HABT11 — HABITAT RECEBÍVEIS PULVERIZADOS FII RL

Setor

Títulos e Valores Mobiliários

Desempenho recente

No período de 6m, HABT11 apresentou variação de -6,34% em 123 pregões. Dados de cotação da B3, sujeitos a defasagem.

Faixa de 52 semanas

Nas últimas 52 semanas, HABT11 oscilou entre R$ 68,50 a R$ 82,90. Média de R$ 74,92 no período. Dados B3, sujeitos a defasagem.

Dividend Yield

DY anual: 17,14%. DY atípico (≥15%) — exige análise individual do fundo; pode refletir rendimento extraordinário ou cota defasada.

P/VP

P/VP: 0.75.

Dados do Fundo

Valor patrimonial por cota (VPA): R$ 95,11. Patrimônio líquido: R$ 772,9M. Valor de mercado: R$ 582,3M. Cotas emitidas: 8.126.783. Número de cotistas: 57.158. Taxa de administração: 1,20%. Idade do fundo: 7,0 anos. Administrador: XP INVESTIMENTOS CORRETORA DE CÂMBIO, TÍTULOS E VAL MOB S/A. Tipo de gestão: Ativa. Público-alvo: INVESTIDORES EM GERAL. CNPJ: 30.578.417/0001-05. Dados públicos CVM/B3, sujeitos a defasagem.

O que é um Fundo Imobiliário (FII)

Um Fundo de Investimento Imobiliário (FII) é um veículo que reúne recursos de vários investidores para aplicar no mercado imobiliário, seja em imóveis físicos, seja em títulos ligados a esse setor. O patrimônio é dividido em cotas negociadas em bolsa, o que permite ao investidor participar do mercado imobiliário sem comprar um imóvel inteiro. Os FIIs são regulados no Brasil e administrados por instituições financeiras, e seus resultados são distribuídos periodicamente aos cotistas conforme as regras do fundo.

Tipos de FII

Os FIIs costumam ser descritos em quatro grandes grupos. Os fundos de tijolo investem em imóveis físicos — lajes corporativas, galpões logísticos, shoppings, agências — e seu resultado vem principalmente dos aluguéis. Os fundos de papel aplicam em títulos de crédito imobiliário, como CRIs, e seu resultado deriva dos juros desses papéis. Os fundos híbridos combinam imóveis e títulos na mesma carteira. Os fundos de fundos (FoF) investem em cotas de outros FIIs, buscando diversificação por meio da composição. Cada tipo tem uma dinâmica própria de risco, sensibilidade a juros e comportamento ao longo dos ciclos econômicos.

Dividend Yield em FIIs

O Dividend Yield (DY) de um FII expressa a relação entre os rendimentos distribuídos e o preço da cota, geralmente apurada considerando os últimos doze meses ou anualizando a distribuição recente. Em termos simples, indica quanto o fundo distribuiu em proventos proporcionalmente ao valor pago pela cota. Um DY mais alto pode refletir distribuições robustas, mas também pode resultar de uma queda no preço da cota — por isso o indicador é lido em conjunto com outros, não isoladamente. Distribuições extraordinárias, como a venda de um imóvel, podem elevar o DY de um período de forma pontual e não recorrente. O DY é uma referência informativa sobre o passado e não garante distribuições futuras.

P/VP e valor patrimonial por cota

O valor patrimonial por cota corresponde ao patrimônio líquido do fundo dividido pelo número de cotas — uma estimativa contábil de quanto vale cada cota segundo os ativos do fundo. O indicador P/VP (preço sobre valor patrimonial) compara o preço de mercado da cota com esse valor patrimonial. Um P/VP próximo de 1 indica que o mercado precifica a cota perto de seu valor contábil; acima de 1, a cota é negociada com prêmio; abaixo de 1, com desconto. O P/VP não é, por si só, um sinal de oportunidade ou de risco — ele descreve uma relação, cuja interpretação depende do tipo de fundo, da qualidade dos ativos e do contexto de mercado.

Rendimentos mensais e regra de distribuição

Uma característica marcante dos FIIs é a distribuição periódica de resultados, comumente mensal. Pela regulação aplicável a esses fundos, é exigida a distribuição de uma parcela elevada do resultado de caixa aos cotistas, o que explica por que muitos investidores acompanham FIIs pela renda recorrente. O valor distribuído varia conforme o desempenho do fundo no período — aluguéis recebidos, juros de títulos, ocupação dos imóveis — e não é fixo nem garantido.

Liquidez, vacância e riscos típicos

Liquidez, num FII, refere-se à facilidade de comprar ou vender cotas em bolsa sem grande variação de preço; fundos com mais cotistas e maior volume negociado tendem a ter liquidez mais alta. Vacância mede a proporção de área (vacância física) ou de receita (vacância financeira) não ocupada ou não recebida nos imóveis do fundo — quanto maior a vacância, menor tende a ser o resultado distribuível. Entre os riscos típicos descritos no mercado estão a sensibilidade a juros (que afeta a atratividade relativa dos rendimentos), o risco de inadimplência de inquilinos ou de devedores dos títulos, o risco de vacância e o risco de mercado, que influencia o preço das cotas. A avaliação desses fatores é individual e depende dos objetivos de cada investidor.

Dividendos

O dividend yield acumulado nos últimos 12 meses de HABT11 é de 17,14%. O último rendimento registrado foi de R$ 0,99 por cota.

Comparação Setorial

Dados comparativos do segmento Títulos e Valores Mobiliários: P/VP de HABT11 em 0.75 ante mediana do setor de 0.87. Dividend yield de 17,14% ante mediana do setor de 13,44%.

O HABT11 (Habitat Recebíveis Pulverizados FII RL) é um fundo de investimento imobiliário do tipo papel, listado na B3 e gerido pela Habitat Capital Partners. Investe em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) com foco em carteiras pulverizadas — múltiplos emissores e lastros diversificados —, o que distingue sua estratégia dos fundos de papel concentrados em poucas operações de grande porte. O fundo distribui rendimentos mensalmente, com patrimônio líquido superior a R$ 775 milhões e mais de 55 mil cotistas registrados. A especialização em originação própria e em nichos do mercado de crédito imobiliário é o principal diferencial competitivo da gestora frente a pares como KNCR11, CPTS11 e IRDM11.

