ZAVC11 — FII ZAVIT CRÉDITO IMOBILIÁRIO

Setor

Títulos e Valores Mobiliários

Desempenho recente

No período de 6m, ZAVC11 apresentou variação de +0,99% em 123 pregões. Dados de cotação da B3, sujeitos a defasagem.

Faixa de 52 semanas

Nas últimas 52 semanas, ZAVC11 oscilou entre R$ 8,50 a R$ 10,99. Média de R$ 9,20 no período. Dados B3, sujeitos a defasagem.

Dividend Yield

DY anual: 18,13%. DY atípico (≥15%) — exige análise individual do fundo; pode refletir rendimento extraordinário ou cota defasada.

P/VP

P/VP: 0.92.

Dados do Fundo

Valor patrimonial por cota (VPA): R$ 10,04. Patrimônio líquido: R$ 36,0M. Valor de mercado: R$ 33,0M. Cotas emitidas: 3.582.421. Número de cotistas: 830. Taxa de administração: 0,55%. Idade do fundo: 2,8 anos. Administrador: VÓRTX DTVM LTDA. Tipo de gestão: Ativa. Público-alvo: INVESTIDOR PROFISSIONAL. CNPJ: 52.101.897/0001-43. Dados públicos CVM/B3, sujeitos a defasagem.

O que é um Fundo Imobiliário (FII)

Um Fundo de Investimento Imobiliário (FII) é um veículo que reúne recursos de vários investidores para aplicar no mercado imobiliário, seja em imóveis físicos, seja em títulos ligados a esse setor. O patrimônio é dividido em cotas negociadas em bolsa, o que permite ao investidor participar do mercado imobiliário sem comprar um imóvel inteiro. Os FIIs são regulados no Brasil e administrados por instituições financeiras, e seus resultados são distribuídos periodicamente aos cotistas conforme as regras do fundo.

Tipos de FII

Os FIIs costumam ser descritos em quatro grandes grupos. Os fundos de tijolo investem em imóveis físicos — lajes corporativas, galpões logísticos, shoppings, agências — e seu resultado vem principalmente dos aluguéis. Os fundos de papel aplicam em títulos de crédito imobiliário, como CRIs, e seu resultado deriva dos juros desses papéis. Os fundos híbridos combinam imóveis e títulos na mesma carteira. Os fundos de fundos (FoF) investem em cotas de outros FIIs, buscando diversificação por meio da composição. Cada tipo tem uma dinâmica própria de risco, sensibilidade a juros e comportamento ao longo dos ciclos econômicos.

Dividend Yield em FIIs

O Dividend Yield (DY) de um FII expressa a relação entre os rendimentos distribuídos e o preço da cota, geralmente apurada considerando os últimos doze meses ou anualizando a distribuição recente. Em termos simples, indica quanto o fundo distribuiu em proventos proporcionalmente ao valor pago pela cota. Um DY mais alto pode refletir distribuições robustas, mas também pode resultar de uma queda no preço da cota — por isso o indicador é lido em conjunto com outros, não isoladamente. Distribuições extraordinárias, como a venda de um imóvel, podem elevar o DY de um período de forma pontual e não recorrente. O DY é uma referência informativa sobre o passado e não garante distribuições futuras.

P/VP e valor patrimonial por cota

O valor patrimonial por cota corresponde ao patrimônio líquido do fundo dividido pelo número de cotas — uma estimativa contábil de quanto vale cada cota segundo os ativos do fundo. O indicador P/VP (preço sobre valor patrimonial) compara o preço de mercado da cota com esse valor patrimonial. Um P/VP próximo de 1 indica que o mercado precifica a cota perto de seu valor contábil; acima de 1, a cota é negociada com prêmio; abaixo de 1, com desconto. O P/VP não é, por si só, um sinal de oportunidade ou de risco — ele descreve uma relação, cuja interpretação depende do tipo de fundo, da qualidade dos ativos e do contexto de mercado.

Rendimentos mensais e regra de distribuição

Uma característica marcante dos FIIs é a distribuição periódica de resultados, comumente mensal. Pela regulação aplicável a esses fundos, é exigida a distribuição de uma parcela elevada do resultado de caixa aos cotistas, o que explica por que muitos investidores acompanham FIIs pela renda recorrente. O valor distribuído varia conforme o desempenho do fundo no período — aluguéis recebidos, juros de títulos, ocupação dos imóveis — e não é fixo nem garantido.

Liquidez, vacância e riscos típicos

Liquidez, num FII, refere-se à facilidade de comprar ou vender cotas em bolsa sem grande variação de preço; fundos com mais cotistas e maior volume negociado tendem a ter liquidez mais alta. Vacância mede a proporção de área (vacância física) ou de receita (vacância financeira) não ocupada ou não recebida nos imóveis do fundo — quanto maior a vacância, menor tende a ser o resultado distribuível. Entre os riscos típicos descritos no mercado estão a sensibilidade a juros (que afeta a atratividade relativa dos rendimentos), o risco de inadimplência de inquilinos ou de devedores dos títulos, o risco de vacância e o risco de mercado, que influencia o preço das cotas. A avaliação desses fatores é individual e depende dos objetivos de cada investidor.

Dividendos

O dividend yield acumulado nos últimos 12 meses de ZAVC11 é de 18,13%. O último rendimento registrado foi de R$ 0,14 por cota.

