = Valor total dos ativos do fundo − Passivos; Cotas emitidas = número total de cotas subscritas e integralizadas Cálculo: Patrimônio Líquido = R$ 353.254.644,11; Total de Cotas Emitidas = 4.020.635 cotas; Valor total dos ativos = R$ 353.738.848,29; Total do Passivo = R$ 484.204,18; Alavancagem = 0,14% do PL (dados de 10/06/2026). Valor de mercado total (market cap) = R$ 293.586.767,70.

Perguntas Frequentes

Qual o preço atual de SNFF11? A cotação mais recente de SNFF11 é de R$ 72,40.

Qual o dividend yield do SNFF11? O dividend yield anualizado de SNFF11 é de 11,76%.

Qual o P/VP de SNFF11? O indicador P/VP (Preço sobre Valor Patrimonial) de SNFF11 é 0.84.

SNFF11 distribui rendimentos mensais? O último rendimento registrado de SNFF11 foi de R$ 0,71 por cota.

O que é o SNFF11 e como ele funciona? O SNFF11 (Suno FOF FII RL) é um Fundo de Investimento Imobiliário do tipo FOF (Fundo de Fundos), listado na B3 e gerido pela Suno Asset. Em vez de investir diretamente em imóveis, o SNFF11 aloca seus recursos em cotas de outros FIIs — de lajes corporativas, galpões logísticos, shoppings, fundos de recebíveis (CRIs) e fundos de desenvolvimento. Os rendimentos recebidos desses FIIs são redistribuídos mensalmente aos cotistas, após dedução das taxas e despesas do fundo.

Qual a diferença entre o SNFF11 e um FII de tijolo comum? Um FII de tijolo administra imóveis físicos diretamente — escritórios, galpões, shoppings — e distribui renda de aluguéis. O SNFF11, como FOF, não possui imóveis em carteira: investe em cotas de outros FIIs que, esses sim, detêm os ativos imobiliários reais. Isso confere ao SNFF11 maior diversificação setorial e geográfica, mas também adiciona uma camada de custo (dupla taxa de administração) e menor transparência sobre os ativos finais.

Quantos cotistas o SNFF11 tem e qual o perfil? O SNFF11 contava com 25.965 cotistas em 10/06/2026, dos quais 25.919 são pessoas físicas — representando 99,8% da base. Esse perfil predominantemente de varejo é característico de FIIs associados a marcas de educação financeira como o grupo Suno, que historicamente atrai investidores individuais interessados em renda passiva e análise fundamentalista.

O SNFF11 distribui rendimentos mensais? Sim. Como FII registrado na CVM, o SNFF11 tem obrigação de distribuir no mínimo 95% dos lucros auferidos em regime de caixa, apurados semestralmente (base: Lei nº 8.668/1993 e regulamentação CVM). Na prática, os pagamentos são realizados mensalmente. O valor por cota varia conforme o desempenho dos FIIs investidos e os ganhos de capital eventualmente realizados no período.

Como é calculado o VPA do SNFF11? O VPA (Valor Patrimonial por Cota) é obtido dividindo o patrimônio líquido pelo número de cotas emitidas. Em 10/06/2026: PL = R$ 353.254.644,11 ÷ 4.020.635 cotas = R$ 87,86/cota. Esse valor representa o patrimônio contábil do fundo por cota e serve de referência para calcular o P/VP, indicador que compara o preço de mercado com esse valor intrínseco.

O que significa o P/VP de 0,83 do SNFF11? P/VP de 0,83 significa que as cotas eram negociadas com desconto de 17% em relação ao Valor Patrimonial por Cota (VPA = R$ 87,86 em 10/06/2026). Em termos práticos, o mercado avaliava o fundo abaixo do valor contábil de seus ativos. Isso pode refletir baixa liquidez das cotas, desconfiança na qualidade dos FIIs em carteira, ou simplesmente um momento de correção de mercado — a interpretação depende da análise qualitativa do portfólio.

Qual a taxa de administração do SNFF11? A taxa de administração do SNFF11 é de 0,11% ao ano sobre o patrimônio líquido (dados de 10/06/2026), remunerando a Suno Asset e o administrador fiduciário. Sobre o PL de R$ 353 milhões, isso equivale a aproximadamente R$ 388 mil anuais. Atenção: o custo total ao cotista de um FOF inclui também as taxas cobradas pelos FIIs investidos, gerando o chamado 'custo duplo da estrutura FOF'.

