PMFO11 — SPECIALE REAL ESTATE FOF FII

Setor

Outros

Desempenho recente

No período de 6m, PMFO11 apresentou variação de -5,04% em 11 pregões. Dados de cotação da B3, sujeitos a defasagem.

Faixa de 52 semanas

Nas últimas 52 semanas, PMFO11 oscilou entre R$ 83,50 a R$ 91,37. Média de R$ 88,12 no período. Dados B3, sujeitos a defasagem.

Dividend Yield

DY anual: 11,52%.

P/VP

P/VP: 0.97.

Dados do Fundo

Valor patrimonial por cota (VPA): R$ 89,18. Patrimônio líquido: R$ 87,0M. Valor de mercado: R$ 84,4M. Cotas emitidas: 975.907. Número de cotistas: 1. Taxa de administração: 0,33%. Idade do fundo: 2,9 anos. Administrador: .BANCO DAYCOVAL S/A. Tipo de gestão: Definida. Público-alvo: INVESTIDORES EM GERAL. CNPJ: 50.135.849/0001-40. Dados públicos CVM/B3, sujeitos a defasagem.

Imóveis e Ocupação

Total de ativos do fundo: 104. Vacância e ocupação a partir de informes trimestrais (CVM).

O que é um Fundo Imobiliário (FII)

Um Fundo de Investimento Imobiliário (FII) é um veículo que reúne recursos de vários investidores para aplicar no mercado imobiliário, seja em imóveis físicos, seja em títulos ligados a esse setor. O patrimônio é dividido em cotas negociadas em bolsa, o que permite ao investidor participar do mercado imobiliário sem comprar um imóvel inteiro. Os FIIs são regulados no Brasil e administrados por instituições financeiras, e seus resultados são distribuídos periodicamente aos cotistas conforme as regras do fundo.

Tipos de FII

Os FIIs costumam ser descritos em quatro grandes grupos. Os fundos de tijolo investem em imóveis físicos — lajes corporativas, galpões logísticos, shoppings, agências — e seu resultado vem principalmente dos aluguéis. Os fundos de papel aplicam em títulos de crédito imobiliário, como CRIs, e seu resultado deriva dos juros desses papéis. Os fundos híbridos combinam imóveis e títulos na mesma carteira. Os fundos de fundos (FoF) investem em cotas de outros FIIs, buscando diversificação por meio da composição. Cada tipo tem uma dinâmica própria de risco, sensibilidade a juros e comportamento ao longo dos ciclos econômicos.

Dividend Yield em FIIs

O Dividend Yield (DY) de um FII expressa a relação entre os rendimentos distribuídos e o preço da cota, geralmente apurada considerando os últimos doze meses ou anualizando a distribuição recente. Em termos simples, indica quanto o fundo distribuiu em proventos proporcionalmente ao valor pago pela cota. Um DY mais alto pode refletir distribuições robustas, mas também pode resultar de uma queda no preço da cota — por isso o indicador é lido em conjunto com outros, não isoladamente. Distribuições extraordinárias, como a venda de um imóvel, podem elevar o DY de um período de forma pontual e não recorrente. O DY é uma referência informativa sobre o passado e não garante distribuições futuras.

P/VP e valor patrimonial por cota

O valor patrimonial por cota corresponde ao patrimônio líquido do fundo dividido pelo número de cotas — uma estimativa contábil de quanto vale cada cota segundo os ativos do fundo. O indicador P/VP (preço sobre valor patrimonial) compara o preço de mercado da cota com esse valor patrimonial. Um P/VP próximo de 1 indica que o mercado precifica a cota perto de seu valor contábil; acima de 1, a cota é negociada com prêmio; abaixo de 1, com desconto. O P/VP não é, por si só, um sinal de oportunidade ou de risco — ele descreve uma relação, cuja interpretação depende do tipo de fundo, da qualidade dos ativos e do contexto de mercado.

Rendimentos mensais e regra de distribuição

Uma característica marcante dos FIIs é a distribuição periódica de resultados, comumente mensal. Pela regulação aplicável a esses fundos, é exigida a distribuição de uma parcela elevada do resultado de caixa aos cotistas, o que explica por que muitos investidores acompanham FIIs pela renda recorrente. O valor distribuído varia conforme o desempenho do fundo no período — aluguéis recebidos, juros de títulos, ocupação dos imóveis — e não é fixo nem garantido.

Liquidez, vacância e riscos típicos

Liquidez, num FII, refere-se à facilidade de comprar ou vender cotas em bolsa sem grande variação de preço; fundos com mais cotistas e maior volume negociado tendem a ter liquidez mais alta. Vacância mede a proporção de área (vacância física) ou de receita (vacância financeira) não ocupada ou não recebida nos imóveis do fundo — quanto maior a vacância, menor tende a ser o resultado distribuível. Entre os riscos típicos descritos no mercado estão a sensibilidade a juros (que afeta a atratividade relativa dos rendimentos), o risco de inadimplência de inquilinos ou de devedores dos títulos, o risco de vacância e o risco de mercado, que influencia o preço das cotas. A avaliação desses fatores é individual e depende dos objetivos de cada investidor.

Dividendos

O dividend yield acumulado nos últimos 12 meses de PMFO11 é de 11,52%. O último rendimento registrado foi de R$ 0,83 por cota.

Comparação Setorial

Dados comparativos do segmento Outros: P/VP de PMFO11 em 0.97 ante mediana do setor de 0.82. Dividend yield de 11,52% ante mediana do setor de 13,16%.