Comparação Setorial

Dados comparativos do segmento Títulos e Valores Mobiliários: P/VP de ZAVC11 em 0.92 ante mediana do setor de 0.87. Dividend yield de 18,13% ante mediana do setor de 13,44%.

O FII Zavit Credito Imobiliario (ZAVC11) e um fundo imobiliario de papel classificado no segmento de Titulos e Valores Mobiliarios, destinado exclusivamente ao Investidor Profissional. Com aproximadamente 2,7 anos de operacao, o fundo constroi sua carteira em instrumentos de credito lastreados no mercado imobiliario, como CRIs e outros titulos de divida. Opera com patrimonio liquido da ordem de R$ 36 milhoes, baixa alavancagem e taxa de administracao de 0,55% ao ano, praticando distribuicoes mensais de rendimentos aos seus 812 cotistas. Por ser um fundo de pequeno porte com liquidez reduzida no mercado secundario, e indicado para investidores profissionais com horizonte de medio a longo prazo, tolerancia ao risco de credito e sem dependencia de liquidez imediata.

Sobre FII ZAVIT CRÉDITO IMOBILIÁRIO

O FII Zavit Credito Imobiliario (ZAVC11) e um fundo de investimento imobiliario estruturado na modalidade de credito, com foco na alocacao de recursos em ativos de renda fixa lastreados no segmento imobiliario brasileiro. O fundo investe predominantemente em instrumentos como Certificados de Recebiveis Imobiliarios (CRI), Letras de Credito Imobiliario (LCI), Cotas de Outros FIIs e demais titulos e valores mobiliarios vinculados ao mercado imobiliario, classificando-se, portanto, no segmento de Titulos e Valores Mobiliarios (TVM).

Ao contrario dos fundos de tijolo — que adquirem imoveis fisicos como galpoes, lajes corporativas ou shoppings —, o ZAVC11 opera no chamado "papel", construindo uma carteira de creditos imobiliarios cujos rendimentos derivam do pagamento de juros, amortizacoes e premios previstos nos instrumentos de divida. Essa natureza confere ao fundo um perfil de risco e retorno distinto: a volatilidade da carteira tende a ser menor no curtissimo prazo em relacao aos fundos de tijolo, mas o investidor fica exposto ao risco de credito dos devedores dos CRIs e a variacoes nas taxas de juros do mercado, uma vez que a maioria dos instrumentos e indexada ao CDI ou ao IPCA.

O ZAVC11 e destinado exclusivamente ao Investidor Profissional, conforme definicao da Instrucao CVM 539/2013 — ou seja, pessoas fisicas ou juridicas com aplicacoes financeiras superiores a R$ 10 milhoes que atestem por escrito sua condicao. Essa restricao de acesso determina um universo de cotistas mais concentrado e especializado, o que se reflete na base atual de 812 cotistas, dos quais 802 sao pessoas fisicas.

O fundo foi constituido ha aproximadamente 2,7 anos e opera com um patrimonio liquido da ordem de R$ 36,1 milhoes, com 3.582.421 cotas emitidas. Apesar do patrimonio relativamente modesto frente aos grandes fundos listados na B3, o ZAVC11 apresenta estrutura de custos enxuta, com taxa de administracao de 0,55% ao ano, valor abaixo da media observada em fundos de papel de maior porte. A alavancagem financeira e bastante reduzida, posicionando-se em torno de 1,55%, o que indica que o fundo opera praticamente sem recorrer a divida para ampliar a exposicao da carteira.

A liquidez das cotas em bolsa e classificada como baixa, o que e caracteristico de fundos voltados ao publico profissional e com menor base de cotistas. Isso significa que o cotista deve estar preparado para horizontes de investimento mais longos e nao depender de liquidez imediata para eventuais necessidades de resgate. Por ser um fundo fechado — como todos os FIIs listados na B3 —, nao ha mecanismo de resgate diretamente com o gestor; a saida ocorre exclusivamente pela comercializacao das cotas no mercado secundario.

A politica de distribuicao do fundo obedece ao minimo legal estabelecido pela legislacao dos FIIs: pelo menos 95% do resultado caixa apurado semestralmente deve ser distribuido aos cotistas. Na pratica, o ZAVC11 tem realizado distribuicoes mensais, o que facilita o planejamento financeiro de seus cotistas e e uma caracteristica comumente valorizada nesse tipo de ativo.

Em termos de posicionamento no ecossistema dos FIIs brasileiros, o ZAVC11 representa o segmento de credito de pequeno porte voltado a investidores qualificados, reunindo elementos como baixo custo de gestao, politica de distribuicao recorrente e carteira concentrada em instrumentos de credito imobiliario. Para o investidor profissional que busca exposicao ao mercado imobiliario via credito, com distribuicoes periodicas e estrutura de custos competitiva, o fundo oferece uma alternativa dentro desse universo.

Contexto de negocio e setor

O mercado de fundos imobiliarios de credito no Brasil tem crescido de forma expressiva na ultima decada, impulsionado pela expansao do mercado de capitais, pela profissionalizacao do setor imobiliario e pelo apetite dos investidores por alternativas de renda com distribuicao recorrente. Dentro desse ecossistema, os FIIs de papel — como o ZAVC11 — desempenham um papel relevante ao intermediar a captacao de recursos do mercado financeiro para o financiamento de projetos e empreendimentos imobiliarios, por meio de instrumentos de divida estruturada.

