TVRI11 — TIVIO RENDA IMOBILIÁRIA

Setor

Títulos e Valores Mobiliários

Desempenho recente

No período de 6m, TVRI11 apresentou variação de -8,76% em 123 pregões. Dados de cotação da B3, sujeitos a defasagem.

Faixa de 52 semanas

Nas últimas 52 semanas, TVRI11 oscilou entre R$ 88,67 a R$ 104,20. Média de R$ 94,90 no período. Dados B3, sujeitos a defasagem.

Dividend Yield

DY anual: 14,80%.

P/VP

P/VP: 0.88.

Dados do Fundo

Valor patrimonial por cota (VPA): R$ 103,97. Patrimônio líquido: R$ 1,7B. Valor de mercado: R$ 1,5B. Cotas emitidas: 15.919.690. Número de cotistas: 59.039. Taxa de administração: 0,25%. Idade do fundo: 2,8 anos. Administrador: BEM DTVM LTDA. Tipo de gestão: Ativa. Público-alvo: INVESTIDORES EM GERAL. CNPJ: 14.410.722/0001-29. Dados públicos CVM/B3, sujeitos a defasagem.

Imóveis e Ocupação

Número de imóveis: 57. Área total: 367.400 m². Vacância física: 5,2%. Inadimplência: 0,0%. Total de ativos do fundo: 179. Vacância e ocupação a partir de informes trimestrais (CVM).

O que é um Fundo Imobiliário (FII)

Um Fundo de Investimento Imobiliário (FII) é um veículo que reúne recursos de vários investidores para aplicar no mercado imobiliário, seja em imóveis físicos, seja em títulos ligados a esse setor. O patrimônio é dividido em cotas negociadas em bolsa, o que permite ao investidor participar do mercado imobiliário sem comprar um imóvel inteiro. Os FIIs são regulados no Brasil e administrados por instituições financeiras, e seus resultados são distribuídos periodicamente aos cotistas conforme as regras do fundo.

Tipos de FII

Os FIIs costumam ser descritos em quatro grandes grupos. Os fundos de tijolo investem em imóveis físicos — lajes corporativas, galpões logísticos, shoppings, agências — e seu resultado vem principalmente dos aluguéis. Os fundos de papel aplicam em títulos de crédito imobiliário, como CRIs, e seu resultado deriva dos juros desses papéis. Os fundos híbridos combinam imóveis e títulos na mesma carteira. Os fundos de fundos (FoF) investem em cotas de outros FIIs, buscando diversificação por meio da composição. Cada tipo tem uma dinâmica própria de risco, sensibilidade a juros e comportamento ao longo dos ciclos econômicos.

Dividend Yield em FIIs

O Dividend Yield (DY) de um FII expressa a relação entre os rendimentos distribuídos e o preço da cota, geralmente apurada considerando os últimos doze meses ou anualizando a distribuição recente. Em termos simples, indica quanto o fundo distribuiu em proventos proporcionalmente ao valor pago pela cota. Um DY mais alto pode refletir distribuições robustas, mas também pode resultar de uma queda no preço da cota — por isso o indicador é lido em conjunto com outros, não isoladamente. Distribuições extraordinárias, como a venda de um imóvel, podem elevar o DY de um período de forma pontual e não recorrente. O DY é uma referência informativa sobre o passado e não garante distribuições futuras.

P/VP e valor patrimonial por cota

O valor patrimonial por cota corresponde ao patrimônio líquido do fundo dividido pelo número de cotas — uma estimativa contábil de quanto vale cada cota segundo os ativos do fundo. O indicador P/VP (preço sobre valor patrimonial) compara o preço de mercado da cota com esse valor patrimonial. Um P/VP próximo de 1 indica que o mercado precifica a cota perto de seu valor contábil; acima de 1, a cota é negociada com prêmio; abaixo de 1, com desconto. O P/VP não é, por si só, um sinal de oportunidade ou de risco — ele descreve uma relação, cuja interpretação depende do tipo de fundo, da qualidade dos ativos e do contexto de mercado.

Rendimentos mensais e regra de distribuição

Uma característica marcante dos FIIs é a distribuição periódica de resultados, comumente mensal. Pela regulação aplicável a esses fundos, é exigida a distribuição de uma parcela elevada do resultado de caixa aos cotistas, o que explica por que muitos investidores acompanham FIIs pela renda recorrente. O valor distribuído varia conforme o desempenho do fundo no período — aluguéis recebidos, juros de títulos, ocupação dos imóveis — e não é fixo nem garantido.

Liquidez, vacância e riscos típicos

Liquidez, num FII, refere-se à facilidade de comprar ou vender cotas em bolsa sem grande variação de preço; fundos com mais cotistas e maior volume negociado tendem a ter liquidez mais alta. Vacância mede a proporção de área (vacância física) ou de receita (vacância financeira) não ocupada ou não recebida nos imóveis do fundo — quanto maior a vacância, menor tende a ser o resultado distribuível. Entre os riscos típicos descritos no mercado estão a sensibilidade a juros (que afeta a atratividade relativa dos rendimentos), o risco de inadimplência de inquilinos ou de devedores dos títulos, o risco de vacância e o risco de mercado, que influencia o preço das cotas. A avaliação desses fatores é individual e depende dos objetivos de cada investidor.

