CPTS11 — CAPITANIA SEC II FII

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Outros

Desempenho recente

No período de 6m, CPTS11 apresentou variação de -4,34% em 123 pregões. Dados de cotação da B3, sujeitos a defasagem.

Faixa de 52 semanas

Nas últimas 52 semanas, CPTS11 oscilou entre R$ 7,13 a R$ 8,20. Média de R$ 7,66 no período. Dados B3, sujeitos a defasagem.

Dividend Yield

DY anual: 12,24%.

P/VP

P/VP: 0.85.

Dados do Fundo

Valor patrimonial por cota (VPA): R$ 8,79. Patrimônio líquido: R$ 3,2B. Valor de mercado: R$ 2,7B. Cotas emitidas: 363.503.147. Número de cotistas: 381.877. Taxa de administração: 0,81%. Idade do fundo: 11,9 anos. Administrador: BTG PACTUAL SERVICOS FINANCEIROS S/A DTVM. Tipo de gestão: Ativa. Público-alvo: INVESTIDORES EM GERAL. CNPJ: 18.979.895/0001-13. Dados públicos CVM/B3, sujeitos a defasagem.

Imóveis e Ocupação

Total de ativos do fundo: 517. Vacância e ocupação a partir de informes trimestrais (CVM).

O que é um Fundo Imobiliário (FII)

Um Fundo de Investimento Imobiliário (FII) é um veículo que reúne recursos de vários investidores para aplicar no mercado imobiliário, seja em imóveis físicos, seja em títulos ligados a esse setor. O patrimônio é dividido em cotas negociadas em bolsa, o que permite ao investidor participar do mercado imobiliário sem comprar um imóvel inteiro. Os FIIs são regulados no Brasil e administrados por instituições financeiras, e seus resultados são distribuídos periodicamente aos cotistas conforme as regras do fundo.

Tipos de FII

Os FIIs costumam ser descritos em quatro grandes grupos. Os fundos de tijolo investem em imóveis físicos — lajes corporativas, galpões logísticos, shoppings, agências — e seu resultado vem principalmente dos aluguéis. Os fundos de papel aplicam em títulos de crédito imobiliário, como CRIs, e seu resultado deriva dos juros desses papéis. Os fundos híbridos combinam imóveis e títulos na mesma carteira. Os fundos de fundos (FoF) investem em cotas de outros FIIs, buscando diversificação por meio da composição. Cada tipo tem uma dinâmica própria de risco, sensibilidade a juros e comportamento ao longo dos ciclos econômicos.

Dividend Yield em FIIs

O Dividend Yield (DY) de um FII expressa a relação entre os rendimentos distribuídos e o preço da cota, geralmente apurada considerando os últimos doze meses ou anualizando a distribuição recente. Em termos simples, indica quanto o fundo distribuiu em proventos proporcionalmente ao valor pago pela cota. Um DY mais alto pode refletir distribuições robustas, mas também pode resultar de uma queda no preço da cota — por isso o indicador é lido em conjunto com outros, não isoladamente. Distribuições extraordinárias, como a venda de um imóvel, podem elevar o DY de um período de forma pontual e não recorrente. O DY é uma referência informativa sobre o passado e não garante distribuições futuras.

P/VP e valor patrimonial por cota

O valor patrimonial por cota corresponde ao patrimônio líquido do fundo dividido pelo número de cotas — uma estimativa contábil de quanto vale cada cota segundo os ativos do fundo. O indicador P/VP (preço sobre valor patrimonial) compara o preço de mercado da cota com esse valor patrimonial. Um P/VP próximo de 1 indica que o mercado precifica a cota perto de seu valor contábil; acima de 1, a cota é negociada com prêmio; abaixo de 1, com desconto. O P/VP não é, por si só, um sinal de oportunidade ou de risco — ele descreve uma relação, cuja interpretação depende do tipo de fundo, da qualidade dos ativos e do contexto de mercado.

Rendimentos mensais e regra de distribuição

Uma característica marcante dos FIIs é a distribuição periódica de resultados, comumente mensal. Pela regulação aplicável a esses fundos, é exigida a distribuição de uma parcela elevada do resultado de caixa aos cotistas, o que explica por que muitos investidores acompanham FIIs pela renda recorrente. O valor distribuído varia conforme o desempenho do fundo no período — aluguéis recebidos, juros de títulos, ocupação dos imóveis — e não é fixo nem garantido.

Liquidez, vacância e riscos típicos

Liquidez, num FII, refere-se à facilidade de comprar ou vender cotas em bolsa sem grande variação de preço; fundos com mais cotistas e maior volume negociado tendem a ter liquidez mais alta. Vacância mede a proporção de área (vacância física) ou de receita (vacância financeira) não ocupada ou não recebida nos imóveis do fundo — quanto maior a vacância, menor tende a ser o resultado distribuível. Entre os riscos típicos descritos no mercado estão a sensibilidade a juros (que afeta a atratividade relativa dos rendimentos), o risco de inadimplência de inquilinos ou de devedores dos títulos, o risco de vacância e o risco de mercado, que influencia o preço das cotas. A avaliação desses fatores é individual e depende dos objetivos de cada investidor.

Dividendos

O dividend yield acumulado nos últimos 12 meses de CPTS11 é de 12,24%. O último rendimento registrado foi de R$ 0,08 por cota.

Comparação Setorial

Dados comparativos do segmento Outros: P/VP de CPTS11 em 0.85 ante mediana do setor de 0.82. Dividend yield de 12,24% ante mediana do setor de 13,16%.