O Certificado de Recebiveis Imobiliario (CRI) e o principal ativo tipicamente presente em carteiras de FIIs de credito. O CRI e um titulo de credito emitido por securitizadoras e lastreado em recebiveis do setor imobiliario, como alugueis, parcelas de financiamento habitacional, contratos de built-to-suit, entre outros. A remuneracao dos CRIs pode ser prefixada, atrelada ao CDI ou ao IPCA, sendo este ultimo o indexador mais comum em operacoes de longo prazo. Ao investir em CRIs, o FII efetivamente empresta recursos a tomadores do setor imobiliario, recebendo juros ao longo da vida do titulo.

A Letra de Credito Imobiliario (LCI), outra classe de ativo que pode compor carteiras de FIIs de papel, e emitida por instituicoes financeiras com lastro em creditos imobiliarios. Diferente dos CRIs, que sao emitidos por securitizadoras, as LCIs tem como cedente um banco e carregam o risco de credito da instituicao financeira emissora.

No contexto macroeconomico brasileiro, os FIIs de credito sao diretamente influenciados pelo nivel da taxa Selic e pelo comportamento do IPCA. Quando a taxa de juros se eleva, os CRIs indexados ao CDI tendem a remunerar mais, o que pode ampliar os rendimentos distribuidos pelo fundo. Por outro lado, a elevacao dos juros tambem reduz o valor de mercado dos titulos prefixados e pode pressionar o preco das cotas do proprio fundo no mercado secundario, criando uma dinamica de trade-off que o investidor precisa entender ao analisar sua posicao.

O segmento de Titulos e Valores Mobiliarios (TVM), no qual o ZAVC11 esta classificado, abrange o universo mais amplo de FIIs que nao possuem imoveis fisicos diretamente, incluindo fundos de papel, fundos de fundos (FOFs) e fundos hibridos. Essa classificacao e relevante para fins de comparacao setorial e analise de benchmark entre fundos de perfil similar.

Em termos de ciclo de vida, o ZAVC11 e um fundo relativamente jovem, com aproximadamente 2,7 anos de operacao. Fundos nesse estagio tipicamente ainda estao no processo de maturacao de carteira — alocando o capital captado nas emissoes iniciais, construindo historico de pagamentos e calibrando a politica de distribuicao com base no fluxo de caixa real da carteira. A trajetoria do patrimonio liquido e o comportamento dos rendimentos distribuidos ao longo desse periodo inicial sao indicadores importantes para avaliar a capacidade de gestao da equipe responsavel.

O fundo e gerido por uma equipe especializada em credito imobiliario, e sua estrutura de custos — com taxa de administracao de 0,55% ao ano — posiciona-o no espectro competitivo do mercado. Fundos de papel de menor porte tendem a ter taxas ligeiramente mais altas em valor percentual, uma vez que os custos fixos operacionais representam uma fracao maior do patrimonio. No caso do ZAVC11, a manutencao de uma taxa abaixo de 0,6% ao ano, mesmo com patrimonio na faixa de R$ 36 milhoes, sugere uma estrutura operacional enxuta.

A restricao ao Investidor Profissional e um elemento central do modelo de negocio do ZAVC11. Por nao ser um fundo de varejo, o gestor tem maior flexibilidade regulatoria para compor a carteira com ativos de credito mais sofisticados e potencialmente com maior retorno esperado, desde que o risco seja adequadamente gerido e comunicado aos cotistas. A Instrucao CVM 175/2022 (e suas normativas correlatas) estabelece o arcabouco regulatorio vigente para FIIs no Brasil, incluindo as regras de governanca, divulgacao de informacoes e limites de concentracao aplicaveis a fundos dessa natureza.

Como ler os indicadores deste ativo

entender os indicadores de um fundo imobiliario de credito exige uma leitura diferente daquela aplicada a acoes ou mesmo a FIIs de tijolo. No caso do ZAVC11, os principais metricas de analise refletem a relacao entre o patrimonio do fundo, o preco de mercado das cotas, a geracao de caixa via rendimentos e a estrutura de custos. A seguir, explicamos o significado de cada indicador e como interpreta-lo no contexto de um FII de papel.

O Dividend Yield (DY) e o indicador mais consultado por investidores em FIIs. Ele expressa a relacao percentual entre os rendimentos distribuidos pelo fundo e o preco de mercado da cota. Para fundos de papel, o DY tende a ser mais elevado do que o observado em fundos de tijolo, uma vez que a carteira de credito gera caixa de forma mais previsivel e sem a necessidade de reinvestimento em benfeitorias fisicas. E importante interpretar o DY sempre em relacao ao tipo de fundo, ao cenario de juros e ao historico de pagamentos, pois um DY muito acima da media pode indicar situacoes extraordinarias ou risco de credito mais elevado na carteira.