Dividendos

O dividend yield acumulado nos últimos 12 meses de TVRI11 é de 14,80%. O último rendimento registrado foi de R$ 1,14 por cota.

Comparação Setorial

Dados comparativos do segmento Títulos e Valores Mobiliários: P/VP de TVRI11 em 0.88 ante mediana do setor de 0.87. Dividend yield de 14,80% ante mediana do setor de 13,44%.

O TVRI11 — Tivio Renda Imobiliaria — e um fundo de investimento imobiliario listado na B3 voltado a cotistas em geral, com carteira composta por 57 imoveis fisicos e area total superior a 367 mil metros quadrados. Com patrimonio liquido acima de R$ 1,6 bilhao e mais de 59 mil cotistas, o fundo distribui rendimentos mensais provenientes de receitas de alugueis e eventuais instrumentos financeiros imobiliarios. Sua estrutura hibrida combina a solidez de ativos reais com flexibilidade de alocacao em titulos imobiliarios, sujeita a governanca profissional regulada pela CVM e com taxa de administracao competitiva de 0,28% ao ano.

Sobre TIVIO RENDA IMOBILIÁRIA

O TVRI11 — Tivio Renda Imobiliaria — e um fundo de investimento imobiliario (FII) do segmento de Titulos e Valores Mobiliarios (TVM), constituido sob a forma de condominio fechado e negociado na B3 sob o codigo TVRI11. Com patrimonio liquido superior a R$ 1,6 bilhao e mais de 59 mil cotistas, o fundo se posiciona entre os maiores do segmento de FIIs hibridos voltados a renda imobiliaria fisica no mercado brasileiro.

Fundado ha aproximadamente 2,7 anos, o TVRI11 estrutura-se como um fundo de renda ativa, com foco na aquisicao e gestao de imoveis diretamente — nao se tratando, portanto, de um FII de papel (CRI/LCI), mas de um fundo com exposicao predominante a ativos reais. Sua carteira e composta por 57 imoveis com area total construida de aproximadamente 367.399 m², distribuidos de forma a oferecer diversificacao geografica e setorial dentro do segmento imobiliario.

A classificacao 'Titulos e Valores Mobiliarios' reflete a possibilidade de o fundo manter posicoes em instrumentos financeiros com lastro imobiliario — como certificados de recebiveis imobiliarios (CRI) e letras de credito imobiliario (LCI) — como complemento a carteira de imoveis fisicos, o que e pratica comum em FIIs hibridos da categoria. Essa flexibilidade permite ao gestor ajustar a alocacao entre renda de alugueis e renda de juros conforme o ciclo macroeconomico e as oportunidades de mercado.

O fundo conta com publico-alvo aberto a investidores em geral, o que significa que qualquer pessoa fisica ou juridica com conta em corretora habilitada pode adquirir suas cotas no mercado secundario da B3. Essa caracteristica democratiza o acesso a investimentos imobiliarios de grande porte, historicamente restritos a investidores institucionais ou de elevado patrimonio.

No plano estrutural, o TVRI11 apresenta grau de alavancagem controlado, com passivo total de aproximadamente R$ 36,3 milhoes frente a um ativo total de cerca de R$ 1,69 bilhao, resultando em alavancagem de 2,19% — indice que indica exposicao moderada a financiamentos e preserva a robustez do balanco patrimonial. A inadimplencia reportada e de 0,0%, indicador que reflete a qualidade dos contratos de locacao ativos na carteira.

A liquidez das cotas no mercado secundario e classificada como baixa em comparacao a FIIs maiores do Ibovespa, com volume medio diario de negociacao da ordem de R$ 1 milhao. Isso requer atencao do investidor quanto ao prazo de saida em situacoes de necessidade de liquidez imediata. A estrutura de 15.919.690 cotas emitidas e distribuidas entre mais de 59 mil cotistas pessoa fisica e juridica contribui para uma base diversificada de detentores.

O fundo distribui rendimentos mensais aos cotistas, conforme estabelecido em seu regulamento e em linha com a legislacao de FIIs que determina a distribuicao de pelo menos 95% do resultado liquido apurado no regime de caixa, em base semestral. Os rendimentos provenientes de FIIs sao isentos de Imposto de Renda para pessoas fisicas cotistas desde que atendidas as condicoes legais vigentes — especificamente, a isencao aplica-se a cotistas pessoa fisica que detenham menos de 10% das cotas do fundo e que o FII tenha no minimo 50 cotistas. Em nenhuma hipotese essa isencao deve ser confundida com a tributacao de dividendos de acoes, que possui regras distintas conforme a Lei 15.270/2025.

O TVRI11 integra o universo de FIIs de renda, com estrategia voltada a preservacao e crescimento do patrimonio dos cotistas por meio da renda de alugueis e eventualmente de instrumentos financeiros imobiliarios. Sua gestao profissional e fiduciaria assegura a conformidade com as normas da Comissao de Valores Mobiliarios (CVM), em especial a Resolucao CVM 175/2022, que rege os fundos de investimento no Brasil.