O CPTS11 (Capitânia Securities II) é um dos maiores FIIs de papel da B3, gerido pela Capitânia e administrado pelo BTG Pactual. Investe em CRIs indexados a IPCA e CDI e em cotas de outros FIIs, com gestão ativa marcada pelo giro de carteira. Listado desde 2014, integra o IFIX, reúne centenas de milhares de cotistas e distribui rendimentos mensais isentos de IR para pessoa física, conforme as condições da legislação vigente.

Sobre CAPITANIA SEC II FII

O CPTS11, Capitânia Securities II Fundo de Investimento Imobiliário, é um dos maiores e mais conhecidos FIIs de recebíveis ("fundos de papel") listados na B3, com mais de uma década de histórico em bolsa. A gestão é da Capitânia Investimentos, gestora independente fundada em 2003 e especializada em crédito privado e estruturado, com a administração fiduciária exercida pelo BTG Pactual Serviços Financeiros DTVM — patrimônio segregado, pertencente aos cotistas e blindado em relação ao balanço de gestora e administrador. Essa combinação — uma casa de crédito de trajetória longa na ponta da gestão e um administrador de grande porte na custódia e controladoria — moldou a identidade do fundo desde a origem: o CPTS11 nasceu como veículo de acesso à expertise da Capitânia em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), classe de ativos que até então era dominada por investidores institucionais e qualificados.

Um marco relevante da história do fundo foi o desdobramento de cotas na proporção de 1 para 10, realizado em 2020, acompanhado da simplificação do código de negociação (o antigo CPTS11B passou a CPTS11). A medida reduziu o valor unitário da cota e ampliou o acesso do investidor pessoa física, contribuindo para a pulverização que hoje caracteriza o fundo — sua base de cotistas está entre as maiores do segmento de recebíveis, na casa das centenas de milhares de investidores, esmagadoramente pessoas físicas. Sucessivas emissões de cotas ao longo dos anos levaram o patrimônio líquido à casa dos bilhões de reais, colocando o CPTS11 no grupo dos maiores fundos de papel do país, ao lado de nomes como KNCR11, KNIP11 e IRDM11.

O mandato do CPTS11 é híbrido dentro do universo de papel, e esse é seu principal diferencial estrutural. O núcleo da carteira é formado por CRIs — títulos de securitização lastreados em créditos imobiliários corporativos, residenciais, logísticos e de shopping centers, com garantias reais como alienação fiduciária de imóveis, cessão de recebíveis, fundos de reserva e covenants financeiros —, com predominância histórica de papéis indexados ao IPCA, complementados por posições atreladas ao CDI. A esse núcleo soma-se uma alocação tática em cotas de outros fundos imobiliários, que a gestão utiliza como instrumento de giro de capital: comprar FIIs negociados com desconto relevante sobre o valor patrimonial, capturar a convergência de preço e reciclar o ganho de capital em novos CRIs ou em novas posições. Essa estratégia de gestão ativa, com realização recorrente de lucros, distingue o CPTS11 de pares mais estáticos, que carregam carteiras de CRI até o vencimento — e tem uma contrapartida estrutural que o cotista deve entender: o resultado distribuído tende a oscilar mais de mês a mês do que em fundos de carrego puro, pois depende em parte da concretização de ganhos de capital.

Na originação de crédito, a Capitânia atua com diligência própria: análise do emissor e do lastro, negociação de estruturas de garantia, precificação de spread e monitoramento contínuo de covenants e de eventos de crédito. O fundo participa com frequência de ofertas primárias de CRI, inclusive operações estruturadas sob medida, o que lhe dá acesso a papéis que não chegam ao mercado secundário pulverizado. A carteira é deliberadamente diversificada por emissor, devedor, segmento imobiliário do lastro e região do país, reduzindo a dependência de qualquer evento de crédito isolado.

O CPTS11 integra o IFIX, índice de referência dos fundos imobiliários da B3, com peso relevante dado seu porte e liquidez diária — atributos que o tornam presença constante em carteiras de investidores institucionais e em estudos comparativos do segmento. Frente aos concorrentes diretos, suas distinções são claras: o KNCR11 concentra-se em CRIs atrelados ao CDI com perfil high grade; o KNIP11 é voltado a papéis de inflação para investidores qualificados; o IRDM11 também opera mandato híbrido, porém com perfil de risco e estilo de giro próprios. O CPTS11 ocupa o espaço do fundo de inflação com gestão ativa e camada tática de FIIs, acessível ao público em geral — uma proposta que depende fortemente da capacidade da equipe de gestão de ler o ciclo de crédito e o ciclo de bolsa simultaneamente, e que por isso faz do acompanhamento dos relatórios gerenciais mensais uma ferramenta essencial para o cotista entender as decisões de alocação em curso.

Contexto de negocio e setor

O segmento de FIIs de recebíveis — os fundos de papel — é hoje a maior fatia do mercado de fundos imobiliários brasileiro em patrimônio, resultado de uma transformação estrutural do financiamento imobiliário no país. Historicamente dependente do crédito bancário direcionado (poupança/SBPE e FGTS), o setor imobiliário passou a captar de forma crescente via mercado de capitais, sobretudo por meio dos Certificados de Recebíveis Imobiliários, criados pela Lei 9.514/1997 — a mesma norma que instituiu a alienação fiduciária de imóveis, garantia que reduziu o risco jurídico de recuperação de crédito e viabilizou a securitização, consolidada depois pelo Marco Legal da Securitização (Lei 14.430/2022). A retração estrutural do saldo de poupança e o amadurecimento das securitizadoras alimentam um fluxo contínuo de novas emissões de CRI — o vetor primário de demanda para fundos como o CPTS11: incorporadoras, loteadoras, varejistas e empresas com imóveis estratégicos (inclusive em sale-and-leaseback e built-to-suit) recorrem ao instrumento para financiar projetos.

