MXRF11 — FII MAXI RENDA RL

Setor

Títulos e Valores Mobiliários

Desempenho recente

No período de 6m, MXRF11 apresentou variação de +2,53% em 123 pregões. Dados de cotação da B3, sujeitos a defasagem.

Faixa de 52 semanas

Nas últimas 52 semanas, MXRF11 oscilou entre R$ 9,37 a R$ 10,00. Média de R$ 9,66 no período. Dados B3, sujeitos a defasagem.

Dividend Yield

DY anual: 11,80%.

P/VP

P/VP: 1.04.

Dados do Fundo

Valor patrimonial por cota (VPA): R$ 9,37. Patrimônio líquido: R$ 4,3B. Valor de mercado: R$ 4,5B. Cotas emitidas: 460.269.531. Número de cotistas: 1.468.513. Taxa de administração: 0,94%. Idade do fundo: 14,3 anos. Administrador: BTG PACTUAL SERVICOS FINANCEIROS S/A DTVM. Tipo de gestão: Ativa. Público-alvo: INVESTIDORES EM GERAL. CNPJ: 97.521.225/0001-25. Dados públicos CVM/B3, sujeitos a defasagem.

O que é um Fundo Imobiliário (FII)

Um Fundo de Investimento Imobiliário (FII) é um veículo que reúne recursos de vários investidores para aplicar no mercado imobiliário, seja em imóveis físicos, seja em títulos ligados a esse setor. O patrimônio é dividido em cotas negociadas em bolsa, o que permite ao investidor participar do mercado imobiliário sem comprar um imóvel inteiro. Os FIIs são regulados no Brasil e administrados por instituições financeiras, e seus resultados são distribuídos periodicamente aos cotistas conforme as regras do fundo.

Tipos de FII

Os FIIs costumam ser descritos em quatro grandes grupos. Os fundos de tijolo investem em imóveis físicos — lajes corporativas, galpões logísticos, shoppings, agências — e seu resultado vem principalmente dos aluguéis. Os fundos de papel aplicam em títulos de crédito imobiliário, como CRIs, e seu resultado deriva dos juros desses papéis. Os fundos híbridos combinam imóveis e títulos na mesma carteira. Os fundos de fundos (FoF) investem em cotas de outros FIIs, buscando diversificação por meio da composição. Cada tipo tem uma dinâmica própria de risco, sensibilidade a juros e comportamento ao longo dos ciclos econômicos.

Dividend Yield em FIIs

O Dividend Yield (DY) de um FII expressa a relação entre os rendimentos distribuídos e o preço da cota, geralmente apurada considerando os últimos doze meses ou anualizando a distribuição recente. Em termos simples, indica quanto o fundo distribuiu em proventos proporcionalmente ao valor pago pela cota. Um DY mais alto pode refletir distribuições robustas, mas também pode resultar de uma queda no preço da cota — por isso o indicador é lido em conjunto com outros, não isoladamente. Distribuições extraordinárias, como a venda de um imóvel, podem elevar o DY de um período de forma pontual e não recorrente. O DY é uma referência informativa sobre o passado e não garante distribuições futuras.

P/VP e valor patrimonial por cota

O valor patrimonial por cota corresponde ao patrimônio líquido do fundo dividido pelo número de cotas — uma estimativa contábil de quanto vale cada cota segundo os ativos do fundo. O indicador P/VP (preço sobre valor patrimonial) compara o preço de mercado da cota com esse valor patrimonial. Um P/VP próximo de 1 indica que o mercado precifica a cota perto de seu valor contábil; acima de 1, a cota é negociada com prêmio; abaixo de 1, com desconto. O P/VP não é, por si só, um sinal de oportunidade ou de risco — ele descreve uma relação, cuja interpretação depende do tipo de fundo, da qualidade dos ativos e do contexto de mercado.

Rendimentos mensais e regra de distribuição

Uma característica marcante dos FIIs é a distribuição periódica de resultados, comumente mensal. Pela regulação aplicável a esses fundos, é exigida a distribuição de uma parcela elevada do resultado de caixa aos cotistas, o que explica por que muitos investidores acompanham FIIs pela renda recorrente. O valor distribuído varia conforme o desempenho do fundo no período — aluguéis recebidos, juros de títulos, ocupação dos imóveis — e não é fixo nem garantido.

Liquidez, vacância e riscos típicos

Liquidez, num FII, refere-se à facilidade de comprar ou vender cotas em bolsa sem grande variação de preço; fundos com mais cotistas e maior volume negociado tendem a ter liquidez mais alta. Vacância mede a proporção de área (vacância física) ou de receita (vacância financeira) não ocupada ou não recebida nos imóveis do fundo — quanto maior a vacância, menor tende a ser o resultado distribuível. Entre os riscos típicos descritos no mercado estão a sensibilidade a juros (que afeta a atratividade relativa dos rendimentos), o risco de inadimplência de inquilinos ou de devedores dos títulos, o risco de vacância e o risco de mercado, que influencia o preço das cotas. A avaliação desses fatores é individual e depende dos objetivos de cada investidor.

Dividendos

O dividend yield acumulado nos últimos 12 meses de MXRF11 é de 11,80%. O último rendimento registrado foi de R$ 0,09 por cota.

Comparação Setorial

Dados comparativos do segmento Títulos e Valores Mobiliários: P/VP de MXRF11 em 1.04 ante mediana do setor de 0.87. Dividend yield de 11,80% ante mediana do setor de 13,44%.