Contexto de negocio e setor

O TVRI11 opera no segmento de renda imobiliaria hibrida, combinando exposicao a ativos reais — imoveis fisicos geradores de aluguel — com a possibilidade de alocacao em titulos imobiliarios de renda fixa. Esse modelo de negocio e comum em fundos da segunda geracao do mercado de FIIs brasileiro, surgidos apos a maturidade do setor nos anos 2010, quando gestoras passaram a buscar retornos mais estaveis combinando fluxos de caixa preditiveis de alugueis com a liquidez e diversificacao dos instrumentos financeiros.

A tese de investimento do fundo baseia-se na aquisicao e administracao de imoveis de qualidade em localizacoes estrategicas, cujos contratos de locacao gerem receita recorrente suficiente para cobrir as despesas operacionais e ainda distribuir rendimentos mensais aos cotistas. Com 57 imoveis e mais de 367 mil m² de area, o portfolio confere escala relevante para negociar contratos institucionais e manter ocupacao elevada — aspecto evidenciado pela vacancia fisica de apenas 5,18%.

No contexto macroeconomico brasileiro, os FIIs de renda enfrentam dinâmica peculiar diante dos ciclos de juros. Em ambientes de taxa Selic elevada, os instrumentos de renda fixa competem diretamente com os rendimentos dos FIIs, pressionando os precos das cotas no mercado secundario. Contudo, os FIIs de imoveis fisicos possuem contratos de locacao frequentemente corrigidos pelo IGPM ou IPCA, o que oferece protecao parcial contra a inflacao ao longo do tempo — caracteristica de relevancia em cenarios de pressao inflacionaria.

A estrutura patrimonial do TVRI11 revela que o valor dos ativos sob gestao ultrapassa R$ 1,69 bilhao, enquanto o patrimonio liquido — descontados os passivos — situa-se em R$ 1,657 bilhao. O desconto entre o valor de mercado das cotas e o patrimonio liquido — denominado tecnicamente de desconto ao VP ou 'deagio' — reflete o pessimismo do mercado secundario em relacao ao preco negociado versus o valor intrinseco dos ativos do fundo. Esse desalinhamento pode decorrer de fatores como perspectivas macroeconomicas adversas, liquidez reduzida ou incerteza sobre a qualidade dos ativos da carteira.

A taxa de administracao de 0,28% ao ano e competitiva para o segmento, sinalizando eficiencia na gestao e preservacao dos rendimentos distribuiveis. Somada a taxa de custódia de 0,05%, o custo total da estrutura representa apenas 0,33% ao ano sobre o patrimônio — parametro favoravel em comparacao com fundos de gestao ativa de maior complexidade.

A base de 59.230 cotistas confere ao fundo uma distribuicao democratica da propriedade imobiliaria, elemento que reforca o cumprimento das exigencias legais para manutencao dos beneficios fiscais associados aos FIIs. A concentracao de grandes investidores tende a aumentar o risco de flutuacao abrupta de precos no mercado secundario; a pulverizacao observada no TVRI11 mitiga parcialmente esse risco.

Do ponto de vista setorial, o segmento de FIIs no Brasil tem expandido continuamente desde sua criacao na decada de 1990, com o numero de fundos e cotistas crescendo de forma expressiva na ultima decada. O TVRI11, com menos de tres anos de existencia, posiciona-se como participante da nova geracao de fundos surgida em um ambiente de maior maturidade regulatoria — especialmente apos a Resolucao CVM 175 de 2022, que modernizou o arcabouco normativo dos fundos de investimento brasileiros e elevou os padroes de transparencia e governanca.

A alavancagem controlada de 2,19% e a inadimplencia zero dos locatarios sao indicadores de saude operacional do fundo. A combinacao desses fatores com uma taxa de vacancia fisica de 5,18% — abaixo da media historica de mercado para FIIs de imoveis fisicos diversificados — sugere solidez operacional e capacidade de manutencao do fluxo de distribuicoes mensais aos cotistas.

Como ler os indicadores deste ativo

A analise de um fundo de investimento imobiliario (FII) exige o dominio de um conjunto especifico de indicadores que diferem dos utilizados na avaliacao de acoes ou titulos de renda fixa. Cada metrica oferece uma perspectiva distinta sobre a saude financeira, a eficiencia operacional e o potencial de geração de renda do fundo. No caso do TVRI11 — fundo com carteira de imoveis fisicos — os indicadores mais relevantes envolvem a relacao entre preco de mercado e valor patrimonial, a capacidade de distribuicao de rendimentos e a qualidade operacional dos ativos imobiliarios.

O Dividend Yield (DY) e o principal termometro de renda de um FII. Ele expressa, em percentual anualizado, quanto o fundo distribui em rendimentos em relacao ao preco de mercado da cota em determinado periodo de referencia. Um DY elevado pode indicar tanto uma alta capacidade de distribuicao quanto um preco de cota pressionado para baixo — sendo fundamental distinguir as causas. O DY anualizado e calculado a partir dos rendimentos pagos nos ultimos 12 meses divididos pelo preco de referencia da cota, multiplicados por 100.

O P/VP (Preco sobre Valor Patrimonial) e um dos indicadores mais utilizados para avaliar se as cotas de um FII estao sendo negociadas com desconto ou premio em relacao ao valor dos ativos que o fundo detem. O numerador e o preco de mercado da cota no secundario; o denominador e o VPA (Valor Patrimonial por Acao, ou valor por cota). Quando o P/VP e inferior a 1,0, as cotas estao sendo negociadas abaixo do valor contabil dos ativos — o que pode representar uma oportunidade ou refletir percepcoes negativas sobre a qualidade ou liquidez desses ativos. P/VP acima de 1,0 indica premio.