O PMFO11 — Speciale Real Estate FOF FII — e um fundo imobiliario na modalidade Fund of Funds (FoF) que investe em cotas de outros FIIs listados na B3, oferecendo diversificacao nos segmentos imobiliarios por meio de um unico ticker. Gerido pela Speciale Investimentos e regulamentado pela Resolucao CVM 175, o fundo conta com patrimonio liquido de aproximadamente R$ 88,8 milhoes e 975.907 cotas emitidas. Destaca-se pela alavancagem praticamente nula e pela estrutura de taxas reduzida em relacao aos pares, mas apresenta liquidez muito baixa no mercado secundario e base de cotistas concentrada — dois fatores que devem ser ponderados por quem avalia o ativo. A dupla camada de custos tipica de FoFs e um ponto de atencao central na analise de eficiencia do veiculo.

Sobre SPECIALE REAL ESTATE FOF FII

O PMFO11 — Speciale Real Estate FOF FII — e um fundo de investimento imobiliario estruturado na modalidade Fund of Funds (FoF), o que significa que sua estrategia central consiste em alocar o patrimonio dos cotistas em cotas de outros fundos imobiliarios listados na B3, em vez de adquirir imoveis diretamente. Essa abordagem confere ao fundo uma camada adicional de diversificacao, pois a carteira final do cotista fica exposta a multiplos subsetores do mercado imobiliario — logistica, lajes corporativas, shoppings, renda urbana, recebíveis — atraves de um unico ativo negociado em bolsa.

Administrado pela Speciale Investimentos, gestora com atuacao especializada no mercado de capitais imobiliarios brasileiro, o PMFO11 foi constituido sob as regras da Instrucao CVM 472 e, a partir de 2023, passou a se adequar a Resolucao CVM 175, que unificou o arcabouco regulatorio dos fundos de investimento no Brasil. O fundo e de condominio fechado, o que implica que o numero de cotas em circulacao e fixo entre as rodadas de emissao: cotas so podem ser adquiridas no mercado secundario da B3 ou em ofertas publicas devidamente registradas.

Com patrimonio liquido de aproximadamente R$ 88,8 milhoes e 975.907 cotas emitidas registradas junto a CVM em junho de 2026, o PMFO11 se enquadra no segmento de fundos de menor porte dentre os FoFs listados. Seu publico-alvo declarado e investidores em geral, sem restricao a qualificados ou profissionais, o que amplia o universo de potenciais cotistas. A liquidez media no mercado secundario e considerada baixa, com volumes diarios tipicamente reduzidos, o que torna relevante avaliar a profundidade do book antes de qualquer movimentacao de maior tamanho.

A proposta de valor do PMFO11 repousa sobre tres pilares: (1) acesso simplificado a uma carteira diversificada de FIIs por meio de um unico ticker; (2) gestao ativa de alocacao — a equipe da Speciale monitora continuamente o ciclo setorial imobiliario e rebalanceia a carteira de FIIs alvo conforme oportunidades de desconto sobre valor patrimonial e perspectivas de rendimento; e (3) distribuicao mensal de proventos, seguindo o padrao do setor de FIIs listados no Brasil.

Por ser um FoF, o PMFO11 incorre em uma estrutura de custos de dois niveis: as taxas proprias do fundo (administracao de 0,32% ao ano e custodia de 0,04% ao ano sobre o patrimonio liquido) somam-se indiretamente as taxas dos FIIs da carteira. Esse duplo carregamento de custos e um fator que diferencia os FoFs dos FIIs diretos e deve ser considerado na avaliacao da eficiencia do veiculo. Em contrapartida, o trabalho de selecao, monitoramento e rebalanceamento da carteira e entregue pela gestora, dispensando o cotista de acompanhar individualmente dezenas de fundos.

O fundo completou pouco mais de dois anos e meio de existencia ate meados de 2026, configurando-se como um produto jovem que ainda nao passou por um ciclo imobiliario completo. A base de cotistas e concentrada — 197 cotistas registrados na ultima apuracao —, o que reforça o perfil de liquidez restrita e torna a dinâmica de preco/VP mais suscetivel a movimentos pontuais de compra ou comercializacao de lotes maiores.

Os rendimentos distribuidos pelo PMFO11 sao provenientes, em sua maioria, dos dividendos recebidos dos FIIs que compoe a carteira. Como os FIIs investidos tambem sao obrigados a distribuir ao menos 95% do resultado caixa semestral, a cadeia de distribuicoes tende a manter regularidade, embora o montante mensal possa variar conforme o ciclo de pagamentos dos fundos subjacentes e eventuais ajustes de carteira realizados pela Speciale.

Contexto de negocio e setor

O mercado de FIIs no Brasil tem crescido de forma expressiva desde a regulamentacao da Lei n. 8.668/1993, que criou o arcabouco legal para fundos imobiliarios de condominio fechado. Ao longo dos anos 2010 e 2020, o numero de fundos listados na B3 saltou de poucas dezenas para mais de 300 tickers ativos, impulsionado pela reducao das taxas de juros historicamente elevadas e pelo interesse crescente de pessoas fisicas em busca de renda mensal isenta de Imposto de Renda — prerrogativa mantida para cotistas PF com menos de 10% das cotas de fundos com mais de 50 cotistas e cotas negociadas exclusivamente em bolsa, conforme criterios do artigo 3o da Lei n. 11.033/2004 e condicoes especificas mantidas para cada fundo.

Nesse contexto, os FoFs de FIIs surgiram como resposta a crescente necessidade de diversificacao e gestao profissional dentro do proprio universo de fundos imobiliarios. Enquanto um investidor individual precisaria analisar dezenas de prospectos, relatorios gerenciais e demonstracoes financeiras para montar uma carteira diversificada de FIIs, o FoF delega esse trabalho a uma equipe especializada. A Speciale Investimentos, gestora do PMFO11, atua nesse nicho com foco em FIIs dos segmentos de logistica, escritorios, retail e recebíveis imobiliarios, buscando capturar descontos sobre VPA em momentos de stress e rotacionar para fundos com melhores perspectivas de DY ajustado ao risco.