O arcabouço institucional dos FIIs é dado pela Lei 8.668/1993, que criou a figura do fundo imobiliário com patrimônio segregado do administrador e estabeleceu a obrigação de distribuir ao menos 95% do resultado apurado em regime de caixa semestralmente — na prática, o setor consagrou a distribuição mensal. A regulamentação da CVM, historicamente a Instrução 472, está em transição para o regime da Resolução CVM 175, que reorganizou os fundos de investimento brasileiros em estrutura única com anexos por categoria, mantendo regras específicas de transparência para os FIIs: informes mensais, relatórios gerenciais e fatos relevantes. Do ponto de vista tributário, a Lei 11.033/2004 estabeleceu a isenção de imposto de renda sobre os rendimentos distribuídos a pessoas físicas, condicionada a requisitos legais — fundo com cotas negociadas exclusivamente em bolsa ou balcão organizado, número mínimo de cotistas e limite de participação individual do cotista pessoa física. Essa isenção é o alicerce da demanda do varejo pelo produto.

A mecânica econômica do segmento gira em torno de indexação e curva de juros. Os CRIs são tipicamente remunerados por um indexador — IPCA, CDI ou, em menor escala hoje, IGP-M — acrescido de um spread fixo negociado na emissão. Carteiras de inflação, como o núcleo do CPTS11, entregam proteção do poder de compra e travam juro real de prazo longo, mas carregam duration elevada: a marcação a mercado dos papéis oscila com a abertura e o fechamento da curva de juros real, mesmo sem qualquer deterioração de crédito. Carteiras atreladas ao CDI têm comportamento oposto — repasse quase imediato da política monetária à distribuição mensal, com baixa sensibilidade de preço. Essa assimetria cria a clássica rotação dentro do segmento conforme o ciclo da Selic, e fundos híbridos buscam justamente suavizá-la combinando os dois livros. O risco de crédito completa o tripé: ciclos longos de juros elevados comprimem margens de incorporadoras e encarecem o serviço da dívida dos devedores, elevando a probabilidade de renegociações e inadimplência nos lastros — episódios em fundos high yield do segmento mostraram que a qualidade das garantias e a razão de cobertura (LTV e sobrecolateralização) importam tanto quanto a taxa contratada.

Na comparação estrutural com os FIIs de tijolo, as diferenças são essenciais para o investidor. Fundos de imóveis físicos — lajes corporativas, galpões logísticos, shopping centers — têm resultado guiado por vacância física, inadimplência de locatários, ciclo de oferta regional e custo de reposição dos ativos; a renda tende a ser mais estável no curto prazo, porém com reajustes contratuais (IPCA ou IGP-M) e revisionais que demoram a refletir o ciclo. Fundos de papel não têm vacância: seu equivalente é o evento de crédito, binário e potencialmente abrupto, mitigado por garantias reais executáveis; em contrapartida, o repasse de inflação ou de juros à receita é contratual e rápido, e a duration é dada pelo prazo dos títulos, não por contratos de locação típicos ou atípicos. Fundos híbridos como o CPTS11, que somam CRIs e cotas de outros FIIs, ocupam o meio do espectro: carregam o perfil de renda do crédito, mas adicionam exposição tática ao ciclo de preços do mercado secundário de FIIs — o que amplia as fontes de resultado e, ao mesmo tempo, conecta parte do desempenho ao humor da própria indústria de fundos imobiliários.

Como ler os indicadores deste ativo

Os indicadores de um fundo imobiliário só ganham sentido quando lidos à luz do mandato do veículo — e o CPTS11 é um FII de papel, cuja carteira é dominada por Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) indexados a IPCA e CDI, geridos pela Capitania Investimentos, e não por imóveis físicos. Isso reordena a hierarquia de leitura. O Dividend Yield (DY) é o ponto de partida, mas exige decomposição: a parcela recorrente vem dos juros e da correção monetária dos CRIs, enquanto a parcela não recorrente vem de ganhos de capital na reciclagem de papéis, amortizações extraordinárias ou picos pontuais de inflação que inflam temporariamente a remuneração dos títulos atrelados ao IPCA. Um DY elevado sustentado por eventos não recorrentes tende a não se repetir — a armadilha clássica é anualizar um mês atípico e tratar o resultado como renda permanente. O P/VP mede o preço de mercado da cota contra o valor patrimonial: abaixo de 1 indica desconto, acima de 1, prêmio. Em fundos de tijolo, o VP depende de laudos anuais de avaliação dos imóveis, que podem ficar defasados; em um FII de papel como o CPTS11, o VPA reflete a marcação dos CRIs (a mercado ou na curva, conforme a política contábil), de modo que um desconto persistente costuma expressar a percepção do mercado sobre risco de crédito da carteira, abertura da curva de juros ou liquidez — e não necessariamente uma barganha. P/VP baixo com ativos mal precificados ou emissores em deterioração é desconto merecido, não oportunidade. O VPA em si é a divisão do patrimônio líquido pelo número de cotas emitidas: acompanhar sua trajetória ao longo dos trimestres revela se o fundo preserva capital ou se distribui mais do que gera. Vacância física e financeira são métricas de fundos de imóveis — espaço vazio versus receita não percebida; no universo de papel, seus análogos funcionais são a inadimplência e os eventos de reestruturação dos CRIs, divulgados nos relatórios gerenciais. O mesmo vale para contratos atípicos e WAULT (prazo médio ponderado dos aluguéis): em carteiras de crédito, o equivalente é a duration e o cronograma de vencimentos dos papéis, que determinam a sensibilidade do fundo à curva de juros. A taxa de administração merece leitura em pontos percentuais sobre o patrimônio: em fundos bilionários, frações de ponto representam dezenas de milhões de reais por ano, e a comparação justa é com pares de papel de porte semelhante, como KNCR11 e KNIP11, considerando se há taxa de performance adicional. Liquidez e base de cotistas fecham o quadro: volume diário negociado define o custo real de entrada e saída (spread e impacto de preço), e uma base ampla e pulverizada de cotistas pessoa física tende a dar profundidade ao livro de ofertas, embora também amplifique movimentos de manada em estresse. A leitura nunca deve ser isolada: DY alto com P/VP em desconto crescente e inadimplência subindo conta uma história de risco; DY estável, VPA preservado e carteira pulverizada entre emissores e indexadores contam outra, de geração recorrente. Por fim, duas armadilhas recorrentes em FIIs de papel: confundir correção monetária (que recompõe o principal) com renda distribuível, e ignorar que rendimentos isentos de IR para pessoa física não eliminam o risco de crédito subjacente aos CRIs que os sustentam.