O MXRF11 (FII Maxi Renda) é um dos maiores fundos imobiliários de recebíveis (FII - Papel) do Brasil, listado na B3 e gerido pela XP Vista Asset Management. Com mais de 14 anos de história e uma base superior a 1,45 milhão de cotistas, o fundo investe em CRIs, LCIs e outros instrumentos de crédito imobiliário, distribuindo rendimentos mensais aos cotistas. Seu patrimônio líquido supera R$ 4,3 bilhões, com mais de 460 milhões de cotas emitidas e alavancagem conservadora abaixo de 3% do PL. O MXRF11 integra o IFIX e é referência de comparação para o segmento FII - Papel no Brasil.

Sobre FII MAXI RENDA RL

O MXRF11, negociado na B3 sob o nome FII Maxi Renda, é um dos fundos imobiliários de papel (FII - Títulos e Valores Mobiliários) mais representativos do mercado brasileiro. Com mais de 14 anos de história — tendo sido constituído no início da década de 2010, período de estruturação e consolidação do segmento de FIIs no Brasil —, o fundo acumulou trajetória consistente que o tornou referência obrigatória para analistas e investidores do setor.

O MXRF11 é administrado e gerido pela XP Vista Asset Management, gestora especializada em fundos estruturados e recebíveis imobiliários, integrante do ecossistema do grupo XP Inc. A XP Vista conta com equipe dedicada à análise de crédito imobiliário, originação de operações e gestão ativa de carteiras, conferindo ao fundo acesso a uma ampla rede de originadores e estruturadores. A administração fiduciária garante a segregação patrimonial e o cumprimento das obrigações regulatórias perante a Comissão de Valores Mobiliários (CVM).

O modelo de negócios do MXRF11 é centrado na aquisição e gestão de uma carteira diversificada de títulos de crédito imobiliário, com ênfase em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e outros instrumentos lastreados em operações do setor imobiliário. A remuneração dos cotistas advém principalmente dos juros e amortizações pagos pelos devedores dos recebíveis, transferidos mensalmente sob a forma de rendimentos. Segundo a regulamentação aplicável a FIIs, o fundo distribui ao menos 95% dos lucros apurados pelo regime de caixa em base semestral, embora a prática seja de distribuição mensal.

Com um patrimônio líquido superior a R$ 4,3 bilhões e mais de 460 milhões de cotas emitidas, o MXRF11 se enquadra entre os maiores fundos imobiliários do Brasil em termos de patrimônio. Sua base de cotistas supera 1,45 milhão de investidores, a esmagadora maioria pessoas físicas — o que evidencia o caráter de democratização do acesso ao crédito imobiliário que o fundo representa. Essa pulverização extrema do quadro de cotistas elimina a figura de um controlador individual, fazendo com que o free float seja praticamente total.

O MXRF11 compõe o IFIX (Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários da B3), índice de referência do setor. Sua participação no IFIX reforça sua relevância sistêmica e sua atratividade para carteiras que buscam exposição diversificada ao mercado imobiliário por meio de instrumentos de capital.

Na cadeia de valor do setor imobiliário, o MXRF11 ocupa posição de financiador indireto: ao adquirir CRIs e LCIs originados por securitizadoras, o fundo canaliza capital privado para projetos residenciais, comerciais, logísticos e de infraestrutura imobiliária em todo o país. Essa posição no downstream financeiro permite ao fundo diversificar sua exposição por setor (residencial, comercial, loteamentos, agronegócio imobiliário), por indexador (CDI, IPCA, IGP-M) e por região geográfica, mitigando riscos de concentração.

Diferentemente dos FIIs de tijolo, que investem diretamente em ativos físicos como lajes corporativas, galpões ou shoppings, o MXRF11 está exposto ao risco de crédito dos emissores dos papéis — o que exige análise rigorosa das garantias, dos covenants e do histórico dos devedores. Em contrapartida, a liquidez dos papéis tende a ser superior à de imóveis físicos, e a gestão ativa permite recompor e reciclar a carteira com maior agilidade.

O diferencial competitivo do MXRF11 reside na combinação de escala, diversificação e capacidade de originação exclusiva. A parceria estrutural com o ecossistema XP proporciona acesso privilegiado a operações de crédito estruturado que raramente chegam ao mercado secundário, potencializando o retorno ajustado ao risco. Fundos concorrentes como KNCR11 (foco em CDI com perfil mais conservador), CPTS11 e IRDM11 (estratégias mais flexíveis) e DEVA11 e HABT11 (maior exposição a risco/retorno) compõem o universo de comparação natural do MXRF11, cada um com vantagens específicas conforme o cenário macroeconômico.

Contexto de negocio e setor

O segmento de FIIs de papel — também denominado FII de Recebíveis ou FII - Títulos e Valores Mobiliários — é a vertente mais desenvolvida e sofisticada do mercado de fundos imobiliários brasileiro, respondendo por parcela expressiva do volume total negociado no IFIX. Seu desenvolvimento acelerado ao longo da última década foi impulsionado pela combinação de três fatores: a demanda crescente de investidores por renda recorrente com eficiência tributária; a profissionalização das securitizadoras na estruturação de CRIs; e a ampliação da base de originadores de crédito imobiliário no Brasil.

A cadeia produtiva do segmento começa na ponta devedora: incorporadoras, construtoras, loteadoras e empresas do agronegócio imobiliário que necessitam de financiamento para seus projetos emitem obrigações lastreadas em recebíveis imobiliários. Securitizadoras como Habitasec, RB Capital, True Securitizadora e Opea, entre outras, estruturam, precificam e distribuem esses papéis no mercado de capitais. Fundos como o MXRF11 atuam como compradores primários e secundários desses instrumentos, formando e gerindo carteiras diversificadas que redistribuem o fluxo de caixa gerado aos cotistas.