O ambiente macro-imobiliario no Brasil e fortemente influenciado pela trajetoria da taxa Selic, definida pelo Copom do Banco Central. Taxas de juros mais elevadas pressionam negativamente as cotas de FIIs por dois canais: (a) tornam o Tesouro Direto e os CDBs mais competitivos em termos de renda fixa, aumentando o custo de oportunidade do investidor; e (b) encarecem o custo de captacao dos fundos com alavancagem ou dos incorporadores que vendem ativos para os fundos. Em cenarios de queda de juros, o movimento inverso tende a beneficiar o setor — valorizacao das cotas e compressao dos cap rates imobiliarios.

Os FoFs de FIIs, em particular, apresentam uma sensibilidade de segundo grau a esse ciclo: alem dos efeitos sobre os fundos da carteira, o proprio VPA do FoF e afetado pela marcacao a mercado das cotas que possui. Isso pode criar situacoes em que o desconto do FoF sobre seu VPA se amplia ou se reduz de forma mais volatil do que em FIIs diretos. O PMFO11, com P/VP de 0,96 registrado em junho de 2026, negocia ligeiramente abaixo do valor patrimonial, o que historicamente costuma indicar que o mercado precifica um premio de risco adicional ou antecipa pressao sobre os fundos da carteira — cenario que a propria gestao pode explorar por meio de rebalanceamentos.

O segmento de FoFs de FIIs enfrenta desafios estruturais relevantes. A dupla camada de taxas, como mencionado, e o principal ponto de atencao: se o FoF nao entregar uma gestao ativa que supere o custo adicional versus um ETF ou uma carteira passiva de FIIs, seu diferencial competitivo e questionavel. Ha tambem o risco de concentracao — se a carteira do FoF estiver excessivamente alocada em poucos fundos ou num unico setor imobiliario, a diversificacao prometida pode ser menor do que o esperado.

No cenario competitivo, o PMFO11 disputa espaco com outros FoFs listados como BCFF11, KFOF11, RBRF11, PVBI11 (com caracteristicas de FoF parcial), HGFF11, CRFF11, MGFF11 e BPFF11, alem de ETFs indexados ao IFIX como o XFIX11 (XP Investimentos) e o BCIA11 (Bradesco). Cada FoF tem um estilo de gestao distinto: alguns sao mais conservadores e concentrados em fundos de tijolo; outros mesclam FIIs de papel (recebíveis) para estabilizar os rendimentos em periodos de juros altos. O tamanho do PMFO11, com patrimonio liquido de aproximadamente R$ 88,8 milhoes, e relativamente modesto frente a concorrentes como o BCFF11, que supera R$ 1 bilhao em PL, o que pode limitar o poder de negociacao em ofertas de FIIs e a capacidade de absorver lotes maiores sem impacto de preco.

Apesar do porte menor, a estrategia mais focada da Speciale pode permitir maior agilidade na alocacao e maior presenca relativa em FIIs menores e menos cobertos pelo mercado — nichos onde a ineficiencia de precos e maior e as oportunidades de desconto sobre VPA tendem a surgir com mais frequencia. A qualidade da gestao ativa e, portanto, o fator diferenciador central que o investidor deve avaliar ao comparar o PMFO11 com alternativas de menor custo ou maior liquidez.

Como ler os indicadores deste ativo

Analisar um FoF de FIIs como o PMFO11 exige entender tanto os indicadores classicos do mercado de fundos imobiliarios quanto as particularidades da estrutura Fund of Funds, que adiciona uma camada de complexidade na leitura dos numeros. Os indicadores apresentados abaixo devem ser lidos em conjunto, nunca isoladamente, e sempre com referencia ao contexto macro de juros, ciclo imobiliario e qualidade da carteira subjacente.

O Dividend Yield (DY) e provavelmente o indicador mais acompanhado pelos investidores em FIIs. Para um FoF, o DY reflete a renda distribuida ao cotista como percentual do preco de mercado da cota. Como o fundo repassa aos cotistas os proventos que recebe dos FIIs investidos — apos deducao das proprias despesas —, o DY do PMFO11 depende da competencia da carteira em gerar rendimentos e da eficiencia operacional da gestao. Um DY elevado em relacao a renda fixa pode indicar atratividade, mas deve ser analisado junto ao P/VP e a sustentabilidade dos rendimentos dos fundos subjacentes.

O P/VP (Preco sobre Valor Patrimonial) e a razao entre o preco de mercado da cota e seu valor patrimonial calculado. Para um FoF, o VPA e determinado principalmente pela marcacao a mercado das cotas dos FIIs que integram a carteira. Um P/VP abaixo de 1,0 indica que o mercado precifica as cotas do fundo com desconto em relacao ao seu patrimonio liquido por cota — o que pode representar uma oportunidade de compra a valor contabil reduzido, ou um sinal de desconfianca do mercado na qualidade da carteira ou na liquidez do fundo. Um P/VP acima de 1,0 indica premio, frequentemente associado a percepcao de qualidade superior da gestao ou escassez de alternativas equivalentes.

O VPA (Valor Patrimonial por Cota) representa a participacao proporcional de cada cotista no patrimonio liquido total do fundo. Para o PMFO11, o VPA e obtido dividindo o patrimonio liquido total pelo numero de cotas emitidas. Diferente de um FII de tijolo, onde o VPA e influenciado por laudos de avaliacao imobiliaria (com menor frequencia de atualizacao), num FoF o VPA oscila diariamente conforme a variacao de preco das cotas dos FIIs que compoem a carteira, tornando-o um indicador mais dinamico.

A Taxa de Administracao e o percentual cobrado anualmente sobre o patrimonio liquido do fundo para remunerar o administrador e o gestor. Em um FoF, essa taxa e especialmente relevante porque se soma, indiretamente, as taxas dos fundos investidos. Portanto, o custo total efetivo suportado pelo cotista e a soma da taxa do FoF com a media ponderada das taxas dos FIIs da carteira. Para avaliar se o custo e justificado, compara-se o desempenho ajustado ao risco do FoF com alternativas passivas ou de menor custo.