Pontos de atencao

A carteira de CRIs do CPTS11 sofre marcação a mercado conforme a curva de juros: aberturas da taxa das NTN-Bs e da Selic comprimem o valor das posições indexadas ao IPCA com duration mais longa. O fundo, listado desde 2014, já atravessou ciclos completos de alta e de corte, e o preço da cota tende a reagir a esses movimentos antes mesmo de qualquer efeito sobre os rendimentos distribuídos.

Em fundo de papel, o equivalente funcional da vacância é o pré-pagamento: devedores podem amortizar CRIs antecipadamente quando o crédito fica mais barato, forçando o gestor a reinvestir em operações com spreads menores. Como o CPTS11 também carrega cotas de outros FIIs, ele herda indiretamente vacância, devoluções e descontos de aluguel dos fundos de tijolo presentes nessa parcela da carteira.

Embora a política declarada seja de pulverização, o investidor deve acompanhar nos relatórios gerenciais a concentração por devedor, por securitizadora e por setor do lastro (residencial, logístico, shoppings, loteamentos). Posições relevantes em poucos grupos econômicos elevam o impacto de um único evento de crédito sobre o resultado, como o segmento de recebíveis aprendeu nos episódios high yield de 2022-2023.

A composição entre IPCA e CDI define o comportamento do rendimento mensal: meses de deflação reduzem a correção dos CRIs em IPCA, com defasagem típica de cerca de dois meses, enquanto cortes de Selic encolhem a remuneração da parcela em CDI. Diferentemente do aluguel com revisional negociada, o carrego aqui é contratual e responde de forma quase mecânica aos índices, para cima e para baixo.

O CPTS11 realizou mais de dez emissões de cotas desde 2014, levando o patrimônio à casa dos bilhões e a base a centenas de milhares de cotistas. Ofertas precificadas abaixo do valor patrimonial, ou com custos de distribuição elevados, diluem quem não exerce o direito de preferência; vale sempre comparar o preço de emissão com o VP vigente e examinar o custo unitário de distribuição no prospecto.

Parte relevante do resultado histórico do fundo veio de giro de carteira: comercializacao de CRIs e de cotas de FIIs com ganho de capital. Esses ganhos são não recorrentes e podem inflar o rendimento distribuído em determinados semestres. Antes de projetar renda futura, o investidor deve separar, no relatório gerencial, a receita recorrente de juros e correção monetária do resultado obtido com negociação de ativos.

O custo de reposição de um fundo de papel é o spread das novas safras de CRI. Quando há excesso de capital perseguindo poucas operações de qualidade, os prêmios sobre IPCA e CDI comprimem, e o reinvestimento de amortizações tende a sair a taxas inferiores às dos papéis antigos da carteira. A taxa média de aquisição divulgada pela gestão é o melhor termômetro dessa dinâmica ao longo dos ciclos.

Inadimplência em CRI não aparece como vacância: manifesta-se em atrasos de parcelas, waivers, repactuações e execução de garantias, processos que podem se arrastar por anos. Verifique no relatório gerencial a existência de operações em situação especial, o LTV médio da carteira e a robustez das garantias, como alienação fiduciária de imóveis, fundos de reserva, coobrigação e cessão fiduciária de recebíveis.

A taxa de administração incide sobre o valor de mercado do fundo, o que cria incentivo ao crescimento via novas emissões — nem sempre no melhor momento para o cotista. Aquisições de CRIs estruturados, distribuídos ou geridos por partes ligadas à gestora ou ao administrador configuram potencial conflito de interesse e dependem de aprovação em assembleia, merecendo leitura atenta dos fatos relevantes.

Apesar da base de centenas de milhares de cotistas, a liquidez do mercado secundário varia com o ciclo: em estresses de crédito, o spread entre ofertas de negociacao se alarga e ordens maiores movem o preço. Quem pode precisar do capital em prazo curto deve dimensionar a posição pelo volume efetivamente negociado em bolsa, e não pelo tamanho do patrimônio do fundo.

Os rendimentos distribuídos a pessoa física são isentos de IR sob condições legais, mas essa isenção reaparece com frequência em propostas de reforma tributária — em 2021, o PL 2.337 chegou a prever a tributação dos rendimentos de FIIs antes de ser alterado. A Lei 14.754/2023 já elevou o número mínimo de cotistas exigido para a isenção, e novas mudanças alterariam o retorno líquido do CPTS11.