O P/VP (Preco sobre Valor Patrimonial) compara o valor de mercado da cota com o valor do patrimonio do fundo dividido pelo numero de cotas. Quando o P/VP e inferior a 1, significa que o mercado esta negociando as cotas com desconto em relacao ao patrimonio contabil; quando superior a 1, as cotas estao sendo negociadas com premio. Para FIIs de credito, o P/VP abaixo de 1 pode sugerir que o mercado precifica algum risco adicional na carteira — como risco de credito dos devedores, concentracao setorial ou liquidez reduzida — mas tambem pode representar uma oportunidade, a depender da qualidade real dos ativos.

O VPA (Valor Patrimonial por Acao, ou por Cota no caso dos FIIs) e calculado dividindo o patrimonio liquido total pelo numero de cotas emitidas. Ele representa o valor contabil de cada cota, considerando todos os ativos e passivos do fundo na data de apuracao. O VPA e a referencia para calcular o P/VP e serve como ancora para avaliar se o fundo esta sendo negociado com desconto ou premio em relacao ao que efetivamente possui em carteira.

A vacancia fisica e um indicador relevante principalmente para FIIs de tijolo, que possuem imoveis fisicos. Para FIIs de credito como o ZAVC11, cujos ativos sao instrumentos financeiros (CRIs, LCIs e outros titulos), esse indicador nao se aplica diretamente da mesma forma. O equivalente funcional seria a inadimplencia na carteira de credito — ou seja, a parcela dos devedores que deixou de honrar suas obrigacoes. A inadimplencia impacta diretamente o fluxo de caixa disponivel para distribuicao.

O ultimo rendimento por cota e o valor efetivamente distribuido pelo fundo no periodo mais recente, expresso em reais por cota. Esse numero e importante para avaliar a consistencia dos pagamentos e projetar, com cautela, o fluxo de renda esperado. Variacao brusca no valor distribuido pode indicar eventos pontuais na carteira, vencimento de operacoes, amortizacoes extraordinarias ou mudancas na politica de distribuicao.

A taxa de administracao representa o custo anual cobrado pelo administrador fiduciario e/ou gestor para gerir o fundo, expresso como percentual do patrimonio liquido. Esse custo e deduzido periodicamente e impacta diretamente o patrimonio disponivel para distribuicao. Em FIIs, a taxa de administracao e um dos poucos custos controlaveis pelo cotista ao escolher o fundo; por isso, e um fator relevante para comparacao entre fundos de perfil similar.

Pontos de atencao

Restricao de acesso: o ZAVC11 e destinado exclusivamente ao Investidor Profissional (patrimonio financeiro superior a R$ 10 milhoes), conforme definicao da CVM. Isso limita o universo de potenciais cotistas e pode impactar a liquidez das cotas no mercado secundario, ja que a base de investidores elegivel e naturalmente mais restrita.

Liquidez baixa em bolsa: o fundo registra volume medio de negociacao muito reduzido no mercado secundario. Volumes diarios da ordem de dezenas de cotas sao insuficientes para entradas ou saidas expressivas sem impacto no preco. O cotista precisa dimensionar sua posicao considerando que a desinvestimento pode exigir tempo e aceitar alguma variacao de preco.

Base de cotistas concentrada: com 812 cotistas totais — sendo 802 pessoas fisicas — o ZAVC11 tem uma base extremamente concentrada para um FII listado. Isso amplifica o risco de movimentos abruptos no preco caso alguns grandes cotistas decidam vender suas posicoes simultaneamente.

Fundo jovem com 2,7 anos de historico: o prazo de operacao e relativamente curto para avaliar o comportamento da gestao em diferentes ciclos de juros e de credito. O historico de pagamentos e de inadimplencia na carteira ainda esta em construcao, o que limita a analise retrospectiva de longo prazo.

Patrimonio liquido de pequeno porte: com aproximadamente R$ 36,1 milhoes, o ZAVC11 e um fundo de pequeno porte frente aos grandes players do segmento de papel. Esse tamanho pode restringir o acesso a operacoes de CRI de maior porte e condicionar a diversificacao da carteira a um numero menor de emissores.

Segmento de credito: risco de inadimplencia dos devedores. Em FIIs de papel, o principal risco operacional e que os devedores dos CRIs e outros titulos na carteira deixem de honrar suas obrigacoes. Eventos de credito podem reduzir o rendimento distribuido e impactar o VPA do fundo, exigindo provisoes ou perdas contabeis.

Alavancagem financeira baixa: o passivo total de R$ 558,9 mil representa 1,55% do ativo total, indicando gestao conservadora sem uso relevante de divida. Isso limita o risco de alavancagem excessiva, mas tambem significa que o fundo nao amplifica retornos via estruturas de funding.

Distribuicao legal de 95% do resultado semestral: por lei, os FIIs devem distribuir no minimo 95% do resultado caixa apurado semestralmente. O ZAVC11 tem praticado distribuicoes mensais, o que oferece previsibilidade ao cotista, mas o valor pode variar conforme o fluxo de caixa da carteira de credito no periodo.

Indexacao da carteira pode variar: CRIs e outros instrumentos de credito podem ser indexados ao CDI, ao IPCA ou ser prefixados. A composicao da carteira em termos de indexadores determina como o fundo responde a mudancas na politica monetaria. Um fundo com maior exposicao ao CDI tende a se beneficiar em ciclos de alta de juros; a exposicao ao IPCA protege contra inflacao mas pode gerar volatilidade no VPA.