O Ultimo Rendimento por Cota e o valor bruto em reais distribuido por cota na ultima data de pagamento. Nos FIIs brasileiros, a distribuicao mensal de proventos e a norma — a obrigacao legal e de ao menos 95% do resultado caixa apurado semestralmente, mas a pratica consolidada e de pagamentos mensais. Para o cotista, esse numero sinaliza o fluxo de caixa esperado, mas deve ser complementado com a analise da consistencia historica e da previsibilidade do rendimento ao longo dos meses.

A Alavancagem e a relacao entre o passivo oneroso e o patrimonio liquido do fundo. Para FoFs de FIIs, a alavancagem propria e tipicamente muito baixa ou inexistente, pois a estrategia principal e de alocacao em cotas — nao de compra alavancada de imoveis. Uma alavancagem reduzida sinaliza menor risco de chamada de margem ou de dificuldades de refinanciamento em cenarios adversos de mercado. O passivo do fundo reflete principalmente obrigacoes operacionais e taxas a pagar, nao dividas financeiras estruturais.

Pontos de atencao

ESTRUTURA FOF E DUPLO CUSTO: O PMFO11 e um Fund of Funds, ou seja, investe em cotas de outros FIIs. O cotista arca com a taxa do proprio PMFO11 (0,32% a.a. de administracao + 0,04% a.a. de custodia) somada, indiretamente, as taxas dos FIIs investidos — estrutura conhecida como duplo carregamento. O custo total efetivo pode superar 1% a.a., o que exige que a gestao ativa entregue retorno superior a alternativas passivas para justificar a escolha.

LIQUIDEZ MUITO BAIXA NO MERCADO SECUNDARIO: O volume medio de negocios do PMFO11 na B3 e extremamente reduzido — registros de volume de 2 cotas em sessoes recentes de junho de 2026 evidenciam a dificuldade de montagem ou desmontagem de posicoes sem impacto de preco. Investidores que precisam de liquidez imediata ou que planejam aportes/resgates frequentes devem ponderar esse risco antes de alocar no ativo.

BASE DE COTISTAS CONCENTRADA: Com 197 cotistas registrados em junho de 2026, o PMFO11 apresenta uma das bases mais concentradas entre FIIs listados. Poucos cotistas com posicoes grandes podem influenciar desproporcionalmente o preco de mercado ao negociar. Fundos com menos de 50 cotistas perdem o criterio de isencao de IR para PF, mas o PMFO11, com 197 cotistas, permanece acima desse limite.

FUNDO JOVEM SEM CICLO COMPLETO: Com aproximadamente 2,8 anos de existencia ate meados de 2026, o PMFO11 nao passou por um ciclo imobiliario completo, que tipicamente abrange periodos de alta e baixa de juros, stress de credito e valorizacao e desvalorizacao do setor. O historico disponivel e insuficiente para avaliar a consistencia da gestao em diferentes ambientes macroeconomicos.

VACANCIA E RISCO DA CARTEIRA SUBJACENTE: Como FoF, o PMFO11 nao divulga vacancia propria (nao possui imoveis diretos), mas absorve indiretamente a vacancia dos FIIs investidos. Uma piora generalizada na taxa de vacancia dos FIIs de tijolo brasileiros — especialmente em lajes corporativas e retail — pode reduzir os rendimentos repassados ao PMFO11 e, por consequencia, o DY distribuido aos cotistas.

P/VP ABAIXO DE 1,0 PODE SER ARMADILHA OU OPORTUNIDADE: O P/VP de 0,96 em junho de 2026 indica desconto de 4% sobre o VPA. Em FoFs, esse desconto pode refletir o custo da estrutura de dois niveis ou desconfianca na qualidade da carteira. Nao necessariamente indica que as cotas estao baratas — pode refletir uma avaliacao racional do mercado sobre o diferencial de custo do FoF frente a investimento direto em FIIs.

ALAVANCAGEM QUASE NULA — PONTO POSITIVO: Com alavancagem de apenas 0,20% do patrimonio liquido em junho de 2026, o PMFO11 praticamente nao possui divida financeira estrutural. Isso reduz o risco de pressao de caixa, chamadas de capital ou de dificuldade de refinanciamento em cenarios de alta de juros ou stress de credito imobiliario.

DISTRIBUICAO DE RENDIMENTOS E REGRA DOS 95%: Pela legislacao brasileira (Lei n. 8.668/1993 e regulamentacao CVM), os FIIs sao obrigados a distribuir ao menos 95% do resultado caixa apurado semestralmente. O PMFO11 segue essa regra, distribuindo proventos mensalmente na pratica. Porem, o montante distribui­vel depende do resultado apurado — periodos com resultados menores ou negativos podem resultar em distribuicoes reduzidas ou nulas.

ISENCAO DE IR PARA PESSOA FISICA: As distribuicoes recebidas por cotistas pessoa fisica no PMFO11 sao, em principio, isentas de Imposto de Renda, desde que o fundo mantenha mais de 50 cotistas, possua cotas negociadas exclusivamente em bolsa e o cotista PF nao detenha 10% ou mais das cotas emitidas. Essas condicoes devem ser verificadas periodicamente, pois uma alteracao na base de cotistas pode modificar o tratamento tributario.

RISCO DE CONCENTRACAO SETORIAL NA CARTEIRA: A composicao exata da carteira de FIIs do PMFO11 varia conforme os movimentos da gestao da Speciale. Se a carteira ficar excessivamente concentrada em um unico setor — por exemplo, FIIs de logistica ou de recebíveis CRI/LCI —, o beneficio de diversificacao prometido pelo FoF se reduz. Cotistas devem acompanhar os Relatorios Gerenciais mensais publicados pela gestora para monitorar a alocacao setorial e a rotatividade da carteira.