Sobre HABITAT RECEBÍVEIS PULVERIZADOS FII RL

O HABT11 — cujo nome oficial é Habitat Recebíveis Pulverizados FII RL — é um fundo de investimento imobiliário do segmento de recebíveis imobiliários, categoria conhecida no mercado como FII de papel. Constituído em 2019 e gerido pela Habitat Capital Partners, gestora independente especializada em crédito estruturado e produtos imobiliários, o fundo foi concebido para oferecer aos investidores exposição ao mercado de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), com ênfase em operações de crédito pulverizado, ou seja, carteiras compostas por múltiplos devedores ou lastros distintos, em contraposição a CRIs mono-devedor de grande porte.

O modelo de negócios do HABT11 é centrado na aquisição, estruturação e gestão ativa de CRIs. Esses títulos de renda fixa são lastreados em recebíveis imobiliários originados por incorporadoras, loteadoras, construtoras e empreendimentos residenciais e comerciais. A receita do fundo provém principalmente dos juros periódicos e das amortizações pagas pelos devedores dos CRIs, além de eventuais ganhos de capital na negociação dos títulos no mercado secundário. O ciclo de originação envolve análise de crédito minuciosa, diligência jurídica sobre as garantias (hipotecas, alienação fiduciária, cessão de recebíveis) e monitoramento contínuo dos fluxos de caixa.

A denominação "pulverizados" no nome do fundo não é apenas comercial: reflete uma diretriz estratégica de diversificação de risco. Enquanto alguns FIIs de papel concentram parcela relevante do patrimônio em poucos CRIs de grande porte, o HABT11 busca distribuir o risco de crédito entre um número mais amplo de operações, segmentos e indexadores. Esse perfil de carteira tende a reduzir a volatilidade dos rendimentos distribuídos, pois o impacto de um evento de crédito em um único ativo fica diluído no portfólio total.

O HABT11 é um dos fundos imobiliários listados na B3 S.A. — Brasil, Bolsa, Balcão — e, portanto, suas cotas podem ser compradas e vendidas no pregão de forma semelhante a ações. O fundo conta com mais de 55.119 cotistas registrados, refletindo penetração tanto entre investidores de varejo quanto entre institucionais. Desde sua constituição, o fundo realizou emissões sucessivas de novas cotas para ampliar o patrimônio e financiar a originação de novos CRIs, com o patrimônio líquido totalizando R$ 775.305.116,43 e um total de 8.126.783 cotas emitidas (dados de 10/06/2026).

A Habitat Capital Partners, gestora do fundo, é uma boutique de crédito estruturado fundada por profissionais com trajetória em bancos de investimento e gestoras de ativos de maior porte. O perfil independente da gestora lhe confere flexibilidade para acessar operações de nicho, que grandes conglomerados financeiros frequentemente ignoram por limitações de escala ou apetite regulatório. Essa característica é apresentada pela gestora como um diferencial competitivo para a geração de prêmios de crédito acima do mercado.

No contexto do universo de FIIs de papel listados na B3 — que abrange nomes como KNCR11 (Kinea CRI), CPTS11 (Capitânia Securities II), IRDM11 (Iridium Recebíveis), KNIP11 (Kinea Índices de Preços) e DEVA11 (Devant Recebíveis Imobiliários), entre dezenas de outros —, o HABT11 se posiciona como um fundo de médio porte com vocação para crédito pulverizado e gestão ativa. O fundo pode integrar o IFIX, principal índice de referência para FIIs na B3, embora sua inclusão e permanência dependam de critérios de liquidez que devem ser verificados junto à metodologia vigente do índice.

A estrutura do HABT11 segue o modelo regulatório previsto pela Resolução CVM 175/2022 (anteriormente Instrução CVM 472), que rege os fundos de investimento imobiliário no Brasil. Nesse modelo, há separação clara entre o gestor (Habitat Capital Partners, responsável pelas decisões de investimento) e o administrador fiduciário (instituição financeira autorizada pela CVM, responsável pela custódia, escrituração e cumprimento das obrigações legais). Essa bipartição de responsabilidades é um mecanismo de proteção ao cotista e de mitigação de conflitos de interesse.

O fundo distribui rendimentos mensalmente, conforme exigido pela regulação de FIIs. A política de distribuição observa o resultado apurado em regime de caixa, e não de competência, o que significa que somente recursos efetivamente recebidos dos CRIs alimentam as distribuições. Isso confere maior previsibilidade ao fluxo de caixa, embora pré-pagamentos e reestruturações de CRIs possam gerar variações pontuais nos valores distribuídos em determinados meses.

O HABT11 não possui imóveis físicos em seu portfólio, o que o diferencia fundamentalmente dos chamados FIIs de tijolo (como shoppings, lajes corporativas ou galpões logísticos). A ausência de ativos físicos elimina riscos como vacância, deterioração patrimonial e locatários inadimplentes que pagam aluguel, mas introduz riscos específicos de crédito, como a possibilidade de default de emissores de CRI e a variação nos spreads de crédito no mercado secundário. Essa característica torna o HABT11 mais assemelhado a um fundo de renda fixa crédito privado do que a um fundo imobiliário tradicional, embora a legislação e a tributação sigam as regras específicas dos FIIs.

Contexto de negocio e setor

O segmento de FIIs de papel no Brasil consolidou-se como uma das principais alternativas de investimento em renda fixa para pessoas físicas ao longo da última década. O mercado de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), matéria-prima central desses fundos, é regulado pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e tem por base a Lei 9.514/1997 (que instituiu o Sistema de Financiamento Imobiliário e criou o CRI) e a Lei 14.430/2022 (que aprimorou aspectos de securitização). A Resolução CVM 60/2021, por sua vez, discipline a emissão de CRIs pelas companhias securitizadoras.

A cadeia produtiva dos FIIs de papel tem início na geração de recebíveis imobiliários: incorporadoras, loteadoras e construtoras concedem financiamentos a compradores de imóveis ou recebem parcelas de comercializacao a prazo. Esses fluxos futuros são cedidos a companhias securitizadoras, que os empacotam em CRIs e os ofertam ao mercado. Fundos como o HABT11 adquirem esses títulos, seja no mercado primário (participando das emissões originais) seja no mercado secundário, e distribuem os rendimentos gerados pelos CRIs aos seus cotistas. O consumidor final desse fluxo é o investidor pessoa física ou jurídica que busca exposição ao crédito imobiliário por meio de um veículo regulado e listado em bolsa.