O marco regulatório do segmento é definido principalmente pela Resolução CVM 175/2022, que substituiu a Instrução CVM 472 e modernizou as regras de constituição, funcionamento e divulgação de informações dos Fundos de Investimento em Participações e FIIs. A regulação estabelece limites à alavancagem, padrões de transparência na divulgação de informações e regras para distribuição de rendimentos. A tributação é um atrativo relevante: rendimentos distribuídos por FIIs listados em bolsa a pessoas físicas, observadas as condições legais (fundo com ao menos 50 cotistas e cotista com participação inferior a 10% das cotas), são tratados de maneira favorável pela legislação fiscal brasileira. Contudo, desde a Lei 15.270/2025, incide retenção de 10% sobre valores acima de R$ 50 mil/mês por pessoa física, o que impacta apenas cotistas com posições muito elevadas.

Os principais indexadores utilizados nos CRIs adquiridos por fundos como o MXRF11 são o CDI (Certificado de Depósito Interbancário), o IPCA e, em menor escala, o IGP-M. A distribuição entre esses indexadores define o perfil de sensibilidade do fundo a variações de juros e inflação. Em cenários de alta da taxa SELIC, CRIs indexados ao CDI tendem a repassar maiores rendimentos; em cenários de inflação elevada, CRIs indexados ao IPCA oferecem proteção ao poder de compra do investidor. O MXRF11 busca equilibrar essa distribuição de forma ativa, ajustando a composição da carteira conforme as perspectivas macroeconômicas.

As barreiras de entrada no segmento são consideráveis: exigem expertise técnica em análise de crédito imobiliário, capacidade de originação de operações exclusivas, relacionamento com securitizadoras e agentes do mercado, e porte suficiente para captar recursos em escala e acessar operações de maior volume. O MXRF11, com mais de R$ 4,3 bilhões em patrimônio líquido e histórico de emissões bem-sucedidas, possui vantagens estruturais significativas frente a fundos menores ou mais recentes.

O ciclo competitivo do setor passa por tendências estruturais relevantes. A digitalização dos processos de originação e análise de crédito reduz custos e amplia o universo de operações acessíveis. A integração de critérios ESG (ambientais, sociais e de governança) na seleção de ativos ganhou relevância, com gestoras priorizando operações ligadas a empreendimentos sustentáveis, certificados LEED ou projetos de habitação social. A consolidação do mercado de securitização brasileiro, com participação crescente de emissores internacionais e operações cross-border, também amplia o universo de oportunidades para fundos de grande porte.

No mapa competitivo, o MXRF11 disputa espaço com KNCR11 (Kinea CRI Imobiliário — perfil conservador, predominantemente CDI), CPTS11 (Capitânia Securities — estratégia flexível e diversificada), IRDM11 (Iridium Recebíveis — flexibilidade tática e foco em oportunidades), DEVA11 (Devant Recebíveis — maior apetite por risco e retorno) e HABT11 (Habitat II — foco em operações de maior complexidade). Cada um desses players tem estratégias, perfis de risco e carteiras distintas, mas todos competem pelo mesmo universo de cotistas e de operações no mercado de recebíveis imobiliários.

Fatores macroeconômicos exercem influência direta sobre o setor. A trajetória da taxa SELIC — que afeta tanto o custo de oportunidade dos investidores quanto a remuneração dos CRIs pós-fixados — é o principal driver de curto prazo. O ciclo imobiliário brasileiro, influenciado pelo crédito habitacional via FGTS e SBPE, determina o volume e a qualidade dos créditos disponíveis para securitização. Riscos geopolíticos globais e movimentos de política monetária nos Estados Unidos (Federal Reserve) e na Europa (BCE) afetam indiretamente o fluxo de capitais estrangeiros para o mercado de capitais brasileiro, com impacto sobre a demanda por cotas de FIIs.

Como ler os indicadores deste ativo

Avaliar um fundo imobiliário de recebíveis como o MXRF11 exige domínio de um conjunto de indicadores específicos ao segmento FII - Papel, que diferem substancialmente dos métricas aplicadas a FIIs de tijolo ou a ações. Conhecer a lógica por trás de cada número — e suas limitações — é fundamental para interpretar corretamente os relatórios mensais e tomar decisões informadas.

O Dividend Yield (DY) é o indicador mais acompanhado pelo mercado e representa a relação entre os rendimentos distribuídos e o valor da cota. Para fundos de papel, o DY tende a ser mais elevado do que o de FIIs de tijolo, pois os recebíveis carregam spread de crédito adicional ao retorno livre de risco. Entretanto, DY isolado pode ser enganoso: um yield excepcionalmente alto pode refletir distribuições não recorrentes (amortizações antecipadas, ganhos de capital) ou aumento de risco na carteira. A sustentabilidade do DY deve ser avaliada em conjunto com a qualidade dos ativos e o indexador predominante da carteira.

O Preço sobre Valor Patrimonial (P/VP) compara o valor de mercado da cota com seu valor patrimonial calculado — a divisão do patrimônio líquido pelo número de cotas emitidas. Um P/VP acima de 1,0 indica que o mercado precifica a cota com prêmio sobre o valor contábil, o que pode refletir expectativa de rendimentos futuros superiores ou escassez de oferta. Já P/VP abaixo de 1,0 sugere desconto, interpretado como oportunidade ou como desconfiança do mercado em relação à carteira.

O Valor Patrimonial por Ação (VPA), ou Valor Patrimonial por Cota (VPC), é o valor intrínseco de cada cota obtido pela divisão do patrimônio líquido total pelo número de cotas emitidas. Ele representa o valor teórico de liquidação do fundo caso todos os ativos fossem vendidos pelo valor contábil. No caso de fundos de papel, o VPA é calculado com base no valor justo dos recebíveis da carteira, geralmente marcado a mercado segundo as normas contábeis vigentes.