Sem imoveis fisicos: por ser um FII de papel, o ZAVC11 nao possui imoveis em carteira e, portanto, nao esta exposto diretamente a vacancia, inadimplencia de inquilinos ou necessidade de reformas e benfeitorias. A exposicao e ao risco de credito dos emissores dos titulos e ao risco de mercado (taxas de juros).

Custos competitivos para o porte: a taxa de administracao de 0,55% a.a. e relevante no contexto de um patrimonio de R$ 36,1 milhoes, representando aproximadamente R$ 199 mil por ano em custos de gestao. Fundos de porte menor tendem a ter custos percentuais mais altos; o ZAVC11 mantem estrutura competitiva.

Cotistas predominantemente pessoas fisicas: 802 dos 812 cotistas sao pessoas fisicas. Isso pode indicar perfil de investidor focado em renda passiva e distribuicoes regulares, o que e coerente com a politica de pagamentos mensais do fundo. Mudancas no apetite desse perfil de investidor — como migracoes para outras classes de ativos — podem pressionar o preco no mercado secundario.

Governanca e estrutura societaria

O FII Zavit Credito Imobiliario (ZAVC11) opera sob o arcabouco regulatorio estabelecido pela Instrucao CVM 175/2022, que substituiu a antiga ICVM 472 e consolidou as normas aplicaveis aos fundos de investimento no Brasil, incluindo os FIIs. A CVM 175 trouxe maior flexibilidade estrutural e novas categorias de fundos, mas mantem os pilares de governanca, transparencia e protecao ao cotista.

A estrutura de governanca do ZAVC11 e composta por dois agentes principais: o administrador fiduciario e o gestor. O administrador fiduciario e a entidade legalmente responsavel pelo fundo perante a CVM, cotistas e terceiros. Cabe a ele a guarda dos ativos, a escrituracao de cotas, a contratacao de prestadores de servicos (como o gestor, o custodiante e o auditor independente), e o cumprimento das obrigacoes regulatorias de divulgacao de informacoes. O gestor, por sua vez, e responsavel pelas decisoes de investimento e desinvestimento da carteira, dentro dos limites e objetivos estabelecidos no regulamento do fundo.

A taxa de administracao de 0,55% ao ano sobre o patrimonio liquido remunera o conjunto de servicos de administracao e gestao. Esse custo e deduzido periodicamente do patrimonio do fundo antes da distribuicao dos rendimentos, impactando o retorno liquido para o cotista.

A politica de distribuicao do ZAVC11 obedece ao minimo legal previsto para os FIIs brasileiros: distribuicao de pelo menos 95% do resultado caixa apurado no semestre. Na pratica, o fundo tem adotado a politica de distribuicoes mensais, o que e comum entre FIIs de papel com fluxo de caixa recorrente proveniente de juros de CRIs e outros titulos. E importante destacar que a base de calculo e o resultado em caixa — nao o resultado contabil — o que significa que ganhos de capital nao realizados (como valorizacao de titulos marcados a mercado) nao entram obrigatoriamente na base de distribuicao.

Os cotistas do ZAVC11 tem direitos assegurados pelo regulamento e pela legislacao vigente, incluindo: direito a participar das Assembleias Gerais de Cotistas (AGC), onde sao deliberadas materias relevantes como mudanca de gestor ou administrador, emissao de novas cotas, alteracao do regulamento e aprovacao das demonstracoes financeiras; direito a informacao por meio de relatorios periodicos (informe mensal, demonstracoes financeiras anuais auditadas, fatos relevantes); e direito ao resultado liquido do fundo na proporcao de suas cotas.

As deliberacoes em assembleia seguem regras de quorum previstas no regulamento e na CVM 175. Materias ordinarias tipicamente requerem maioria simples dos votos presentes; mudancas estruturais — como alteracao do objetivo do fundo, fusao ou incorporacao — podem exigir quorum qualificado. Como o ZAVC11 e destinado ao Investidor Profissional, o regulamento pode prever regras de governanca diferenciadas, como maior agilidade em determinadas deliberacoes.

O historico de emissoes do fundo e um indicador relevante de sua trajetoria de crescimento. Fundos jovens como o ZAVC11, com 2,7 anos de operacao e patrimonio de R$ 36,1 milhoes, tipicamente passam por uma ou mais rodadas de emissao de novas cotas (ofertas publicas via instrucao CVM pertinente) para ampliar o patrimonio e viabilizar a diversificacao da carteira. Cada nova emissao dilui potencialmente o valor patrimonial por cota se realizada abaixo do VPA, o que e um ponto de atencao para cotistas existentes.

A transparencia e um principio fundamental na governanca dos FIIs brasileiros. O ZAVC11 esta obrigado a divulgar informe mensal, relatorio do gestor, fatos relevantes e demonstracoes financeiras anuais auditadas, todos acessiveis no sistema de divulgacao da CVM e na area do investidor das instituicoes envolvidas. Essas publicacoes sao a principal fonte de informacao para o cotista acompanhar a evolucao da carteira, a inadimplencia dos devedores e as perspectivas do fundo.

Panorama competitivo

O mercado de FIIs de credito imobiliario no Brasil e um dos segmentos mais dinamicos da industria de fundos de investimento. O ZAVC11 compete, de forma indireta, com um conjunto amplo de fundos de papel listados na B3 — tanto de varejo quanto voltados a investidores qualificados ou profissionais — alem de outras alternativas de renda fixa disponíveis no mercado.