O fundo utiliza alavancagem por meio de passivos como operações compromissadas lastreadas em CRIs, que ampliam o resultado quando o carrego supera o custo de captação, mas amplificam perdas no movimento contrário. Soma-se o risco de obsolescência do lastro: imóveis dados em garantia que se desvalorizam reduzem o LTV efetivo das operações e o valor de recuperação em uma eventual execução.

Governanca e estrutura societaria

Como todo fundo de investimento imobiliário, o CPTS11 é um condomínio fechado regido pela Lei 8.668/1993 e pela Resolução CVM 175, que substituiu a Instrução CVM 472 e disciplina os FIIs em anexo normativo próprio. A estrutura separa papéis de forma deliberada. O administrador fiduciário — no caso do CPTS11, o BTG Pactual Serviços Financeiros DTVM — é o responsável legal pelo fundo: faz a escrituração das cotas, contrata custódia e auditoria independente, calcula o valor patrimonial, presta informações à CVM e à B3 e convoca assembleias. A gestão da carteira cabe à Capitânia, gestora independente fundada em 2003 e especializada em crédito estruturado, que decide quais CRIs comprar, vender ou repactuar e como alocar a parcela investida em cotas de outros FIIs, sempre dentro dos limites do regulamento. Essa segregação protege o cotista: o patrimônio do fundo não se confunde com o do administrador nem com o da gestora.

A assembleia geral de cotistas é a instância soberana. Cada cota dá direito a um voto, e cabem à assembleia as demonstrações contábeis, alterações do regulamento, emissões fora do capital autorizado, substituição de administrador ou gestor e — ponto crítico em fundos de papel — operações que envolvam conflito de interesse, como a aquisição de CRIs estruturados ou distribuídos por partes ligadas à gestora ou ao administrador, que exigem aprovação específica com quórum qualificado (em fundos com mais de cem cotistas, no mínimo 25% das cotas emitidas). Cotistas que representem 5% das cotas podem convocar assembleia, e o voto a distância é admitido.

A remuneração da gestão é feita por taxa de administração da ordem de 0,84% ao ano, que engloba administração e gestão e incide sobre o valor de mercado do fundo. O modelo cria alinhamento parcial: a receita da gestora cresce com a valorização da cota, mas também cresce com novas emissões, o que recomenda atenção do cotista ao racional e ao preço de cada oferta. O CPTS11 realizou mais de dez emissões desde a estreia em bolsa, em 2014, sob os regimes da ICVM 400, da ICVM 476 e, mais recentemente, da Resolução CVM 160 — em geral assegurando direito de preferência aos cotistas, mecanismo que permite acompanhar a oferta e evitar diluição.

A política de distribuição segue a regra legal dos FIIs: no mínimo 95% do resultado apurado em regime de caixa, com base em balanço semestral (junho e dezembro), conforme o parágrafo único do artigo 10 da Lei 8.668. Na prática, o fundo antecipa distribuições mensais. Importante: resultado caixa difere de lucro contábil — a marcação a mercado dos CRIs afeta o valor patrimonial, mas só transita pela distribuição quando o ganho ou a perda é realizado.

A transparência é padronizada: informes mensais, trimestrais e anuais no Fundos.NET da B3, relatórios gerenciais com abertura da carteira por indexador, devedor e garantias, além de fatos relevantes para eventos de crédito, emissões e repactuações. Para a pessoa física, a isenção de IR sobre rendimentos depende de condições objetivas: fundo listado em bolsa com o número mínimo de cotistas exigido em lei (cem, após a Lei 14.754/2023) e cotista que detenha menos de 10% das cotas — requisitos folgadamente atendidos pela base pulverizada do CPTS11.

Panorama competitivo

O segmento de FIIs de recebíveis — os fundos de papel — concentra alguns dos maiores veículos listados na B3, e o CPTS11 disputa capital e operações com concorrentes bem definidos. Na ponta conservadora, o KNCR11 (Kinea Rendimentos Imobiliários) domina o nicho de CRIs atrelados ao CDI com lastro corporativo de grandes devedores; o KNIP11 (Kinea Índices de Preços) faz o equivalente em IPCA para o público qualificado, e o KNSC11 opera mandato híbrido — a Kinea, ligada ao Itaú, compete com força de originação e escala difíceis de replicar. O MXRF11 (Maxi Renda, plataforma XP), maior fundo do país em número de cotistas, briga pelo varejo com pulverização extrema. No meio do espectro de risco estão HGCR11 (Pátria, ex-CSHG), RECR11 (REC Gestão), VRTA11 (Fator Verità) e CVBI11 (VBI Real Estate), enquanto o IRDM11 (Iridium) historicamente combinou CRIs com giro de cotas de FIIs — a estratégia mais próxima da do CPTS11. Na ponta high yield, HCTR11 (Hectare) e DEVA11 (Devant) mostraram, nos eventos de crédito de 2022-2023, o custo de spreads altos sem garantias robustas, episódios que reprecificaram o risco de todo o segmento.

Os diferenciais competitivos do CPTS11 são específicos. Primeiro, a escala bilionária e a base de centenas de milhares de cotistas, que dão acesso a ofertas primárias restritas e poder de negociação com securitizadoras. Segundo, o mandato híbrido: além de CRIs em IPCA e CDI, o fundo carrega cotas de outros FIIs, o que cria uma alavanca tática de ganho de capital que os puros carregadores de CRI não têm — a Capitânia construiu reputação justamente no giro ativo dessa carteira. Terceiro, a especialização da gestora em crédito estruturado desde 2003, com histórico de repactuações e execução de garantias, competência que só se revela nos ciclos ruins.