A vacância física é um indicador aplicável primariamente aos FIIs de tijolo (lajes, galpões, shoppings), onde mede a proporção de área locável desocupada. Para fundos de papel como o MXRF11, cuja carteira é composta integralmente por recebíveis financeiros e não por imóveis físicos, a vacância física não é calculada ou divulgada — o indicador mais análogo é a inadimplência dos devedores dos CRIs, que mede o percentual de créditos em atraso.

O último rendimento por cota é o valor distribuído por cota no mês de referência mais recente. Para fundos mensalistas como o MXRF11, esse número aparece nos comunicados à CVM e nos relatórios gerenciais, e serve de base para a estimativa do DY mensal. Variações no rendimento de um mês para outro podem decorrer de amortizações de CRIs, eventos de pré-pagamento, ganhos ou perdas na marcação a mercado da carteira, ou de distribuições extraordinárias.

A taxa de administração é a remuneração cobrada anualmente sobre o patrimônio líquido do fundo, devida ao administrador fiduciário e ao gestor. Ela representa um custo estrutural do fundo — quanto menor a taxa em relação ao DY gerado, mais eficiente tende a ser a estrutura de custos. Fundos de maior porte, como o MXRF11, frequentemente conseguem manter taxas de administração mais competitivas do que fundos menores, beneficiando os cotistas.

A leitura conjunta desses indicadores é mais informativa do que a análise de qualquer métrica isolada. Por exemplo, um DY elevado acompanhado de P/VP acima de 1,0 pode indicar boa qualidade percebida e rendimentos sustentáveis; já DY alto com inadimplência crescente pode sinalizar aumento de risco. A evolução histórica de cada indicador — especialmente ao longo de diferentes ciclos de juros — é tão importante quanto o valor pontual mais recente.

Pontos de atencao

O MXRF11 é um FII de recebíveis (papel), com carteira composta predominantemente por CRIs e LCIs. O risco de crédito dos emissores desses papéis é estrutural e deve ser monitorado continuamente: inadimplência relevante em posições concentradas pode reduzir o fluxo de caixa distribuível e impactar os rendimentos mensais dos cotistas.

A sensibilidade à taxa SELIC é relevante para o MXRF11. Em carteiras com parcela significativa de CRIs indexados ao CDI, elevações da SELIC tendem a aumentar os rendimentos distribuídos; reduções produzem o efeito inverso. Já a parcela indexada ao IPCA ou IGP-M protege contra inflação, mas pode gerar volatilidade em ciclos deflacionários.

A Resolução CVM 175/2022, que modernizou o marco regulatório dos fundos de investimento no Brasil, trouxe mudanças nas regras de funcionamento, divulgação e estrutura de FIIs. Eventuais novas normas da CVM podem exigir ajustes operacionais ou estratégicos, afetando custos e a política de investimento do fundo.

O nível de alavancagem do MXRF11 era de 2,66% do patrimônio líquido em junho de 2026, representando passivos de R$ 114,6 milhões frente a ativos totais de R$ 4,43 bilhões. Embora conservador, o uso de recursos de terceiros amplifica o risco em cenários de estresse — e qualquer elevação expressiva da alavancagem merece atenção.

A concentração em determinados emissores ou setores dentro da carteira de CRIs pode aumentar o risco idiossincrático. Mesmo fundos de grande porte como o MXRF11, com mais de R$ 4,3 bilhões em patrimônio líquido, devem ser avaliados quanto ao grau de diversificação real da carteira — dados disponíveis nos relatórios mensais do gestor.

A gestão é exercida pela XP Vista Asset Management, gestora integrante do ecossistema XP Inc. Eventuais mudanças na equipe gestora, conflitos de interesse entre o fundo e outras estruturas da gestora ou alterações na política de investimento podem impactar a qualidade das decisões e a confiança do mercado nas distribuições futuras.

O MXRF11 conta com mais de 1,45 milhão de cotistas, sendo a quase totalidade (mais de 1,45 milhão) pessoas físicas. Essa elevada pulverização favorece a liquidez das cotas na B3, mas também implica que o fundo pode ser mais sensível a movimentos de varejo e oscilações de sentimento do mercado em momentos de maior volatilidade.

Desde a Lei 15.270/2025, rendimentos de FIIs distribuídos a pessoas físicas que superem R$ 50 mil mensais passam a sofrer retenção de 10% sobre o excedente. Para a grande maioria dos cotistas do MXRF11 — com posições de varejo —, esse limite raramente é atingido, mas cotistas institucionais ou com grandes participações devem considerar esse impacto no cálculo do retorno líquido.

O valor de mercado do MXRF11 (R$ 4,44 bilhões) supera ligeiramente o patrimônio líquido (R$ 4,32 bilhões), resultando em P/VP de 1,03 em junho de 2026. Esse prêmio de 3% sobre o valor patrimonial pode comprimir as emissões futuras de cotas ou reduzir a margem de desconto para novos investidores entrando via mercado secundário.

O risco de liquidez do MXRF11 no mercado secundário é mitigado pelo elevado volume médio de negociação na B3, dado o porte e a presença no IFIX. Entretanto, em episódios de estresse sistêmico — como crises de liquidez global ou choques inflacionários abruptos —, a liquidez das cotas pode se deteriorar temporariamente, com alargamento de spreads entre oferta e demanda.

Emissões primárias de novas cotas (follow-ons) são instrumentos de crescimento do MXRF11, mas podem promover diluição para cotistas existentes se realizadas a preços abaixo do P/VP. Historicamente, o fundo realizou diversas rodadas de captação ao longo de sua trajetória para ampliar a carteira e aproveitar oportunidades no mercado de recebíveis.

