BIME11 — BRIO MULTIESTRATEGIA - FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIARIO

Setor

Outros

Desempenho recente

No período de 6m, BIME11 apresentou variação de -23,89% em 123 pregões. Dados de cotação da B3, sujeitos a defasagem.

Faixa de 52 semanas

Nas últimas 52 semanas, BIME11 oscilou entre R$ 4,26 a R$ 7,18. Média de R$ 6,25 no período. Dados B3, sujeitos a defasagem.

Dividend Yield

DY anual: 19,46%. DY atípico (≥15%) — exige análise individual do fundo; pode refletir rendimento extraordinário ou cota defasada.

P/VP

P/VP: 0.58.

Dados do Fundo

Valor patrimonial por cota (VPA): R$ 8,24. Patrimônio líquido: R$ 48,2M. Valor de mercado: R$ 27,9M. Cotas emitidas: 5.845.602. Número de cotistas: 7.796. Taxa de administração: 0,86%. Idade do fundo: 4,7 anos. Administrador: BRL TRUST DTVM S.A.. Tipo de gestão: Ativa. Público-alvo: INVESTIDORES EM GERAL. CNPJ: 41.081.356/0001-84. Dados públicos CVM/B3, sujeitos a defasagem.

Imóveis e Ocupação

Número de imóveis: 1. Área total: 1.775 m². Total de ativos do fundo: 65. Vacância e ocupação a partir de informes trimestrais (CVM).

O que é um Fundo Imobiliário (FII)

Um Fundo de Investimento Imobiliário (FII) é um veículo que reúne recursos de vários investidores para aplicar no mercado imobiliário, seja em imóveis físicos, seja em títulos ligados a esse setor. O patrimônio é dividido em cotas negociadas em bolsa, o que permite ao investidor participar do mercado imobiliário sem comprar um imóvel inteiro. Os FIIs são regulados no Brasil e administrados por instituições financeiras, e seus resultados são distribuídos periodicamente aos cotistas conforme as regras do fundo.

Tipos de FII

Os FIIs costumam ser descritos em quatro grandes grupos. Os fundos de tijolo investem em imóveis físicos — lajes corporativas, galpões logísticos, shoppings, agências — e seu resultado vem principalmente dos aluguéis. Os fundos de papel aplicam em títulos de crédito imobiliário, como CRIs, e seu resultado deriva dos juros desses papéis. Os fundos híbridos combinam imóveis e títulos na mesma carteira. Os fundos de fundos (FoF) investem em cotas de outros FIIs, buscando diversificação por meio da composição. Cada tipo tem uma dinâmica própria de risco, sensibilidade a juros e comportamento ao longo dos ciclos econômicos.

Dividend Yield em FIIs

O Dividend Yield (DY) de um FII expressa a relação entre os rendimentos distribuídos e o preço da cota, geralmente apurada considerando os últimos doze meses ou anualizando a distribuição recente. Em termos simples, indica quanto o fundo distribuiu em proventos proporcionalmente ao valor pago pela cota. Um DY mais alto pode refletir distribuições robustas, mas também pode resultar de uma queda no preço da cota — por isso o indicador é lido em conjunto com outros, não isoladamente. Distribuições extraordinárias, como a venda de um imóvel, podem elevar o DY de um período de forma pontual e não recorrente. O DY é uma referência informativa sobre o passado e não garante distribuições futuras.

P/VP e valor patrimonial por cota

O valor patrimonial por cota corresponde ao patrimônio líquido do fundo dividido pelo número de cotas — uma estimativa contábil de quanto vale cada cota segundo os ativos do fundo. O indicador P/VP (preço sobre valor patrimonial) compara o preço de mercado da cota com esse valor patrimonial. Um P/VP próximo de 1 indica que o mercado precifica a cota perto de seu valor contábil; acima de 1, a cota é negociada com prêmio; abaixo de 1, com desconto. O P/VP não é, por si só, um sinal de oportunidade ou de risco — ele descreve uma relação, cuja interpretação depende do tipo de fundo, da qualidade dos ativos e do contexto de mercado.

Rendimentos mensais e regra de distribuição

Uma característica marcante dos FIIs é a distribuição periódica de resultados, comumente mensal. Pela regulação aplicável a esses fundos, é exigida a distribuição de uma parcela elevada do resultado de caixa aos cotistas, o que explica por que muitos investidores acompanham FIIs pela renda recorrente. O valor distribuído varia conforme o desempenho do fundo no período — aluguéis recebidos, juros de títulos, ocupação dos imóveis — e não é fixo nem garantido.

Liquidez, vacância e riscos típicos

Liquidez, num FII, refere-se à facilidade de comprar ou vender cotas em bolsa sem grande variação de preço; fundos com mais cotistas e maior volume negociado tendem a ter liquidez mais alta. Vacância mede a proporção de área (vacância física) ou de receita (vacância financeira) não ocupada ou não recebida nos imóveis do fundo — quanto maior a vacância, menor tende a ser o resultado distribuível. Entre os riscos típicos descritos no mercado estão a sensibilidade a juros (que afeta a atratividade relativa dos rendimentos), o risco de inadimplência de inquilinos ou de devedores dos títulos, o risco de vacância e o risco de mercado, que influencia o preço das cotas. A avaliação desses fatores é individual e depende dos objetivos de cada investidor.