O VPA (Valor Patrimonial por Cota) e obtido dividindo o patrimonio liquido total do fundo pelo numero de cotas emitidas. Esse numero representa, em termos contabeis, quanto de patrimonio liquido existe por cota. E o referencial contabil para o calculo do P/VP e para entender se o fundo esta captando recursos com premio ou desconto em novas emissoes.

A vacancia fisica e o percentual das areas dos imoveis do fundo que nao estao locadas em determinado momento. E um indicador direto da eficiencia operacional da carteira: quanto menor a vacancia, maior a proporcao dos imoveis gerando receita de alugueis. Uma vacancia elevada pressiona os rendimentos distribuiveis e pode sinalizar problemas com a qualidade dos imoveis ou com o mercado de locacao regional.

O ultimo rendimento por cota e o valor em reais distribuido pelo fundo no ultimo mes de apuracao. Este numero, sozinho, nao e suficiente para comparacoes — deve ser analisado em conjunto com o DY e com a serie historica de distribuicoes, para verificar se o fundo tem consistencia na geração de renda.

A taxa de administracao e o percentual cobrado pelo administrador fiduciario e/ou pelo gestor do fundo anualmente sobre o patrimonio liquido. Trata-se de uma despesa direta do fundo que reduz o rendimento disponivel para distribuicao. Taxas menores indicam maior eficiencia de custos e maior repasse de retorno ao cotista.

Pontos de atencao

O TVRI11 possui um DY anualizado classificado como 'atipico' pelo sistema de monitoramento, sinalizando que o nivel de distribuicao atual supera o padrao historico do fundo. Rendimentos atipicos podem decorrer de eventos pontuais como comercializacao de ativos, ganho de capital ou receitas extraordinarias, e podem nao se repetir nos proximos meses.

Com apenas 2,7 anos de existencia, o TVRI11 e um fundo relativamente jovem no mercado de FIIs. Fundos novos ainda estao no processo de maturacao da carteira, possivel reciclagem de ativos e consolidacao dos contratos de locacao, o que pode gerar maior volatilidade nas distribuicoes mensais em comparacao a fundos com historico mais longo.

A liquidez das cotas no mercado secundario da B3 e classificada como baixa, com volume medio diario da ordem de R$ 1 milhao. Investidores com necessidade de resgate rapido podem enfrentar dificuldade para vender posicoes relevantes sem impactar o preco de mercado das cotas.

O desconto patrimonial de aproximadamente 14% — P/VP de 0,86 — indica que o mercado precifica as cotas abaixo do valor contabil dos ativos do fundo. Esse deagio pode ser uma oportunidade ou refletir percepcoes negativas sobre a qualidade dos imoveis, o cenario macroeconomico ou a politica de distribuicoes futuras.

A taxa de vacancia fisica de 5,18% afeta diretamente a receita de alugueis do fundo. Embora seja um nivel controlado, elevacoes na vacancia — decorrentes de nao renovacao de contratos ou saida de locatarios — podem reduzir os rendimentos distribuidos mensalmente aos cotistas.

O fundo apresenta alavancagem de 2,19% do patrimonio liquido, com passivos totais de R$ 36,3 milhoes. Embora baixa, a presenca de divida introduz risco de refinanciamento em caso de restricao de credito ou elevacao das taxas de juros no mercado.

O portfolio concentra 57 imoveis com area total de 367.399,62 m², e a distribuicao geografica e setorial desses ativos nao e detalhada nos dados publicos disponibilizados. A concentracao em determinadas regioes ou segmentos de mercado pode ampliar a sensibilidade do fundo a choques locais.

A inadimplencia dos locatarios e reportada como zero, o que e positivo, mas deve ser interpretado com cautela: pode refletir a qualidade atual dos contratos ou a fase inicial do fundo, em que contratos recentes tendem a ter menor historico de inadimplencia.

Os rendimentos distribuidos mensalmente por FIIs a pessoas fisicas sao isentos de Imposto de Renda desde que o cotista detenha menos de 10% das cotas e o fundo tenha mais de 50 cotistas — criterios que o TVRI11 atende com 59.230 cotistas. Essa isencao e distinta da tributacao de dividendos de acoes, que segue regras proprias conforme a Lei 15.270/2025.

As cotas de FIIs como o TVRI11 sao listadas na B3 e negociadas como valores mobiliarios. O preco de mercado pode divergir do valor patrimonial por periodos prolongados, e essa flutuacao independe da qualidade ou do desempenho operacional dos imoveis da carteira.

A base patrimonial investida — R$ 1,585 bilhao — e o valor total de ativos de R$ 1,69 bilhao indicam que parte dos recursos esta alocada em instrumentos financeiros de curto prazo, como caixa ou ativos de renda fixa. Essa alocacao pode ser temporaria durante fases de reciclagem de portfolio ou captacao de recursos.

O 'magic number' de 79 meses calculado para o fundo representa o prazo estimado para recuperar o valor investido via rendimentos mensais, com base nos parametros atuais. Esse numero e sensivel a variacao nos rendimentos distribuidos e ao preco de entrada nas cotas, devendo ser atualizado periodicamente.