O mercado brasileiro de FIIs passou por expansão expressiva nos anos 2010 e início dos anos 2020, impulsionado pela queda histórica da taxa Selic para mínimas de 2% ao ano em 2020-2021, que elevou o apetite por ativos de renda variável e fundos com rendimentos superiores à renda fixa tradicional. O ciclo posterior de alta de juros a partir de 2021 trouxe um reequilíbrio: FIIs de papel indexados ao CDI passaram a entregar rendimentos historicamente elevados, enquanto FIIs de tijolo sofreram compressão de múltiplos por conta da elevação do custo de oportunidade representado pelo Tesouro Direto e CDBs.

Nesse ambiente, o segmento de recebíveis imobiliários ganhou protagonismo entre os investidores que buscam renda mensal consistente. A Resolução CVM 175/2022 trouxe modernização ao arcabouço regulatório dos FIIs, atualizando regras sobre divulgação de informações, gestão de risco e limites de concentração. A ANBIMA (Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais) complementa a regulação com normas de conduta, precificação e divulgação que os fundos registrados devem seguir.

As principais tendências estruturais do setor de FIIs de papel incluem: (1) digitalização dos processos de originação e análise de crédito, reduzindo custos e aumentando a velocidade de estruturação de operações; (2) expansão da base de cotistas de varejo, facilitada pela negociação em bolsa a preços unitários acessíveis; (3) crescimento do segmento de CRIs com critérios ESG, voltados a empreendimentos de habitação social, eficiência energética e impacto positivo; (4) aumento da sofisticação analítica dos investidores de varejo, impulsionado por plataformas de dados e conteúdo educativo; (5) pressão competitiva entre gestoras para oferecer cotas com menores taxas de administração e maior transparência.

No que se refere ao cenário competitivo do setor, o HABT11 convive com players de portes e estratégias diversas. O KNCR11 (Kinea CRI Imobiliários) é o maior fundo do segmento por patrimônio líquido, com portfólio concentrado em CRIs de grandes emissores corporativos indexados ao CDI. O CPTS11 (Capitânia Securities II) possui carteira diversificada com foco em CRIs de médio risco. O IRDM11 (Iridium Recebíveis) é conhecido pela gestão ativa com análise rigorosa de crédito. O KNIP11 (Kinea Índices de Preços) foca em CRIs atrelados ao IPCA. O DEVA11 (Devant Recebíveis) atua em operações com maior apetite de risco e retornos mais elevados. Cada um desses fundos representa uma proposição distinta de risco-retorno, e o investidor que avalia o HABT11 deve compará-los considerando composição de indexadores, duration da carteira, nível de inadimplência histórica e taxa de administração.

A exposição macroeconômica dos FIIs de papel é significativa. A taxa Selic e o CDI afetam diretamente o custo de oportunidade dos investidores e a rentabilidade dos CRIs pós-fixados. A inflação (IPCA e IGP-M) impacta CRIs indexados a esses índices, tanto positiva quanto negativamente. O ciclo do setor imobiliário — que depende de crédito, emprego e renda — influencia a qualidade dos recebíveis e a inadimplência dos devedores. Recessões econômicas tendem a pressionar a taxa de inadimplência nos CRIs e a reduzir a originação de novas operações, comprimindo as margens dos gestores.

O HABT11 opera exclusivamente no mercado doméstico, sem exposição a ativos ou recebíveis em moeda estrangeira. A carteira é lastreada em imóveis e recebíveis situados no Brasil, o que elimina risco cambial direto, mas mantém exposição à conjuntura econômica nacional, ao arcabouço jurídico do Sistema de Financiamento Imobiliário e à regulação da CVM. A robustez das garantias reais dos CRIs (alienação fiduciária de imóveis, cessão fiduciária de recebíveis, fundo de reserva, aval dos sócios dos emissores) é um fator crítico na proteção do patrimônio do fundo em cenários de stress de crédito.

O mercado brasileiro de CRIs totalizava, ao fim de 2024, estoque superior a R$ 400 bilhões em títulos emitidos, conforme dados da CVM e da ANBIMA, refletindo a maturidade e a profundidade do segmento. O crescimento da base de cotistas de FIIs — que já supera 2 milhões de investidores ativos na B3 — amplia a demanda por veículos diversificados como o HABT11, reforçando a relevância estratégica do segmento no ecossistema de investimentos do país.

Como ler os indicadores deste ativo

A análise de um FII de papel como o HABT11 exige domínio de indicadores distintos dos utilizados na avaliação de ações ou de FIIs de tijolo. O primeiro e mais consultado é o Dividend Yield (DY), que expressa o total de rendimentos distribuídos ao cotista em determinado período dividido pelo valor da cota no mercado secundário. Em FIIs de papel, o DY tende a ser mais elevado do que em fundos de tijolo, pois a rentabilidade dos CRIs — especialmente em ambientes de juros altos — é repassada quase integralmente aos cotistas. No entanto, um DY elevado nem sempre sinaliza qualidade: pode refletir deterioração do preço da cota (denominador menor) ou eventos não recorrentes, como pré-pagamentos de CRIs que antecipam rendimentos futuros.

O Preço sobre Valor Patrimonial (P/VP) é outro indicador fundamental. Ele compara o preço de mercado da cota com o Valor Patrimonial por Cota (VPC), que representa a parcela do patrimônio líquido do fundo que cabe a cada cota. Quando o P/VP é inferior a 1,0, a cota é negociada com desconto em relação ao valor contábil dos ativos do fundo — o que pode indicar oportunidade de compra, mas também pode refletir percepção de risco elevado, qualidade questionável dos ativos ou baixa liquidez. Quando o P/VP supera 1,0, o mercado está pagando um prêmio, geralmente associado a expectativas positivas sobre a gestão e a qualidade da carteira.

O Valor Patrimonial por Cota (VPC) é calculado dividindo-se o patrimônio líquido do fundo pelo número total de cotas emitidas. É a régua contábil que lastreia o P/VP. Variações no VPA ao longo do tempo refletem a marcação a mercado dos CRIs, amortizações, captações por novas emissões e eventos de crédito. Acompanhar a evolução do VPA ajuda a identificar se o patrimônio do fundo está sendo preservado ou erodido.