A qualidade das garantias dos CRIs adquiridos — alienação fiduciária de imóveis, cessão fiduciária de recebíveis, fianças bancárias ou coobrigações de originadores — é determinante para a recuperação de créditos em caso de inadimplência. A robustez das estruturas de garantia deve ser avaliada nos documentos de emissão e nos relatórios do gestor.

Governanca e estrutura societaria

O MXRF11 — FII Maxi Renda — adota a estrutura de governança típica dos fundos de investimento imobiliário regulados pela CVM no Brasil, diferenciada por dois papéis distintos: o administrador fiduciário e o gestor. A administração fiduciária garante a segregação patrimonial do fundo em relação ao patrimônio do administrador, o cumprimento das obrigações regulatórias perante a CVM e a representação legal do fundo perante terceiros. O gestor, por sua vez, é responsável pelas decisões de investimento — seleção, precificação, aquisição e alienação dos ativos da carteira —, exercendo discricionariedade técnica dentro dos limites definidos pelo regulamento e pela política de investimento aprovada.

A XP Vista Asset Management acumula as funções de administrador e gestor do MXRF11, consolidando sob uma mesma instituição a responsabilidade fiduciária e a gestão ativa. Esse modelo é comum entre os grandes fundos imobiliários brasileiros e facilita a integração entre as equipes de análise de crédito, originação e gestão de risco. A CVM regula ambas as funções por meio da Resolução CVM 175/2022, exigindo controles internos, segregação de funções e divulgação tempestiva de informações relevantes.

Segundo a legislação aplicável aos FIIs, o fundo é obrigado a distribuir ao menos 95% dos lucros apurados pelo regime de caixa, com periodicidade mínima semestral. Na prática, o MXRF11 adota distribuição mensal de rendimentos, política que confere previsibilidade ao fluxo de renda dos cotistas e é um dos atrativos centrais do fundo para investidores de renda. Os rendimentos são creditados diretamente na conta de custódia dos cotistas, proporcional ao número de cotas detidas na data de corte definida pelo fundo.

A taxa de administração do MXRF11 é de 0,94% ao ano sobre o patrimônio líquido, remunerando os serviços de gestão e administração. Não há taxa de performance prevista na estrutura padrão, o que simplifica o cálculo do custo efetivo para o cotista. O modelo de remuneração baseado exclusivamente em taxa sobre PL alinha os incentivos da gestora ao crescimento patrimonial do fundo, sem criar pressão por resultados de curto prazo que possam comprometer a qualidade da carteira.

A assembleia geral de cotistas é o órgão máximo de deliberação do MXRF11, responsável por aprovar alterações no regulamento, mudanças na política de investimento, operações com partes relacionadas relevantes, emissões de novas cotas e fusões ou incorporações. O quorum para deliberação varia conforme a matéria: alterações de regulamento e mudanças estratégicas geralmente exigem maioria qualificada (50% + 1 das cotas emitidas para convocações em primeira chamada, 25% + 1 para segunda chamada, conforme o regulamento). Cada cota confere direito a um voto, assegurando representação proporcional à participação no fundo.

Os direitos dos cotistas do MXRF11 incluem: recebimento proporcional dos rendimentos distribuídos; acesso a relatórios mensais do gestor, demonstrações financeiras auditadas e comunicados à CVM; participação e voto nas assembleias gerais; e, em caso de liquidação do fundo, recebimento proporcional do patrimônio remanescente após quitação dos passivos. Não há mecanismos de tag along ou poison pill no regulamento, típicos de companhias abertas, mas a proteção ao cotista minoritário é assegurada pelas normas da CVM e pela estrutura de fundo fechado.

Ao longo de sua história de mais de 14 anos, o MXRF11 realizou diversas emissões primárias de novas cotas (follow-ons), captando recursos para ampliar a carteira de recebíveis e aproveitar oportunidades no mercado. Essas emissões são aprovadas em assembleia e registradas na CVM, com direito de preferência assegurado aos cotistas existentes proporcionalmente à sua participação. O histórico de emissões bem-sucedidas reflete a confiança do mercado na gestão e na estratégia do fundo.

A transparência é um pilar da governança do MXRF11: o fundo publica relatórios mensais detalhados com composição da carteira, principais operações, inadimplência, indexadores, duration e perspectivas da gestão. Comunicados periódicos à CVM informam sobre rendimentos, assembleias, emissões e outros eventos relevantes. Esse nível de transparência, embora exigido pela regulação, é praticado em grau de detalhe superior ao mínimo regulatório, contribuindo para a qualidade da informação disponível ao cotista.

Panorama competitivo

O mercado brasileiro de FIIs de papel é um dos mais dinâmicos e competitivos do segmento de fundos listados em bolsa, reunindo dezenas de fundos com estratégias, perfis de risco e carteiras distintas. O MXRF11 ocupa posição de destaque nesse mapa, figurando consistentemente entre os maiores FIIs por patrimônio líquido e entre os mais líquidos do IFIX.

Os principais concorrentes diretos do MXRF11 no segmento de recebíveis imobiliários são: KNCR11 (Kinea CRI Imobiliário), gerido pela Kinea Investimentos — controlada pelo Itaú Unibanco —, com foco predominante em CRIs indexados ao CDI e perfil mais conservador; CPTS11 (Capitânia Securities II), da Capitânia Investimentos, com estratégia flexível que combina CRIs, LCIs e outros instrumentos com diferentes indexadores; IRDM11 (Iridium Recebíveis), da Iridium Gestora, que busca oportunidades táticas em recebíveis de diferentes perfis de risco e prazo; DEVA11 (Devant Recebíveis), com maior apetite por risco de crédito e potencial de retorno; e HABT11 (Habitat II), da Habitat Capital, focado em operações de maior complexidade e estruturação.