Dividendos

O dividend yield acumulado nos últimos 12 meses de BIME11 é de 19,46%. O último rendimento registrado foi de R$ 0,06 por cota.

Comparação Setorial

Dados comparativos do segmento Outros: P/VP de BIME11 em 0.58 ante mediana do setor de 0.82. Dividend yield de 19,46% ante mediana do setor de 13,16%.

O BIME11 é o ticker do BRIO MULTIESTRATEGIA - FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIARIO, um FII listado na B3 com patrimônio líquido de aproximadamente R$ 49 milhões, 5,8 milhões de cotas emitidas e cerca de 7.918 cotistas. O fundo é constituído sob o regime de condomínio fechado, com cotas negociadas exclusivamente em bolsa, e pode alocar recursos em diferentes classes de ativos imobiliários conforme seu regulamento. Sua carteira física inclui um imóvel de 1.774,6 m², com baixa alavancagem patrimonial. Com 4,6 anos de existência, o BIME11 é um fundo de menor porte no universo dos FIIs brasileiros, o que implica análise cuidadosa de liquidez, concentração de ativos e estrutura de governança antes de qualquer decisão de alocação.

Sobre BRIO MULTIESTRATEGIA - FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIARIO

O BRIO MULTIESTRATEGIA - FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIARIO, negociado na B3 sob o ticker BIME11, é um fundo de investimento imobiliário (FII) constituído sob a forma de condomínio fechado, de acordo com as normas estabelecidas pela CVM (Comissão de Valores Mobiliários) e pela Lei n.º 8.668/1993, que regula os fundos imobiliários no Brasil. Com cerca de 4,6 anos de existência, o BIME11 se posiciona como um veículo de investimento coletivo voltado ao mercado imobiliário brasileiro, permitindo que investidores em geral — pessoas físicas e jurídicas — acessem exposição a ativos do setor sem precisar adquirir imóveis diretamente.

O fundo conta com um patrimônio líquido de aproximadamente R$ 49 milhões e possui 5.845.602 cotas emitidas, distribuídas entre cerca de 7.918 cotistas. Sua base de cotistas relativamente concentrada reflete o perfil de um fundo de menor porte, em fase de consolidação de carteira e histórico de distribuição. A denominação 'multiestrategia' indica que o fundo não está necessariamente restrito a uma única modalidade de ativo imobiliário, podendo combinar, conforme seu regulamento, investimentos em imóveis físicos, cotas de outros FIIs, certificados de recebíveis imobiliários (CRI), letras de crédito imobiliário (LCI), letras hipotecárias (LH) e demais ativos previstos na legislação aplicável.

A estrutura do BIME11 é típica dos FIIs listados no segmento B3, com cotas negociadas em bolsa de forma contínua durante o pregão. Cada cota representa uma fração ideal do patrimônio do fundo, e o cotista adquire, ao investir, direito proporcional sobre os resultados auferidos e sobre o patrimônio líquido em eventual liquidação. O fundo é destinado a investidores em geral, conforme declarado em seu regulamento, sem exigência de qualificação ou perfil específico além do que a corretora de valores do investidor estabelecer no processo de suitability.

O imóvel atualmente integrante da carteira física do fundo tem área total de 1.774,6 m², número que dimensiona a escala da operação imobiliária direta. Fundos dessa magnitude tendem a ter exposição concentrada em ativos específicos, o que eleva a relevância da análise do ativo subjacente, da localização, do perfil dos locatários e das condições contratuais de locação para a entendimentão do risco e do potencial de geração de renda do veículo. A leitura dos documentos regulatórios — regulamento, informe mensal e relatório de gestão — é fundamental para o entendimento completo da composição da carteira e da estratégia adotada pelo gestor.

Contexto de negocio e setor

Os fundos de investimento imobiliário no Brasil são regidos por um arcabouço regulatório consolidado, cujos pilares principais são a Lei n.º 8.668/1993 (que criou a figura do FII), a Instrução CVM n.º 472/2008 e, mais recentemente, a Resolução CVM n.º 175/2022, que modernizou as regras de constituição, funcionamento e divulgação de informações pelos fundos de investimento em geral, com impacto direto sobre os FIIs. O ambiente regulatório brasileiro para os fundos imobiliários é considerado um dos mais desenvolvidos da América Latina, com regras claras de governança, obrigações de transparência e proteção ao cotista.

Do ponto de vista tributário, os FIIs oferecem uma estrutura fiscalmente eficiente para pessoas físicas. Os rendimentos distribuídos a cotistas pessoas físicas titulares de menos de 10% das cotas de fundos com mais de 50 cotistas e cujas cotas sejam negociadas exclusivamente em bolsa ou mercado de balcão organizado são isentos de Imposto de Renda na fonte e na declaração, conforme previsto no art. 3.º da Lei n.º 11.033/2005. Vale destacar que essa isenção se aplica especificamente a rendimentos de FIIs, sendo distinta das regras que regulam dividendos de ações — contexto em que a Lei 15.270/2025 instituiu, a partir de 2026, retenção de 10% sobre dividendos de empresas que excedam R$ 50 mil mensais por beneficiário. Já o ganho de capital obtido na alienação de cotas de FII em bolsa é tributado à alíquota de 20% para pessoas físicas, sem isenção para transações de pequeno valor.