RISCO REGULATORIO — RESOLUCAO CVM 175: O PMFO11 opera sob a Resolucao CVM 175 (2022), que modernizou o marco regulatorio dos fundos de investimento no Brasil. Mudancas futuras nas regras aplicaveis a FIIs ou a FoFs — como alteracoes nos criterios de distribuicao minima, de isencao tributaria ou de alavancagem permitida — podem impactar a estrutura do fundo e os retornos esperados pelos cotistas.

Governanca e estrutura societaria

O PMFO11 — Speciale Real Estate FOF FII — e organizado como um fundo de investimento imobiliario de condominio fechado, estrutura regulamentada originalmente pela Instrucao CVM 472/2008 e atualizada pela Resolucao CVM 175/2022, que unificou o arcabouco normativo dos fundos de investimento no Brasil a partir de outubro de 2023. Nessa estrutura, os cotistas sao os proprietarios do patrimonio do fundo, mas nao administram diretamente os ativos — essa funcao e delegada ao administrador fiduciario e ao gestor.

O administrador fiduciario e a entidade legalmente responsavel pelo fundo perante a CVM e os cotistas. Ele responde pela custódia dos ativos, pela contabilidade do fundo, pelo envio de informacoes periodicas ao regulador e pela convocacao das assembleias gerais. Para fundos listados, o administrador fiduciario precisa ser uma instituicao financeira devidamente autorizada pelo Banco Central do Brasil e pela CVM. A Speciale Investimentos atua tanto como gestora quanto, em arranjos operacionais tipicos do mercado, com apoio de administrador fiduciario contratado. Essa distinção — administrador fiduciario versus gestor — e fundamental para o investidor entender quem toma as decisoes de alocacao (gestor) e quem garante a integridade operacional e legal do fundo (administrador).

O gestor — neste caso a propria Speciale Investimentos, gestora de recursos regulamentada pela CVM — e responsavel pelas decisoes de investimento: quais FIIs comprar, quais vender, em qual proporcao alocar entre setores imobiliarios (logistica, escritorios, shoppings, renda urbana, recebíveis). O gestor age dentro dos limites estabelecidos pelo regulamento do fundo, documento publico registrado na CVM que define o mandato de investimento, os limites de concentracao, as politicas de distribuicao e os criterios de elegibilidade dos FIIs que podem integrar a carteira.

A Assembleia Geral de Cotistas (AGC) e o orgao soberano de governanca do fundo. Reunindo todos os cotistas com direito a voto, a AGC delibera sobre materias como alteracoes do regulamento, mudanca de administrador ou gestor, emissoes de novas cotas, liquidacao do fundo e aprovacao das demonstracoes financeiras anuais. O quorum minimo para instalacao em primeira convocacao e de metade das cotas emitidas; em segunda convocacao, instala-se com qualquer numero. Deliberacoes ordinarias sao aprovadas por maioria simples dos presentes; materias extraordinarias (como liquidacao ou fusao) podem exigir quorum qualificado, conforme o regulamento especifico do PMFO11.

Cotistas com participacao individual superior a 5% das cotas emitidas tipicamente tem direito de convocar assembleia extraordinaria, enderecar propostas de pauta e receber informacoes adicionais alem das publicadas nos relatorios periodicos. Dado que o PMFO11 tem 197 cotistas, a governanca informal pode ser mais direta — grandes cotistas tendem a ter maior capacidade de influencia na agenda do fundo.

A distribuicao de rendimentos segue a regra legal de ao menos 95% do resultado caixa apurado semestralmente (Lei n. 8.668/1993, art. 10, paragrafo 2o). Na pratica, os FIIs listados — incluindo FoFs como o PMFO11 — distribuem mensalmente, seguindo o padrao de mercado. O resultado caixa e apurado em regime de competencia, excluindo ganhos de capital nao realizados (marcacao a mercado das cotas da carteira), o que significa que a distribuicao mensal reflete os dividendos e juros recebidos dos FIIs investidos, deduzidos das despesas operacionais do fundo.

A taxa de administracao de 0,32% ao ano e a taxa de custodia de 0,04% ao ano sao calculadas sobre o patrimonio liquido medio diario e pagas mensalmente ao administrador. Essas taxas nao incluem eventuais taxas de performance — o regulamento do PMFO11 deve ser consultado para verificar se ha cobranca de performance fee e qual o benchmark utilizado. A transparencia sobre a estrutura de custos e assegurada pelos informes mensais (Informe Mensal de FII) exigidos pela CVM, que detalham o patrimonio, a composicao da carteira, as receitas, as despesas e o resultado distribuido.

Panorama competitivo

O PMFO11 compete no segmento de FoFs de FIIs listados na B3 — nicho que reunia, em meados de 2026, aproximadamente 10 a 15 veiculos com estrategia principal de Fund of Funds, alem de ETFs e carteiras teoricas que serviram como referencia para o setor.

O BCFF11 — BTG Pactual Fundo de Fundos — e o maior e mais liquido FoF de FIIs do mercado brasileiro, com patrimonio liquido superior a R$ 1 bilhao e media diaria de negocios que excede R$ 1 milhao por sessao. Gerido pelo BTG Pactual, o BCFF11 combina FIIs de tijolo, FIIs de papel e participacoes em ofertas de outros fundos, buscando retorno total (renda + valorizacao). Sua escala permite acesso a ofertas restritas e a blocos de cotas que FoFs menores nao conseguem absorver. Para o PMFO11, competir em escala e impraticavel — a diferenciacao deve vir da agilidade e do foco em nichos menos disputados.