A Vacância Física é um indicador típico de FIIs de tijolo (como lajes corporativas ou galpões logísticos) e não se aplica diretamente a fundos de papel como o HABT11, cujos ativos são títulos financeiros e não imóveis físicos. Para FIIs de papel, o conceito análogo é a inadimplência da carteira de CRIs, que mede a proporção de recebíveis em atraso ou em default em relação ao total do portfólio. Esse dado, quando divulgado, permite avaliar a saúde do crédito subjacente.

O Último Rendimento por Cota é o valor bruto distribuído aos cotistas na última competência mensal. Para pessoas físicas que atendam aos critérios da legislação vigente sobre FIIs, os rendimentos distribuídos por fundos com mais de 50 cotistas e cotas negociadas exclusivamente em bolsa ou balcão organizado são isentos de imposto de renda na fonte — desde que o cotista pessoa física não detenha, direta ou indiretamente, cotas que representem 10% ou mais das cotas emitidas ou que lhe confira direito ao recebimento de rendimento superior a 10% do total distribuído. Vale atentar que a Lei 15.270/2025 introduziu retenção de 10% sobre dividendos de empresas (ações) para pessoas físicas com ganhos acima de R$ 50 mil mensais, mas essa regra não se aplica aos rendimentos de FIIs, que possuem regramento tributário próprio.

A Taxa de Administração é a remuneração anual paga ao administrador fiduciário e ao gestor do fundo, expressa como percentual do patrimônio líquido. Ela afeta diretamente o rendimento líquido distribuído aos cotistas: quanto maior a taxa, maior o custo operacional e menor o retorno repassado. A comparação da taxa de administração do HABT11 com pares do segmento permite avaliar o custo-benefício da estrutura de gestão. Fundos maiores tendem a ter taxas menores por efeito de escala, mas gestoras especializadas podem justificar taxas mais elevadas com estratégias diferenciadas de originação e gestão de risco.

Além desses indicadores principais, o investidor deve monitorar o Magic Number — conceito que estima em quantos meses de distribuição o cotista recupera o preço pago pela cota — e o Duration médio da carteira de CRIs, que indica a sensibilidade do portfólio a variações nas taxas de juros. Carteiras com duration mais longa tendem a sofrer mais em ciclos de alta de juros. A composição por indexador (CDI, IPCA, IGP-M, prefixado) é igualmente relevante para entender o comportamento do fundo em diferentes cenários macroeconômicos.

Pontos de atencao

Risco de crédito concentrado em emissores de CRI: o HABT11 está sujeito à inadimplência dos devedores das operações estruturadas em carteira. A qualidade das garantias (alienação fiduciária, cessão de recebíveis) e a diversificação por emissor são os principais amortecedores desse risco. O relatório mensal do gestor detalha a composição do portfólio e eventuais CRIs em watch-list ou atraso.

Sensibilidade à taxa Selic e ao CDI: boa parte da carteira do HABT11 é indexada ao CDI, o que gera rendimentos mais elevados em períodos de juros altos, mas pode pressionar os rendimentos em ciclos de queda da Selic. O investor deve acompanhar a composição por indexador — CDI, IPCA, IGP-M — divulgada nos relatórios mensais da Habitat Capital Partners.

Liquidez baixa no mercado secundário: o HABT11 apresenta volume de negociação classificado como baixo na B3. Investidores que precisam de liquidez imediata ou que operam ordens de grande porte podem ter dificuldade para negociar cotas a preços próximos ao valor de referência sem impactar o mercado.

Risco regulatório: mudanças na Resolução CVM 175/2022, nas regras de securitização (Resolução CVM 60/2022) ou alterações tributárias sobre FIIs podem afetar as condições operacionais do fundo, os benefícios fiscais dos cotistas e a atratividade relativa do segmento de recebíveis imobiliários.

P/VP com desconto expressivo: as cotas do HABT11 têm sido negociadas com desconto relevante em relação ao VPC (Valor Patrimonial por Cota). Embora isso possa representar assimetria positiva para o comprador, o desconto também pode refletir desconfiança do mercado quanto à qualidade dos CRIs ou expectativa de inadimplências futuras que afetem o patrimônio.

Risco de pré-pagamento de CRIs: emissores podem quitar antecipadamente os CRIs em carteira, especialmente em cenários de queda de juros. Isso obriga o fundo a reinvestir os recursos em operações com spreads potencialmente menores, comprimindo a rentabilidade futura e gerando variações não recorrentes nos rendimentos mensais.

Concentração por segmento ou região: embora a política do HABT11 seja de carteira pulverizada, episódios de crise setorial (como no mercado de loteamentos ou no segmento de incorporação residencial em certas regiões) podem afetar simultaneamente vários CRIs do portfólio, elevando a correlação entre inadimplências.

Gestora boutique e risco operacional: a Habitat Capital Partners é uma gestora independente de menor porte. Eventos como saída de sócios-chave, perda de originadores estratégicos ou dificuldades de captação para novas emissões podem impactar a capacidade operacional do fundo e a qualidade da originação de novos CRIs.

Conflito de interesse entre gestor e administrador: a regulação da CVM exige separação clara entre gestor e administrador fiduciário, mas o investidor deve monitorar operações com partes relacionadas e reestruturações de CRIs que envolvam a gestora ou suas empresas ligadas, verificando nas Atas de Assembleia e Fatos Relevantes divulgados à CVM.

Distribuição de rendimentos e regime de caixa: os rendimentos são distribuídos com base no resultado em regime de caixa, e não de competência. Isso significa que o fundo deve ter caixa disponível para realizar as distribuições mensais. Em períodos de inadimplência ou CRIs em reestruturação, o fluxo de caixa pode ser afetado e as distribuições podem variar significativamente.

Risco de duration e marcação a mercado: CRIs com prazo mais longo sofrem maior variação de preço quando as taxas de juros se movem. Em cenários de alta abrupta de juros, o valor de mercado dos títulos de longa duration em carteira pode ser marcado a preços menores, reduzindo o VPA do fundo mesmo sem inadimplência.

