KNSC11 — KINEA SECURITIES FII RESPONSABILIDADE LIMITADA

Setor

Títulos e Valores Mobiliários

Desempenho recente

No período de 6m, KNSC11 apresentou variação de +3,97% em 123 pregões. Dados de cotação da B3, sujeitos a defasagem.

Faixa de 52 semanas

Nas últimas 52 semanas, KNSC11 oscilou entre R$ 8,42 a R$ 9,34. Média de R$ 8,88 no período. Dados B3, sujeitos a defasagem.

Dividend Yield

DY anual: 12,34%.

P/VP

P/VP: 1.05.

Dados do Fundo

Valor patrimonial por cota (VPA): R$ 8,76. Patrimônio líquido: R$ 1,8B. Valor de mercado: R$ 1,9B. Cotas emitidas: 202.202.385. Número de cotistas: 265.223. Taxa de administração: 2,12%. Idade do fundo: 5,7 anos. Administrador: INTRAG DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS LTDA. Tipo de gestão: Ativa. Público-alvo: INVESTIDORES EM GERAL. CNPJ: 35.864.448/0001-38. Dados públicos CVM/B3, sujeitos a defasagem.

O que é um Fundo Imobiliário (FII)

Um Fundo de Investimento Imobiliário (FII) é um veículo que reúne recursos de vários investidores para aplicar no mercado imobiliário, seja em imóveis físicos, seja em títulos ligados a esse setor. O patrimônio é dividido em cotas negociadas em bolsa, o que permite ao investidor participar do mercado imobiliário sem comprar um imóvel inteiro. Os FIIs são regulados no Brasil e administrados por instituições financeiras, e seus resultados são distribuídos periodicamente aos cotistas conforme as regras do fundo.

Tipos de FII

Os FIIs costumam ser descritos em quatro grandes grupos. Os fundos de tijolo investem em imóveis físicos — lajes corporativas, galpões logísticos, shoppings, agências — e seu resultado vem principalmente dos aluguéis. Os fundos de papel aplicam em títulos de crédito imobiliário, como CRIs, e seu resultado deriva dos juros desses papéis. Os fundos híbridos combinam imóveis e títulos na mesma carteira. Os fundos de fundos (FoF) investem em cotas de outros FIIs, buscando diversificação por meio da composição. Cada tipo tem uma dinâmica própria de risco, sensibilidade a juros e comportamento ao longo dos ciclos econômicos.

Dividend Yield em FIIs

O Dividend Yield (DY) de um FII expressa a relação entre os rendimentos distribuídos e o preço da cota, geralmente apurada considerando os últimos doze meses ou anualizando a distribuição recente. Em termos simples, indica quanto o fundo distribuiu em proventos proporcionalmente ao valor pago pela cota. Um DY mais alto pode refletir distribuições robustas, mas também pode resultar de uma queda no preço da cota — por isso o indicador é lido em conjunto com outros, não isoladamente. Distribuições extraordinárias, como a venda de um imóvel, podem elevar o DY de um período de forma pontual e não recorrente. O DY é uma referência informativa sobre o passado e não garante distribuições futuras.

P/VP e valor patrimonial por cota

O valor patrimonial por cota corresponde ao patrimônio líquido do fundo dividido pelo número de cotas — uma estimativa contábil de quanto vale cada cota segundo os ativos do fundo. O indicador P/VP (preço sobre valor patrimonial) compara o preço de mercado da cota com esse valor patrimonial. Um P/VP próximo de 1 indica que o mercado precifica a cota perto de seu valor contábil; acima de 1, a cota é negociada com prêmio; abaixo de 1, com desconto. O P/VP não é, por si só, um sinal de oportunidade ou de risco — ele descreve uma relação, cuja interpretação depende do tipo de fundo, da qualidade dos ativos e do contexto de mercado.

Rendimentos mensais e regra de distribuição

Uma característica marcante dos FIIs é a distribuição periódica de resultados, comumente mensal. Pela regulação aplicável a esses fundos, é exigida a distribuição de uma parcela elevada do resultado de caixa aos cotistas, o que explica por que muitos investidores acompanham FIIs pela renda recorrente. O valor distribuído varia conforme o desempenho do fundo no período — aluguéis recebidos, juros de títulos, ocupação dos imóveis — e não é fixo nem garantido.

Liquidez, vacância e riscos típicos

Liquidez, num FII, refere-se à facilidade de comprar ou vender cotas em bolsa sem grande variação de preço; fundos com mais cotistas e maior volume negociado tendem a ter liquidez mais alta. Vacância mede a proporção de área (vacância física) ou de receita (vacância financeira) não ocupada ou não recebida nos imóveis do fundo — quanto maior a vacância, menor tende a ser o resultado distribuível. Entre os riscos típicos descritos no mercado estão a sensibilidade a juros (que afeta a atratividade relativa dos rendimentos), o risco de inadimplência de inquilinos ou de devedores dos títulos, o risco de vacância e o risco de mercado, que influencia o preço das cotas. A avaliação desses fatores é individual e depende dos objetivos de cada investidor.

Dividendos

O dividend yield acumulado nos últimos 12 meses de KNSC11 é de 12,34%. O último rendimento registrado foi de R$ 0,10 por cota.

Comparação Setorial

Dados comparativos do segmento Títulos e Valores Mobiliários: P/VP de KNSC11 em 1.05 ante mediana do setor de 0.87. Dividend yield de 12,34% ante mediana do setor de 13,44%.

O KNSC11 é o Kinea Securities FII, fundo de investimento imobiliário de papel gerido pela Kinea Investimentos — gestora do grupo Itaú com mais de uma década de atuação em crédito estruturado. Com patrimônio líquido superior a R$ 1,7 bilhão e mais de 261 mil cotistas cadastrados, o fundo investe principalmente em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) com garantias reais, distribuindo rendimentos mensais que podem ser isentos de IR para pessoas físicas que atendam os requisitos legais. A análise do KNSC11 envolve entender o risco de crédito dos emissores dos CRIs, os indexadores da carteira e o ambiente macroeconômico de juros e inflação que determina o retorno dos títulos em portfólio.