O setor de fundos imobiliários no Brasil cresceu de forma expressiva ao longo da última década. O IFIX, índice de referência dos FIIs listados na B3, reúne dezenas de fundos de diferentes segmentos — logístico, lajes corporativas, shoppings, residencial, papel (CRI/LCI) e fundos de fundos (FOFs) — e serve como termômetro do desempenho do setor. FIIs menores, como o BIME11, com patrimônio abaixo de R$ 100 milhões, operam em um nicho distinto dos grandes fundos institucionais, mas podem apresentar características específicas de rendimento, concentração e liquidez que merecem avaliação cuidadosa.

A multiestrategia enquanto abordagem de alocação permite ao gestor do BIME11 navegar diferentes classes de ativos imobiliários conforme o ciclo econômico, a taxa de juros e as oportunidades de mercado. Em ambientes de Selic elevada, é comum que fundos de papel — com carteiras compostas majoritariamente por CRIs atrelados a índices como CDI, IPCA ou IGP-M — se beneficiem do ambiente de juro alto, enquanto fundos de tijolo (com imóveis físicos) tendem a sofrer maior pressão no preço das cotas, dado o aumento do custo de oportunidade em relação à renda fixa. A capacidade de transitar entre essas estratégias é, teoricamente, uma vantagem da abordagem multiestrategia.

A carteira física do BIME11 inclui um imóvel com área de 1.774,6 m², o que situa o fundo no segmento de ativos de menor escala. A localização, a qualidade construtiva, o perfil dos locatários e o prazo dos contratos de locação são variáveis cruciais para a sustentabilidade da geração de renda do fundo. Contratos atípicos de locação — com prazos mais longos e penalidades elevadas por rescisão — tendem a conferir maior previsibilidade ao fluxo de rendimentos, ao contrário dos contratos típicos, regulados pela Lei do Inquilinato (Lei n.º 8.245/1991), que oferecem maior flexibilidade ao locatário. A análise do regulamento e dos relatórios gerenciais é o caminho para identificar o perfil contratual adotado pelo fundo.

Como ler os indicadores deste ativo

Para analisar um fundo de investimento imobiliário como o BIME11, o investidor precisa dominar um conjunto de indicadores que revelam tanto a saúde financeira do veículo quanto a relação entre o preço de mercado das cotas e o valor real dos ativos que compõem a carteira. Cada métrica ilumina uma dimensão distinta do fundo e, lidas em conjunto, oferecem uma visão integrada do risco e do potencial de geração de renda.

O Dividend Yield (DY) é o indicador mais citado no universo dos FIIs, pois mensura a proporção dos rendimentos distribuídos em relação ao preço da cota. É expresso em termos anuais e calculado pela razão entre o total de rendimentos pagos nos últimos doze meses e o preço corrente da cota. Um DY elevado pode refletir tanto uma geração robusta de renda quanto um preço de cota deprimido, o que exige cautela na interpretação. Em fundos com histórico curto ou rendimentos irregulares, o DY pode não ser representativo da capacidade de distribuição futura, sendo recomendável analisar a consistência dos pagamentos mês a mês.

O P/VP (Preço sobre Valor Patrimonial) compara o preço de mercado da cota com o valor patrimonial por cota, que representa a parcela do patrimônio líquido do fundo atribuível a cada cota. Quando o P/VP está abaixo de 1,0, a cota é negociada com desconto em relação ao patrimônio avaliado — situação que pode indicar oportunidade ou refletir desconfiança do mercado quanto à qualidade dos ativos, à gestão ou à liquidez do fundo. P/VP acima de 1,0 indica negociação com ágio, o que pressupõe expectativa de valorização dos ativos ou histórico diferenciado de distribuição.

O VPA (Valor Patrimonial por Ação/Cota) é calculado dividindo o patrimônio líquido total do fundo pelo número de cotas emitidas. Ele representa quanto cada cota valeria contabilmente se o fundo fosse liquidado pelos valores registrados no balanço. O VPA é a base do cálculo do P/VP e serve como referência para avaliar se o fundo negocia com prêmio ou desconto.

A Vacância Física mede o percentual de área disponível para locação que não está ocupada em um determinado momento. É um indicador crítico para fundos que possuem imóveis físicos, pois vacância elevada impacta diretamente a geração de receita de locação e, consequentemente, a capacidade de distribuição de rendimentos. A vacância financeira, por sua vez, mede o impacto monetário dessa área desocupada sobre a receita potencial do fundo.

O Último Rendimento por Cota é o valor distribuído na última data de pagamento, expresso em reais por cota. Para cotistas pessoas físicas em fundos que atendem aos critérios da Lei n.º 11.033/2005, esse rendimento é recebido livre de Imposto de Renda. O histórico de rendimentos mensais permite avaliar a estabilidade e a tendência da distribuição ao longo do tempo.

A Taxa de Administração representa a remuneração anual cobrada pelo administrador fiduciário para gerir os aspectos operacionais, contábeis, legais e regulatórios do fundo. É calculada como percentual do patrimônio líquido e deduzida proporcionalmente em cada mês. Uma taxa de administração mais elevada comprime o rendimento líquido disponível para distribuição, e sua comparação com fundos similares é um elemento relevante na análise de custo-benefício da estrutura.