Base de cotistas e governança assemblear: com mais de 55.119 cotistas registrados (dados de 10/06/2026), a base do HABT11 é pulverizada, o que pode dificultar a formação de quórum em assembleias para deliberações estratégicas. O investidor deve acompanhar as convocações de Assembleia Geral Extraordinária (AGE) e Assembleia Geral Ordinária (AGO) divulgadas à CVM.

Governanca e estrutura societaria

O HABT11 — Habitat Recebíveis Pulverizados FII RL — está estruturado sob o regime jurídico dos fundos de investimento imobiliário brasileiros, disciplinado pela Resolução CVM 175/2022, que revogou e substituiu a Instrução CVM 472/2008 a partir de 2023. Essa norma estabelece os pilares de governança, transparência e proteção ao cotista que o fundo é obrigado a observar ao longo de toda a sua vida útil.

A estrutura de governança do HABT11 bipartida entre dois agentes fiduciários independentes. O administrador fiduciário é uma instituição financeira autorizada pelo Banco Central do Brasil e pela CVM para exercer as funções de custódia dos ativos, escrituração das cotas, elaboração das demonstrações financeiras, convocação de assembleias e cumprimento das obrigações regulatórias perante a CVM. O gestor de recursos, papel exercido pela Habitat Capital Partners Gestora de Recursos Ltda., é responsável pelas decisões de investimento: originar, analisar, estruturar, adquirir, monitorar e desinvestir os CRIs do portfólio. Essa separação de funções é um mecanismo central de mitigação de conflitos de interesse, pois o administrador atua como guardião dos ativos e dos interesses dos cotistas, enquanto o gestor responde pela performance do portfólio.

A Assembleia Geral de Cotistas (AGC) é o órgão máximo de deliberação do fundo. A Resolução CVM 175/2022 determina a realização de Assembleia Geral Ordinária (AGO) ao menos uma vez por ano, com pauta mínima incluindo apreciação das demonstrações financeiras, distribuição de rendimentos e eventuais alterações no regulamento. Assembleias Gerais Extraordinárias (AGE) podem ser convocadas a qualquer tempo pelo administrador, pelo gestor ou por cotistas que detenham ao menos 5% das cotas emitidas, para deliberar sobre temas como: alteração do regulamento, substituição do gestor ou administrador, emissão de novas cotas, reestruturação do fundo e dissolução.

Os quóruns de deliberação variam conforme a relevância da matéria. Decisões ordinárias requerem aprovação por maioria simples dos cotistas presentes. Alterações substanciais no regulamento — como mudança da política de investimento, aumento de taxa de administração ou transformação do fundo — exigem aprovação de maioria qualificada, geralmente 75% das cotas emitidas ou dos cotistas presentes. A Resolução CVM 175/2022 permite a realização de assembleias por meios eletrônicos, o que ampliou a participação dos cotistas de varejo.

A taxa de administração do HABT11 é de 1,20% ao ano sobre o patrimônio líquido. Essa remuneração é devida ao conjunto formado pelo administrador fiduciário e pelo gestor, sendo rateada conforme o contrato de gestão. Não há taxa de performance explicitamente divulgada nos dados disponíveis, mas gestoras de FIIs podem cobrar remuneração variável atrelada ao benchmark (geralmente CDI ou IFIX), quando prevista no regulamento. O investidor deve verificar no regulamento do fundo a estrutura completa de remuneração antes de qualquer decisão.

A política de distribuição de rendimentos do HABT11 segue o artigo 10, parágrafo 3º, da Lei 8.668/1993, que exige que os FIIs distribuam ao menos 95% do resultado líquido auferido em regime de caixa, apurado semestralmente. Na prática, a grande maioria dos FIIs distribui mensalmente, alocando os rendimentos recebidos dos CRIs de forma periódica. A distribuição mensal é informada ao cotista por meio de comunicado à CVM e creditada na conta de custódia do investidor.

Os direitos do cotista incluem: receber rendimentos proporcionalmente às cotas detidas; participar e votar em assembleias; fiscalizar a gestão por meio dos relatórios mensais, demonstrações financeiras auditadas e fatos relevantes divulgados à CVM no sistema de divulgacao da CVM (Empresas.NET/Fundos.NET); e requerer informações ao administrador dentro dos limites regulatórios. O cotista não tem direito de resgate das cotas do fundo durante a vigência — somente pode liquidar sua posição por meio de comercializacao no mercado secundário da B3.

O histórico de emissões do HABT11 inclui ofertas públicas de cotas realizadas sob a Instrução CVM 400/2003 (esforços amplos) ou a Instrução CVM 476/2009 (esforços restritos), mecanismos pelos quais o fundo captou recursos para ampliar o patrimônio e originar novos CRIs. Cada emissão foi registrada na CVM e divulgada ao mercado, incluindo prospecto com informações sobre a carteira, a política de investimento e os fatores de risco. O histórico de assembleias, fatos relevantes e demonstrações financeiras auditadas está disponível no sistema de divulgação da CVM, acessível pelo CNPJ do fundo.

Panorama competitivo

O segmento de FIIs de recebíveis imobiliários (FIIs de papel) na B3 é um dos mais desenvolvidos do mercado de fundos listados do Brasil, com dezenas de fundos em operação, patrimônios que somam centenas de bilhões de reais e uma base de cotistas que cresce consistentemente. Dentro desse universo, o HABT11 compete com players de diferentes portes, estratégias e perfis de risco, que disputam tanto o capital dos cotistas no mercado secundário quanto o acesso a operações de CRI de qualidade no mercado primário.

O KNCR11 (Kinea CRI Imobiliários), da Kinea Investimentos, é o maior fundo de papel em patrimônio líquido. Sua carteira é composta predominantemente por CRIs de grandes emissores corporativos, com foco em risco CDI e operações de maior escala. O perfil conservador e a liquidez elevada das cotas atraem investidores institucionais e de varejo que priorizam segurança e previsibilidade. O KNIP11 (Kinea Índices de Preços), também da Kinea, complementa o portfólio com foco em CRIs indexados ao IPCA, oferecendo proteção contra inflação.