Governanca e estrutura societaria

O TVRI11 — Tivio Renda Imobiliaria — e estruturado como um fundo de investimento imobiliario constituido sob a forma de condominio fechado, regido pela Resolucao CVM 175/2022 e pela legislacao especifica de FIIs no Brasil, em especial a Lei 8.668/1993 e a Lei 9.779/1999, que estabelecem o arcabouco legal para fundos imobiliarios no pais.

Na estrutura de governanca de um FII, ha uma distincao fundamental entre o administrador fiduciario e o gestor do fundo. O administrador fiduciario e a instituicao financeira responsavel pela constituicao, administracao e prestacao de contas perante a CVM, detendo a propriedade fiduciaria dos ativos do fundo em beneficio dos cotistas. O gestor, por sua vez, e o responsavel pelas decisoes de investimento — aquisicao, comercializacao e administracao dos ativos imobiliarios — podendo ser o proprio administrador ou uma gestora independente contratada para esse fim.

As decisoes estrategicas do TVRI11 sao submetidas a deliberacao em Assembleias Gerais de Cotistas, que podem ser Ordinarias (AGO) ou Extraordinarias (AGE). A AGO deve ser realizada anualmente, ate 120 dias apos o encerramento do exercicio, para aprovacao de demonstracoes financeiras, distribuicao de rendimentos e eleicao de representantes dos cotistas quando aplicavel. As AGEs podem ser convocadas a qualquer tempo para deliberar sobre materias que exijam aprovacao dos cotistas, como alteracao de regulamento, emissao de novas cotas, substituicao do administrador ou gestor e aprovacao de operacoes relevantes.

Os quoruns de aprovacao variam conforme a materia em pauta. Alteracoes no regulamento que impactem direitos dos cotistas geralmente exigem aprovacao por maioria qualificada, enquanto outras materias podem ser deliberadas por maioria simples dos presentes. O regulamento do fundo especifica os quoruns aplicaveis a cada tipo de deliberacao, em conformidade com a Resolucao CVM 175/2022.

A taxa de administracao do TVRI11 e de 0,28% ao ano sobre o patrimonio liquido, cobrada pelo administrador fiduciario pela prestacao dos servicos de administracao, controle e custódia. Adicionalmente, incide taxa de custodia de 0,05% ao ano. Em conjunto, essas taxas totalizam 0,33% ao ano, representando o custo estrutural da gestao profissional do fundo.

A politica de distribuicao de rendimentos do TVRI11 segue o mandato legal dos FIIs: a distribuicao de pelo menos 95% do resultado liquido apurado no regime de caixa, em base semestral. Na pratica, a maioria dos FIIs, incluindo o TVRI11, opta pela distribuicao mensal, o que oferece ao cotista um fluxo de caixa mais previsivel e frequente. Os rendimentos sao calculados com base nas receitas de alugueis e outros ingressos do fundo, deduzidas as despesas operacionais e de administracao.

Os rendimentos distribuidos a cotistas pessoa fisica que atendam aos requisitos legais — detencao de menos de 10% das cotas e fundo com mais de 50 cotistas — sao isentos de Imposto de Renda na fonte, nos termos do artigo 3o da Lei 11.033/2004. Essa isencao e especifica para FIIs e nao se aplica a dividendos de acoes, que possuem regime tributario proprio conforme a Lei 15.270/2025, a qual institui retencao de 10% sobre dividendos acima de R$ 50 mil mensais pagos por empresas a partir de 2026.

Os direitos dos cotistas incluem o recebimento proporcional dos rendimentos distribuidos, o acesso as informacoes e demonstracoes financeiras periodicas do fundo, a participacao e voto nas assembleias gerais, e a preferencia na subscricao de novas cotas em eventuais emissoes subsequentes, nos termos do regulamento. O cotista tambem tem direito a resgatar o valor proporcional do patrimonio liquido em caso de liquidacao do fundo, observada a ordem de pagamento dos passivos.

Historicamente, o TVRI11 com aproximadamente 2,7 anos de funcionamento pode ter realizado emissoes de cotas para ampliar o patrimonio e a capacidade de investimento em novos ativos. As emissoes subsequentes de FIIs sao reguladas pela CVM e devem observar os prazos de subscricao preferenciais para cotistas existentes.

Panorama competitivo

O mercado de FIIs no Brasil e um dos mais desenvolvidos da America Latina, com centenas de fundos listados na B3 e patrimonio total que supera R$ 300 bilhoes. O TVRI11 compete no segmento de FIIs de renda imobiliaria hibrida — com exposicao a imoveis fisicos e potencial complementacao com titulos imobiliarios — um dos segmentos mais disputados do mercado.

No universo dos FIIs de imoveis fisicos diversificados, os principais competidores por alocacao de recursos de investidores incluem fundos de maior porte e liquidez, como o HGLG11 (CSHG Logistica FII), com foco em galpoes logisticos; o BRCO11 (Bresco Logistica), que atua no mesmo segmento com ativos premium; o PVBI11 (VBI Prime Properties), voltado a lajes corporativas de alto padrao; e o VISC11 (Vinci Shopping Centers), especializado em shopping centers. Esses fundos compartilham o mesmo pool de investidores pessoas fisicas em busca de renda mensal com beneficio fiscal.