Pontos de atencao

O BIME11 possui apenas um imóvel físico com área total de 1.774,6 m², o que configura uma carteira altamente concentrada. Qualquer oscilação na taxa de ocupação desse único ativo tem impacto direto e integral sobre a geração de renda do fundo, sem a mitigação que a diversificação de portfólio proporcionaria.

O fundo negocia com desconto de 37% em relação ao seu valor patrimonial (P/VP de 0,63), calculado com base em patrimônio líquido de R$ 48.989.627,09 e 5.845.602 cotas. Descontos dessa magnitude podem indicar assimetrias de liquidez, incertezas de gestão ou questões de avaliação dos ativos subjacentes que merecem investigação antes de qualquer decisão.

O volume médio diário de negociação das cotas do BIME11 na B3 é muito baixo — com registro de 472 cotas em 12/06/2026 —, o que pode dificultar a entrada e a saída de posições relevantes sem impacto significativo no preço. Investidores com horizontes de curto prazo devem considerar esse risco de liquidez.

O DY anual de 18,18% é atípico para o segmento de FIIs e se deve em parte ao preço de cota deprimido, que matematicamente eleva o yield calculado. Um DY muito elevado pode sinalizar distribuições não recorrentes ou extração de capital, e não necessariamente uma capacidade sustentável de geração de renda operacional.

Com cerca de 4,6 anos de existência e menos de R$ 50 milhões de patrimônio líquido, o BIME11 é um fundo jovem e de menor porte. Fundos menores tendem a ter menor poder de barganha na negociação de contratos de locação, maior custo relativo de administração e maior exposição a riscos idiossincráticos do ativo único.

O fundo conta com 7.918 cotistas, base que, embora relevante para um fundo de menor porte, é significativamente menor do que grandes FIIs, que reúnem dezenas ou centenas de milhares de cotistas. A concentração de cotas entre poucos investidores pode influenciar a dinâmica de votação em assembleias e a tomada de decisões estratégicas.

A taxa de administração de 1,44% ao ano representa um custo anual estimado de R$ 705.451 sobre o patrimônio de R$ 48.989.627,09 — uma carga que comprime diretamente o resultado disponível para distribuição. Fundos de maior escala frequentemente operam com taxas de 0,20% a 0,80% a.a., o que torna a taxa do BIME11 relativamente alta em termos comparativos.

O passivo total do fundo é de apenas R$ 201.005,15, representando alavancagem de 0,41% sobre o ativo total de R$ 49.190.632,24. Essa quase ausência de dívida reduz o risco de insolvência patrimonial, mas não elimina os riscos operacionais associados à vacância do imóvel e à necessidade de distribuição mínima de 95% do resultado semestral.

Os dados de vacância física do BIME11 não estão disponíveis na fonte B3 para a data de referência de 12/06/2026. Isso dificulta a avaliação precisa do risco de geração de renda. O investidor deve consultar os informes mensais divulgados na CVM (portal dados.cvm.gov.br) para obter esse dado de forma atualizada.

A variação do preço da cota foi de −25% nos últimos 52 semanas (máxima de R$ 7,18 e mínima de R$ 4,84), evidenciando alta volatilidade para um ativo imobiliário. Essa amplitude de variação é incomum para um FII maduro e indica incerteza estrutural sobre o valor justo das cotas no mercado secundário.

O valor de mercado do BIME11 (R$ 30.864.778,56) é inferior ao total investido registrado na carteira (R$ 47.667.622,96), o que sugere que o mercado desconta significativamente o valor dos ativos avaliados no balanço. Essa diferença pode refletir metodologias de avaliação patrimonial distintas das expectativas do mercado ou precificação de riscos específicos do portfólio.

A denominação 'multiestrategia' implica maior discricionariedade do gestor na alocação entre diferentes classes de ativos imobiliários (tijolo, papel, FOF). Isso amplia o espectro de risco e retorno do fundo e exige análise contínua dos relatórios de gestão para entender a composição real da carteira em cada período.

Governanca e estrutura societaria

O BRIME MULTIESTRATEGIA - FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIARIO (BIME11) é estruturado sob o regime de condomínio fechado, modelo jurídico previsto na Lei n.º 8.668/1993 e regulamentado pela Resolução CVM n.º 175/2022. Nesse regime, não é permitido o resgate de cotas durante o prazo de duração do fundo, o que torna o mercado secundário em bolsa o único canal de liquidez ordinária para o cotista.

A estrutura de governança do fundo é composta por dois agentes fiduciários distintos: o administrador fiduciário, responsável pela representação legal do fundo, pela gestão administrativa, contábil, escritural e pelo relacionamento com a CVM e demais órgãos reguladores; e o gestor da carteira, que decide sobre a alocação dos recursos, a seleção dos ativos imobiliários e a política de desinvestimento. A separação dessas funções é uma exigência regulatória que visa a reduzir conflitos de interesse e fortalecer a independência das decisões de investimento em relação à operação cotidiana do fundo.