A diferenciação do MXRF11 no campo competitivo se sustenta em três pilares principais. Primeiro, a escala: com patrimônio líquido superior a R$ 4,3 bilhões e mais de 460 milhões de cotas emitidas, o fundo tem capacidade de participar de operações de maior porte, negociar condições mais favoráveis com securitizadoras e acessar CRIs com lotes mínimos elevados, inacessíveis para fundos menores. Segundo, a rede de originação: o ecossistema XP, por meio de suas plataformas de distribuição e banco de investimento, gera acesso privilegiado a operações exclusivas, reduzindo a dependência do mercado secundário de CRIs. Terceiro, a liquidez das cotas: o alto volume médio de negociação na B3 atrai investidores institucionais e de grande porte, além de contribuir para spreads menores e menor impacto de preço em negociações relevantes.

A ameaça de novos entrantes no segmento é moderada a baixa. Lançar um FII de papel competitivo exige expertise em análise de crédito imobiliário, capacidade de originar operações de qualidade, relacionamento estabelecido com securitizadoras e incorporadoras, e porte suficiente para diluir os custos fixos de administração e gestão. Esses requisitos elevam a barreira de entrada e favorecem players estabelecidos como o MXRF11.

Substitutos diretos ao MXRF11 são outros FIIs de papel com perfil semelhante, enquanto substitutos indiretos incluem LCIs emitidas diretamente por bancos, CDBs, fundos de renda fixa de crédito privado e títulos públicos como o Tesouro IPCA+. Em cenários de alta prolongada de juros, a rentabilidade absoluta da renda fixa tradicional pode reduzir a atratividade relativa dos FIIs de papel, gerando pressão sobre o P/VP e a demanda por cotas. Em cenários de queda de juros, o movimento tende a ser inverso, com os FIIs se valorizando e os spreads de crédito comprimindo.

O poder de barganha dos fornecedores — securitizadoras, originadores e assessores — é variável conforme o ciclo de crédito imobiliário. Em momentos de aquecimento do setor e farta oferta de CRIs, o MXRF11 tem maior poder de seleção e negociação. Em ciclos de escassez de boas operações, a competição entre fundos pela aquisição de recebíveis de qualidade eleva os preços e comprime os spreads. A escala do fundo, nesses momentos, é um diferencial relevante para manter acesso a oportunidades exclusivas.

No plano das inovações, o segmento tem visto crescimento das operações ligadas a projetos de retrofit urbano, habitação de interesse social (via FGTS e MCMV), agronegócio imobiliário (CRAs com colateral imobiliário) e certificações ESG. Fundos que se anteciparem a essas tendências e desenvolverem expertise em originação de operações temáticas terão vantagem competitiva crescente à medida que investidores institucionais e internacionais aumentarem sua presença no mercado brasileiro de FIIs. O MXRF11, pelo porte e pela parceria com o ecossistema XP, está bem posicionado para absorver essas oportunidades.

Indicadores explicados

**Dividend Yield (DY) anualizado.** O DY do MXRF11 de aproximadamente 11,94% ao ano reflete a capacidade da carteira de CRIs de gerar fluxo de caixa recorrente aos cotistas. Fundos de papel com carteira diversificada entre CDI e indexadores inflacionários tendem a apresentar DY superior ao dos FIIs de tijolo, incorporando o prêmio de crédito cobrado dos devedores. É importante verificar se o DY é sustentável ao longo do tempo e não decorre de eventos não recorrentes, como amortizações antecipadas ou ganhos de capital pontuais na carteira. Fórmula: DY = (soma dos rendimentos distribuídos nos últimos 12 meses / valor da cota) × 100 Cálculo: Rendimento médio mensal: R$ 0,096/cota × 12 meses = R$ 1,152/cota acumulado em 12 meses. DY = R$ 1,152 / R$ 9,65 × 100 = 11,94% a.a. (dados de 10/06/2026)

**Preço sobre Valor Patrimonial (P/VP).** O P/VP de 1,03 indica que o mercado atribui leve prêmio sobre o valor patrimonial calculado do MXRF11. Um P/VP próximo a 1,0 sugere equilíbrio entre precificação de mercado e valor contábil da carteira. Prêmios ou descontos acentuados em relação ao patrimônio podem indicar diferentes expectativas do mercado sobre a qualidade dos recebíveis, a sustentabilidade dos rendimentos ou o posicionamento em novos ciclos de emissão. Para fundos de papel, o P/VP deve ser avaliado em conjunto com a composição e o risco da carteira. Fórmula: P/VP = preço de mercado da cota / valor patrimonial por cota (VPA) Cálculo: P/VP = R$ 9,65 (preço de mercado) / R$ 9,38 (VPA) = 1,03. O fundo negocia com prêmio de 3% sobre o valor patrimonial. (dados de 10/06/2026)

**Valor Patrimonial por Cota (VPA).** O VPA do MXRF11 de R$ 9,38 representa o valor contábil de cada cota com base no patrimônio líquido do fundo, calculado pela marcação a mercado dos recebíveis da carteira conforme normas da CVM. Esse valor é a referência para o cálculo do P/VP e para avaliações em novas emissões de cotas. Em fundos de recebíveis, o VPA tende a ser mais estável do que em FIIs de tijolo, pois os CRIs têm fluxos de caixa predefinidos, embora variações na taxa de desconto possam afetar o valor justo dos papéis. Fórmula: VPA = patrimônio líquido total / número de cotas emitidas Cálculo: VPA = R$ 4.316.748.113,30 / 460.269.531 cotas = R$ 9,38 por cota. (dados de 10/06/2026)