No segmento especifico de FIIs hibridos — que combinam imoveis fisicos com instrumentos financeiros de credito imobiliario — o TVRI11 disputa alocacoes com fundos como o KNRI11 (Kinea Renda Imobiliaria), um dos maiores do mercado com patrimonio superior a R$ 5 bilhoes; o HGRU11 (CSHG Renda Urbana), focado em ativos de varejo e agencias bancarias; e o GGRC11 (GGR Coproperty), de logistica e renda. A diferencacao do TVRI11 passa pelo seu porte, perfil da carteira de 57 imoveis e pela relativa novidade no mercado.

O segmento de FIIs de papel — como KNCR11 (Kinea Rendimentos Imobiliarios), MCCI11 (Mogno Capital), CPTS11 (Capitania Securities II) e IRDM11 (Iridium Recebiveis) — compete indiretamente com o TVRI11 pelo mesmo capital de investidores, especialmente em periodos de juros elevados, quando os CRIs indexados ao CDI ou IPCA podem oferecer retornos competitivos com menor risco percebido.

A diferenciacao competitiva dos FIIs de imoveis fisicos como o TVRI11 reside em caracteristicas estruturais: a protecao inflacionaria via contratos de locacao indexados a indices como IGPM ou IPCA, a tangibilidade e respaldo patrimonial dos ativos reais, e a potencial valorizacao dos imoveis ao longo do tempo. Por outro lado, a menor liquidez e a dependencia do ciclo economico local — que afeta taxas de vacancia e negociacoes de renovacao contratual — sao desafios inerentes ao segmento.

No cenario macroeconomico brasileiro, a presenca de FIAGRO (Fundos de Investimento nas Cadeias Agroindustriais) e fundos de credito privado listados tem ampliado a concorrencia por atencao e capital dos investidores de renda. Fundos como RZAG11 e KNCA11 disputam alocacao em carteiras de varejo. O TVRI11 se diferencia ao oferecer exposicao a imoveis fisicos com maior escala — 57 ativos e mais de 367 mil m² — em um fundo acessivel ao investidor geral, o que confere diversificacao que fundos menores nao conseguem replicar.

Indicadores explicados

**Dividend Yield (DY) anualizado.** O DY de 15,11% ao ano posiciona o TVRI11 entre os fundos de maior rendimento relativo do mercado de FIIs. Esse percentual resulta da soma dos rendimentos distribuidos nos ultimos 12 meses dividida pelo preco da cota no mesmo periodo de referencia. O indicador e classificado pelo sistema interno como 'atipico', o que sugere que o nivel atual de distribuicao supera a media historica do fundo ou do segmento — fator que merece acompanhamento para avaliar a sustentabilidade do fluxo ao longo do tempo. Fórmula: DY (%) = (Soma dos rendimentos pagos nos ultimos 12 meses / Preco atual da cota) x 100 Cálculo: Rendimento acumulado 12 meses: R$ 13,522 por cota. Preco referencia: R$ 89,51. DY = (13,522 / 89,51) x 100 = 15,11% (dados de 12/06/2026)

**P/VP (Preco sobre Valor Patrimonial).** O P/VP de 0,86 indica que as cotas do TVRI11 estao sendo negociadas com desconto de aproximadamente 14% em relacao ao valor contabil dos ativos do fundo. Em termos praticos, isso significa que o mercado precifica cada cota abaixo do patrimonio liquido que ela representa proporcionalmente. Esse desconto pode refletir fatores macroeconomicos — como o ciclo de juros elevados — liquidez reduzida no mercado secundario ou percepcoes sobre a qualidade dos ativos imobiliarios da carteira. Fórmula: P/VP = Preco de mercado da cota / VPA Cálculo: Preco de mercado: R$ 89,51. VPA: R$ 104,11. P/VP = 89,51 / 104,11 = 0,860 (dados de 12/06/2026)

**VPA (Valor Patrimonial por Cota).** O VPA de R$ 104,11 representa o valor contabil de cada cota com base no patrimonio liquido do fundo. E o denominador do indicador P/VP e o referencial para identificar se novas emissoes de cotas ocorrem com premio (acima do VPA) ou desconto (abaixo do VPA). Para o cotista atual, o VPA serve como ancora de valor intrinseco, embora o preco de mercado possa divergir do VPA por periodos prolongados em funcao das condicoes de liquidez e conjuntura macroeconomica. Fórmula: VPA = Patrimonio Liquido total / Numero de cotas emitidas Cálculo: Patrimonio Liquido: R$ 1.657.343.776,89. Cotas emitidas: 15.919.690. VPA = 1.657.343.776,89 / 15.919.690 = R$ 104,11 por cota (dados de 12/06/2026)

**Vacancia Fisica.** A vacancia fisica de 5,18% indica que pouco mais de 5% da area total do portfolio de 57 imoveis do TVRI11 nao gera receita de alugueis no periodo de referencia. Esse percentual e considerado controlado para fundos com carteira diversificada e de grande porte como este. A inadimplencia dos locatarios registrada e zero, o que complementa positivamente o quadro operacional. A manutencao da vacancia em niveis baixos e fundamental para a estabilidade dos rendimentos mensais distribuidos aos cotistas. Fórmula: Vacancia fisica (%) = (Area nao locada / Area total dos imoveis) x 100 Cálculo: A vacancia fisica do portfolio do TVRI11 e de 5,18%, apurada com base nos dados de imoveis reportados via informativo trimestral CVM (inf_trimestral_fii_imovel). Area total da carteira: 367.399,62 m². Area estimada vaga: aproximadamente 19.031 m² (5,18% x 367.399,62 m²) (dados de 12/06/2026)