Entre os grandes fundos de papel voltados ao varejo com presenca relevante na B3, destacam-se nomes como KNIP11 (Kinea Indices de Precos), VRTA11 (Fator Verita), HGCR11 (CSHG Recebíveis Imobiliarios), MXRF11 (Maxi Renda) e KNCR11 (Kinea Recebíveis Imobiliarios), que reunem patrimônios da ordem de bilhoes de reais e bases de cotistas com dezenas de milhares de participantes. Esses fundos tem maior capacidade de diversificacao de carteira, acesso a operacoes de CRI de maior porte e liquidez significativamente mais elevada no mercado secundario.

Na categoria de fundos voltados a Investidores Qualificados ou Profissionais, o ZAVC11 compete com veiculos geridos por boutiques especializadas em credito imobiliario, como fundos das familias da Bresco, da RBR, da Habitat e de outras gestoras focadas nesse segmento. Esses fundos costumam ter mandato de investimento mais concentrado e estrategias de credito diferenciadas, o que pode gerar perfis de risco-retorno distintos.

Alternativas concorrentes fora do universo de FIIs incluem os CRIs acessiveis diretamente por Investidores Profissionais — que permitem ao investidor montar sua propria carteira de credito imobiliario sem pagar taxa de administracao — e as LCIs emitidas por bancos, que tambem estao isentas de Imposto de Renda para pessoas fisicas, embora com liquidez e prazos distintos.

O posicionamento do ZAVC11 nesse cenario competitivo e o de um fundo de nicho: pequeno patrimonio, acesso restrito, taxa de administracao competitiva e foco em credito imobiliario. Para o Investidor Profissional que busca exposicao ao credito imobiliario via um veiculo estruturado com distribuicao mensal e custo de gestao controlado, o fundo representa uma opcao dentro do espectro disponivel, embora com as limitacoes proprias de seu porte — menor diversificacao da carteira e liquidez de mercado secundario reduzida em comparacao aos grandes fundos de papel de varejo.

A diferenciacao competitiva dos FIIs de credito de menor porte, como o ZAVC11, tende a residir na capacidade do gestor de identificar operacoes de CRI com relacao risco-retorno mais atrativa, que os grandes fundos — dada sua escala — nao conseguem absorver com eficiencia. Essa capacidade de operar em mercados de credito mais especializados ou em operacoes de menor porte pode gerar retornos diferenciados, mas tambem implica maior risco de concentracao em poucos emissores.

Indicadores explicados

**Dividend Yield (DY) anual.** O DY anual do ZAVC11 de 18,43% foi calculado somando os rendimentos distribuidos nos ultimos 12 meses (R$ 1,6902 por cota) e dividindo pelo preco de mercado da cota. Para fundos de papel indexados ao CDI ou IPCA, DYs nesse patamar sao comuns em cenarios de juros elevados. E fundamental comparar o DY com o historico do proprio fundo e com benchmarks como CDI e IFIX antes de qualquer conclusao, pois o DY e sensivel ao preco da cota: se o preco cair, o DY sobe mecanicamente sem que o rendimento absoluto tenha aumentado. Fórmula: DY = (Rendimento acumulado 12 meses / Preco da cota) x 100 Cálculo: DY = (R$ 1,6902 / R$ 9,17) x 100 = 18,43% (dados de 12/06/2026)

**P/VP (Preco sobre Valor Patrimonial).** Um P/VP de 0,91 indica que as cotas do ZAVC11 estavam sendo negociadas com desconto de aproximadamente 9% em relacao ao valor patrimonial contabil. Para fundos de credito, essa discrepancia pode refletir o premio de liquidez exigido pelo mercado para ativos de baixa negociacao diaria ou uma percepcao de risco de credito na carteira. O P/VP por si so nao e suficiente para afirmar se o fundo esta barato ou caro; e preciso analisar a qualidade dos ativos, o historico de inadimplencia e as condicoes de mercado. Fórmula: P/VP = Preco de mercado da cota / VPA Cálculo: P/VP = R$ 9,17 / R$ 10,09 = 0,91 (dados de 12/06/2026)

**VPA (Valor Patrimonial por Cota).** O VPA de R$ 10,09 representa o valor contabil de cada cota do ZAVC11, calculado a partir do patrimonio liquido de R$ 36,16 milhoes dividido pelo total de 3.582.421 cotas emitidas. O VPA e atualizado periodicamente com base na marcacao a mercado dos ativos da carteira e serve como referencia para o calculo do P/VP. Em FIIs de credito, o VPA pode variar conforme os titulos da carteira sao marcados a mercado, especialmente em periodos de mudanca na curva de juros. Fórmula: VPA = Patrimonio Liquido / Numero de Cotas Emitidas Cálculo: VPA = R$ 36.163.688,06 / 3.582.421 cotas = R$ 10,09 por cota (dados de 12/06/2026)