As ameaças vêm menos de novos FIIs e mais de substitutos: a compra direta de CRIs, LCIs e LCAs isentos via corretoras, as debêntures incentivadas, os fundos de infraestrutura (FI-Infra) e os Fiagros disputam o mesmo investidor de renda isenta. A compressão de spreads nas safras novas de CRI, quando há capital demais para poucas operações de qualidade, corrói a vantagem de todos os players ao mesmo tempo. Barreiras de entrada relevantes — escala mínima para diluir custos, acesso a originação proprietária e equipe de análise de crédito testada em ciclos de estresse — protegem os incumbentes, e a tendência é de consolidação: gestoras menores perdem espaço, fundos ilíquidos discutem incorporações e a Resolução CVM 175 facilita reorganizações societárias. Nesse tabuleiro, o CPTS11 ocupa posição intermediária entre a segurança high grade da Kinea e o risco high yield, competindo pelo investidor que aceita complexidade em troca de carrego e gestão ativa.

Indicadores explicados

**Dividend Yield (DY) 12 meses.** O DY anualizado do CPTS11 situa-se na faixa de 12% ao ano, derivado de rendimento médio mensal próximo de 1,03% sobre o preço da cota. A fonte do dado é rendimento real distribuído, sem sinalização de atipicidade na base. Em FII de papel, esse patamar reflete a remuneração dos CRIs indexados a CDI e IPCA em ciclo de juros elevados; a sustentabilidade depende da trajetória desses indexadores e da ausência de eventos não recorrentes, como ganhos de capital pontuais na comercializacao de papéis. Fórmula: DY = (soma dos rendimentos por cota nos últimos 12 meses) ÷ preço da cota × 100 Cálculo: DY = (R$ 0,0768 médio mensal × 12) ÷ R$ 7,46 = R$ 0,9216 ÷ R$ 7,46 ≈ 12,35% — a base de dados reporta 12,36% por arredondamento (dados de 10/06/2026)

**P/VP (Preço sobre Valor Patrimonial).** Com P/VP de 0,84, a cota do CPTS11 era negociada com desconto de cerca de 16% sobre o valor patrimonial na data de referência. Como o VPA de um fundo de papel reflete a marcação dos CRIs em carteira, esse desconto expressa a precificação que o mercado faz do risco de crédito dos emissores, da abertura da curva de juros e da liquidez do papel — e não uma defasagem de laudo imobiliário, como ocorreria em fundo de tijolo. O dado patrimonial do fundo registra desconto entre valor de mercado e patrimônio líquido na mesma ordem de grandeza. Fórmula: P/VP = preço da cota ÷ valor patrimonial por cota (VPA) Cálculo: P/VP = R$ 7,46 ÷ R$ 8,85 ≈ 0,84 (dados de 10/06/2026)

**VPA (Valor Patrimonial por Cota).** O VPA de R$ 8,85 resulta da divisão de um patrimônio líquido de aproximadamente R$ 3,22 bilhões por cerca de 363,5 milhões de cotas emitidas. Em um FII de papel, esse valor corresponde essencialmente à marcação dos CRIs e demais títulos da carteira, líquida de passivos. O acompanhamento trimestral do VPA indica se o fundo preserva o capital dos cotistas ao longo do tempo ou se há erosão patrimonial por inadimplência, reestruturações de crédito ou distribuições acima da geração recorrente de resultado. Fórmula: VPA = patrimônio líquido ÷ número de cotas emitidas Cálculo: VPA = R$ 3.218.028.355,17 ÷ 363.503.147 cotas ≈ R$ 8,85 por cota (dados de 10/06/2026)

**Vacância física.** A vacância física não constava da base na data de referência — situação esperada para o CPTS11, que é um FII de papel sem carteira relevante de imóveis físicos para locação direta. Para fundos dessa natureza, o conceito funcionalmente análogo é a inadimplência e o status de pagamento dos CRIs em carteira, informações divulgadas nos relatórios gerenciais mensais da gestora e em fatos relevantes quando há eventos de crédito ou reestruturação de papéis. Fórmula: Vacância física = área vaga ÷ área bruta locável total × 100 Cálculo: dado indisponivel na data de referencia

**Último rendimento por cota.** O último rendimento registrado foi de R$ 0,0765 por cota, equivalente a cerca de 1,03% sobre o preço de referência — em linha com a média mensal de R$ 0,0768 dos últimos 12 meses, o que indica regularidade da distribuição em vez de dependência de eventos pontuais. A base sinaliza o dado como defasado, ou seja, pode haver anúncio mais recente não capturado; a conferência do informe oficial do fundo na B3 resolve essa defasagem. A consistência entre último rendimento e média histórica é leitura central em FII de papel. Fórmula: Yield mensal = último rendimento por cota ÷ preço da cota × 100 Cálculo: Yield mensal = R$ 0,0765 ÷ R$ 7,46 ≈ 0,0103 = 1,03% no mês (dado de rendimento marcado como defasado na base; dados de 10/06/2026)