O CPTS11 (Capitânia Securities II), gerido pela Capitânia Investimentos, é outro ator de grande porte, com carteira diversificada entre CRIs de médio risco e menor tamanho de emissão. A Capitânia é reconhecida pelo rigor analítico e pela capacidade de acessar operações estruturadas com garantias robustas. O IRDM11 (Iridium Recebíveis Imobiliários), da Iridium Gestão de Recursos, compete com o HABT11 no nicho de gestão ativa e seleção criteriosa de crédito, com carteira relativamente concentrada em operações de alto potencial de retorno.

O DEVA11 (Devant Recebíveis Imobiliários), da Devant Asset Management, posiciona-se em operações de maior risco-retorno, frequentemente em CRIs de emissores de médio porte e operações que oferecem spreads mais elevados. O XPCI11 (XP CRI Imobiliários), da XP Asset Management, aproveita a ampla rede de distribuição do grupo XP para captar volumes expressivos, com carteira diversificada entre diferentes indexadores e perfis de risco. O MCCI11 (Mauá Capital Recebíveis), da Mauá Capital, destaca-se pela análise fundamentalista de crédito e pela gestão conservadora.

O principal diferencial competitivo do HABT11 frente a esses pares reside na especialização em carteiras pulverizadas — múltiplos CRIs de menor volume unitário — em contraste com estratégias centradas em operações de grande porte com emissores únicos. A originação de CRIs pulverizados exige maior capacidade analítica e operacional, pois envolve a diligência de um número maior de ativos, mas oferece como contrapartida uma diluição do risco idiossincrático: o default de um único emissor tem impacto limitado no portfólio total.

As barreiras de entrada no segmento de FIIs de papel são moderadas em termos regulatórios — qualquer gestora credenciada pela CVM pode constituir um FII — mas elevadas em termos práticos. Originação de CRIs de qualidade exige relacionamento consolidado com incorporadoras, loteadoras e securitizadoras; equipe técnica especializada em análise de crédito imobiliário; e capital suficiente para viabilizar diversificação adequada desde o início das operações. Esses fatores explicam por que o mercado é dominado por gestoras com histórico comprovado e marcas reconhecidas no ambiente de crédito estruturado.

A pressão competitiva no segmento se intensifica nos períodos de alta liquidez e apetite por crédito imobiliário, quando o número de operações disponíveis cresce e os spreads de crédito tendem a se comprimir. Nesses momentos, gestoras com capacidade de originação própria — como a Habitat Capital Partners — têm vantagem sobre fundos que atuam majoritariamente no mercado secundário de CRIs já emitidos, pois conseguem negociar condições diferenciadas diretamente com os originadores.

A tendência de consolidação do setor observada nos últimos anos, com fundos menores sendo incorporados ou encerrados, favorece os players com escala, marca e distribuição. Ao mesmo tempo, surgem novas gestoras especializadas em nichos como CRIs verdes (com critérios ESG), CRIs de habitação de interesse social e securitizações de contratos de aluguel comercial, ampliando o leque competitivo. O HABT11, pela sua posição de médio porte e foco em carteiras pulverizadas, ocupa um nicho defensável nesse ecossistema, mas deve continuar evoluindo em governança, transparência e geração de valor para manter a competitividade frente a fundos maiores e mais capitalizados.

Indicadores explicados

**Dividend Yield (DY) anual.** O DY do HABT11 de aproximadamente 18% ao ano situa-se acima da média histórica do segmento de FIIs de papel, refletindo um ambiente de juros domésticos elevados e a política ativa de distribuição do fundo. É importante distinguir o DY calculado sobre o preço de mercado (que varia diariamente) do DY sobre o VPA (que reflete o retorno sobre o valor contábil). DYs muito acima dos pares podem indicar maior risco de crédito na carteira, redução do preço das cotas ou eventos pontuais de amortização antecipada de CRIs. A sustentabilidade do DY depende da manutenção da qualidade dos ativos e do ambiente de juros. Fórmula: DY (%) = (Soma dos rendimentos distribuídos nos últimos 12 meses / Preço de mercado da cota) × 100 Cálculo: Rendimento acumulado 12 meses: R$ 12,4644/cota; Preço de referência: R$ 68,94. DY = (12,4644 / 68,94) × 100 = 18,08% (dados de 10/06/2026)

**P/VP (Preço sobre Valor Patrimonial).** O P/VP de 0,72 indica que as cotas do HABT11 eram negociadas com desconto de 28% em relação ao valor contábil dos ativos do fundo. Descontos expressivos ao VPA em FIIs de papel podem refletir desconfiança do mercado quanto à qualidade dos CRIs, risco de inadimplência, baixa liquidez das cotas ou simplesmente o efeito de um ciclo de alta de juros que eleva o custo de oportunidade. Ao mesmo tempo, descontos ao VPA criam margem de segurança para o investidor que confia na qualidade dos ativos e aguarda uma eventual convergência entre preço e patrimônio. Fórmula: P/VP = Preço de mercado da cota / VPA (Valor Patrimonial por Ação) Cálculo: VPA: R$ 95,40; Preço de mercado: R$ 68,94. P/VP = 68,94 / 95,40 = 0,72 (dados de 10/06/2026)

**VPA (Valor Patrimonial por Ação).** O VPA de R$ 95,40 é a referência contábil central do HABT11. Ele representa o valor teórico de cada cota caso o fundo fosse liquidado ao preço de mercado dos CRIs em carteira. Variações no VPA ao longo do tempo refletem marcação a mercado dos títulos, amortizações recebidas, novas captações e eventos de crédito. Quando o VPA cresce de um período para outro, significa que o portfólio está sendo administrado com preservação ou acréscimo de valor. A comparação entre o VPA atual e o preço pago pelo investidor é uma das métricas mais diretas para avaliar se o fundo entregou ou destruiu valor. Fórmula: VPA = Patrimônio Líquido / Número total de cotas emitidas Cálculo: Patrimônio Líquido: R$ 775.305.116,43; Cotas emitidas: 8.126.783. VPA = 775.305.116,43 / 8.126.783 = R$ 95,40 por cota (dados de 10/06/2026)