**Vacancia fisica.** O ZAVC11 e classificado no segmento de Titulos e Valores Mobiliarios (TVM), o que significa que sua carteira e composta por instrumentos financeiros como CRIs e LCIs, nao por imoveis fisicos. Portanto, o conceito de vacancia fisica — percentual de area nao locada em relacao a area total — nao se aplica a este fundo. O risco equivalente para fundos de credito e a inadimplencia dos devedores dos titulos da carteira, que impacta o fluxo de caixa disponivel para distribuicao de rendimentos. Fórmula: Nao aplicavel a FIIs de credito (TVM) Cálculo: Vacancia fisica: N/A — o ZAVC11 e um fundo de papel sem imoveis fisicos na carteira (dados de 12/06/2026)

**Ultimo rendimento por cota.** O ultimo rendimento distribuido pelo ZAVC11 foi de R$ 0,141 por cota, representando um yield mensal de aproximadamente 1,54% sobre o preco de mercado vigente. Esse valor reflete o caixa gerado pela carteira de credito imobiliario no periodo, apos deducao das despesas do fundo, incluindo a taxa de administracao. A consistencia e regularidade dos rendimentos mensais e um dos aspectos mais acompanhados por cotistas de FIIs, pois impacta diretamente o fluxo de renda passiva gerado pelo investimento. Fórmula: Rendimento distribuido / Numero de cotas emitidas Cálculo: Ultimo rendimento = R$ 0,141 por cota; DY mensal aproximado = R$ 0,141 / R$ 9,17 = 1,54% (dados de 12/06/2026)

**Taxa de administracao.** A taxa de administracao do ZAVC11 e de 0,55% ao ano sobre o patrimonio liquido, valor competitivo para fundos de papel de menor porte. Esse custo cobre as despesas do administrador fiduciario e do gestor responsavel pela carteira. Com um patrimonio liquido de R$ 36,16 milhoes, o custo anual estimado de gestao gira em torno de R$ 199 mil, ou cerca de R$ 16,6 mil por mes — valores que saem diretamente do patrimonio antes da distribuicao aos cotistas. Taxas mais baixas preservam mais do retorno bruto da carteira para os cotistas. Fórmula: Percentual ao ano sobre o patrimonio liquido medio Cálculo: Taxa de adm = 0,55% a.a. sobre PL de R$ 36.163.688,06 = aproximadamente R$ 198.900/ano ou R$ 16.575/mes em custo estimado de gestao (dados de 12/06/2026)

**Patrimonio liquido e carteira investida.** O patrimonio liquido do ZAVC11 era de R$ 36,16 milhoes na data de referencia, com um total de ativos de R$ 36,72 milhoes e passivos de R$ 558,9 mil. O total efetivamente investido em ativos da carteira de credito imobiliario somava R$ 32,1 milhoes, com o restante em caixa ou equivalentes. A alavancagem financeira — relacao entre passivo e ativo total — era de aproximadamente 1,55%, indicando que o fundo opera com uso quase nulo de divida para alavancar seus retornos. Fórmula: PL = Ativo Total - Passivo Total; Carteira = Total Investido em ativos Cálculo: PL = R$ 36.722.540,12 (ativo total) - R$ 558.852,06 (passivo total) = R$ 36.163.688,06; Carteira investida = R$ 32.104.405,09 (dados de 12/06/2026)

Perguntas Frequentes

Qual o preço atual de ZAVC11? A cotação mais recente de ZAVC11 é de R$ 9,20.

Qual o dividend yield do ZAVC11? O dividend yield anualizado de ZAVC11 é de 18,13%.

Qual o P/VP de ZAVC11? O indicador P/VP (Preço sobre Valor Patrimonial) de ZAVC11 é 0.92.

ZAVC11 distribui rendimentos mensais? O último rendimento registrado de ZAVC11 foi de R$ 0,14 por cota.

O que e o ZAVC11 e qual e o seu objetivo? O ZAVC11 e o ticker do FII Zavit Credito Imobiliario, um fundo de investimento imobiliario classificado no segmento de Titulos e Valores Mobiliarios (TVM). Seu objetivo e investir em ativos de credito lastreados no mercado imobiliario, como Certificados de Recebiveis Imobiliarios (CRIs) e outros instrumentos de divida do setor. O fundo busca gerar rendimentos recorrentes a seus cotistas por meio dos juros e amortizacoes recebidos da carteira de credito.

Quem pode investir no ZAVC11? O ZAVC11 e destinado exclusivamente ao Investidor Profissional, conforme definicao da CVM — ou seja, pessoas fisicas ou juridicas com aplicacoes financeiras superiores a R$ 10 milhoes que atestem por escrito essa condicao. Investidores de varejo e qualificados (acima de R$ 1 milhao) nao se enquadram no criterio e, portanto, nao podem adquirir cotas do fundo.

Como funciona a distribuicao de rendimentos do ZAVC11? Por determinacao legal aplicavel a todos os FIIs brasileiros, o ZAVC11 deve distribuir no minimo 95% do resultado caixa apurado semestralmente. Na pratica, o fundo tem adotado distribuicoes mensais. O valor distribuido por cota varia conforme os rendimentos recebidos dos titulos da carteira no periodo, apos deducao das despesas do fundo. A data de corte (data com direito ao rendimento) e definida pelo regulamento e divulgada em comunicados ao mercado.

Qual e a tributacao dos rendimentos recebidos do ZAVC11? Os rendimentos distribuidos por FIIs a cotistas pessoas fisicas que detenham menos de 10% das cotas do fundo sao isentos de Imposto de Renda, desde que o fundo seja listado em bolsa e tenha ao menos 50 cotistas. O ZAVC11 atende a esses criterios. Ganhos de capital na comercializacao de cotas sujeitam-se ao IR de 20%. Cotistas pessoas juridicas sao tributados de forma diferente; recomenda-se consultar um especialista tributario para casos especificos.