A taxa de administração do BIME11 é de 1,44% ao ano, calculada sobre o patrimônio líquido do fundo. Esse percentual remunera o administrador fiduciário pelas atividades de gestão operacional e pode incluir ou excluir a remuneração do gestor, dependendo da estrutura contratual — o regulamento do fundo é o documento definitivo para entender se há taxa de gestão separada ou se ela está embutida na taxa de administração declarada.

As decisões relevantes da vida do fundo são deliberadas em Assembleia Geral de Cotistas (AGC), convocada pelo administrador ou por cotistas que representem, no mínimo, 5% das cotas emitidas. As matérias que exigem aprovação em AGC incluem: alteração do regulamento, substituição do administrador ou do gestor, emissão de novas cotas, liquidação do fundo, incorporação, fusão ou cisão, e quaisquer operações que envolvam conflito de interesse entre o administrador e o fundo. As deliberações em AGC seguem regras de quórum previstas no regulamento e na Resolução CVM n.º 175/2022, com matérias ordinárias aprovadas por maioria simples e matérias especiais, como alteração de objetivo do fundo ou liquidação, exigindo quórum qualificado.

A distribuição de rendimentos dos FIIs é regulada pela Lei n.º 8.668/1993, que estabelece a obrigatoriedade de distribuição de no mínimo 95% do resultado semestral do fundo auferido com base no regime de caixa. Essa regra é um dos pilares do regime tributário favorável dos FIIs para pessoas físicas: ao distribuir a maior parte do resultado, o fundo mantém o benefício da isenção de IR sobre os rendimentos para cotistas que atendam às condições da Lei n.º 11.033/2005 (menos de 10% das cotas, fundo com mais de 50 cotistas, cotas negociadas em bolsa). O BIME11, com 7.918 cotistas, atende à condição quantitativa de cotistas.

Os direitos do cotista incluem: receber rendimentos na proporção das cotas detidas, participar e votar em AGC, ter acesso a informações periódicas obrigatórias (informe mensal, demonstrações financeiras anuais auditadas, relatório de gestão), e ser tratado de forma equitativa em relação aos demais cotistas da mesma classe. Em caso de emissão de novas cotas, cotistas existentes podem ter direito de preferência proporcional à sua participação, conforme disposto no regulamento.

O histórico de emissões do BIME11, com patrimônio consolidado em cerca de R$ 49 milhões e 5.845.602 cotas emitidas, reflete o perfil de um fundo que realizou captações ao longo de seus 4,6 anos de existência, mas ainda mantém escala reduzida frente aos maiores FIIs do mercado, que operam com patrimônios superiores a R$ 1 bilhão. Novas emissões dependem de aprovação em AGC e de condições favoráveis de mercado que justifiquem a captação a preços que não diluam os cotistas existentes.

Panorama competitivo

O mercado brasileiro de fundos de investimento imobiliário é composto por mais de 400 FIIs listados na B3, com patrimônio agregado superior a R$ 300 bilhões e mais de 2 milhões de cotistas pessoas físicas cadastrados. O BIME11, com patrimônio de R$ 49 milhões, pertence ao segmento de fundos de menor porte, convivendo com gigantes como o XPML11 (XP Malls, patrimônio superior a R$ 4 bilhões), HGLG11 (CSHG Logística, patrimônio acima de R$ 3 bilhões), KNRI11 (Kinea Renda Imobiliária, patrimônio próximo a R$ 6 bilhões) e MXRF11 (Maxi Renda), todos com liquidez diária muito superior.

Na categoria de fundos multiestrategia ou diversificados, o BIME11 concorre conceitualmente com veículos como o RBRF11 (RBR Alpha Multigestão), o HABT11 (Habitat II) e demais fundos que combinam exposição a papel (CRI, LCI) e tijolo em uma única estrutura. Esses fundos tendem a ter patrimônios maiores, equipes de gestão mais estruturadas e maior capacidade de diversificação efetiva da carteira, o que reduz a concentração de risco por ativo individual.

No segmento de fundos com patrimônio abaixo de R$ 100 milhões — nicho em que o BIME11 se enquadra —, os principais competidores são outros FIIs de menor escala, que compartilham características como liquidez reduzida em bolsa, taxa de administração percentualmente mais elevada e maior dependência do desempenho de um portfólio concentrado. Nesse universo, a diferenciação tende a ser feita pela especialização setorial (logística, saúde, educação, residencial), pela qualidade dos contratos de locação e pela capacidade do gestor de encontrar ativos com melhor relação risco-retorno.

O IFIX, principal índice de referência para FIIs no Brasil, é ponderado por liquidez e inclui apenas fundos com volume mínimo de negociação. A baixa liquidez do BIME11 — com volumes diários de dezenas a centenas de cotas — provavelmente o exclui do índice ou o mantém com peso marginal, o que reduz o interesse de fundos passivos e gestores institucionais que replicam o IFIX como benchmark.

A comparação com fundos do segmento de lajes corporativas e logístico é relevante dado que imóveis desse perfil frequentemente compõem carteiras de FIIs multiestrategia. Fundos como o BRCR11 (BC Fund, lajes corporativas) e o ALZR11 (Alianza Trust, logístico) operam com portfólios diversificados de imóveis e contratos de locação, oferecendo uma camada de proteção contra vacância que um fundo monoimóvel como o BIME11 não possui estruturalmente.