Sobre KINEA SECURITIES FII RESPONSABILIDADE LIMITADA

O KNSC11 — Kinea Securities FII — é um fundo de investimento imobiliário de papel gerido pela Kinea Investimentos, gestora independente do grupo Itaú com atuação consolidada na indústria de fundos desde 2007. Registrado sob a forma de condomínio fechado e constituído como responsabilidade limitada, o fundo tem como objetivo proporcionar rendimentos aos seus cotistas por meio da aquisição, preponderante, de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e outros ativos financeiros com lastro no mercado imobiliário brasileiro, enquadrados na Lei 9.514/1997 e regulados pela Resolução CVM 175.

Lançado em 2020, o KNSC11 completou aproximadamente 5,6 anos de operação até meados de 2026 e, nesse período, consolidou um patrimônio líquido superior a R$ 1,7 bilhão e uma base de cotistas próxima de 261.873 investidores. A denominação Securities reflete o foco da estratégia no mercado secundário de títulos securitizados, com ênfase em CRIs estruturados com indexadores de mercado — predominantemente IPCA e CDI — e emissores de diferentes perfis de risco e segmentos do setor imobiliário, como residencial, logística, lajes corporativas, hotelaria e varejo.

Enquanto fundos de tijolo detêm imóveis físicos como escritórios ou galpões, o KNSC11 é classificado como FII de papel: seu portfólio é composto de instrumentos de dívida com garantias reais (hipoteca, alienação fiduciária de bem imóvel) ou estruturais (aval, fiança, fundo de reserva). Isso significa que o cotista não está exposto diretamente à vacância de um imóvel específico, mas sim ao risco de crédito dos emissores dos títulos, à marcação a mercado das taxas de juros e à variação dos indexadores pactuados nos contratos.

A Kinea Investimentos é reconhecida no setor por sua capacidade de originação própria — estruturando operações de CRI diretamente com incorporadoras, loteadoras e companhias de base imobiliária — e pela gestão ativa da carteira, com monitoramento contínuo de covenant, inadimplência e prazo médio dos títulos. A gestora conta com equipe especializada em crédito estruturado e atua em parceria com securitizadoras como True, Habitasec e outras, garantindo diversificação de originadores dentro do portfólio. A Kinea Investimentos é controlada pelo grupo Itaú Unibanco, o maior banco privado do Brasil, com mais de R$ 2,5 trilhões em ativos totais, o que confere robustez institucional e amplo relacionamento comercial com emissores do setor imobiliário.

O fundo distribui rendimentos mensalmente. Nos termos da Lei 8.668/1993 e das regras da Resolução CVM 175, ao menos 95% do resultado auferido no semestre civil, apurado em regime de caixa, deve ser distribuído aos cotistas. A isenção de Imposto de Renda sobre os rendimentos pagos a pessoas físicas cotistas é assegurada desde que o fundo mantenha ao menos 50 cotistas e as cotas sejam negociadas exclusivamente em bolsa ou mercado organizado — condições historicamente cumpridas pelo KNSC11, que conta com 261.873 cotistas cadastrados.

As cotas do KNSC11 são negociadas na B3 (Brasil, Bolsa, Balcão) sob o código KNSC11, proporcionando liquidez diária ao investidor — diferente dos ativos subjacentes (CRIs), que são ilíquidos e negociados no mercado de balcão organizado (CETIP). Essa estrutura confere ao cotista do FII o acesso indireto a uma carteira diversificada de crédito imobiliário estruturado, que normalmente exige aporte mínimo elevado quando acessado individualmente por investidores institucionais. Com patrimônio líquido de R$ 1,77 bilhão e mais de 261 mil cotistas, o fundo oferece escala e diversificação que seriam impossíveis para o investidor pessoa física acessar individualmente no mercado primário de CRIs, cujo lote mínimo pode superar R$ 1 milhão por título.

Contexto de negocio e setor

O mercado de Fundos de Investimento Imobiliário de papel (FIIs de CRI) cresceu de forma expressiva ao longo da última década no Brasil, impulsionado pela expansão do crédito privado imobiliário e pela busca de instrumentos com melhor relação risco-retorno do que a renda fixa tradicional. Segundo dados consolidados da B3 e da ANBIMA, o segmento de FIIs atingiu patrimônio líquido agregado superior a R$ 400 bilhões em 2025, com os fundos de papel representando parcela significativa desse total, especialmente em períodos de juros elevados, quando os CRIs indexados ao CDI e ao IPCA+ passam a oferecer prêmios atrativos sobre o Tesouro Direto.

O CRI — Certificado de Recebível Imobiliário — é um título de renda fixa emitido exclusivamente por securitizadoras, com lastro em créditos oriundos do mercado imobiliário: contratos de aluguel, parcelas de negociacao de imóveis, financiamentos hipotecários e outros recebíveis com vínculo comprovado com o setor. Regulado pela Lei 9.514/1997 e supervisionado pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM), o CRI conta com a proteção do regime fiduciário: os créditos que lastreiam a emissão são segregados do patrimônio da securitizadora, protegendo os investidores em caso de insolvência do emissor intermediário.

No ambiente macroeconômico brasileiro de 2024-2026, marcado por taxa Selic elevada e inflação ainda acima do centro da meta do Conselho Monetário Nacional (CMN), os FIIs de papel passaram a ocupar posição estratégica nas carteiras de renda variável. Fundos como o KNSC11, com carteiras indexadas ao IPCA+ ou ao CDI+ com spread de crédito, beneficiam-se diretamente do ciclo de juros altos — diferentemente dos FIIs de tijolo, cujos cap rates ficam pressionados quando a Selic sobe, reduzindo o atrativo relativo do ativo real frente à renda fixa.

A política monetária conduzida pelo Banco Central do Brasil tem impacto direto no KNSC11. Quando o Comitê de Política Monetária (COPOM) eleva a taxa básica de juros, os títulos prefixados existentes na carteira sofrem marcação a mercado negativa (aumento do yield implica queda no preço do papel), mas os CRIs indexados ao CDI se valorizam em termos de cupom. O inverso ocorre em ciclos de queda da Selic: CRIs pós-fixados tendem a reduzir o rendimento distribuído, enquanto prefixados e IPCA+ ganham valor de mercado.