**Vacância física.** Por se tratar de um FII - Papel, o MXRF11 não possui imóveis físicos em carteira e, portanto, a vacância física não é um indicador relevante para este fundo. O conceito equivalente no segmento de recebíveis é a inadimplência dos emissores dos CRIs e LCIs que compõem a carteira. A diversificação por emissor, setor e região é a principal estratégia de mitigação desse risco, e deve ser monitorada nos relatórios mensais do fundo. Fórmula: Vacância física = área não locada / área total locável × 100 (não aplicável a FIIs de papel) Cálculo: O MXRF11 é um FII de recebíveis (papel), sem imóveis físicos em carteira. A vacância física é informada como não aplicável (N/A) nos relatórios do fundo. O indicador análogo para FIIs de papel é a inadimplência dos devedores dos CRIs, que mede o percentual de créditos em atraso. (dados de 10/06/2026)

**Último rendimento por cota.** O rendimento de R$ 0,0955 por cota representa a distribuição mensal mais recente do MXRF11, equivalente a aproximadamente 0,99% ao mês sobre a cota negociada. Esse valor é apurado com base no caixa efetivo recebido dos recebíveis da carteira no período, descontados os custos operacionais e a taxa de administração. Variações no rendimento mensal são esperadas e refletem a dinâmica de recebimento de juros, amortizações e eventuais eventos extraordinários na carteira. Fórmula: Rendimento por cota distribuído no mês de referência (comunicado à CVM) Cálculo: Último rendimento declarado: R$ 0,0955 por cota. DY mensal implícito: R$ 0,0955 / R$ 9,65 × 100 = 0,99% ao mês. (dados de 10/06/2026)

**Taxa de administração.** A taxa de administração de 0,94% ao ano é cobrada sobre o patrimônio líquido do MXRF11 e remunera o administrador fiduciário e o gestor pelos serviços de gestão, custódia e administração do fundo. Com patrimônio líquido acima de R$ 4,3 bilhões, o custo anual estimado supera R$ 40 milhões, valor que é diluído entre os mais de 460 milhões de cotas emitidas. A escala do fundo permite uma taxa relativamente competitiva em comparação a fundos menores do mesmo segmento. Fórmula: Taxa de administração = percentual fixo cobrado anualmente sobre o patrimônio líquido do fundo Cálculo: Taxa de administração: 0,94% ao ano sobre o patrimônio líquido. Custo anual estimado: R$ 4.316.748.113,30 × 0,94% = R$ 40.577.432,45 ao ano, ou aproximadamente R$ 3.381.453 ao mês. Patrimônio líquido: R$ 4.316.748.113,30. (dados de 10/06/2026)

**Patrimônio líquido e número de cotas.** Com patrimônio líquido de R$ 4,3 bilhões e 460 milhões de cotas emitidas, o MXRF11 é um dos maiores FIIs de papel do Brasil. O nível de alavancagem de 2,66% sobre o patrimônio líquido é baixo, típico de fundos imobiliários regulados pela CVM, que impõe limites à utilização de recursos de terceiros. Esse perfil conservador de endividamento contribui para a estabilidade do fluxo de rendimentos mesmo em cenários de estresse de crédito ou liquidez. Fórmula: Patrimônio líquido = total de ativos – total de passivos; número de cotas = total de cotas emitidas e integralizadas Cálculo: Patrimônio líquido: R$ 4.316.748.113,30. Total de ativos: R$ 4.431.403.046,81. Total de passivos: R$ 114.654.933,51. Cotas emitidas: 460.269.531. Alavancagem: R$ 114.654.933,51 / R$ 4.316.748.113,30 = 2,66% do PL. (dados de 10/06/2026)

Perguntas Frequentes

Qual o preço atual de MXRF11? A cotação mais recente de MXRF11 é de R$ 9,73.

Qual o dividend yield do MXRF11? O dividend yield anualizado de MXRF11 é de 11,80%.

Qual o P/VP de MXRF11? O indicador P/VP (Preço sobre Valor Patrimonial) de MXRF11 é 1.04.

MXRF11 distribui rendimentos mensais? O último rendimento registrado de MXRF11 foi de R$ 0,09 por cota.

O que é o MXRF11 e como ele funciona? O MXRF11 (FII Maxi Renda) é um fundo de investimento imobiliário de papel listado na B3, gerido e administrado pela XP Vista Asset Management. Ele capta recursos de cotistas por meio de cotas negociadas em bolsa e investe predominantemente em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e outros instrumentos de crédito lastreados no setor imobiliário. Os juros e amortizações recebidos dos devedores são distribuídos mensalmente aos cotistas, líquidos das taxas de administração e custos operacionais.

Qual é a diferença entre um FII de papel (como o MXRF11) e um FII de tijolo? FIIs de tijolo investem diretamente em imóveis físicos (lajes corporativas, galpões logísticos, shoppings, etc.) e geram renda principalmente por meio de aluguéis. FIIs de papel, como o MXRF11, investem em títulos de crédito imobiliário (CRIs, LCIs) e geram renda por meio dos juros e amortizações desses papéis. FIIs de papel têm risco de crédito (possibilidade de inadimplência dos devedores) e maior sensibilidade à taxa de juros, enquanto FIIs de tijolo têm risco de vacância e exposição ao ciclo do mercado imobiliário físico.

Quem administra e gere o MXRF11? O MXRF11 é administrado e gerido pela XP Vista Asset Management, gestora especializada em fundos estruturados e recebíveis imobiliários, integrante do ecossistema XP Inc. A XP Vista é responsável tanto pela administração fiduciária do fundo (segregação patrimonial, cumprimento regulatório, representação legal) quanto pela gestão ativa da carteira (seleção, negociacao de CRIs e outros recebíveis). A combinação das duas funções sob uma mesma instituição é prática comum entre os grandes fundos imobiliários brasileiros.