**Taxa de administração.** A taxa de administração de 0,84% ao ano incide sobre uma base patrimonial bilionária, o que gera custo anual estimado na casa de R$ 27 milhões. Esse encargo remunera a estrutura de gestão ativa da Capitania — originação, análise de crédito, monitoramento de garantias e reciclagem de carteira — e a administração fiduciária. O percentual situa-se na faixa intermediária entre os grandes FIIs de papel listados; a comparação adequada considera pares de porte semelhante e a eventual existência de taxa de performance adicional. Fórmula: Custo anual estimado = taxa de administração (% a.a.) × patrimônio líquido Cálculo: Custo anual ≈ 0,84% × R$ 3.218.028.355,17 = R$ 27.031.438,18 por ano (dados de 10/06/2026)

**Patrimônio líquido e desconto sobre valor de mercado.** O patrimônio líquido de cerca de R$ 3,22 bilhões coloca o CPTS11 entre os maiores FIIs de papel da B3, com valor de mercado de aproximadamente R$ 2,71 bilhões na data de referência — um desconto agregado próximo de 16%, coerente com o P/VP de 0,84. A base registra ainda valor total de ativos de R$ 3,80 bilhões e passivo de R$ 583,8 milhões, com alavancagem de 18,14% medida pela razão passivo total sobre patrimônio líquido (R$ 583.812.992,22 ÷ R$ 3.218.028.355,17), estrutura associada a operações compromissadas ou captações típicas de fundos de crédito desse porte. Fórmula: Desconto/prêmio = (valor de mercado ÷ patrimônio líquido − 1) × 100 Cálculo: R$ 2.711.733.476,62 ÷ R$ 3.218.028.355,17 ≈ 0,8427 → desconto de aproximadamente 15,73% (dados de 10/06/2026)

**Base de cotistas.** O fundo contava com 378.378 cotistas na data de referência, dos quais 377.802 (99,85%) eram pessoas físicas — pulverização extrema, característica dos grandes FIIs de papel que distribuem renda mensal isenta de IR para esse público. Uma base ampla dá profundidade ao livro de ofertas e dilui o risco de concentração de decisões em poucos detentores, mas também torna o comportamento da cota mais sensível a movimentos coordenados de investidores de varejo em períodos de estresse de crédito ou de juros. Fórmula: Participação pessoa física = cotistas pessoa física ÷ total de cotistas × 100 Cálculo: 377.802 ÷ 378.378 ≈ 0,9985 = 99,85% de pessoas físicas entre os cotistas (dados de 10/06/2026)

Perguntas Frequentes

Qual o preço atual de CPTS11? A cotação mais recente de CPTS11 é de R$ 7,49.

Qual o dividend yield do CPTS11? O dividend yield anualizado de CPTS11 é de 12,24%.

Qual o P/VP de CPTS11? O indicador P/VP (Preço sobre Valor Patrimonial) de CPTS11 é 0.85.

CPTS11 distribui rendimentos mensais? O último rendimento registrado de CPTS11 foi de R$ 0,08 por cota.

O CPTS11 é fundo de tijolo ou de papel? O CPTS11 é um FII de papel: em vez de comprar imóveis físicos, ele investe em títulos de crédito com lastro imobiliário, principalmente Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) indexados ao IPCA e ao CDI, além de uma parcela em cotas de outros FIIs. A renda vem dos juros e da correção monetária pagos pelos devedores desses títulos, e não de aluguéis. Por isso, conceitos como vacância e revisional não se aplicam diretamente — os riscos centrais são de crédito, de juros e de reinvestimento.

Quem administra e quem faz a gestão do CPTS11? São funções separadas por lei. O administrador fiduciário é o BTG Pactual Serviços Financeiros DTVM, responsável legal pelo fundo: escrituração das cotas, auditoria, cálculo do valor patrimonial, informes à CVM e convocação de assembleias. A gestão da carteira é da Capitânia, gestora independente fundada em 2003 e especializada em crédito estruturado, que decide quais CRIs e cotas de FIIs comprar e vender. O patrimônio do fundo é segregado do patrimônio de ambos, o que protege o cotista.

Como funciona a distribuição de rendimentos do CPTS11? Os FIIs são obrigados por lei a distribuir no mínimo 95% do resultado apurado em regime de caixa, calculado semestralmente (junho e dezembro), conforme a Lei 8.668/1993. Na prática, o CPTS11 antecipa distribuições mensais, anunciadas em calendário próprio. O valor varia mês a mês porque depende da inflação repassada aos CRIs em IPCA, do nível do CDI, de amortizações e de eventuais ganhos de capital com comercializacao de ativos — por isso o rendimento mensal não é uma renda fixa contratada.

Os rendimentos do CPTS11 pagam Imposto de Renda? Para pessoa física, os rendimentos mensais são isentos de IR desde que cumpridas as condições legais: fundo listado em bolsa, número mínimo de cotistas exigido em lei (cem, após a Lei 14.754/2023) e cotista com menos de 10% das cotas — condições atendidas pelo CPTS11, que tem base pulverizada. Já o ganho de capital na comercializacao de cotas é tributado em 20%, com apuração e recolhimento pelo próprio investidor via DARF. Pessoas jurídicas seguem regras distintas, sem a isenção dos rendimentos.

O que são os CRIs que o CPTS11 compra? Certificados de Recebíveis Imobiliários são títulos emitidos por securitizadoras que empacotam dívidas com lastro imobiliário — financiamentos de incorporadoras, contratos de aluguel de longo prazo, carteiras de loteamentos. O investidor do CRI recebe juros mais um indexador (IPCA ou CDI) e conta com garantias como alienação fiduciária de imóveis, fundos de reserva e coobrigação. O CPTS11 analisa, compra e monitora esses títulos em escala, dando ao cotista acesso a operações indisponíveis no varejo.