A concentração setorial da carteira do KNSC11 em diferentes segmentos imobiliários — residencial, logística, comercial e loteamentos — busca diversificação do risco de crédito. Emissores do segmento residencial, como incorporadoras de médio e alto padrão, são sensíveis ao ciclo de financiamento habitacional, incluindo as regras do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e o FGTS como mecanismo de demanda. Emissores do segmento logístico apresentam correlação com o crescimento do e-commerce e com a demanda por condomínios modulares próximos a grandes centros consumidores.

O risco de crédito nos FIIs de papel se manifesta principalmente na inadimplência dos devedores dos CRIs. As garantias reais — alienação fiduciária de imóvel — conferem ao fundo o direito de executar o ativo em caso de default, mas o processo de execução no Brasil pode ser moroso, ainda que a Lei 9.514/1997 tenha criado mecanismo extrajudicial (consolidação da propriedade) que agiliza a retomada em relação à hipoteca convencional. Gestores como a Kinea monitoram continuamente o loan-to-value (LTV) das garantias e a situação cadastral dos devedores, ajustando a carteira por meio de liquidações antecipadas ou aportes em novas séries conforme o cenário de risco.

No contexto regulatório, a Resolução CVM 175 (2023) modernizou as regras dos fundos de investimento no Brasil, ampliando requisitos de transparência, governança e gestão de risco. O KNSC11, como fundo registrado na CVM sob essa resolução, deve observar as obrigações de disclosure periódico — relatórios mensais de gestão, assembleias gerais ordinárias anuais e assembleias extraordinárias para deliberações relevantes — garantindo ao cotista acesso regular às informações sobre a carteira e as decisões estratégicas da gestão.

Com 261.873 cotistas e patrimônio líquido de R$ 1,77 bilhão, o KNSC11 pertence ao segmento de médio-grande porte da indústria de FIIs, com escala suficiente para acessar emissões primárias de CRI em condições diferenciadas e diversificar a carteira por emissão, emissor e indexador. O total de ativos do fundo era de R$ 1,97 bilhão em junho de 2026, financiados por patrimônio líquido de R$ 1,77 bilhão e passivo de R$ 198,5 milhões, representando alavancagem de 10,04% sobre o ativo total (passivo/ativo) — nível que o investidor deve monitorar continuamente nos relatórios mensais de gestão publicados pela Kinea Investimentos.

Como ler os indicadores deste ativo

A leitura dos indicadores de um FII de papel como o KNSC11 exige entendimentão de como a estrutura de crédito imobiliário se reflete nos números divulgados periodicamente. Ao contrário de uma ação, o FII não possui lucro operacional no sentido empresarial clássico: o que o investidor recebe são distribuições provenientes dos juros e correção monetária dos CRIs e outros ativos da carteira, descontados das despesas do fundo. Cada indicador carrega, portanto, um significado específico que vai além da comparação nominal com outros produtos de renda variável.

O Dividend Yield (DY) é a métrica de renda mais utilizada pelos investidores de FIIs. Ele expressa o total de rendimentos distribuídos nos últimos 12 meses como percentual do preço da cota na bolsa. Para um FII de papel, o DY tende a oscilar em linha com os indexadores da carteira: fundos predominantemente CDI+ verão o DY subir em ciclos de alta da Selic e cair quando o COPOM reduz a taxa básica. Fundos com maior exposição a IPCA+ terão DY correlacionado à inflação, com defasagem no ajuste. Um DY elevado não significa necessariamente que o fundo é mais atrativo: é preciso analisar se os rendimentos são recorrentes e sustentáveis ou se estão sendo inflados por eventos extraordinários, como liquidação de posições, rendimentos atípicos de CRIs com amortização antecipada ou resultado de renegociação de contratos.

O Preço sobre Valor Patrimonial (P/VP) é o indicador que relaciona o preço de mercado da cota com o valor patrimonial (ou VPA — Valor Patrimonial por Ação). O P/VP igual a 1,0 indica que o mercado precifica a cota exatamente pelo seu valor contábil. Um P/VP acima de 1 (prêmio) pode refletir confiança do mercado na qualidade da gestão, expectativas de valorização da carteira ou liquidez superior à média dos pares. Um P/VP abaixo de 1 (desconto) pode indicar cautela do mercado em relação ao risco de crédito da carteira, questionamentos sobre a gestora ou condições gerais do ambiente de crédito estruturado. Para o cotista, o P/VP é um dos parâmetros de entrada na análise, mas nunca deve ser lido isoladamente: um desconto persistente pode ser sinal de problema estrutural, e um prêmio pode comprimir o DY efetivo sobre o valor pago na compra.

O VPA (Valor Patrimonial por Cota) é o resultado da divisão do patrimônio líquido total do fundo pelo número de cotas emitidas. Ele representa o valor contábil de cada cota antes de qualquer deságio ou prêmio aplicado pelo mercado. Fundos com política de gestão ativa e marcação a mercado rigorosa dos CRIs tendem a apresentar VPA mais volátil, pois as variações nas taxas de juros de mercado afetam a avaliação dos títulos de renda fixa na carteira. O VPA é a âncora para o cálculo do P/VP e serve como referência para avaliar se o mercado concede prêmio ou desconto ao fundo em relação ao seu valor contábil.

A vacância física é um indicador mais relevante para FIIs de tijolo do que para FIIs de papel como o KNSC11. No caso do KNSC11, que não detém imóveis físicos diretamente, a vacância física é não aplicável — o equivalente funcional no contexto de FII de papel é o percentual de inadimplência na carteira de CRIs, que mede quantos emissores estão em atraso ou renegociação. Mesmo assim, a leitura do campo de vacância no relatório do fundo deve ser feita com atenção, pois alguns fundos híbridos (papel e tijolo) reportam esse dado para a parcela imobiliária real.

O último rendimento por cota informa o valor monetário distribuído aos cotistas no período mais recente (normalmente mensal). Esse número deve ser anualizado e dividido pelo preço de mercado da cota na bolsa para obter o DY de referência. Variações bruscas no rendimento mensal podem indicar incorporação de rendimentos extraordinários (antecipação de cupons, liquidação de posição com ganho de capital) ou, ao contrário, queda temporária pela redução de caixa disponível. A consistência dos rendimentos ao longo do tempo é um indicador de qualidade da gestão.