**Vacância Física (aplicabilidade para FIIs de papel).** Vacância física é um indicador típico de FIIs de tijolo — shoppings, lajes corporativas, galpões logísticos. Para o HABT11, que investe em CRIs (títulos financeiros), o conceito equivalente é a inadimplência da carteira, ou seja, a parcela dos recebíveis em atraso ou em default. Conhecer o nível de inadimplência histórica do portfólio é fundamental para avaliar a robustez do processo de seleção de crédito e a efetividade das garantias. O relatório mensal do gestor é a principal fonte para essa informação. Fórmula: Vacância Física (%) = Área vacante / Área total do portfólio × 100 — NÃO APLICÁVEL a FIIs de papel Cálculo: O HABT11 é um FII de recebíveis (papel) e não possui imóveis físicos em carteira. O indicador de vacância física é zero por definição, pois não há ativos físicos que possam estar vagos. O conceito análogo para fundos de papel é a taxa de inadimplência da carteira de CRIs (dados de 10/06/2026)

**Último rendimento por cota.** O rendimento mensal de R$ 0,9863 por cota do HABT11 representa a distribuição mais recente aprovada pelo fundo, proveniente dos juros e amortizações dos CRIs em carteira, descontadas as despesas de gestão e administração. Para pessoas físicas que se enquadrem nos critérios de isenção de FIIs, o rendimento é recebido isento de imposto de renda na fonte. O valor pode variar mês a mês em função de pré-pagamentos, inadimplências, reestruturações de CRI e novas aquisições no portfólio. O rendimento médio dos últimos 12 meses foi de R$ 1,0387 por cota, o que indica leve queda no mês de referência em relação à média recente. Fórmula: Rendimento distribuído na última competência mensal (valor bruto por cota) Cálculo: Último rendimento declarado: R$ 0,9863 por cota. Sobre o preço de referência de R$ 68,94, isso representa DY mensal de 0,9863 / 68,94 × 100 = 1,43% ao mês (dados de 10/06/2026)

**Taxa de administração.** A taxa de administração de 1,20% ao ano do HABT11 remunera o administrador fiduciário e o gestor pelo gerenciamento do fundo. Esse custo é deduzido do patrimônio do fundo antes do cálculo dos rendimentos a distribuir, impactando diretamente o DY líquido recebido pelos cotistas. Em termos comparativos, taxas entre 0,80% e 1,50% ao ano são comuns no segmento de FIIs de papel de médio porte. Gestoras com capacidade de originação própria — como a Habitat Capital Partners — frequentemente justificam taxas na faixa superior pelo valor agregado na estruturação de operações exclusivas e na gestão ativa da carteira. Fórmula: Taxa de Administração (% a.a.) aplicada sobre o patrimônio líquido do fundo Cálculo: Taxa de administração: 1,20% ao ano. Sobre o patrimônio líquido de R$ 775.305.116,43, isso equivale a R$ 9.303.661,40 por ano ou aproximadamente R$ 775.305,00 por mês em custos de administração e gestão (dados de 10/06/2026)

**Patrimônio Líquido e tamanho do fundo.** O patrimônio líquido de R$ 775 milhões posiciona o HABT11 na categoria de fundo de médio porte no segmento de FIIs de papel. Um patrimônio maior tende a facilitar o acesso a operações exclusivas e a negociar condições melhores com securitizadoras, além de diluir os custos fixos de administração por um número maior de cotas. O baixo nível de alavancagem de 1,17% indica que o fundo opera predominantemente com recursos próprios captados via emissão de cotas, sem recorrer a dívida para amplificar retornos — o que reduz o risco de liquidez em cenários adversos. Fórmula: Patrimônio Líquido = Ativo Total – Passivo Total Cálculo: Ativo Total: R$ 784.409.977,18; Passivo Total: R$ 9.104.860,75. Patrimônio Líquido = 784.409.977,18 – 9.104.860,75 = R$ 775.305.116,43. Alavancagem: 1,17% do patrimônio líquido (dados de 10/06/2026)

Perguntas Frequentes

Qual o preço atual de HABT11? A cotação mais recente de HABT11 é de R$ 71,65.

Qual o dividend yield do HABT11? O dividend yield anualizado de HABT11 é de 17,14%.

Qual o P/VP de HABT11? O indicador P/VP (Preço sobre Valor Patrimonial) de HABT11 é 0.75.

HABT11 distribui rendimentos mensais? O último rendimento registrado de HABT11 foi de R$ 0,99 por cota.

O que é o HABT11 e como ele funciona? O HABT11 (Habitat Recebíveis Pulverizados FII RL) é um fundo de investimento imobiliário do tipo papel, constituído em 2019 e listado na B3. Ele investe em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), que são títulos de renda fixa lastreados em recebíveis imobiliários originados por incorporadoras, loteadoras e construtoras. A receita do fundo provém dos juros e amortizações recebidos dos CRIs, que são distribuídos mensalmente aos cotistas. A gestão é feita pela Habitat Capital Partners, especializada em crédito estruturado pulverizado.

O que significa 'recebíveis pulverizados' no nome do fundo? A denominação 'pulverizados' indica que a estratégia do HABT11 prioriza carteiras compostas por múltiplos CRIs de menor valor unitário, com diferentes emissores, segmentos imobiliários e regiões geográficas. Essa diversificação reduz o impacto de um eventual default de um único emissor no desempenho geral do portfólio. Em oposição, FIIs de papel concentrados possuem parcela expressiva do patrimônio em poucas operações de grande porte, o que eleva a correlação entre ativos e amplifica riscos idiossincráticos.

Quais são os principais riscos do HABT11? Os riscos centrais do HABT11 incluem risco de crédito (inadimplência dos emissores de CRI), sensibilidade à taxa Selic e ao CDI (que afeta os CRIs pós-fixados), risco de duration (variação do valor de mercado dos títulos em cenários de mudança de juros), risco de liquidez das cotas no mercado secundário (volume de negociação baixo na B3), risco regulatório (mudanças nas normas da CVM ou na tributação de FIIs) e risco operacional da gestora boutique.

Como é calculado o VPA do HABT11? O VPA (Valor Patrimonial por Ação) é calculado dividindo o patrimônio líquido do fundo pelo número total de cotas emitidas. Com patrimônio líquido de R$ 775.305.116,43 e 8.126.783 cotas emitidas (dados de 10/06/2026), o resultado é o VPA divulgado no relatório mensal do fundo. Esse valor representa o patrimônio contábil por cota e serve de referência para o cálculo do P/VP e para avaliação do desconto ou prêmio em relação ao preço de mercado.