Do ponto de vista do investidor pessoa física, o BIME11 compete diretamente com outros FIIs de menor porte que oferecem DYs atrativos, mas também com opções de renda fixa como LCIs isentas de IR, CDBs de bancos menores com alíquota regressiva e fundos de renda fixa de alta liquidez. Em ambientes de Selic elevada, a rentabilidade real dos FIIs precisa ser avaliada em relação ao benchmark livre de risco, considerando o custo da liquidez reduzida e a volatilidade do preço da cota em bolsa.

Indicadores explicados

**Dividend Yield (DY) — 12 meses.** O DY de 18,18% ao ano do BIME11 é significativamente superior à média do segmento de FIIs listados no IFIX e acima da taxa Selic vigente no período de referência. Um DY nesse patamar, combinado com o desconto expressivo do P/VP (0,63), indica que o preço de mercado da cota está muito abaixo do valor patrimonial, o que matematicamente eleva o yield calculado sobre o preço. O investidor deve verificar se o histórico de pagamentos foi regular e se o rendimento reflete receita recorrente de locação ou eventos não recorrentes como amortização de ativos. Fórmula: DY (%) = (Total de rendimentos distribuídos nos últimos 12 meses / Preço da cota) × 100 Cálculo: Rendimento acumulado 12m = R$ 0,96/cota; preço da cota = R$ 5,28. DY = (0,96 / 5,28) × 100 = 18,18% a.a. (dados de 12/06/2026)

**P/VP (Preço sobre Valor Patrimonial).** Com P/VP de 0,63, as cotas do BIME11 são negociadas com desconto de 37% em relação ao valor contábil dos ativos do fundo. Esse nível de desconto é incomum e pode sinalizar preocupações do mercado com liquidez — o volume médio diário de negociação é bastante reduzido —, qualidade dos ativos, perspectivas de vacância ou incertezas sobre a continuidade da estratégia de gestão. Fundos de menor porte e liquidez tipicamente negociam com descontos maiores do que fundos de grande escala, pela dificuldade de entrada e saída de posições. Fórmula: P/VP = Preço de mercado da cota / VPA (Valor Patrimonial por Cota) Cálculo: Preço de mercado = R$ 5,28; VPA = R$ 8,38. P/VP = 5,28 / 8,38 = 0,630 (dados de 12/06/2026)

**VPA (Valor Patrimonial por Cota).** O VPA de R$ 8,38 representa o valor contábil de cada cota do BIME11, calculado com base no patrimônio líquido registrado no balanço do fundo dividido pelo total de cotas emitidas. O VPA serve como âncora para entender o desconto ou prêmio com que o fundo é negociado em bolsa. Avaliações periódicas dos imóveis e demais ativos da carteira podem resultar em ajustes no VPA, refletindo tanto valorizações quanto depreciações dos bens integrantes do patrimônio. Fórmula: VPA = Patrimônio Líquido / Número de Cotas Emitidas Cálculo: Patrimônio Líquido = R$ 48.989.627,09; Cotas emitidas = 5.845.602. VPA = 48.989.627,09 / 5.845.602 = R$ 8,38/cota (dados de 12/06/2026)

**Vacância Física.** A vacância física é um dos indicadores mais críticos para FIIs com exposição a imóveis físicos, pois determina diretamente a receita de locação e, por consequência, a capacidade de distribuição de rendimentos. Para o BIME11, com carteira concentrada em um único imóvel de 1.774,6 m², qualquer oscilação na ocupação tem impacto proporcional direto sobre o fluxo de caixa do fundo. Fundos monoimóvel ou com carteira muito concentrada apresentam risco de vacância mais elevado do que fundos com portfólio diversificado geograficamente e por número de locatários. Fórmula: Vacância Física (%) = (Área não locada / Área total disponível para locação) × 100 Cálculo: Área total do imóvel do BIME11 = 1.774,6 m². Os dados disponíveis em 12/06/2026 não discriminam a fração ocupada e desocupada desta área; o campo vacância_física consta como não disponível na fonte B3. Recomenda-se consultar o informe mensal do fundo divulgado na CVM para obter o dado atualizado.

**Último Rendimento por Cota.** O rendimento de R$ 0,07 por cota registrado no último pagamento do BIME11 representa a distribuição mensal do resultado do fundo para cada cotista. Para cotistas pessoas físicas que atendam aos critérios da Lei n.º 11.033/2005 — titulares de menos de 10% das cotas de um fundo com mais de 50 cotistas e cotas negociadas em bolsa —, esse valor é recebido isento de Imposto de Renda. O rendimento médio de R$ 0,08 nos últimos 12 meses indica leve redução no pagamento mais recente em relação à média histórica do período, o que merece acompanhamento nos informes subsequentes. Fórmula: Rendimento por cota = Resultado líquido distribuível / Número de cotas emitidas Cálculo: Último rendimento registrado = R$ 0,07/cota; rendimento médio dos últimos 12 meses = R$ 0,08/cota; rendimento acumulado 12m = R$ 0,96/cota (dados de 12/06/2026)