A taxa de administração é cobrada pelo administrador fiduciário e pelo gestor sobre o patrimônio líquido do fundo, geralmente de forma combinada (taxa total). Para o cotista, a taxa reduz diretamente o rendimento líquido distribuído. Fundos com maior patrimônio e escala tendem a ter taxa efetiva mais competitiva em termos de custo por real gerido. A taxa de custódia é cobrada pelo custodiante responsável pela guarda dos ativos e controle operacional do fundo. Ambas as taxas são expressas ao ano e têm incidência proporcional mensal sobre o PL.

Pontos de atencao

O KNSC11 é um FII de papel (crédito imobiliário), com portfólio composto majoritariamente por CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários). O principal risco do fundo não é a vacância de imóveis, mas o risco de crédito dos emissores dos títulos — ou seja, a capacidade das incorporadoras, loteadoras e empresas do setor imobiliário de honrar os pagamentos dos CRIs no prazo pactuado.

A alavancagem do fundo era de 10,04% do ativo total em junho de 2026 (passivo de R$ 198,5 milhões / ativo total de R$ 1,97 bilhão), o que equivale a uma relação passivo/PL de 11,17%. Fundos de CRI com passivo exigível têm sensibilidade adicional a variações de taxa de juros e precisam monitorar o custo do financiamento versus o retorno da carteira. O cotista deve acompanhar nos relatórios mensais se a alavancagem está crescendo e por qual razão.

O fundo conta com 261.873 cotistas cadastrados na B3, o que atende com folga o requisito mínimo de 50 cotistas para que os rendimentos distribuídos a pessoas físicas sejam isentos de Imposto de Renda. Essa condição deve ser verificada periodicamente, pois eventual concentração acionária acima de 10% em um único cotista pode impactar a isenção fiscal dos demais investidores.

A taxa total de administração e custódia de 1,25% ao ano (1,19% administração + 0,06% custódia) sobre o patrimônio líquido é deduzida antes da apuração do resultado distribuído. Sobre um PL de R$ 1,77 bilhão, o custo anual estimado ultrapassa R$ 22 milhões. O cotista deve avaliar se a taxa cobrada é compatível com a qualidade da gestão e o histórico de distribuições do fundo, comparando com pares do segmento de FIIs de CRI de porte similar.

O KNSC11 opera em condomínio fechado, o que significa que o resgate de cotas não é permitido fora do prazo de liquidação do fundo. A liquidez disponível ao cotista ocorre via negociação das cotas no mercado secundário da B3. Em períodos de estresse do mercado ou de baixo volume de negociação, pode haver dificuldade para liquidar posições no preço de referência. O volume médio diário e o spread bid-ask são variáveis relevantes para quem precisa de liquidez no curto prazo.

A política de distribuição do KNSC11 determina que ao menos 95% do resultado auferido no semestre civil, em regime de caixa, seja distribuído mensalmente aos cotistas. Rendimentos extraordinários — como antecipação de cupons, amortização de CRIs antes do vencimento ou ganho na comercializacao de posições no mercado secundário — podem inflar pontualmente os pagamentos mensais sem refletir a recorrência estrutural do fundo. Comparar o rendimento médio de 12 meses com o rendimento do último mês ajuda a identificar distorções.

O patrimônio líquido do KNSC11 era de R$ 1.777.820.651,78 em junho de 2026, com valor de mercado de R$ 1.838.019.679,65 — uma diferença positiva de R$ 60,2 milhões, equivalente ao prêmio de 3,38% que o mercado atribui ao conjunto de ativos e ao histórico de gestão da Kinea. Quando o valor de mercado supera o PL contábil de forma persistente, emissões de novas cotas tendem a ser vantajosas para o fundo, pois são realizadas acima do VPA.

A Kinea Investimentos é controlada pelo grupo Itaú Unibanco, o maior banco privado do Brasil, com ativos totais superiores a R$ 2,5 trilhões. A gestora atua em múltiplas classes de ativos (ações, crédito, FIIs, fundos multimercado) e tem sua reputação intrinsecamente ligada ao grupo controlador. O alinhamento de interesses entre gestora e cotistas deve ser avaliado com base nas políticas de remuneração e no histórico de decisões de gestão comunicadas nas assembleias.

Os CRIs que compõem a carteira do KNSC11 possuem diferentes indexadores — principalmente IPCA+ e CDI+ — com spread de crédito sobre o índice base. Em cenário de queda de inflação e da Selic, o DY do fundo tende a se comprimir nos CRIs pós-fixados. O investidor deve verificar a composição por indexador nos relatórios mensais de gestão para entender o grau de sensibilidade do fundo a cada cenário macroeconômico.

A Resolução CVM 175, em vigor desde 2024, introduziu novas obrigações de governança e transparência para fundos de investimento no Brasil. Entre as mudanças relevantes para cotistas de FIIs está a padronização dos relatórios de informações periódicas, a criação do Representante de Cotistas como órgão de fiscalização e o reforço dos direitos de convocação de assembleias. O conhecimento dessas regras permite ao cotista exercer seus direitos e acompanhar as decisões estratégicas da gestão de forma mais ativa.

O valor ativo total do KNSC11 era de R$ 1.976.341.285,10 em junho de 2026, contra um total investido de R$ 1.792.353.559,67. A diferença entre o ativo total e o total investido reflete recursos em caixa, operações compromissadas e outros ativos de alta liquidez mantidos para gestão do fluxo de caixa e cobertura de obrigações. Um nível de caixa elevado pode indicar posicionamento defensivo ou captação recente ainda não alocada em novos CRIs.

O DY anual de 12,43% foi calculado com base no rendimento acumulado dos últimos 12 meses. Ao comparar esse número com a taxa Selic ou com o CDI do período, o investidor deve considerar o diferencial de risco: um FII de CRI carrega risco de crédito, risco de liquidez e risco de gestão que não existem num título público. A análise do prêmio de risco efetivo — quanto o DY supera a renda fixa livre de risco — é parte essencial da avaliação de custo-benefício do investimento.