O que significa o P/VP abaixo de 1 no ZAVC11? P/VP abaixo de 1 indica que as cotas estao sendo negociadas no mercado secundario a um preco inferior ao valor patrimonial contabil do fundo. Para fundos de credito como o ZAVC11, isso pode refletir o desconto exigido pelo mercado pela baixa liquidez das cotas, percepcao de risco de credito na carteira ou simplesmente desequilibrio pontual entre oferta e demanda. P/VP abaixo de 1 nao indica por si so que o fundo esta barato; e necessario analisar a qualidade da carteira e as perspectivas de gestao.

Quais sao os principais riscos de um FII de credito como o ZAVC11? Os principais riscos incluem: risco de credito (inadimplencia dos devedores dos CRIs), risco de mercado (variacao das taxas de juros que afeta a marcacao a mercado dos titulos), risco de liquidez (baixo volume de negociacao das cotas em bolsa dificulta saidas rapidas), risco de concentracao (carteira pequena pode estar exposta a poucos emissores) e risco de gestao (decisoes do gestor sobre alocacao da carteira).

Como o ZAVC11 se diferencia de um FII de tijolo? FIIs de tijolo possuem imoveis fisicos em carteira (galpoes, lajes, shoppings) e geram renda via alugueis. O ZAVC11, como FII de papel, investe em titulos de credito imobiliario como CRIs. Isso significa que o fundo nao possui imoveis e nao esta exposto a vacancia ou reformas; em contrapartida, esta exposto ao risco de credito dos devedores e a variacoes nas taxas de juros. O DY de fundos de papel tende a ser mais sensivel ao ciclo de juros.

Qual e o impacto da Selic sobre o ZAVC11? O impacto da Selic depende da composicao da carteira do ZAVC11. Se a maior parte dos CRIs for indexada ao CDI, uma Selic mais alta tende a ampliar os rendimentos distribuidos. CRIs indexados ao IPCA beneficiam-se de inflacao elevada, mas podem ser impactados negativamente na marcacao a mercado quando os juros reais sobem. E importante acompanhar o relatorio do gestor para entender a composicao de indexadores da carteira.

Como posso acompanhar as informacoes do ZAVC11? O ZAVC11 e obrigado a divulgar informacoes periodicamente: informe mensal (com patrimonio, rendimentos e composicao da carteira), relatorio do gestor, fatos relevantes e demonstracoes financeiras anuais auditadas. Essas publicacoes estao disponiveis no sistema de divulgacao externa da CVM (www.cvm.gov.br), na pagina do fundo na B3 e nos canais do administrador fiduciario. O acompanhamento regular dessas publicacoes e essencial para o cotista avaliar a saude do fundo.

O que e o VPA e por que ele e importante? O VPA (Valor Patrimonial por Cota) e calculado dividindo o patrimonio liquido total do fundo pelo numero de cotas emitidas. Ele representa o valor contabil de cada cota e serve como base para calcular o P/VP. O VPA e atualizado periodicamente e reflete as oscilacoes nos precos dos titulos da carteira e os rendimentos acumulados antes da distribuicao. Quando o VPA supera o preco de mercado, o P/VP fica abaixo de 1, indicando que as cotas estao sendo negociadas com desconto em relacao ao patrimonio contabil do fundo.

O fundo pode emitir novas cotas no futuro? Sim. Como FII fechado, o ZAVC11 pode ampliar seu patrimonio por meio de novas emissoes publicas de cotas, sujeitas a aprovacao em assembleia de cotistas e registro na CVM. Novas emissoes permitem ao gestor ampliar a carteira e diversificar os ativos, mas podem causar diluicao do VPA se realizadas abaixo do valor patrimonial vigente. O historico de emissoes e a politica do gestor para eventuais captacoes futuras devem ser acompanhados pelos cotistas.

Qual e o papel do administrador fiduciario do ZAVC11? O administrador fiduciario e a entidade legalmente responsavel pelo fundo perante a CVM, cotistas e terceiros. Ele cuida da guarda dos ativos, escrituracao das cotas, contratacao de prestadores de servicos (como gestor e custodiante), cumprimento das obrigacoes regulatorias e convocacao de assembleias. O administrador nao toma decisoes de investimento — essa e responsabilidade do gestor — mas e o fiduciario que responde pela integridade operacional e legal do fundo.

Como funciona a saida de um cotista do ZAVC11? Por ser um fundo fechado — caracteristica de todos os FIIs listados na B3 — nao ha possibilidade de resgate diretamente com o gestor ou administrador. A saida ocorre exclusivamente pela comercializacao das cotas no mercado secundario da bolsa. Dado o volume de negociacao baixo do ZAVC11, o cotista deve estar ciente de que a liquidez pode ser limitada e que pode ser necessario aceitar algum desconto no preco para concretizar a comercializacao em prazos mais curtos.

Atualização

Dados consultados em 19/07/2026 nas fontes públicas citadas. Cotações e indicadores estão sujeitos a defasagem conforme a periodicidade de cada fonte.

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