**Taxa de Administração.** A taxa de administração de 1,44% ao ano do BIME11 está dentro do intervalo praticado por FIIs de menor porte no mercado brasileiro, mas é superior à média de fundos de grande escala, que frequentemente operam com taxas entre 0,20% e 0,80% a.a., beneficiando-se de diluição sobre patrimônios maiores. A taxa é deduzida do patrimônio antes do cálculo do resultado distribuível, reduzindo diretamente o montante disponível para pagamento aos cotistas. O total de R$ 705.450 ao ano em custos de administração, sobre um patrimônio de R$ 49 milhões, representa uma carga relevante que comprime o retorno líquido do fundo. Fórmula: Taxa de administração (% a.a.) incide sobre o patrimônio líquido do fundo, deduzida mensalmente na proporção de 1/12 do percentual anual Cálculo: Taxa de administração = 1,44% a.a.; Patrimônio Líquido = R$ 48.989.627,09. Custo anual estimado = R$ 48.989.627,09 × 0,0144 = R$ 705.450,63/ano ou R$ 58.787,55/mês (dados de 12/06/2026)

**Patrimônio Líquido e Valor de Mercado.** O patrimônio líquido do BIME11 de R$ 48.989.627,09 contrasta com seu valor de mercado de R$ 30.864.778,56, evidenciando um desconto de aproximadamente 37% entre o que o mercado paga e o que o fundo vale contabilmente. Esse gap expressivo é capturado pelo P/VP de 0,63 e reflete a baixa liquidez das cotas em bolsa, bem como possíveis incertezas sobre a qualidade de avaliação dos ativos na carteira. A alavancagem do fundo é mínima, com passivo total de apenas R$ 201.005, representando 0,41% do ativo total — o que elimina risco de insolvência patrimonial no cenário atual. Fórmula: Patrimônio Líquido = Ativo Total — Passivo Total; Valor de Mercado = Preço por Cota × Número de Cotas Emitidas Cálculo: Ativo Total = R$ 49.190.632,24; Passivo Total = R$ 201.005,15; Patrimônio Líquido = 49.190.632,24 − 201.005,15 = R$ 48.989.627,09. Valor de Mercado = R$ 5,28 × 5.845.602 = R$ 30.864.778,56. Desconto de mercado vs. patrimônio = (30.864.778,56 / 48.989.627,09 − 1) = −37,0% (dados de 12/06/2026)

Perguntas Frequentes

Qual o preço atual de BIME11? A cotação mais recente de BIME11 é de R$ 4,78.

Qual o dividend yield do BIME11? O dividend yield anualizado de BIME11 é de 19,46%.

Qual o P/VP de BIME11? O indicador P/VP (Preço sobre Valor Patrimonial) de BIME11 é 0.58.

BIME11 distribui rendimentos mensais? O último rendimento registrado de BIME11 foi de R$ 0,06 por cota.

O que é o BIME11 e qual é sua estratégia de investimento? O BIME11 é o ticker do BRIO MULTIESTRATEGIA - FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIARIO, um fundo de investimento imobiliário (FII) listado na B3 e constituído sob a forma de condomínio fechado. A denominação 'multiestrategia' indica que o fundo pode alocar recursos em diferentes classes de ativos imobiliários, como imóveis físicos, certificados de recebíveis imobiliários (CRI), letras de crédito imobiliário (LCI) e cotas de outros FIIs, conforme definido no regulamento. O fundo é voltado a investidores em geral, sem exigência de qualificação específica.

Como funciona a distribuição de rendimentos do BIME11? Por lei (Lei n.º 8.668/1993), os FIIs são obrigados a distribuir no mínimo 95% do resultado semestral apurado no regime de caixa. Na prática, a maioria dos fundos realiza distribuições mensais. Para cotistas pessoas físicas que detenham menos de 10% das cotas de um fundo com mais de 50 cotistas e cujas cotas sejam negociadas exclusivamente em bolsa, os rendimentos são isentos de Imposto de Renda, conforme a Lei n.º 11.033/2005. O ganho de capital na comercializacao de cotas, contudo, é tributado à alíquota de 20% para pessoas físicas.

O que significa o P/VP de 0,63 do BIME11? O P/VP (Preço sobre Valor Patrimonial) compara o preço de mercado da cota com o Valor Patrimonial por Cota (VPA). Um P/VP abaixo de 1,0 indica que a cota é negociada com desconto em relação ao patrimônio contábil do fundo — situação que pode refletir desconfiança do mercado quanto à qualidade dos ativos, à gestão, à liquidez ou às perspectivas do fundo. Para o BIME11, o P/VP registrado nos dados de junho de 2026 indica desconto expressivo, o que não configura, por si só, uma oportunidade de compra, mas um sinal que exige investigação mais profunda sobre os fundamentos do fundo.

Qual é o risco de um FII com apenas um imóvel na carteira? Fundos com carteira concentrada em um único imóvel, como é o caso do BIME11 (que possui um imóvel de 1.774,6 m²), apresentam risco de concentração elevado. Qualquer evento adverso relacionado ao ativo — vacância, inadimplência do locatário, necessidade de obras, rescisão contratual ou desvalorização do imóvel — impacta integralmente a receita e o patrimônio do fundo, sem a mitigação que um portfólio diversificado proporcionaria. Esse tipo de risco idiossincráfico deve ser avaliado cuidadosamente pelos investidores.