O KFOF11 — Kinea Fundo de Fundos — e outro player relevante, gerido pela Kinea Investimentos (gestora do Itau Unibanco). Com mandato de alocacao diversificada em FIIs de todos os segmentos, o KFOF11 tem historico mais longo e base de cotistas consideravelmente maior. A Kinea e conhecida por sua rigorosa analise setorial e pelo relacionamento privilegiado com gestoras de FIIs de primeira linha, o que facilita participacoes em emissoes primarias — canal de captacao de retorno que FoFs menores tem mais dificuldade de acessar.

O RBRF11 — RBR Alpha Fundo de Fundos — tem estrategia mais concentrada em FIIs de recebíveis (CRI, LCI) e apresenta menor exposicao ao ciclo de juros comparado a FoFs com maior peso em tijolo. Essa composicao o torna um alternativo relevante para investidores que buscam rendimentos mais previsíveis em ambientes de juros elevados. A RBR Asset Management e reconhecida no mercado por sua especializacao em FIIs de credito.

O HGFF11 — CSHG Real Estate FoF — e gerido pelo Credit Suisse Hedging-Griffo Asset Management e combina FIIs de diferentes segmentos com viés mais conservador. O MGFF11 — Mogno Fundo de Fundos — tem estrategia semelhante mas com foco em gestao mais ativa e maior concentracao em FIIs de logistica e galpoes, setor que se beneficiou do crescimento do e-commerce no Brasil ao longo dos anos 2020.

No segmento de ETFs imobiliarios, o XFIX11 (XP Investimentos) e o BCIA11 (Bradesco) oferecem exposicao passiva ao IFIX (indice de FIIs da B3) com taxas de administracao significativamente mais baixas — tipicamente entre 0,20% e 0,30% ao ano, sem o custo adicional de um segundo nivel de taxas como nos FoFs ativos. Para o investidor que questiona se a gestao ativa de um FoF gera alpha suficiente para justificar o custo extra, os ETFs sao a alternativa natural de comparacao.

O PMFO11, com seu porte de R$ 88,8 milhoes de patrimonio liquido e 197 cotistas, posiciona-se como um veiculo boutique no universo dos FoFs. Sua vantagem competitiva, se existir, deve residir na qualidade da selecao de ativos pela Speciale Investimentos — gestora com foco exclusivo no mercado imobiliario de capitais. A agilidade para rotacionar entre FIIs menores e menos cobertos pelo mercado, onde ineficiencias de preco sao mais frequentes, e o principal argumento competitivo de FoFs pequenos frente aos gigantes do setor. Porem, o baixo volume de negocios do proprio PMFO11 limita o interesse de cotistas institucionais, restringindo o crescimento da base e, por conseguinte, a capacidade de escalar o patrimonio e reduzir o custo relativo da estrutura.

Indicadores explicados

**Dividend Yield (DY).** O DY de 11,4% ao ano do PMFO11 situa o fundo acima da media de vários FoFs listados no IFIX. Para um FoF, o DY depende da qualidade dos fundos na carteira e da eficiência da gestão em minimizar as despesas operacionais do próprio veículo. É importante verificar a consistência mês a mês — variações bruscas podem indicar ganhos de capital eventuais na carteira, que não se repetem indefinidamente. O DY mensal equivalente de aproximadamente 0,95% deve ser comparado ao CDI vigente para avaliação do prêmio de risco. Fórmula: DY (%) = (Rendimentos distribuídos nos últimos 12 meses por cota / Preço de mercado da cota) × 100 Cálculo: DY mensal médio: R$ 0,8288 por cota. DY anualizado projetado: 0,8288 × 12 = R$ 9,9456/cota. DY (%) = (9,9456 / 87,29) × 100 = 11,4% ao ano. DY mensal = 11,4 / 12 = 0,95% ao mês. (dados de 10/06/2026)

**P/VP (Preço sobre Valor Patrimonial).** Com P/VP de 0,96, o PMFO11 negocia com desconto de 4% em relação ao seu valor patrimonial. Em FoFs de FIIs, esse desconto pode refletir o custo adicional da estrutura de dois níveis de taxas — o mercado embute uma penalidade pela dupla camada de custos. Também pode indicar prêmio de iliquidez, dado o baixo volume diário de negociação. Historicamente, FoFs em desconto tendem a ser reavaliados positivamente quando os fundos da carteira se valorizam ou quando a gestão promove rebalanceamentos bem-sucedidos. Fórmula: P/VP = Preço de mercado da cota / Valor Patrimonial por Cota (VPA) Cálculo: Preço de mercado: R$ 87,29. VPA: R$ 90,99. P/VP = 87,29 / 90,99 = 0,959 ≈ 0,96. Desconto sobre o patrimônio: (1 – 0,96) × 100 = 4,0%. (dados de 10/06/2026)

**VPA (Valor Patrimonial por Cota).** O VPA de R$ 90,99 representa o valor teórico de liquidação de cada cota caso o fundo vendesse todos os ativos pelo preço atual de mercado e pagasse suas obrigações. Para o PMFO11, o patrimônio de R$ 88,8 milhões é composto majoritariamente por cotas de outros FIIs, que oscilam diariamente com o mercado secundário da B3. Isso torna o VPA do PMFO11 mais dinâmico do que o de FIIs de tijolo, cujos laudos de avaliação imobiliária são atualizados com menor frequência. Fórmula: VPA = Patrimônio Líquido total / Número de cotas emitidas Cálculo: Patrimônio Líquido: R$ 88.797.510,65. Cotas emitidas: 975.907. VPA = 88.797.510,65 / 975.907 = R$ 90,99 por cota. (dados de 10/06/2026)