**Ultimo Rendimento por Cota.** O TVRI11 distribuiu R$ 1,1361 por cota no ultimo evento de rendimento registrado, o que corresponde a um retorno mensal de aproximadamente 1,27% sobre o preco de referencia. A media dos rendimentos dos ultimos 12 meses e de R$ 1,1268 por cota, demonstrando consistencia relativa nas distribuicoes. Os rendimentos de FIIs sao isentos de Imposto de Renda para pessoas fisicas que atendam aos criterios legais vigentes — detencao de menos de 10% das cotas e fundo com mais de 50 cotistas. Essa isencao e especifica para FIIs e nao deve ser confundida com a tributacao de dividendos de acoes, regulada pela Lei 15.270/2025. Fórmula: DY mensal (%) = (Ultimo rendimento por cota / Preco da cota) x 100 Cálculo: Ultimo rendimento distribuido: R$ 1,1361 por cota. Preco de referencia: R$ 89,51. DY mensal = (1,1361 / 89,51) x 100 = 1,269% ao mes (dados de 12/06/2026)

**Taxa de Administracao.** A taxa de administracao do TVRI11 e de 0,28% ao ano sobre o patrimonio liquido, complementada por 0,05% ao ano de taxa de custodia, totalizando 0,33% ao ano. Em valores absolutos, esse custo estrutural representa aproximadamente R$ 5,47 milhoes anuais, deduzidos do resultado do fundo antes da distribuicao aos cotistas. A taxa e competitiva para o segmento de FIIs de grande porte com gestao ativa de imoveis fisicos, em que custos de manutencao, intermediacao e gestao de contratos tendem a ser mais elevados do que em fundos de papel. Fórmula: Custo anual estimado (R$) = Patrimonio Liquido x Taxa de administracao Cálculo: Taxa de administracao: 0,28% ao ano. Taxa de custodia: 0,05% ao ano. Custo total anual estimado = R$ 1.657.343.776,89 x (0,28% + 0,05%) = R$ 1.657.343.776,89 x 0,0033 = R$ 5.469.234,47 por ano. Patrimonio Liquido: R$ 1.657.343.776,89. Numero de cotas: 15.919.690 (dados de 12/06/2026)

**Patrimonio Liquido e Carteira.** O patrimonio liquido do TVRI11 supera R$ 1,65 bilhao, composto por ativo total de cerca de R$ 1,69 bilhao e passivo de aproximadamente R$ 36,3 milhoes. O indice de alavancagem de 2,19% e baixo, refletindo politica conservadora de financiamento. A carteira entende 57 imoveis com 367.399,62 m² de area total, base fisica que sustenta a geracao de receitas de alugueis. O total efetivamente investido em ativos imobiliarios e de R$ 1.585.238.270,69, com o restante em caixa ou ativos financeiros de liquidez. Fórmula: Patrimonio Liquido = Ativo Total - Passivo Total Cálculo: Ativo Total: R$ 1.693.645.683,80. Passivo Total: R$ 36.301.906,91. Patrimonio Liquido = 1.693.645.683,80 - 36.301.906,91 = R$ 1.657.343.776,89. Alavancagem = 36.301.906,91 / 1.657.343.776,89 x 100 = 2,19% (dados de 12/06/2026)

Perguntas Frequentes

Qual o preço atual de TVRI11? A cotação mais recente de TVRI11 é de R$ 91,60.

Qual o dividend yield do TVRI11? O dividend yield anualizado de TVRI11 é de 14,80%.

Qual o P/VP de TVRI11? O indicador P/VP (Preço sobre Valor Patrimonial) de TVRI11 é 0.88.

TVRI11 distribui rendimentos mensais? O último rendimento registrado de TVRI11 foi de R$ 1,14 por cota.

O que e o TVRI11 e em que ele investe? O TVRI11 e o codigo de negociacao na B3 do Tivio Renda Imobiliaria, um fundo de investimento imobiliario (FII) com patrimonio liquido superior a R$ 1,6 bilhao. O fundo investe em imoveis fisicos geradores de renda de alugueis, podendo complementar a carteira com instrumentos financeiros de lastro imobiliario. Com 57 imoveis e mais de 367 mil m² de area, a carteira oferece diversificacao por ativo e regiao.

Quem pode investir no TVRI11? O TVRI11 tem como publico-alvo investidores em geral, o que significa que qualquer pessoa fisica ou juridica com conta em corretora habilitada pode adquirir suas cotas no mercado secundario da B3, assim como compra e vende acoes. Nao ha restricao a investidores qualificados ou profissionais — o acesso e amplo e democratizado.