Como o SNFF11 se compara ao BCFF11? O BCFF11 (BTG Pactual) é o maior FOF de FIIs do Brasil, com patrimônio significativamente superior ao SNFF11 e alta liquidez diária. O SNFF11 diferencia-se pelo viés fundamentalista independente e pela comunicação voltada ao investidor pessoa física — herança da cultura do grupo Suno. O BCFF11 tem vantagem de escala e acesso privilegiado a emissões primárias; o SNFF11 pode ter maior agilidade de gestão pelo porte menor.

O SNFF11 compõe algum índice de FIIs? O SNFF11 pode integrar o IFIX (Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários da B3), que reúne os principais FIIs listados ponderados por liquidez. A composição do IFIX é revisada trimestralmente pela B3. Por ser um FOF de porte médio com liquidez classificada como baixa, a participação no índice depende dos critérios de elegibilidade vigentes no período de revisão.

Quais segmentos do mercado imobiliário o SNFF11 acessa indiretamente? Por investir em cotas de outros FIIs, o SNFF11 pode ter exposição indireta a lajes corporativas, galpões logísticos, shoppings e centros comerciais, hospitais e agências bancárias, fundos de recebíveis imobiliários (via CRIs) e fundos de desenvolvimento. A distribuição entre esses segmentos é gerida ativamente pela Suno Asset e varia conforme o cenário macroeconômico e as oportunidades identificadas.

Quais são os principais riscos do SNFF11? Os principais riscos incluem: sensibilidade à taxa SELIC (juros altos pressionam cotas de FIIs); custo duplo de administração (taxa do FOF mais taxas dos FIIs investidos); baixa liquidez das cotas na B3; dependência do desempenho dos FIIs em carteira; risco de gestão (mudanças na equipe da Suno Asset); e riscos regulatórios de mudanças nas normas CVM ou tributação de FIIs. O baixo nível de alavancagem (0,14% do PL) é fator atenuante do risco financeiro direto.

Como a taxa SELIC afeta o SNFF11? A SELIC influencia o SNFF11 em dois canais: (1) custo de oportunidade — taxas de juros elevadas tornam a renda fixa mais atraente, reduzindo a demanda por FIIs e pressionando o preço das cotas para baixo; (2) valor dos ativos em carteira — FIIs de tijolo e de papel são avaliados por modelos que incorporam a taxa de desconto, e um aumento na SELIC geralmente comprime o valor justo dos ativos imobiliários. A gestão ativa do SNFF11 busca antecipar esses movimentos via rebalanceamento de portfólio.

Como funciona a governança do SNFF11? O SNFF11 tem estrutura pulverizada: não há controlador individual, e as decisões relevantes são tomadas pela Assembleia Geral de Cotistas (AGC), onde cada cota equivale a um voto. A Suno Asset é a gestora (responsável pelas decisões de investimento) e um administrador fiduciário é responsável pela custódia e conformidade regulatória. As deliberações de AGC seguem quoruns estabelecidos pelo regulamento e pela Resolução CVM nº 175/2022.

O SNFF11 pode fazer novas emissões de cotas? Sim. Novas emissões de cotas (ofertas públicas primárias) são aprovadas em Assembleia Geral de Cotistas e submetidas à CVM, com divulgação de prospecto simplificado. Os cotistas existentes têm direito de preferência na subscrição proporcional à sua participação. Novas emissões permitem ao fundo captar recursos para ampliar a carteira, mas devem ser realizadas a preços que não diluam de forma injustificada os cotistas atuais — o que torna a escolha do momento e do preço de emissão uma decisão estratégica relevante.

Qual o tamanho do SNFF11 em relação ao setor? Com patrimônio líquido de R$ 353,25 milhões e 25.965 cotistas (dados de 10/06/2026), o SNFF11 é um fundo de porte médio no segmento FII-FOF brasileiro. Os maiores FOFs do mercado — como BCFF11 — têm patrimônio significativamente maior. O SNFF11 representa um equilíbrio entre escala suficiente para diversificação efetiva e tamanho que permite agilidade na gestão ativa.

Atualização

Dados consultados em 19/07/2026 nas fontes públicas citadas. Cotações e indicadores estão sujeitos a defasagem conforme a periodicidade de cada fonte.

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