Como funciona a tributação dos rendimentos do HABT11 para pessoas físicas? Os rendimentos mensais distribuídos pelo HABT11 são isentos de imposto de renda para pessoas físicas que: (1) detenham menos de 10% das cotas emitidas do fundo; (2) não recebam mais de 10% do total dos rendimentos distribuídos; e (3) o fundo tenha mais de 50 cotistas e cotas negociadas exclusivamente em bolsa ou balcão organizado. Ganhos de capital na comercializacao de cotas estão sujeitos a IR de 20% sobre o lucro. A Lei 15.270/2025 introduziu retenção de 10% sobre dividendos de ações para pessoas físicas, mas essa regra não se aplica a rendimentos de FIIs, que seguem regramento tributário próprio.

O HABT11 distribui rendimentos mensalmente? Sim. O HABT11 distribui rendimentos em base mensal, conforme prática consolidada no setor de FIIs e o resultado apurado pelo fundo em regime de caixa. A legislação exige distribuição de ao menos 95% do resultado semestral em caixa. As datas de distribuição, os valores por cota e o calendário de pagamentos são divulgados ao mercado por meio de fatos relevantes no sistema da CVM. O valor distribuído pode variar mensalmente em função de pré-pagamentos de CRIs, inadimplências ou reestruturações na carteira.

Como o HABT11 se compara ao KNCR11 e ao CPTS11? O KNCR11 (Kinea) é o maior FII de papel por patrimônio, com foco em CRIs de grandes emissores corporativos e CDI, enquanto o CPTS11 (Capitânia) opera carteira diversificada de médio risco. O HABT11 se diferencia pela especialização em carteiras pulverizadas — múltiplos CRIs menores — e pela originação própria da Habitat Capital Partners. Isso confere ao HABT11 maior potencial de captura de spreads em nichos de mercado menos concorridos, mas também implica maior esforço analítico e monitoramento contínuo de um número maior de ativos.

O HABT11 faz parte do IFIX? O HABT11 pode integrar o IFIX (Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários) da B3, que reúne os FIIs de maior liquidez e representatividade do mercado. A inclusão e o peso no índice dependem de critérios como volume médio negociado, liquidez, free float e capitalização de mercado, revisados periodicamente pela B3. O investidor deve verificar a composição atual do IFIX no site da B3 para confirmar a presença do HABT11 no índice.

Qual é a taxa de administração do HABT11 e o que ela cobre? A taxa de administração do HABT11 é de 1,20% ao ano sobre o patrimônio líquido. Essa taxa remunera o administrador fiduciário (responsável pela custódia, escrituração e compliance regulatório) e o gestor (Habitat Capital Partners, responsável pelas decisões de investimento e originação dos CRIs). O custo é deduzido do patrimônio do fundo antes do cálculo dos rendimentos a distribuir. Taxas de custódia, auditoria, assessoria jurídica e outras despesas operacionais podem ser cobradas separadamente, conforme previsto no regulamento.

Como o cenário de juros afeta o HABT11? O HABT11 possui CRIs indexados principalmente ao CDI, IPCA e IGP-M. Em períodos de alta da taxa Selic, CRIs pós-fixados atrelados ao CDI entregam rendimentos maiores, beneficiando os cotistas. Em ciclos de queda de juros, o rendimento dos CRIs CDI diminui, mas o valor de mercado dos CRIs de duration mais longa pode se valorizar. CRIs indexados ao IPCA ou IGP-M oferecem proteção contra inflação, mas podem sofrer em períodos de deflação. O gestor acompanha o ambiente macro para equilibrar a composição da carteira entre esses indexadores.

Quais são os direitos dos cotistas do HABT11? Os cotistas do HABT11 têm direito a: receber rendimentos mensais proporcionalmente às cotas detidas; participar e votar em Assembleias Gerais de Cotistas (convocadas pelo administrador, pelo gestor ou por cotistas com ao menos 5% das cotas); fiscalizar a gestão por meio de relatórios mensais, demonstrações financeiras auditadas e fatos relevantes divulgados à CVM; e requerer informações ao administrador. Não há direito de resgate — a saída se dá exclusivamente pela comercializacao das cotas no mercado secundário da B3.

Como a Habitat Capital Partners origina os CRIs da carteira? A Habitat Capital Partners utiliza relacionamentos diretos com incorporadoras, loteadoras, construtoras e securitizadoras para identificar e estruturar operações de CRI antes de sua oferta ao mercado. Esse processo de originação própria permite ao fundo participar de emissões primárias com condições diferenciadas, negociar taxas, garantias e covenants mais favoráveis, e acessar operações fora do radar dos grandes fundos. A análise de crédito envolve diligência jurídica, avaliação dos ativos em garantia e monitoramento contínuo dos devedores após a aquisição.

O que é o P/VP e como interpretar o desconto do HABT11? O P/VP (Preço sobre Valor Patrimonial) compara o preço de mercado da cota com o VPA (Valor Patrimonial por Ação). Um P/VP abaixo de 1,0 indica que a cota é negociada com desconto em relação ao valor contábil dos ativos do fundo. Com VPA de R$ 95,40 e preço de mercado de R$ 68,94 (dados de 10/06/2026), o P/VP era de 0,72 — desconto de 28%. Esse desconto pode refletir percepção de risco de crédito, baixa liquidez das cotas ou o efeito do ambiente de juros elevados no valor de mercado dos CRIs. Descontos ao VPA criam margem de segurança para o investidor que confia na qualidade dos ativos.

Quais informações periódicas o HABT11 divulga ao mercado? O HABT11 divulga mensalmente um relatório de gestão com composição detalhada da carteira, rendimentos distribuídos, indicadores de inadimplência e perspectivas do portfólio. Trimestralmente, publica demonstrações financeiras revisadas; anualmente, demonstrações auditadas por empresa independente. Fatos relevantes são divulgados imediatamente à CVM sempre que ocorrem eventos materiais, como reestruturações de CRIs, alterações de regulamento ou emissões de novas cotas. Todas as informações ficam disponíveis no sistema de divulgação da CVM, acessível pelo CNPJ do fundo.

Atualização

Dados consultados em 19/07/2026 nas fontes públicas citadas. Cotações e indicadores estão sujeitos a defasagem conforme a periodicidade de cada fonte.

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