**Último Rendimento por Cota.** O rendimento de R$ 0,8288 por cota no último período apurado representa a renda mensal bruta recebida por cada cota do PMFO11. Para um FoF, esse valor consolida os proventos recebidos dos FIIs da carteira menos as despesas operacionais do fundo. A regularidade desse rendimento depende da consistência dos pagamentos dos fundos investidos — períodos de vacância elevada nos FIIs de tijolo da carteira ou de inadimplência nos FIIs de papel podem reduzir temporariamente o rendimento distribuído. Fórmula: Rendimento/cota = Total distribuído na competência / Número de cotas no período Cálculo: Último rendimento registrado: R$ 0,8288 por cota. Patrimônio Líquido: R$ 88.797.510,65. Cotas: 975.907. Total distribuído estimado: 0,8288 × 975.907 = R$ 808.831,75. Representação sobre PL: 808.831,75 / 88.797.510,65 × 100 = 0,91% ao mês. (dados de 10/06/2026)

**Taxa de Administração.** A taxa total de 0,36% ao ano (administração 0,32% + custódia 0,04%) do PMFO11 é relativamente baixa para um FoF ativo. Contudo, o investidor deve somar a essa taxa a média ponderada das taxas cobradas pelos FIIs que integram a carteira — estrutura chamada de 'duplo carregamento'. Se os FIIs investidos cobram em média 0,80% a.a., o custo total efetivo do cotista se aproxima de 1,16% a.a., valor que deve ser comparado com o diferencial de retorno entregue pela gestão ativa frente a alternativas passivas. Fórmula: Custo anual (R$) = Taxa de adm (%) × Patrimônio Líquido. Custo por cota = Custo anual / nº cotas Cálculo: Taxa de administração: 0,32% a.a. Taxa de custódia: 0,04% a.a. Total: 0,36% a.a. Custo anual sobre PL: 0,36% × R$ 88.797.510,65 = R$ 319.671,04/ano. Custo por cota por ano: 319.671,04 / 975.907 = R$ 0,327/cota/ano. Custo mensal por cota: R$ 0,027. (dados de 10/06/2026)

**Alavancagem.** A alavancagem de apenas 0,20% do PMFO11 indica que o fundo praticamente não possui dívidas financeiras estruturais — o passivo registrado reflete essencialmente obrigações operacionais como taxas a pagar e provisões. Para FoFs de FIIs, manter alavancagem próxima de zero é a postura conservadora padrão, pois a estratégia de ganho se baseia na seleção de cotas e não em compra financiada de imóveis. Isso reduz significativamente o risco de chamadas de capital ou de pressão de caixa em cenários adversos de mercado. Fórmula: Alavancagem (%) = (Total Passivo / Patrimônio Líquido) × 100 Cálculo: Total Passivo: R$ 176.228,27. Patrimônio Líquido: R$ 88.797.510,65. Alavancagem = (176.228,27 / 88.797.510,65) × 100 = 0,20%. Passivo por cota: 176.228,27 / 975.907 = R$ 0,18. (dados de 10/06/2026)

**Número de Cotistas e Concentração.** Com apenas 197 cotistas registrados, o PMFO11 apresenta uma base extremamente concentrada para um FII listado em bolsa. Essa concentração tem implicações práticas importantes: o book de ordens tende a ser raso, com spreads bid-ask mais amplos, e movimentos de compra ou comercializacao de lotes maiores por um único cotista podem impactar o preço de mercado desproporcionalmente. Para o investidor que planeja aportes ou resgates relevantes, a liquidez baixa deve ser considerada na estratégia de execução. Fórmula: Concentração de base = Total cotistas apurado na última informe mensal (Instrução CVM 356 / Resolução CVM 175) Cálculo: Cotistas registrados: 197 (última apuração, 10/06/2026). Patrimônio Líquido por cotista médio: R$ 88.797.510,65 / 197 = R$ 450.747,77. Menor que 50 cotistas: impossível (critério de isenção PF exige > 50). (dados de 10/06/2026)

Perguntas Frequentes

Qual o preço atual de PMFO11? A cotação mais recente de PMFO11 é de R$ 86,50.

Qual o dividend yield do PMFO11? O dividend yield anualizado de PMFO11 é de 11,52%.

Qual o P/VP de PMFO11? O indicador P/VP (Preço sobre Valor Patrimonial) de PMFO11 é 0.97.

PMFO11 distribui rendimentos mensais? O último rendimento registrado de PMFO11 foi de R$ 0,83 por cota.

O que e um FoF de FIIs e como o PMFO11 funciona na pratica? Um Fund of Funds (FoF) de FIIs e um fundo imobiliario que investe, primariamente, em cotas de outros FIIs listados na B3 — em vez de adquirir imoveis diretamente. O PMFO11 recebe o capital dos cotistas, e a gestora Speciale Investimentos seleciona e gerencia uma carteira de FIIs de diferentes segmentos (logistica, escritorios, shoppings, recebíveis). Os proventos recebidos dos FIIs investidos sao consolidados e distribuidos mensalmente aos cotistas do PMFO11, apos deducao das despesas operacionais do fundo.

Quais sao os custos totais de um cotista no PMFO11? O PMFO11 cobra 0,32% ao ano de taxa de administracao e 0,04% ao ano de taxa de custodia, totalizando 0,36% ao ano sobre o patrimonio liquido. Porem, como o fundo investe em outros FIIs, o cotista tambem suporta, indiretamente, as taxas dos fundos investidos — estrutura chamada de duplo carregamento. Se a media das taxas dos FIIs na carteira for de 0,80% ao ano, o custo total efetivo se aproxima de 1,16% ao ano, percentual que deve ser considerado ao comparar o PMFO11 com alternativas mais baratas como ETFs de FIIs.

Com que frequencia o PMFO11 distribui rendimentos? O PMFO11 distribui proventos mensalmente, seguindo o padrao do mercado de FIIs listados no Brasil. A obrigacao legal (Lei n. 8.668/1993) e de distribuir ao menos 95% do resultado caixa apurado semestralmente, mas a pratica consolidada e de pagamentos mensais. O valor por cota pode variar mês a mês conforme os rendimentos recebidos dos FIIs investidos e as despesas do fundo no periodo. O historico de pagamentos e publicado nos Informes Mensais disponíveis no site da CVM.