Governanca e estrutura societaria

O KNSC11 — Kinea Securities FII — está estruturado sob a forma de condomínio fechado, constituído como responsabilidade limitada, e registrado na Comissão de Valores Mobiliários (CVM) nos termos da Resolução CVM 175, que revogou as Instruções CVM 472 e 516 e passou a regulamentar os fundos de investimento no Brasil a partir de 2024.

A administração fiduciária do fundo é exercida por instituição financeira autorizada pela CVM — responsável pela constituição legal do fundo, emissão e cancelamento de cotas, gestão dos contratos de prestadores de serviços, elaboração das demonstrações financeiras, comunicação com a CVM e convocação de assembleias. O administrador fiduciário atua como guardião legal dos interesses dos cotistas, devendo agir com diligência, lealdade e no exclusivo interesse do fundo.

A gestão da carteira — as decisões de alocação em CRIs, LCIs e demais ativos financeiros do portfólio — é exercida pela Kinea Investimentos Ltda., gestora independente fundada em 2007 e controlada pelo grupo Itaú Unibanco. A Kinea é credenciada pela CVM como gestora de recursos de terceiros e conta com equipe especializada em crédito estruturado e originação própria de operações de CRI junto a incorporadoras, loteadoras e companhias imobiliárias.

A custódia dos ativos — guarda e controle dos CRIs, LCIs e demais papéis que compõem o portfólio — é realizada por instituição custodiante credenciada, que cobra taxa de 0,06% ao ano sobre o patrimônio líquido do fundo. O custodiante é responsável pela escrituração das posições, pelo controle de fluxo de caixa e pelo reporte periódico à CVM e ao administrador.

O principal órgão deliberativo do fundo é a Assembleia Geral de Cotistas (AGC), convocada ordinariamente uma vez por ano (Assembleia Geral Ordinária — AGO) para deliberar sobre as demonstrações financeiras do exercício anterior, e extraordinariamente (AGE) sempre que matérias relevantes exigirem aprovação dos cotistas. As matérias submetidas à AGC incluem: aprovação das demonstrações financeiras, eleição e substituição do administrador e do gestor, alteração do regulamento, emissão de novas cotas, liquidação do fundo, entre outras previstas na Resolução CVM 175.

Os quóruns de deliberação variam conforme a matéria: em primeira convocação, deliberações ordinárias exigem a presença de cotistas que representem ao menos 25% do total de cotas; em segunda convocação, instala-se com qualquer número. Matérias que alteram o regulamento ou envolvam conflito de interesses podem exigir aprovação por maioria qualificada (50% + 1 das cotas emitidas). A Resolução CVM 175 também prevê a possibilidade de assembleias realizadas por processo eletrônico, ampliando a participação de pequenos cotistas.

A distribuição de rendimentos segue o mandato legal: ao menos 95% do resultado auferido no semestre civil, apurado em regime de caixa, deve ser distribuído mensalmente aos cotistas. Essa regra, estabelecida pela Lei 8.668/1993 e confirmada pela regulamentação CVM, impede que o fundo acumule resultados de caixa indefinidamente — os cotistas recebem de forma periódica os frutos gerados pelos CRIs em carteira.

Os rendimentos pagos por FIIs a pessoas físicas cotistas são isentos de Imposto de Renda na fonte e na declaração, desde que: (i) o fundo possua ao menos 50 cotistas; (ii) as cotas sejam negociadas exclusivamente em bolsa de valores ou mercado de balcão organizado; e (iii) o cotista não possua mais de 10% das cotas do fundo. O KNSC11, com 261.873 cotistas, cumpre os dois primeiros requisitos. O benefício fiscal não se aplica a pessoas jurídicas, que sujeitam os rendimentos à tributação convencional.

O histórico de emissões do KNSC11 inclui múltiplas ofertas públicas desde o lançamento em 2020, que elevaram o patrimônio líquido do patamar inicial para os atuais R$ 1,77 bilhão e ampliaram a base de 202.202.385 cotas emitidas. Cada emissão é registrada na CVM, submetida ao prospecto simplificado ou definitivo conforme o valor total, e distribuída com direito de preferência aos cotistas atuais (para ofertas 476) ou ao público em geral (para ofertas 400), obedecendo às regras da Instrução CVM 400 ou da nova Resolução CVM 160.

O cotista tem o direito de requerer, a qualquer tempo, acesso ao regulamento do fundo, aos relatórios mensais de gestão, às atas de assembleias e às Informações Periódicas (IAN, DFP, ITR) disponíveis no portal de dados abertos da CVM. A representação em assembleias pode ser exercida pessoalmente ou por procurador, e a Resolução CVM 175 permite que gestoras disponibilizem sistemas de votação à distância para facilitar a participação de cotistas de varejo.

Panorama competitivo

O segmento de FIIs de papel (crédito imobiliário securitizado) é um dos mais competitivos da indústria de fundos de investimento imobiliário no Brasil, reunindo desde grandes gestoras com equipes dedicadas de crédito estruturado até fundos menores com nichos específicos de originação. O KNSC11 compete diretamente com outros FIIs de CRI listados na B3 por captação de recursos, acesso a emissões primárias de CRI e percepção de qualidade pelos investidores.

Entre os principais concorrentes do KNSC11 no segmento de FIIs de CRI de grande porte, destacam-se: MCCI11 (Mauá Capital CRI), gerido pela Mauá Capital com foco em CRIs de alta qualidade e perfil defensivo; HGCR11 (CSHG Real Estate CRI), gerido pelo Credit Suisse Hedging-Griffo (CSHG), com histórico consolidado e carteira diversificada por indexador; RBRR11 (RBR High Grade), gerido pela RBR Asset Management, com foco em emissores de baixo risco de crédito e spread mais comprimido; IRDM11 (Iridium Recebíveis Imobiliários), gerido pela Iridium Gestão de Recursos, com perfil de maior exposição a IPCA+ e CRIs de longo prazo; e VRTA11 (Fator Veritá), gerido pela Fator Administração de Recursos, com um dos portfólios mais antigos do segmento.