Com que frequência o MXRF11 distribui rendimentos aos cotistas? O MXRF11 adota distribuição mensal de rendimentos, creditada diretamente na conta de custódia dos cotistas conforme a data de corte definida pelo fundo. A legislação dos FIIs exige distribuição de ao menos 95% dos lucros apurados pelo regime de caixa com periodicidade mínima semestral, mas a grande maioria dos fundos — incluindo o MXRF11 — adota o pagamento mensal como política, o que confere previsibilidade e regularidade ao fluxo de renda do cotista.

O que são CRIs e qual é o papel deles na carteira do MXRF11? CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) são títulos de crédito de renda fixa lastreados em créditos imobiliários originados por incorporadoras, construtoras, loteadoras ou empresas do setor. São estruturados e emitidos por securitizadoras, que reúnem os recebíveis, avaliam as garantias e distribuem os papéis no mercado de capitais. No MXRF11, os CRIs são o principal ativo da carteira, gerando os juros e amortizações que sustentam os rendimentos distribuídos mensalmente. A diversificação por emissor, indexador, setor e prazo dos CRIs é central para o gerenciamento de risco do fundo.

Como os rendimentos do MXRF11 são tributados para pessoas físicas? Rendimentos distribuídos pelo MXRF11 a cotistas pessoas físicas são tratados de maneira favorável pela legislação fiscal brasileira, desde que o fundo atenda às condições legais de pulverização (ao menos 50 cotistas) e a cota do investidor não represente mais de 10% das cotas emitidas. A partir da Lei 15.270/2025, rendimentos que excedam R$ 50 mil por mês por pessoa física ficam sujeitos a retenção de 10% sobre o valor excedente. Para a grande maioria dos cotistas do varejo, esse limite raramente é atingido. Ganhos de capital na comercializacao de cotas são tributados à alíquota de 20%.

O MXRF11 possui vacância em sua carteira? Não. Por se tratar de um FII de recebíveis (papel), o MXRF11 não possui imóveis físicos em carteira e, portanto, o conceito de vacância física não se aplica. O indicador análogo para FIIs de papel é a inadimplência dos devedores dos CRIs — o percentual de créditos em atraso ou em processo de recuperação. A diversificação da carteira entre dezenas de emissores de diferentes setores e regiões é a principal estratégia do fundo para mitigar esse risco.

Qual é a política de emissão de novas cotas do MXRF11? O MXRF11 pode emitir novas cotas por meio de ofertas públicas (follow-ons) aprovadas em assembleia geral de cotistas e registradas na CVM. Ao longo de seus mais de 14 anos de história, o fundo realizou diversas rodadas de captação para ampliar sua carteira de recebíveis e aproveitar oportunidades de mercado. Os cotistas existentes geralmente têm direito de preferência proporcional à sua participação. O preço das novas cotas, o volume captado e as condições da oferta impactam diretamente o patrimônio líquido e o VPA do fundo.

Como posso acompanhar a composição da carteira e os resultados do MXRF11? O MXRF11 publica relatórios mensais de gestão detalhados, disponíveis no site da XP Vista Asset Management e na CVM (sistema de fundos). Esses relatórios incluem a composição da carteira por emissor, indexador, setor e prazo; o nível de inadimplência; as principais operações realizadas no período; a distribuição de rendimentos; e as perspectivas da gestão para os próximos meses. Comunicados relevantes, como convocações de assembleia, distribuição de rendimentos e fatos relevantes, são publicados no sistema de divulgação da CVM.

O MXRF11 pode ser afetado por variações na taxa SELIC? Sim. A taxa SELIC afeta diretamente o MXRF11 de duas formas: primeiro, pela remuneração dos CRIs indexados ao CDI — que representa parcela da carteira —, que aumenta quando a SELIC sobe e diminui quando cai; segundo, pelo custo de oportunidade dos investidores, que compara o DY do fundo com a renda fixa tradicional. Em ciclos de alta de juros, fundos de papel tendem a distribuir mais (via CDI), mas podem sofrer pressão sobre o P/VP se o mercado migrar para renda fixa. Em ciclos de queda de juros, o movimento tende a ser inverso.

Qual é o porte do MXRF11 em comparação ao mercado de FIIs? O MXRF11 está entre os maiores fundos imobiliários listados na B3, com patrimônio líquido acima de R$ 4,3 bilhões, mais de 460 milhões de cotas emitidas e uma base de mais de 1,45 milhão de cotistas registrados em junho de 2026. Esse porte o posiciona entre os líderes do segmento FII - Papel e garante presença no IFIX (Índice de Fundos Imobiliários da B3), o principal índice de referência do setor. A escala proporciona vantagens competitivas na originação de operações e na negociação de condições com securitizadoras.

O que é o P/VP do MXRF11 e como interpretá-lo? O P/VP (Preço sobre Valor Patrimonial) é a relação entre o preço de mercado da cota e o VPA (Valor Patrimonial por Cota), obtido dividindo o patrimônio líquido pelo número de cotas emitidas. Um P/VP acima de 1,0 indica que o mercado precifica a cota com prêmio sobre o valor contábil; abaixo de 1,0 indica desconto. Quando o P/VP está próximo de 1,0, como é o caso do MXRF11 historicamente, indica equilíbrio entre preço de mercado e valor patrimonial calculado. Prêmios ou descontos mais expressivos sinalizam, respectivamente, otimismo ou desconfiança do mercado em relação à carteira e à gestão do fundo.

Atualização

Dados consultados em 19/07/2026 nas fontes públicas citadas. Cotações e indicadores estão sujeitos a defasagem conforme a periodicidade de cada fonte.

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