Os rendimentos do PMFO11 sao isentos de IR para pessoas fisicas? As distribuicoes mensais recebidas por cotistas pessoa fisica no PMFO11 sao, em principio, isentas de Imposto de Renda sobre o rendimento distribuido, desde que o fundo mantenha mais de 50 cotistas, as cotas sejam negociadas exclusivamente em bolsa e o cotista PF nao detenha 10% ou mais das cotas emitidas. Ganhos de capital na comercializacao das cotas em bolsa sao tributados a aliquota de 20%. Vale acompanhar eventuais alteracoes legislativas que possam modificar esse tratamento fiscal.

Como funciona a liquidez do PMFO11 e como negociar as cotas? As cotas do PMFO11 sao negociadas no mercado secundario da B3 pelo ticker PMFO11, como qualquer acao ou FII listado. Porem, a liquidez e muito baixa — volumes diarios podem ser de poucas cotas em algumas sessoes. Isso significa spreads bid-ask mais amplos e maior dificuldade de executar ordens grandes sem impacto de preco. Para investidores que planejam aportes ou resgates significativos, e recomendavel fracionar as ordens ao longo de varios dias ou semanas e monitorar o book de ofertas.

O que o P/VP de 0,96 indica sobre o PMFO11? O P/VP de 0,96 indica que o mercado precificou as cotas do PMFO11 com um desconto de 4% em relacao ao Valor Patrimonial por Cota (VPA) calculado em junho de 2026. Em FoFs, esse desconto pode refletir o custo extra da estrutura de dois niveis de taxas, a baixa liquidez do fundo ou uma avaliacao pessimista sobre a qualidade da carteira. Nao e automaticamente uma indicacao de oportunidade — pode simplesmente refletir o preco justo dada a estrutura de custos do veiculo. Verificar a evolucao historica do P/VP e comparar com outros FoFs e uma boa pratica de analise.

Qual e o papel da Speciale Investimentos como gestora do PMFO11? A Speciale Investimentos e a gestora responsavel pelas decisoes de investimento do PMFO11 — quais FIIs comprar, quais vender, em que proporcoes alocar entre setores imobiliarios e quando rebalancear a carteira. A gestora atua dentro dos limites do regulamento do fundo, registrado na CVM. Suas decisoes impactam diretamente o DY e o VPA do PMFO11. O investidor deve acompanhar os Relatorios Gerenciais mensais publicados pela Speciale para entender a estrategia de alocacao e a racional das principais movimentacoes de carteira.

O PMFO11 tem vacancia fisica como os FIIs de tijolo? Nao no sentido tradicional. Como FoF, o PMFO11 nao possui imoveis diretamente — portanto nao ha vacancia fisica propria a divulgar. Porem, os FIIs que integram a carteira do PMFO11 podem ter vacancia em seus proprios imoveis, o que impacta os rendimentos que eles distribuem ao PMFO11. Uma piora generalizada na vacancia dos FIIs de tijolo na carteira reduziria os proventos recebidos pelo PMFO11 e, consequentemente, os rendimentos distribuidos aos cotistas.

O que acontece com o PMFO11 em um cenario de alta da taxa Selic? A elevacao da Selic afeta negativamente os FIIs de duas formas principais: (1) aumenta o custo de oportunidade — a renda fixa fica mais competitiva, reduzindo a demanda por FIIs e pressionando os precos das cotas para baixo; e (2) encarece o credito imobiliario. Como FoF, o PMFO11 sente esse efeito de segunda ordem — a carteira de FIIs pode se desvalorizar em termos de VPA, ampliando o desconto P/VP. Por outro lado, FIIs de recebíveis (CRI indexados ao CDI ou IPCA) tendem a se beneficiar de juros mais altos, e uma carteira bem diversificada pode atenuar o impacto.

Como o PMFO11 compara com um ETF de FIIs como o XFIX11? A principal diferenca e custo versus gestao ativa. ETFs de FIIs como o XFIX11 replicam passivamente o IFIX a um custo tipicamente entre 0,20% e 0,30% ao ano e oferecem mais liquidez. O PMFO11, como FoF ativo, tem custo total efetivo potencialmente superior a 1% ao ano (taxa propria + taxas dos FIIs investidos), mas propoe entregar retorno ajustado ao risco superior ao indice por meio da selecao e rebalanceamento ativos. Se a gestao nao entregar esse diferencial de forma consistente, o ETF pode ser mais eficiente em termos de custo-beneficio para o cotista.

Quantos cotistas o PMFO11 tem e por que isso importa? O PMFO11 registrava 197 cotistas em junho de 2026 — uma base muito concentrada para um FII listado. Isso tem implicacoes praticas: a liquidez tende a ser baixa, pois ha poucos participantes no mercado secundario; o preco pode ser mais volatil diante de movimentacoes de cotistas maiores; e a dinamica de assembleia pode ser influenciada por poucos detentores de blocos relevantes. Por outro lado, o fundo mantem o criterio de mais de 50 cotistas necessario para a isencao de IR nas distribuicoes para PF.

O PMFO11 pode fazer novas emissoes de cotas? Sim. Como fundo fechado, o PMFO11 pode captar novos recursos por meio de ofertas publicas de cotas registradas na CVM (Instrucao CVM 400 ou ICVM 476 para ofertas com esforcos restritos a investidores qualificados ou profissionais). Novas emissoes sao deliberadas em Assembleia Geral de Cotistas e, tipicamente, visam aumentar o patrimonio para ampliar a carteira de FIIs ou melhorar a liquidez do fundo. Cotistas existentes costumam ter direito de preferencia na subscricao de novas cotas, em proporcao a sua participacao atual.

Atualização

Dados consultados em 19/07/2026 nas fontes públicas citadas. Cotações e indicadores estão sujeitos a defasagem conforme a periodicidade de cada fonte.

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