Além dos FIIs concorrentes, o KNSC11 compete indiretamente com outros produtos de renda fixa que também oferecem exposição ao crédito imobiliário: LCIs emitidas por bancos com isenção de IR para pessoas físicas, CRIs acessados diretamente via plataformas de renda fixa (com aporte mínimo em geral acima de R$ 1.000), e debêntures incentivadas de infraestrutura imobiliária. O FII oferece ao investidor de varejo o acesso pulverizado a uma carteira diversificada que, individualmente, seria inacessível dado o lote mínimo de CRIs no mercado primário.

A Kinea Investimentos diferencia o KNSC11 no mercado por alguns atributos reconhecidos pelo setor: (i) capacidade de originação própria, estruturando operações diretamente com emissores sem intermediação de assessores financeiros externos, o que pode reduzir o custo médio de aquisição dos CRIs; (ii) equipe dedicada de crédito com monitoramento contínuo de covenant e garantias; e (iii) suporte institucional do grupo Itaú, que amplia o relacionamento comercial com incorporadoras e empresas do setor imobiliário em busca de financiamento.

O IFIX (Índice de Fundos de Investimento Imobiliário da B3) é o principal benchmark setorial para acompanhar o desempenho médio dos FIIs listados. Fundos de papel como o KNSC11 historicamente apresentam menor volatilidade de cota em relação aos FIIs de tijolo de lajes corporativas ou shopping centers, mas são mais sensíveis a variações nas taxas de juros e ao ambiente de crédito. Em ciclos de queda da Selic, os FIIs de tijolo tendem a se valorizar mais que os de papel, enquanto em ciclos de alta, os de papel mantêm rendimento recorrente mais estável.

O ambiente competitivo do segmento exige que gestores de FIIs de CRI demonstrem consistência na qualidade do portfólio, evidenciada por baixas taxas de inadimplência, diversificação por emissor e setor, e spreads de crédito competitivos. A concentração excessiva em um único emissor ou setor é um fator de risco que diferencia fundos de qualidade dos de menor padrão de governança. O relatório mensal de gestão é o principal canal de comunicação entre a Kinea e os cotistas do KNSC11 para demonstrar esses atributos competitivos.

Com patrimônio líquido de R$ 1,77 bilhão e 261.873 cotistas, o KNSC11 tem escala suficiente para competir em emissões primárias de CRI com lote mínimo elevado — operações que fundos menores não conseguem absorver sem concentrar excessivamente o portfólio. Essa escala é uma vantagem competitiva estrutural no segmento de crédito imobiliário corporativo e de alto padrão, onde as emissões unitárias podem superar R$ 100 milhões.

Indicadores explicados

**Dividend Yield (DY 12 meses).** O DY de 12,43% ao ano posiciona o KNSC11 entre os fundos de papel com rendimento acima da média do segmento de CRI no período. Para um FII de papel, o DY é fortemente influenciado pelos indexadores dos CRIs em carteira: em períodos de Selic e IPCA elevados, a distribuição tende a se manter robusta, pois os juros e correção dos títulos de crédito imobiliário refletem o custo do dinheiro no mercado. O investidor deve verificar a composição mensal do DY para identificar se os pagamentos incluem componentes extraordinários ou se são integralmente recorrentes. Fórmula: DY = (Soma dos rendimentos distribuídos nos últimos 12 meses / Preço da cota na bolsa) × 100 Cálculo: Rendimento acumulado 12 meses = R$ 1,13 por cota (soma dos 12 últimos pagamentos). Preço da cota em 12/06/2026 = R$ 9,09. DY = (1,13 / 9,09) × 100 = 12,43% a.a. (dados de 12/06/2026)

**P/VP (Preço sobre Valor Patrimonial).** O P/VP de 1,03 indica que as cotas do KNSC11 estão sendo negociadas com leve prêmio de 3% sobre o valor patrimonial contábil. Para FIIs de papel com gestão reconhecida e carteira diversificada, um prêmio moderado é comum e reflete a percepção positiva do mercado quanto à qualidade dos ativos e à consistência das distribuições. O cotista que adquire cotas com P/VP acima de 1 está pagando mais do que o valor contábil pelo acesso à carteira — o que pode ser justificado pelo histórico de gestão, mas comprime o DY efetivo calculado sobre o preço pago. Fórmula: P/VP = Preço de mercado da cota / Valor Patrimonial por Cota (VPA) Cálculo: Preço de mercado em 12/06/2026 = R$ 9,09. VPA = R$ 8,79. P/VP = 9,09 / 8,79 = 1,03 (dados de 12/06/2026)

**VPA (Valor Patrimonial por Cota).** O VPA representa o valor contábil de cada cota do KNSC11, calculado pela divisão do patrimônio líquido pelo total de cotas emitidas. Para fundos de papel, o VPA oscila conforme a marcação a mercado dos CRIs em carteira: variações nas taxas de juros de mercado alteram o preço justo dos títulos de renda fixa, impactando o patrimônio do fundo. Um VPA crescente ao longo do tempo pode indicar valorização da carteira ou novas emissões de cotas a prêmio; queda no VPA pode refletir marcação negativa do portfólio em ambientes de alta de juros. Fórmula: VPA = Patrimônio Líquido / Número de cotas emitidas Cálculo: Patrimônio líquido em 12/06/2026 = R$ 1.777.820.651,78. Número de cotas = 202.202.385. VPA = 1.777.820.651,78 / 202.202.385 = R$ 8,79 por cota (dados de 12/06/2026)

**Vacância Física.** Por ser um FII de papel, o KNSC11 não detém imóveis físicos em seu portfólio, de modo que a vacância física — métrica central para FIIs de tijolo — não é aplicável aqui. O indicador funcional equivalente no contexto de fundos de CRI é o percentual de inadimplência na carteira, que mensura o quanto dos créditos originados está em atraso ou em processo de renegociação. Os relatórios mensais da Kinea Investimentos informam a qualidade de crédito da carteira, incluindo o percentual de operações em dia, em watchlist ou em execução de garantias, sendo essa a leitura relevante para avaliar o risco do portfólio. Fórmula: Vacância Física = Área não ocupada / Área total do portfólio imobiliário × 100 Cálculo: KNSC11 é um FII de papel (carteira de CRIs e ativos financeiros com lastro imobiliário); não há imóveis físicos detidos diretamente pelo fundo. Vacância física: não aplicável para este tipo de fundo (dados de 12/06/2026)