Por que o rendimento mensal do CPTS11 varia tanto? Três motores explicam a oscilação: a inflação repassada aos CRIs em IPCA, que entra com defasagem de cerca de dois meses e cai em períodos de deflação; o nível do CDI, que remunera a outra parcela da carteira; e os ganhos ou perdas de capital do giro de CRIs e cotas de FIIs, que são pontuais e não recorrentes. Em fundos com gestão ativa como o CPTS11, é essencial ler o relatório gerencial para separar a renda recorrente de juros dos resultados de negociação antes de formar expectativa de renda.

O que acontece com o CPTS11 quando a Selic sobe ou cai? Os efeitos são mistos. Alta de juros tende a aumentar a remuneração da parcela em CDI e a renda distribuída, mas pressiona a marcação a mercado dos CRIs em IPCA de prazo mais longo e costuma derrubar o preço das cotas em bolsa, além de elevar o risco de inadimplência dos devedores. Cortes de Selic fazem o caminho inverso: reduzem o carrego em CDI, favorecem a valorização dos papéis em termos reais e barateiam o crédito, estimulando pré-pagamentos que forçam reinvestimento a spreads menores.

O que significa comprar CPTS11 abaixo do valor patrimonial? O valor patrimonial (VP) é a soma dos ativos do fundo, marcados a mercado, dividida pelo número de cotas. Quando a cota negocia abaixo do VP, o mercado está aplicando desconto — por ceticismo quanto à qualidade dos créditos, expectativa de juros mais altos ou aversão a risco generalizada. O desconto não é, por si, sinal de barganha nem de problema: exige investigar se a marcação dos CRIs reflete o risco real da carteira e qual parcela do resultado depende de eventos não recorrentes.

O CPTS11 pode investir em outros FIIs? Sim. O regulamento permite alocar parte do patrimônio em cotas de outros fundos imobiliários, e essa sempre foi uma marca da estratégia da Capitânia: comprar FIIs considerados descontados e vendê-los com ganho de capital, complementando a renda dos CRIs. A contrapartida é que essa parcela expõe o cotista, indiretamente, a riscos de tijolo — vacância, devoluções e ciclo imobiliário — e adiciona volatilidade ao resultado, já que os ganhos de giro dependem das condições do mercado secundário.

Como acompanhar a carteira e os relatórios do CPTS11? As fontes oficiais são o Fundos.NET, sistema da B3 onde o administrador publica informes mensais, trimestrais e anuais, demonstrações auditadas e fatos relevantes, e o relatório gerencial mensal da gestora, que detalha alocação por indexador, principais operações, taxa média da carteira, LTV e eventos de crédito. Vale acompanhar também as atas de assembleia, que registram votações sobre emissões e conflitos de interesse. Sites agregadores ajudam, mas a fonte primária deve prevalecer.

O que é o direito de preferência nas emissões do CPTS11? Quando o fundo faz nova emissão de cotas, os cotistas existentes costumam receber o direito de subscrever a oferta na proporção de suas posições, antes do público geral. Isso permite manter a participação e evitar diluição, especialmente se o preço de emissão estiver abaixo do valor patrimonial. O direito de preferência pode ser negociável em bolsa em parte das ofertas; quem não deseja exercê-lo pode, conforme as condições da oferta, vendê-lo ou simplesmente deixá-lo expirar.

Quais os principais riscos de quem investe no CPTS11? Os centrais são: risco de crédito (atraso ou calote nos CRIs, com execução de garantias que pode levar anos), risco de mercado (marcação a mercado da carteira conforme juros e prêmios de risco), risco de reinvestimento (pré-pagamentos e amortizações realocados a spreads menores), risco de liquidez no secundário, diluição em emissões mal precificadas, dependência de ganhos não recorrentes no resultado e risco regulatório-tributário, já que a isenção de IR para pessoa física pode ser revista em lei.

O CPTS11 usa alavancagem? O fundo opera com passivos relevantes, incluindo operações compromissadas lastreadas em CRIs — na prática, captação com garantia dos próprios títulos da carteira. Essa alavancagem amplia o resultado quando a taxa dos ativos supera o custo da captação, mas funciona no sentido oposto em cenários de estresse, ampliando perdas e pressionando o caixa. O nível de alavancagem e o custo do funding são divulgados nos informes e no relatório gerencial e merecem monitoramento contínuo do cotista.

Como declarar cotas do CPTS11 no Imposto de Renda? As cotas entram na ficha de Bens e Direitos pelo custo de aquisição (grupo de fundos de investimento imobiliário), nunca pelo valor de mercado. Os rendimentos isentos recebidos no ano vão na ficha de Rendimentos Isentos e Não Tributáveis. Ganhos na comercializacao de cotas são apurados mês a mês, tributados a 20% sobre o lucro líquido, compensáveis com prejuízos anteriores em FIIs, e pagos via DARF até o último dia útil do mês seguinte. O informe de rendimentos do administrador consolida os dados.

O que muda para o CPTS11 com a Resolução CVM 175? A Resolução CVM 175 é o novo marco dos fundos de investimento no Brasil e absorveu a regulação dos FIIs, antes na Instrução CVM 472, em anexo normativo específico. Para o cotista do CPTS11, os efeitos práticos envolvem regras atualizadas de governança, prestadores de serviço com responsabilidades mais delimitadas, flexibilizações que facilitam incorporações e reorganizações entre fundos e padronização de divulgação. As obrigações de transparência via Fundos.NET e fatos relevantes permanecem.

Atualização

Dados consultados em 19/07/2026 nas fontes públicas citadas. Cotações e indicadores estão sujeitos a defasagem conforme a periodicidade de cada fonte.

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