Como a baixa liquidez do BIME11 afeta o investidor? A baixa liquidez das cotas do BIME11 na B3 — com volumes diários registrados na casa de algumas centenas de cotas — pode dificultar a comercializacao rápida de uma posição sem impactar o preço de mercado. Em mercados de estresse, ativos pouco líquidos tendem a sofrer descontos maiores, pois a falta de compradores reduz o poder de barganha do vendedor. Investidores com horizonte de curto prazo ou que possam precisar de liquidez rápida devem considerar esse risco como parte relevante da avaliação.

Qual é a diferença entre administrador fiduciário e gestor de carteira em um FII? O administrador fiduciário é responsável pela representação legal do fundo, pela gestão operacional, contábil, escritural, pelo relacionamento com a CVM e pelo cumprimento das obrigações regulatórias. O gestor de carteira, por sua vez, é responsável pelas decisões de investimento — quais ativos comprar, vender ou manter na carteira. Essa separação de funções é exigida pela regulação da CVM (Resolução n.º 175/2022) e visa a reduzir conflitos de interesse e garantir independência na gestão dos recursos.

Como é calculado o VPA (Valor Patrimonial por Cota) do BIME11? O VPA é calculado dividindo o patrimônio líquido total do fundo pelo número de cotas emitidas. O resultado representa quanto cada cota valeria contabilmente se o fundo fosse liquidado pelos valores registrados no balanço. Para o BIME11, os dados patrimoniais disponíveis na fonte B3 (junho de 2026) permitem calcular o VPA com base no patrimônio líquido e nas cotas emitidas declaradas. O VPA é atualizado periodicamente e pode sofrer ajustes por reavaliação dos ativos da carteira. Consulte o indicador atualizado na seção de dados do fundo na plataforma.

O rendimento de FII é isento de Imposto de Renda para todos os cotistas? Não para todos. A isenção de IR sobre rendimentos de FIIs, prevista na Lei n.º 11.033/2005, aplica-se exclusivamente a cotistas pessoas físicas que: (1) detenham menos de 10% das cotas do fundo; (2) o fundo tenha mais de 50 cotistas; e (3) as cotas sejam negociadas exclusivamente em bolsa ou mercado de balcão organizado. Pessoas jurídicas são tributadas normalmente. O ganho de capital na comercializacao de cotas em bolsa é sempre tributado à alíquota de 20% para pessoas físicas, sem isenção. Essa regra é exclusiva dos FIIs e difere da tributação de dividendos de ações, regulada por legislação própria.

O que é uma Assembleia Geral de Cotistas (AGC) e quando é convocada? A Assembleia Geral de Cotistas (AGC) é o órgão soberano de deliberação do FII, onde os cotistas exercem seus direitos de voto proporcionalmente às cotas detidas. A AGC é convocada pelo administrador ou por cotistas que representem ao menos 5% das cotas emitidas e delibera sobre matérias como alteração do regulamento, substituição do gestor ou administrador, emissão de novas cotas, incorporação ou liquidação do fundo. As regras de quórum são definidas no regulamento do fundo e na Resolução CVM n.º 175/2022.

Por que o DY do BIME11 é tão elevado em comparação com outros FIIs? O DY (Dividend Yield) é calculado dividindo o total de rendimentos distribuídos nos últimos 12 meses pelo preço de mercado da cota na data de referência. Como o preço do BIME11 está muito abaixo do seu valor patrimonial (P/VP de 0,63), o denominador da equação é pequeno, o que matematicamente eleva o DY calculado. Isso não significa necessariamente que o fundo distribui mais em termos absolutos do que outros FIIs — o rendimento unitário por distribuição é relativamente modesto. O DY elevado é, em grande parte, uma consequência do desconto expressivo no preço da cota em relação ao patrimônio.

Como o ambiente de taxa de juros afeta os FIIs como o BIME11? Taxas de juros mais altas tendem a pressionar o preço das cotas de FIIs no mercado secundário, pois elevam o custo de oportunidade do investimento — o investidor compara o DY do FII com o rendimento de aplicações de renda fixa de baixo risco. Fundos de papel (com CRIs atrelados ao CDI ou IPCA) tendem a se beneficiar de Selic alta, enquanto fundos de tijolo com contratos de locação indexados ao IPCA podem ter desempenho mais estável. A natureza multiestrategia do BIME11 implica avaliação da composição atual da carteira para entender a sensibilidade ao ciclo de juros.

Quais documentos devo consultar para analisar o BIME11 em profundidade? Os principais documentos são: o Regulamento do fundo (disponível no site da CVM e na área de RI do administrador), que define o objeto, a política de investimento, as taxas e as regras de governança; o Informe Mensal divulgado na CVM, com dados de patrimônio, cotas, carteira e rendimentos; as Demonstrações Financeiras anuais, auditadas por empresa independente; e o Relatório de Gestão periódico, onde o gestor apresenta a estratégia, o desempenho da carteira e as perspectivas. Todos esses documentos estão disponíveis no portal dados.cvm.gov.br.

Atualização

Dados consultados em 19/07/2026 nas fontes públicas citadas. Cotações e indicadores estão sujeitos a defasagem conforme a periodicidade de cada fonte.

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