**Último rendimento por cota.** O último rendimento de R$ 0,10 por cota representa o pagamento mais recente realizado pelo KNSC11 aos seus cotistas, distribuído mensalmente conforme a política do fundo. Rendimentos de FIIs de papel são isentos de Imposto de Renda para pessoas físicas cotistas, desde que o fundo cumpra os requisitos legais (mínimo de 50 cotistas e cotas negociadas exclusivamente em bolsa ou mercado organizado). O montante mensal pode variar em função de amortizações de CRIs, liquidações antecipadas ou variações nos indexadores da carteira, sendo importante acompanhar a série histórica de pagamentos para avaliar a consistência da renda. Fórmula: Rendimento/cota = Total distribuído no período / Número de cotas do fundo Cálculo: Último rendimento declarado = R$ 0,10 por cota. Número de cotas = 202.202.385. Total distribuído no período = 202.202.385 × R$ 0,10 = R$ 20.220.238,50 (dados de 12/06/2026)

**Taxa de administração (total).** A taxa total de 1,25% ao ano (administração 1,19% + custódia 0,06%) incide sobre o patrimônio líquido do fundo e é deduzida antes da apuração do resultado distribuído aos cotistas. Para um patrimônio líquido da ordem de R$ 1,77 bilhão, o custo anual estimado é de aproximadamente R$ 22 milhões — valor que reduz diretamente o rendimento disponível para distribuição. A taxa de administração cobre os serviços do administrador fiduciário (gestão legal, contábil e operacional do fundo) e do gestor de carteira (Kinea Investimentos), que é responsável pelas decisões de alocação nos CRIs e demais ativos. Fórmula: Taxa efetiva = Taxa de administração fiduciária + Taxa de gestão + Taxa de custódia (% a.a. sobre PL) Cálculo: Taxa de administração = 1,19% a.a. + Taxa de custódia = 0,06% a.a. Taxa total = 1,25% a.a. sobre o patrimônio líquido. Sobre PL de R$ 1.777.820.651,78: custo anual estimado = R$ 1.777.820.651,78 × 0,0125 = R$ 22.222.758,15 a.a. (dados de 12/06/2026)

**Patrimônio Líquido.** O patrimônio líquido de R$ 1,77 bilhão posiciona o KNSC11 entre os FIIs de médio-grande porte da B3. Um PL robusto confere ao fundo maior capacidade de participar de emissões primárias de CRI em lote mínimo elevado, além de permitir diversificação por emissor e indexador sem concentração excessiva em um único devedor. O passivo de R$ 198,5 milhões representa aproximadamente 10,04% do ativo total — indicador de alavancagem que o investidor deve monitorar, pois endividamento no nível do fundo amplia a exposição a oscilações de taxa de juros e pode comprometer a liquidez em cenários adversos de crédito. Fórmula: PL = Valor Total dos Ativos - Total do Passivo Cálculo: Valor total dos ativos = R$ 1.976.341.285,10. Total do passivo = R$ 198.520.633,32. PL = 1.976.341.285,10 - 198.520.633,32 = R$ 1.777.820.651,78 (dados de 12/06/2026)

**Alavancagem (% do ativo total).** A alavancagem de 10,04% sobre o ativo total indica que aproximadamente R$ 0,10 de cada R$ 1,00 de ativo do KNSC11 é financiado por passivo exigível. Para FIIs de papel, algum nível de passivo pode advir de letras financeiras, emissão de COEs de cobertura ou posições de hedge de taxa. A Resolução CVM 175 impõe limites ao endividamento de fundos de investimento e exige transparência sobre a natureza das obrigações. O investidor deve acompanhar a evolução do passivo nos relatórios mensais: alavancagem crescente sem correspondente aumento na carteira de ativos pode comprimir margem de distribuição e aumentar o risco do fundo. Fórmula: Alavancagem = Total Passivo / Valor Total dos Ativos × 100 Cálculo: Total passivo = R$ 198.520.633,32. Valor total dos ativos = R$ 1.976.341.285,10. Alavancagem = (198.520.633,32 / 1.976.341.285,10) × 100 = 10,04% (dados de 12/06/2026)

Perguntas Frequentes

Qual o preço atual de KNSC11? A cotação mais recente de KNSC11 é de R$ 9,16.

Qual o dividend yield do KNSC11? O dividend yield anualizado de KNSC11 é de 12,34%.

Qual o P/VP de KNSC11? O indicador P/VP (Preço sobre Valor Patrimonial) de KNSC11 é 1.05.

KNSC11 distribui rendimentos mensais? O último rendimento registrado de KNSC11 foi de R$ 0,10 por cota.

O que é o KNSC11 e como ele gera rendimento para os cotistas? O KNSC11 é o Kinea Securities FII, um fundo de investimento imobiliário de papel gerido pela Kinea Investimentos. Ele gera rendimento por meio da aquisição de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e outros ativos financeiros com lastro no setor imobiliário. Os juros e a correção monetária recebidos dos emissores dos CRIs formam o resultado do fundo, do qual ao menos 95% é distribuído mensalmente aos cotistas, conforme exigência da Lei 8.668/1993.

O KNSC11 é um FII de tijolo ou de papel? Qual a diferença prática? O KNSC11 é um FII de papel: seu portfólio é composto por CRIs e instrumentos de dívida com garantia imobiliária, e não por imóveis físicos como lajes corporativas, shoppings ou galpões logísticos. A diferença prática é que o cotista do KNSC11 está exposto ao risco de crédito dos emissores dos títulos, não à vacância ou à gestão operacional de imóveis. O rendimento reflete os juros e correção dos CRIs, influenciados pelos indexadores da carteira (IPCA, CDI) e pelo ambiente de crédito.

Os rendimentos do KNSC11 são isentos de Imposto de Renda para pessoas físicas? Sim, desde que o fundo cumpra as condições legais: ter ao menos 50 cotistas e ter suas cotas negociadas exclusivamente em bolsa de valores ou mercado organizado. O KNSC11 possui 261.873 cotistas e negocia na B3, atendendo ambos os requisitos. A isenção se aplica apenas a pessoas físicas que não detenham mais de 10% das cotas. Pessoas jurídicas estão sujeitas à tributação convencional sobre os rendimentos recebidos.