Com que frequencia o TVRI11 distribui rendimentos? O TVRI11 distribui rendimentos mensalmente aos cotistas. Por lei, os FIIs sao obrigados a distribuir pelo menos 95% do resultado liquido apurado no regime de caixa em base semestral; na pratica, a maioria dos fundos, incluindo o TVRI11, opta pela distribuicao mensal para oferecer maior previsibilidade de fluxo de caixa aos cotistas.

Os rendimentos do TVRI11 sao isentos de Imposto de Renda? Os rendimentos distribuidos pelo TVRI11 a cotistas pessoa fisica sao isentos de Imposto de Renda desde que o cotista detenha menos de 10% das cotas do fundo e o fundo possua mais de 50 cotistas — criterios que o TVRI11 atende com seus 59.230 cotistas. Essa isencao e especifica para FIIs e nao deve ser confundida com a tributacao de dividendos de acoes, regulada pela Lei 15.270/2025.

O que e o P/VP e como interpretar o P/VP do TVRI11? O P/VP (Preco sobre Valor Patrimonial) indica se as cotas estao sendo negociadas com desconto ou premio em relacao ao valor contabil dos ativos do fundo. Um P/VP abaixo de 1,0 indica desconto: as cotas custam menos que o patrimonio que representam. O P/VP do TVRI11 era de 0,86 na data de referencia, indicando um desconto de aproximadamente 14% sobre o valor patrimonial — situacao que pode ter diferentes causas e interpretacoes.

O que e vacancia fisica e qual e a do TVRI11? A vacancia fisica e a proporcao da area total dos imoveis de um FII que nao esta locada em determinado periodo. Quanto menor a vacancia, maior a receita de alugueis e, em geral, maior o potencial de distribuicao de rendimentos. O TVRI11 registrava vacancia fisica de 5,18% sobre sua area total de 367.399,62 m², com inadimplencia zero dos locatarios ativos.

O que e o VPA do TVRI11? O VPA (Valor Patrimonial por Cota) e obtido dividindo o patrimonio liquido total do fundo pelo numero de cotas emitidas. Para o TVRI11, o patrimonio liquido superior a R$ 1,6 bilhao dividido pelas mais de 15,9 milhoes de cotas resulta em um VPA acima do preco de mercado vigente. Esse valor representa o patrimonio liquido que cada cota representa contabilmente, sendo o referencial para o calculo do P/VP e para avaliar se o fundo negocia com desconto ou premio.

Qual e a taxa de administracao do TVRI11? A taxa de administracao do TVRI11 e de 0,28% ao ano sobre o patrimonio liquido, acrescida de 0,05% ao ano de taxa de custodia, totalizando 0,33% ao ano. Esse custo e deduzido do resultado do fundo antes da distribuicao de rendimentos. A taxa e competitiva para o segmento de FIIs de grande porte com gestao ativa de imoveis fisicos.

Como funciona a governanca do TVRI11? O TVRI11 possui administrador fiduciario e gestor profissionais responsaveis, respectivamente, pela custodia e administracao legal do fundo e pelas decisoes de investimento imobiliario. As decisoes estrategicas relevantes — como alteracao do regulamento e emissao de novas cotas — sao submetidas a Assembleias Gerais de Cotistas, onde cada cota equivale a um voto. O fundo e regulado pela Resolucao CVM 175/2022.

O TVRI11 e um fundo de papel ou de tijolo? O TVRI11 e classificado como fundo de tijolo com possibilidade hibrida. Sua carteira principal e composta por imoveis fisicos — 57 ativos com mais de 367 mil m² de area total — que geram receita de alugueis. O fundo pode complementar a carteira com instrumentos financeiros de credito imobiliario (como CRIs), o que o caracteriza como potencialmente hibrido em determinados periodos.

Qual e o numero de cotistas do TVRI11? O TVRI11 contava com 59.230 cotistas na data de referencia dos dados. Essa base ampla e diversificada de detentores e relevante por dois motivos: primeiro, cumpre o requisito legal de mais de 50 cotistas necessario para a isencao de IR nos rendimentos para pessoas fisicas; segundo, reduz o risco de concentracao e movimentos bruscos de cotacao decorrentes da saida de poucos grandes detentores.

O TVRI11 e adequado para qualquer perfil de investidor? O TVRI11 e acessivel a investidores em geral, mas a adequacao depende do perfil individual. Por ser um fundo com liquidez classificada como baixa, pode nao ser adequado a quem necessita de acesso imediato ao capital. A exposicao a imoveis fisicos implica riscos inerentes ao mercado imobiliario, como variacao de vacancia e renegociacao de contratos. O fundo tem menos de tres anos de historico, o que limita a analise de longo prazo. A decisao de investimento deve considerar objetivos, prazo e tolerancia a risco individuais.

O que significa o DY 'atipico' do TVRI11? O sistema de monitoramento classifica o DY do TVRI11 como 'atipico', indicando que o nivel atual de distribuicao supera o padrao historico do fundo ou a media do segmento. Isso pode decorrer de eventos nao recorrentes — como comercializacao de imoveis, ganho de capital ou receita extraordinaria de locacao — que elevam pontualmente o rendimento distribuido. DYs atipicos merecem acompanhamento para avaliar se o nivel de distribuicao e sustentavel no medio prazo.

Atualização

Dados consultados em 19/07/2026 nas fontes públicas citadas. Cotações e indicadores estão sujeitos a defasagem conforme a periodicidade de cada fonte.

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