Quem é a Kinea Investimentos e qual sua relação com o grupo Itaú? A Kinea Investimentos é uma gestora de recursos independente fundada em 2007, controlada pelo grupo Itaú Unibanco, o maior banco privado do Brasil. A gestora atua em múltiplas classes de ativos, incluindo FIIs, fundos multimercado, crédito privado e ações. No segmento de FIIs, a Kinea é responsável pela gestão ativa da carteira do KNSC11, tomando as decisões de alocação em CRIs e outros ativos financeiros com lastro imobiliário. O suporte institucional do grupo Itaú amplia o relacionamento comercial com emissores do setor imobiliário.

O que é um CRI e por que ele é o principal ativo do KNSC11? O Certificado de Recebível Imobiliário (CRI) é um título de renda fixa emitido exclusivamente por securitizadoras, com lastro em créditos oriundos do setor imobiliário, como contratos de aluguel, parcelas de financiamento habitacional ou recebíveis de incorporadoras. Regulado pela Lei 9.514/1997, o CRI conta com regime fiduciário que segrega os créditos do patrimônio da securitizadora. É o principal ativo do KNSC11 porque permite ao fundo acessar o mercado de crédito imobiliário com garantias reais e gerar renda regular aos cotistas.

Como a taxa Selic afeta o rendimento distribuído pelo KNSC11? A Selic impacta diretamente os CRIs indexados ao CDI na carteira do KNSC11: quando o COPOM eleva a taxa básica, o rendimento dos títulos pós-fixados aumenta, tendendo a elevar o DY do fundo. Em ciclos de queda da Selic, o oposto ocorre. Para CRIs indexados ao IPCA, a influência é da inflação efetiva — períodos de IPCA elevado ampliam o cupom distribuído. A composição do portfólio por indexador determina a sensibilidade do fundo a cada cenário de política monetária.

O que é o P/VP do KNSC11 e como devo interpretá-lo? O P/VP (Preço sobre Valor Patrimonial) é a relação entre o preço de mercado da cota e o VPA (Valor Patrimonial por Cota). Um P/VP acima de 1 significa que as cotas estão sendo negociadas com prêmio sobre o valor contábil — o investidor paga mais do que o ativo vale pelo balanço do fundo. Um P/VP abaixo de 1 indica desconto. Para o KNSC11, o P/VP deve ser analisado em conjunto com o histórico de distribuições e a qualidade da carteira de CRIs, não de forma isolada.

Quais são os principais riscos do KNSC11? Os principais riscos do KNSC11 incluem: risco de crédito (inadimplência dos emissores dos CRIs); risco de mercado (variação das taxas de juros que afeta a marcação dos títulos); risco de liquidez (o fundo é fechado e a saída ocorre via mercado secundário); risco de concentração (exposição elevada a um único emissor, setor ou indexador); e risco operacional da gestora. A alavancagem de 10,04% do ativo total (passivo/ativo) adiciona sensibilidade adicional a variações de juros. O monitoramento regular dos relatórios de gestão da Kinea é a forma mais direta de acompanhar esses riscos.

Com que frequência o KNSC11 distribui rendimentos e como são pagos? O KNSC11 distribui rendimentos mensalmente, depositando o valor diretamente na conta do cotista cadastrada na corretora ou banco de investimento. A distribuição segue o calendário publicado pela gestora nos relatórios periódicos e nos comunicados ao mercado via sistema DIVEXT da CVM. Ao menos 95% do resultado auferido no semestre civil, apurado em regime de caixa, deve obrigatoriamente ser distribuído, conforme determinado pela Lei 8.668/1993 e pelas regras da CVM.

O que é o VPA do KNSC11 e como ele é calculado? O VPA (Valor Patrimonial por Cota) é a divisão do patrimônio líquido total do fundo pelo número de cotas emitidas. Para o KNSC11, com patrimônio líquido superior a R$ 1,77 bilhão e 202.202.385 cotas emitidas, o VPA é apurado mensalmente conforme a marcação a mercado dos ativos. O VPA oscila conforme a marcação a mercado dos CRIs em carteira: variações nas taxas de juros e na qualidade de crédito dos emissores afetam o valor contábil dos ativos e, consequentemente, o VPA.

Como posso participar das assembleias do KNSC11 e votar em deliberações? As assembleias do KNSC11 são convocadas pelo administrador fiduciário com antecedência mínima estabelecida no regulamento e na Resolução CVM 175. A convocação é publicada no sistema de informações da CVM (DIVEXT) e comunicada aos cotistas por e-mail cadastrado na corretora. A participação pode ser presencial, por procurador ou por sistema de votação eletrônica, conforme previsto no regulamento. Cada cota confere direito a um voto nas deliberações da Assembleia Geral de Cotistas.

Quais documentos devo consultar para acompanhar a carteira do KNSC11? Os principais documentos para acompanhar o KNSC11 são: o Relatório Mensal de Gestão (publicado pela Kinea com composição detalhada da carteira, inadimplência, rentabilidade e perspectivas); as Informações Periódicas enviadas à CVM (IAN, DFP, ITR); as atas de Assembleia Geral de Cotistas; e os comunicados ao mercado publicados via sistema DIVEXT. Todos esses documentos estão disponíveis no portal de dados abertos da CVM, no site da B3 e no canal de relações com cotistas da Kinea Investimentos.

O que acontece com o KNSC11 se a Kinea Investimentos for substituída como gestora? A substituição da gestora é uma deliberação que deve ser aprovada pela Assembleia Geral de Cotistas, com quórum mínimo estabelecido no regulamento e na Resolução CVM 175. Em caso de aprovação, o administrador fiduciário conduz o processo de transição, garantindo a continuidade operacional do fundo e a preservação dos ativos em carteira. O regulamento do KNSC11 estabelece os procedimentos e prazos para substituição, assegurando que os cotistas sejam adequadamente informados e possam participar da deliberação.

Atualização

Dados consultados em 19/07/2026 nas fontes públicas citadas. Cotações e indicadores estão sujeitos a defasagem conforme a periodicidade de cada fonte.

Ativos do mesmo setor

Outros ativos do segmento Títulos e Valores Mobiliários, para comparação: