TRXB11 — TRX REAL ESTATE II FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - FII

Setor

Imóveis

Desempenho recente

No período de 6m, TRXB11 apresentou variação de +6,60% em 123 pregões. Dados de cotação da B3, sujeitos a defasagem.

Faixa de 52 semanas

Nas últimas 52 semanas, TRXB11 oscilou entre R$ 130,15 a R$ 209,89. Média de R$ 168,54 no período. Dados B3, sujeitos a defasagem.

Dividend Yield

DY anual: 10,27%.

P/VP

P/VP: 1.90.

Dados do Fundo

Valor patrimonial por cota (VPA): R$ 99,01. Patrimônio líquido: R$ 402,6M. Valor de mercado: R$ 764,4M. Cotas emitidas: 4.066.022. Número de cotistas: 803. Taxa de administração: 0,19%. Idade do fundo: 6,3 anos. Administrador: BRL TRUST DTVM S.A.. Tipo de gestão: Definida. Público-alvo: INVESTIDOR PROFISSIONAL. CNPJ: 36.368.925/0001-37. Dados públicos CVM/B3, sujeitos a defasagem.

Imóveis e Ocupação

Número de imóveis: 11. Área total: 184.144 m². Vacância física: 0,0%. Inadimplência: 0,0%. Total de ativos do fundo: 37. Vacância e ocupação a partir de informes trimestrais (CVM).

O que é um Fundo Imobiliário (FII)

Um Fundo de Investimento Imobiliário (FII) é um veículo que reúne recursos de vários investidores para aplicar no mercado imobiliário, seja em imóveis físicos, seja em títulos ligados a esse setor. O patrimônio é dividido em cotas negociadas em bolsa, o que permite ao investidor participar do mercado imobiliário sem comprar um imóvel inteiro. Os FIIs são regulados no Brasil e administrados por instituições financeiras, e seus resultados são distribuídos periodicamente aos cotistas conforme as regras do fundo.

Tipos de FII

Os FIIs costumam ser descritos em quatro grandes grupos. Os fundos de tijolo investem em imóveis físicos — lajes corporativas, galpões logísticos, shoppings, agências — e seu resultado vem principalmente dos aluguéis. Os fundos de papel aplicam em títulos de crédito imobiliário, como CRIs, e seu resultado deriva dos juros desses papéis. Os fundos híbridos combinam imóveis e títulos na mesma carteira. Os fundos de fundos (FoF) investem em cotas de outros FIIs, buscando diversificação por meio da composição. Cada tipo tem uma dinâmica própria de risco, sensibilidade a juros e comportamento ao longo dos ciclos econômicos.

Dividend Yield em FIIs

O Dividend Yield (DY) de um FII expressa a relação entre os rendimentos distribuídos e o preço da cota, geralmente apurada considerando os últimos doze meses ou anualizando a distribuição recente. Em termos simples, indica quanto o fundo distribuiu em proventos proporcionalmente ao valor pago pela cota. Um DY mais alto pode refletir distribuições robustas, mas também pode resultar de uma queda no preço da cota — por isso o indicador é lido em conjunto com outros, não isoladamente. Distribuições extraordinárias, como a venda de um imóvel, podem elevar o DY de um período de forma pontual e não recorrente. O DY é uma referência informativa sobre o passado e não garante distribuições futuras.

P/VP e valor patrimonial por cota

O valor patrimonial por cota corresponde ao patrimônio líquido do fundo dividido pelo número de cotas — uma estimativa contábil de quanto vale cada cota segundo os ativos do fundo. O indicador P/VP (preço sobre valor patrimonial) compara o preço de mercado da cota com esse valor patrimonial. Um P/VP próximo de 1 indica que o mercado precifica a cota perto de seu valor contábil; acima de 1, a cota é negociada com prêmio; abaixo de 1, com desconto. O P/VP não é, por si só, um sinal de oportunidade ou de risco — ele descreve uma relação, cuja interpretação depende do tipo de fundo, da qualidade dos ativos e do contexto de mercado.

Rendimentos mensais e regra de distribuição

Uma característica marcante dos FIIs é a distribuição periódica de resultados, comumente mensal. Pela regulação aplicável a esses fundos, é exigida a distribuição de uma parcela elevada do resultado de caixa aos cotistas, o que explica por que muitos investidores acompanham FIIs pela renda recorrente. O valor distribuído varia conforme o desempenho do fundo no período — aluguéis recebidos, juros de títulos, ocupação dos imóveis — e não é fixo nem garantido.

Liquidez, vacância e riscos típicos

Liquidez, num FII, refere-se à facilidade de comprar ou vender cotas em bolsa sem grande variação de preço; fundos com mais cotistas e maior volume negociado tendem a ter liquidez mais alta. Vacância mede a proporção de área (vacância física) ou de receita (vacância financeira) não ocupada ou não recebida nos imóveis do fundo — quanto maior a vacância, menor tende a ser o resultado distribuível. Entre os riscos típicos descritos no mercado estão a sensibilidade a juros (que afeta a atratividade relativa dos rendimentos), o risco de inadimplência de inquilinos ou de devedores dos títulos, o risco de vacância e o risco de mercado, que influencia o preço das cotas. A avaliação desses fatores é individual e depende dos objetivos de cada investidor.

Dividendos

O dividend yield acumulado nos últimos 12 meses de TRXB11 é de 10,27%. O último rendimento registrado foi de R$ 0,85 por cota.

Comparação Setorial

Dados comparativos do segmento Imóveis: P/VP de TRXB11 em 1.90 ante mediana do setor de 0.85. Dividend yield de 10,27% ante mediana do setor de 10,98%.

O TRXB11 — TRX Real Estate II FII — e um fundo imobiliario de tijolo destinado exclusivamente a investidores profissionais, com portfolio composto por 11 imoveis logisticos e comerciais de alto padrao, totalizando cerca de 184.144 metros quadrados de area bruta locavel em plena ocupacao. Com patrimonio liquido superior a R$ 401 milhoes e taxa de administracao de 0,19% ao ano, o fundo distribui rendimentos gerados pela receita de locacao de seus ativos, respeitando a obrigatoriedade legal de repasse de no minimo 95% do resultado em caixa. O acesso e restrito a investidores qualificados conforme a regulamentacao CVM vigente.

Sobre TRX REAL ESTATE II FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - FII

O TRX Real Estate II Fundo de Investimento Imobiliario (TRXB11) e um fundo imobiliario de tijolo voltado exclusivamente para investidores profissionais, constituido sob a regulamentacao da Comissao de Valores Mobiliarios (CVM) e administrado conforme as disposicoes da Instrucao CVM 175. Com mais de seis anos de operacao e um patrimonio liquido superior a R$ 401 milhoes registrado em junho de 2026, o TRXB11 integra o segmento de fundos de alta concentracao setorial, com foco predominante em imoveis de uso logistico, comercial e de varejo de alto padrao.

O fundo possui 11 imoveis em carteira, totalizando uma area bruta locavel (ABL) de aproximadamente 184.144 metros quadrados, distribuidos estrategicamente em regioes com demanda consolidada por espacos corporativos e logisticos. Essa concentracao geografica e setorial e caracteristica da estrategia do gestor, que prioriza ativos com perfil de locatarios de grande porte, contratos de longo prazo e baixa exposicao a volatilidade da demanda spot.

Com 4.066.022 cotas emitidas e uma base de 777 cotistas, o TRXB11 apresenta um perfil de titularidade bastante concentrado, reflexo direto de sua restricao ao publico investidor profissional — categoria que, pela regulamentacao vigente da CVM, entende instituicoes financeiras, fundos de investimento, entidades de previdencia, seguradoras e pessoas fisicas ou juridicas que tenham declarado possuir mais de R$ 10 milhoes em investimentos financeiros. Essa caracteristica implica menor liquidez diaria em bolsa comparada aos grandes FIIs de varejo, mas tende a resultar em maior estabilidade na base de cotistas.

A estrutura do fundo e tipicamente fechada, ou seja, nao ha resgates a qualquer momento: o investidor que desejar liquidez precisa negociar suas cotas no mercado secundario da B3, sob o ticker TRXB11. A ausencia de vacancia fisica nos 11 imoveis em carteira — registrada em 0% pela fonte CVM (inf_trimestral_fii_imovel) — e um dado estrutural relevante, indicando que todos os espacos disponiveis estao atualmente ocupados por locatarios ativos, o que sustenta a geracao de receita de alugueis de forma integral.

O TRXB11 foi desenvolvido para oferecer exposicao a imoveis de qualidade institucional a investidores que buscam renda passiva proveniente de ativos reais, diversificacao de carteira fora da renda fixa tradicional e participacao em projetos imobiliarios estruturados profissionalmente. A obrigatoriedade de distribuicao de pelo menos 95% do resultado liquido apurado em regime de caixa a cada semestre, conforme exigencia legal, posiciona o fundo como um instrumento de geragao de rendimentos recorrentes para seus cotistas.

Contexto de negocio e setor

O mercado de fundos imobiliarios brasileiros passou por transformacoes significativas na ultima decada, impulsionadas pelo amadurecimento do investidor institucional, pela expansao da regulamentacao CVM e pelo crescimento da demanda por alternativas ao mercado de renda fixa em cenarios de juro elevado. Nesse contexto, fundos como o TRXB11 — destinados exclusivamente a investidores profissionais — ocupam um nicho especifico: oferecem ativos imobiliarios de maior porte, com gestao mais sofisticada, perfil de locatarios qualificados e estruturas contratuais mais robustas.

O setor de imoveis logisticos e industriais no Brasil viveu uma aceleracao expressiva a partir da pandemia de 2020, com a explosao do comercio eletronico e a reorganizacao de cadeias de suprimento, gerando demanda crescente por galpoes de alto padrao, centros de distribuicao e armazens proximos a grandes centros consumidores. O TRXB11 possui imoveis nesse segmento, beneficiando-se de uma tendencia estrutural de longo prazo ligada ao e-commerce, ao just-in-time logistico e as exigencias de modernizacao das cadeias de abastecimento de grandes varejistas e fabricantes.

Para alem da logistica, o fundo tambem detem ativos comerciais, o que diversifica a origem de receita de locacao. Essa combinacao logistico-comercial e comum entre fundos de tijolo de perfil institucional, pois permite equilibrar contratos tipicamente mais longos (logistica) com ativos de maior liquidez imobiliaria (comercial urbano).

O perfil de locatarios de fundos como o TRXB11 tende a incluir empresas de grande porte — varejistas nacionais, distribuidoras, grupos industriais e multinacionais — que celebram contratos de locacao atipica ou tipica com prazos estendidos, geralmente entre cinco e quinze anos. Essa estrutura contratual e fundamental para a previsibilidade das distribuicoes do fundo, pois o fluxo de recebimento de alugueis e mais estavel do que em fundos com predominancia de contratos de curto prazo.

A alavancagem patrimonial e um ponto de atencao relevante na analise do TRXB11. Com um total de passivos da ordem de R$ 341 milhoes frente a um valor de ativo total proximo a R$ 742 milhoes, o fundo apresenta um grau de alavancagem relevante — historicamente empregado para financiar aquisicoes de novos ativos ou obras de desenvolvimento sem necessidade de novas emissoes de cotas. Esse mecanismo e regulado e deve ser avaliado no contexto do custo da divida versus a receita de locacao gerada pelos ativos.

No cenario macroeconomico brasileiro, a taxa Selic influencia diretamente a atratividade dos fundos imobiliarios: juro alto torna a renda fixa mais competitiva e pode pressionar os precos das cotas no mercado secundario, enquanto cenarios de reducao de juro tendem a valorizar os ativos imobiliarios e elevar o apetite por FIIs. O investidor profissional que acessa o TRXB11 deve considerar esse ciclo macro como parte relevante da analise do fundo em seu horizonte de investimento.

Como ler os indicadores deste ativo

Analisar um fundo imobiliario de tijolo como o TRXB11 requer familiaridade com um conjunto de indicadores especificos do segmento, distintos daqueles aplicados a acoes ou renda fixa. Cada metrica reflete uma dimensao diferente da saude financeira, do posicionamento de mercado e do potencial de geracao de renda do fundo. Conhecer o significado e a limitacao de cada indicador e o primeiro passo para interpretar a narrativa do fundo com precisao.

O Dividend Yield (DY) e possivelmente o indicador mais acompanhado pelos cotistas de FIIs. Ele mede a proporcao entre os rendimentos distribuidos pelo fundo nos ultimos doze meses e o preco de mercado da cota. Um DY elevado pode refletir tanto uma gestao eficiente com boa geracao de receita de locacao quanto um preco de cota deprimido no mercado — razao pela qual o DY nunca deve ser analisado de forma isolada. E essencial entender a origem dos rendimentos: sao oriundos de receitas recorrentes de aluguel, de ganhos de capital com comercializacao de imoveis ou de rendimentos nao recorrentes?

O P/VP (Preco sobre Valor Patrimonial) compara o preco de mercado da cota com o valor patrimonial por cota (VPA), calculado com base nos laudos de avaliacao dos imoveis e nas demonstracoes financeiras do fundo. Um P/VP acima de 1 indica que o mercado esta pagando um premio sobre o valor patrimonial contabil, o que pode refletir expectativas positivas sobre a qualidade dos ativos, a gestao ou o crescimento do portfolio. Um P/VP abaixo de 1 pode indicar desconto, mas tambem pode sinalizar preocupacoes com a qualidade dos ativos ou com a estrutura de custos do fundo.

O VPA (Valor Patrimonial por Acao ou Cota) e o valor de referencia contabil de cada cota, obtido dividindo o patrimonio liquido do fundo pelo numero total de cotas emitidas. Para FIIs de tijolo, o VPA e atualizado periodicamente com base nos laudos de avaliacao imobiliaria exigidos pela CVM, refletindo mudancas no valor de mercado dos imoveis detidos pelo fundo.

A vacancia fisica e um indicador operacional critico: mede o percentual da area total disponivel para locacao que nao esta ocupada por locatarios. Uma vacancia zero indica que todos os espacos estao locados, maximizando a receita potencial. Vacancias elevadas reduzem a receita de aluguel e podem pressionar as distribuicoes do fundo. Para fundos logisticos e comerciais, a vacancia depende tanto da qualidade dos ativos quanto da localizacao e da capacidade do gestor de renovar contratos e atrair novos locatarios.

O rendimento por cota (ultimo distribuido) e o valor bruto transferido a cada cotista no ultimo evento de distribuicao. Nos FIIs, a distribuicao minima obrigatoria e de 95% do resultado liquido apurado em regime de caixa a cada semestre, conforme a Lei 8.668/1993 e as regras CVM 175. Esse valor varia conforme a receita de aluguel recebida, inadimplencia, despesas operacionais e eventuais ganhos ou perdas extraordinarias.

A taxa de administracao e a remuneracao anual cobrada pelo administrador fiduciario sobre o patrimonio liquido do fundo, expressa em percentual ao ano. Ela remunera os servicos de custodia, escrituracao, representacao legal e conformidade regulatoria do fundo. Separada da taxa de gestao (quando aplicavel), a taxa de administracao e um custo fixo que incide diretamente sobre o retorno liquido do cotista e deve ser comparada com a de fundos similares no mercado.

Pontos de atencao

O TRXB11 e destinado exclusivamente a investidores profissionais, conforme definicao da CVM — pessoas fisicas ou juridicas com mais de R$ 10 milhoes declarados em investimentos financeiros. Isso restringe substancialmente a base potencial de cotistas e resulta em liquidez diaria reduzida no mercado secundario da B3, com volumes historicamente baixos por sessao.

A vacancia fisica registrada em 0% nos 11 imoveis do portfolio — totalizando 184.144 m2 de ABL — e um dado operacional relevante, pois indica que toda a capacidade de geracao de receita de locacao esta ativa. Vacancias futuras impactariam diretamente o caixa disponivel para distribuicao aos cotistas.

O grau de alavancagem do fundo e expressivo: o passivo total de R$ 341 milhoes representa aproximadamente 85% do patrimonio liquido de R$ 401 milhoes. O custo e as condicoes de refinanciamento da divida sao fatores criticos que o cotista deve acompanhar nas demonstracoes financeiras trimestrais divulgadas pela CVM.

Com apenas 777 cotistas registrados, o TRXB11 apresenta uma base de titularidade altamente concentrada. Movimentos de saida de um ou poucos cotistas relevantes podem gerar pressao vendedora significativa no mercado secundario, afetando o preco das cotas de forma desproporcional em relacao a fundos com base mais ampla.

A taxa de administracao de 0,19% ao ano sobre o patrimonio liquido e considerada baixa para o segmento de FIIs de tijolo de porte institucional. Esse custo e deduzido do resultado antes da distribuicao, portanto impacta diretamente o rendimento por cota entregue ao cotista.

A distribuicao de rendimentos dos FIIs — incluindo o TRXB11 — e isenta de Imposto de Renda para pessoas fisicas, desde que o fundo atenda aos requisitos da Lei 11.033/2004 c/ Lei 11.196/2005: ter no minimo 100 cotistas, as cotas serem negociadas exclusivamente em bolsa ou mercado organizado, e o cotista pessoa fisica nao deter 10% ou mais das cotas do fundo nem ter direito a receber 10% ou mais dos rendimentos distribuidos. Ganhos de capital na comercializacao de cotas no mercado secundario sao tributados conforme a legislacao aplicavel a cada tipo de investidor.

Os imoveis do TRXB11 estao concentrados em 11 ativos. Embora a ABL total de 184.144 m2 seja expressiva, a concentracao em poucos ativos eleva o risco de impacto significativo na receita caso um locatario relevante rescinda contrato ou entre em inadimplencia — risco mitigado, porem nao eliminado, pelo historico de inadimplencia zero registrado pela fonte CVM.

O fundo possui ativos com uso logistico e comercial, segmentos com dinamicas de demanda distintas. O setor logistico e beneficiado pelo crescimento do e-commerce e modernizacao de cadeias de suprimento no Brasil, tendencias de longo prazo que sustentam a demanda por galpoes de alto padrao proximos a grandes centros urbanos.

A rubrica 'total investido' de R$ 676 milhoes supera o patrimonio liquido de R$ 401 milhoes porque o fundo financia parte de seus ativos com divida. Esse diferencial (R$ 275 milhoes aproximadamente) representa a parcela do portfolio financiada por credito imobiliario, cujos encargos devem ser pagos antes da distribuicao do resultado aos cotistas.

O rendimento medio mensal dos ultimos 12 meses foi de R$ 1,6259 por cota. O cotista deve verificar a regularidade historica das distribuicoes nas informacoes mensais (INF) divulgadas pelo fundo na CVM, avaliando se o rendimento e predominantemente originado de receita de aluguel recorrente ou inclui ganhos de capital ou receitas extraordinarias.

O magic number (numero de meses necessarios para recuperar o investimento via rendimentos, sem considerar variacao de preco) calculado para o TRXB11 e de 212 meses — aproximadamente 17,7 anos. Esse indicador deve ser interpretado como referencia de longo prazo e nao como horizonte de desinvestimento recomendado, pois a cota negocia continuamente no mercado secundario.

Fundos destinados a investidores profissionais como o TRXB11 nao estao sujeitos as mesmas exigencias de liquidez e diversificacao aplicaveis a fundos de varejo. A CVM 175 confere maior flexibilidade operacional ao gestor, o que pode ser positivo para estrategias de longo prazo, mas tambem exige maior diligencia do cotista na leitura dos documentos regulatorios do fundo.

Governanca e estrutura societaria

O TRXB11 opera sob o regime de administracao fiduciaria estabelecido pela regulamentacao CVM, com separacao formal entre o administrador fiduciario — responsavel pela conformidade legal, custodia dos ativos, escrituracao de cotas e representacao do fundo perante autoridades regulatorias — e o gestor de recursos, encarregado das decisoes de investimento, desinvestimento, gestao de contratos de locacao e alocacao do caixa disponivel.

Essa separacao e um pilar de governanca dos FIIs brasileiros: o administrador fiduciario responde perante a CVM e os cotistas pelo cumprimento do regulamento e das normas vigentes, enquanto o gestor executa a politica de investimento dentro dos limites estabelecidos pelo regulamento do fundo. O administrador nao possui autonomia para alterar a politica de investimento unilateralmente — qualquer mudanca estrutural relevante exige deliberacao em assembleia.

A CVM 175 (resolucao que substituiu as instrucoes anteriores e rege os fundos de investimento no Brasil) estabelece os parametros de governanca, transparencia e prestacao de contas dos FIIs. O TRXB11, como fundo destinado a investidores profissionais, pode ter regulamento mais flexivel em determinados aspectos operacionais, mas mantem as obrigacoes centrais de divulgacao periodica — incluindo as Informacoes Mensais (INF) e Informacoes Trimestrais (ITR) na base de dados CVM.

A assembleia geral de cotistas e o orgao maximo de deliberacao do TRXB11. Decisoes como emissao de novas cotas, alteracao do regulamento, substituicao do administrador ou gestor, aprovacao de demonstracoes financeiras e deliberacao sobre distribuicao extraordinaria de resultados requerem convocacao formal e quorum minimo estabelecido no regulamento. Com apenas 777 cotistas, a assembleia tende a ser mais concentrada: um pequeno numero de titulares pode deter parcela expressiva do capital votante.

A taxa de administracao de 0,19% ao ano sobre o patrimonio liquido e a contrapartida financeira dos servicos prestados pelo administrador fiduciario. Esse percentual e um dos menores do segmento de FIIs de tijolo de porte institucional no Brasil, refletindo a escala do patrimonio sob gestao — quanto maior o PL, menor tende a ser a taxa proporcional cobrada.

A distribuicao de rendimentos do TRXB11 obedece ao artigo 10, paragrafo unico da Lei 8.668/1993: o fundo deve distribuir no minimo 95% do resultado liquido apurado, segundo o regime de caixa, ao final de cada semestre. Na pratica, muitos FIIs optam por distribuicoes mensais para atrair e reter cotistas focados em renda passiva regular. O cotista deve verificar no regulamento especifico do TRXB11 a periodicidade adotada.

Os direitos fundamentais do cotista do TRXB11 incluem: participacao nas distribuicoes de resultado, direito de voto em assembleia, acesso as informacoes periodicas divulgadas na CVM, preferencia em novas emissoes (direito de subscricao), e participacao no ativo liquido resultante da liquidacao do fundo, proporcional ao numero de cotas detidas. O cotista nao possui, contudo, direito de resgate a qualquer momento — a saida e feita exclusivamente via mercado secundario na B3.

Panorama competitivo

O mercado brasileiro de fundos imobiliarios e composto por mais de 400 fundos registrados na CVM e negociados na B3, com patrimonio liquido agregado que supera R$ 300 bilhoes. Dentro desse universo, os fundos de tijolo — que investem diretamente em imoveis fisicos — representam o segmento mais tradicional e disputam alocacoes com FIIs de papel (que investem em CRIs e outros titulos imobiliarios), FoFs (fundos de fundos) e fundos hibridos.

O TRXB11 compete, no segmento de tijolo logistico-comercial voltado a investidores profissionais, com fundos de perfil similar como o BRCO11 (Bresco Logistica), o GLOG11 (Gipar Logistica), o HGLG11 (CSHG Logistica) e o VILG11 (Vinci Logistica). Esses fundos tambem deteem portfolios de galpoes logisticos e centros de distribuicao de alto padrao, competindo pelos mesmos locatarios corporativos e pelos mesmos investidores institucionais.

No segmento comercial urbano, fundos como o BRCR11 (BTG Pactual Corporate Office Fund), o HGRE11 (CSHG Real Estate) e o PVBI11 (VBI Prime Properties) competem por alocacoes de investidores profissionais que buscam exposicao a lajes corporativas em regioes prime de Sao Paulo e Rio de Janeiro. Embora o foco do TRXB11 seja distinto (predominancia logistica), os investidores profissionais frequentemente comparam rendimentos e metricas de governanca entre esses fundos.

A diferenciacao do TRXB11 em relacao aos grandes fundos de varejo — como o XPML11 (XP Malls), o MXRF11 (Maxi Renda) ou o KNRI11 (Kinea Renda Imobiliaria) — esta justamente na restricao ao publico profissional, que implica menor liquidez diaria, maior concentracao de cotistas e, potencialmente, maior alinhamento entre o perfil do investidor e a estrategia de longo prazo do fundo.

No ambiente competitivo mais amplo, os FIIs de tijolo como o TRXB11 competem indiretamente com produtos de renda fixa — CDBs, LCIs, LCAs e os proprios CRIs que compoe os FIIs de papel — por alocacao de recursos de investidores profissionais. Em contextos de taxa Selic elevada, a renda fixa oferece rentabilidade real positiva sem risco de vacancia ou de mercado imobiliario, o que exige que FIIs de tijolo demonstrem diferenciais claros em termos de qualidade de ativos, estabilidade das distribuicoes e potencial de valorizacao patrimonial.

A gestora do TRXB11 atua em um mercado crescentemente profissionalizado, onde a qualidade do time de gestao, o relacionamento com locatarios de grande porte, a capacidade de originacao de ativos de qualidade e o rigor na analise de credito dos inquilinos sao diferenciais competitivos concretos. A taxa de vacancia zero e o portfolio de 11 imoveis com 184.144 m2 de ABL sao evidencias operacionais que os concorrentes e analistas utilizarao como benchmark de desempenho setorial.

Indicadores explicados

**Dividend Yield (DY) anual.** O DY de 10,87% ao ano reflete a razao entre os rendimentos distribuidos nos ultimos doze meses e o preco de mercado da cota. Para um fundo com publico exclusivamente profissional como o TRXB11, a consistencia dos rendimentos ao longo dos doze meses e tao relevante quanto o numero absoluto do DY, pois indica a estabilidade da receita de locacao gerada pela carteira de 11 imoveis do fundo. Fórmula: DY (%) = (Total de rendimentos distribuidos nos ultimos 12 meses por cota / Preco de mercado da cota) x 100 Cálculo: Rendimento medio mensal nos ultimos 12 meses: R$ 1,6259/cota. Rendimento acumulado 12 meses: R$ 19,51/cota. Preco de referencia (12/06/2026): R$ 179,49. DY = (19,51 / 179,49) x 100 = 10,87% ao ano (dados de 12/06/2026).

**P/VP (Preco sobre Valor Patrimonial).** Um P/VP de 1,82 indica que o mercado secundario negociou as cotas do TRXB11 a um premio de 82% sobre o valor patrimonial contabil registrado nas demonstracoes do fundo. Em FIIs de tijolo com publico profissional, premios acima de 1 podem refletir expectativas positivas sobre a qualidade e localizacao dos ativos, ou sobre a capacidade do gestor de expandir o portfolio. O investidor deve avaliar se o premio e sustentado pelo fluxo de receitas de locacao e pelo potencial de valorizacao imobiliaria dos ativos. Fórmula: P/VP = Preco de mercado da cota / Valor Patrimonial por Cota (VPA) Cálculo: Preco de mercado (12/06/2026): R$ 179,49. VPA: R$ 98,68. P/VP = 179,49 / 98,68 = 1,82 (dados de 12/06/2026).

**VPA (Valor Patrimonial por Cota).** O VPA de R$ 98,68 representa o valor contabil de cada cota do TRXB11, calculado a partir do patrimonio liquido total do fundo dividido pelo numero de cotas emitidas. Esse valor e atualizado periodicamente com base nos laudos de avaliacao imobiliaria dos 11 ativos da carteira, conforme exigencias da CVM. O VPA e o benchmark patrimonial de referencia para calcular o P/VP e entender se o mercado negocia as cotas com desconto ou premio em relacao ao patrimonio registrado. Fórmula: VPA = Patrimonio Liquido / Numero total de cotas emitidas Cálculo: Patrimonio liquido (jun/2026): R$ 401.248.698,60. Cotas emitidas: 4.066.022. VPA = 401.248.698,60 / 4.066.022 = R$ 98,68 por cota (dados de 12/06/2026).

**Vacancia fisica.** A vacancia fisica zero no TRXB11 significa que todos os 184.144 metros quadrados de area bruta locavel distribuidos nos 11 imoveis da carteira estavam integralmente ocupados por locatarios no periodo de referencia da fonte CVM. Esse indicador e diretamente ligado a receita de aluguel do fundo: enquanto mantiver vacancia nula, o TRXB11 recebe locativos sobre 100% de sua capacidade instalada, maximizando a geracao de caixa disponivel para distribuicao. Fórmula: Vacancia fisica (%) = (Area nao ocupada / Area total disponivel para locacao) x 100 Cálculo: Area total do portfolio: 184.144,33 m2. Area desocupada: 0 m2. Vacancia fisica = (0 / 184.144,33) x 100 = 0,00% (dados de CVM inf_trimestral_fii_imovel, referencia 2026).

**Ultimo rendimento por cota.** O ultimo rendimento distribuido de R$ 0,85 por cota e o valor bruto recebido por cada cotista no evento de distribuicao mais recente. Nos fundos imobiliarios, as distribuicoes ocorrem tipicamente de forma mensal ou semestral, e o valor por cota pode variar conforme a receita de locacao recebida, o nivel de despesas operacionais e eventuais provisoes ou receitas extraordinarias do periodo. A regularidade e a consistencia historica das distribuicoes sao criterios fundamentais na avaliacao de um FII de tijolo voltado a investidores profissionais. Fórmula: Rendimento por cota = Total distribuido no evento / Total de cotas emitidas Cálculo: Ultimo rendimento distribuido por cota: R$ 0,85. Cotas emitidas: 4.066.022. Total distribuido estimado no evento: R$ 0,85 x 4.066.022 = R$ 3.456.119,00 (dados de 12/06/2026).

**Taxa de administracao.** A taxa de administracao de 0,19% ao ano sobre o patrimonio liquido e a remuneracao anual do administrador fiduciario do TRXB11, coberta pelas receitas do fundo antes da distribuicao. Essa taxa remunera os servicos de custodia, escrituracao, controle de conformidade regulatoria junto a CVM e representacao legal do fundo. Em termos comparativos, taxas abaixo de 0,25% ao ano sao consideradas baixas no segmento de FIIs de tijolo com portfolio de imoveis de grande porte, contribuindo para a preservacao do rendimento liquido entregue ao cotista. Fórmula: Taxa de administracao (% a.a.) = Custo anual de administracao / Patrimonio Liquido medio x 100 Cálculo: Taxa de administracao registrada: 0,19% ao ano sobre o patrimonio liquido. Patrimonio liquido (jun/2026): R$ 401.248.698,60. Custo anual estimado de administracao: 0,0019 x 401.248.698,60 = R$ 762.372,53 (dados de 12/06/2026).

**Patrimonio liquido e carteira.** O patrimonio liquido de R$ 401 milhoes reflete o valor residual dos ativos do TRXB11 apos deduzidos todos os passivos, incluindo financiamentos imobiliarios e obrigacoes operacionais. O total investido em imoveis de R$ 676 milhoes supera o patrimonio liquido porque o fundo utiliza alavancagem — captacao de divida para ampliar o portfolio sem necessidade de emitir novas cotas. O grau de alavancagem de 85,14% sobre o PL deve ser monitorado pelo investidor, pois o custo da divida e as condicoes de refinanciamento influenciam diretamente o resultado distribuivel do fundo. Fórmula: Patrimonio liquido = Ativo total - Passivo total Cálculo: Ativo total (jun/2026): R$ 742.860.738,89. Passivo total: R$ 341.612.040,29. Patrimonio liquido = 742.860.738,89 - 341.612.040,29 = R$ 401.248.698,60. Total investido em imoveis: R$ 676.849.944,89. Grau de alavancagem: passivo / PL = 341.612.040,29 / 401.248.698,60 = 85,14% (dados de 12/06/2026).

Perguntas Frequentes

Qual o preço atual de TRXB11? A cotação mais recente de TRXB11 é de R$ 188,00.

Qual o dividend yield do TRXB11? O dividend yield anualizado de TRXB11 é de 10,27%.

Qual o P/VP de TRXB11? O indicador P/VP (Preço sobre Valor Patrimonial) de TRXB11 é 1.90.

TRXB11 distribui rendimentos mensais? O último rendimento registrado de TRXB11 foi de R$ 0,85 por cota.

O que e o TRXB11 e qual e seu foco de investimento? O TRXB11 e o TRX Real Estate II Fundo de Investimento Imobiliario, um FII de tijolo destinado exclusivamente a investidores profissionais. O fundo investe diretamente em imoveis fisicos de uso logistico e comercial de alto padrao, com portfolio composto por 11 ativos e area bruta locavel total de aproximadamente 184.144 metros quadrados. Seu objetivo e gerar renda recorrente por meio de contratos de locacao com empresas de grande porte.

Qualquer pessoa pode investir no TRXB11? Nao. O TRXB11 e restrito a investidores profissionais, categoria definida pela CVM que inclui instituicoes financeiras, fundos de investimento, entidades de previdencia complementar, seguradoras e pessoas fisicas ou juridicas que declaram possuir mais de R$ 10 milhoes em investimentos financeiros. Essa restricao implica menor base de cotistas — atualmente 777 — e liquidez diaria mais reduzida em comparacao a fundos de varejo.

Como funciona a distribuicao de rendimentos no TRXB11? Como todo FII brasileiro, o TRXB11 e obrigado por lei (Lei 8.668/1993) a distribuir no minimo 95% do resultado liquido apurado em regime de caixa ao fim de cada semestre. Os rendimentos sao gerados principalmente pelas receitas de locacao dos 11 imoveis da carteira. O cotista deve consultar o regulamento do fundo e as informacoes mensais (INF) na CVM para verificar a periodicidade exata adotada pelo TRXB11.

Os rendimentos do TRXB11 sao isentos de Imposto de Renda? Para pessoas fisicas, os rendimentos distribuidos pelo TRXB11 podem ser isentos de Imposto de Renda, desde que o fundo atenda aos requisitos da Lei 11.033/2004 c/ Lei 11.196/2005: ter no minimo 100 cotistas, as cotas serem negociadas exclusivamente em bolsa ou mercado organizado, e o cotista pessoa fisica nao deter 10% ou mais das cotas nem ter direito a receber 10% ou mais dos rendimentos distribuidos. Ganhos de capital obtidos na comercializacao de cotas no mercado secundario sao tributados conforme a legislacao especifica. Investidores devem consultar um assessor tributario para avaliar seu caso individualmente.

Como posso vender minhas cotas do TRXB11 se precisar de liquidez? O TRXB11 e um fundo fechado: nao ha resgate diretamente ao fundo. Para obter liquidez, o cotista deve vender suas cotas no mercado secundario da B3, onde o fundo e negociado sob o ticker TRXB11. O preco de comercializacao dependera das condicoes de oferta e demanda no momento da negociacao. Como o fundo possui apenas 777 cotistas e e destinado a investidores profissionais, o volume diario de negociacao tende a ser reduzido.

O que significa o P/VP do TRXB11 ser maior que 1? O P/VP (Preco sobre Valor Patrimonial) compara o preco de mercado da cota com o VPA (valor patrimonial por cota). Um P/VP acima de 1 significa que o mercado negocia as cotas com premio sobre o valor contabil dos ativos, calculado com base nos laudos de avaliacao imobiliaria. Isso pode refletir expectativas positivas sobre a qualidade dos imoveis, a gestao ou o potencial de crescimento do portfolio, mas tambem implica que o investidor esta pagando mais do que o valor patrimonial registrado.

Qual e o risco de vacancia no TRXB11? A vacancia fisica registrada no TRXB11 e de 0%, ou seja, todos os 184.144 m2 de area locavel nos 11 imoveis estavam ocupados por locatarios no periodo de referencia da fonte CVM. A vacancia zero maximiza a geracao de receita de locacao. Entretanto, o cotista deve monitorar os contratos de locacao vigentes — vencimentos proximos ou saida de locatarios relevantes poderiam alterar esse cenario e impactar as distribuicoes futuras.

O TRXB11 usa alavancagem? Qual o risco disso? Sim. Com um passivo total da ordem de R$ 341 milhoes e patrimonio liquido de R$ 401 milhoes, o TRXB11 apresenta alavancagem relevante — correspondente a aproximadamente 85% do PL. A alavancagem permite ao fundo ampliar o portfolio de imoveis sem necessidade de emissao de novas cotas, mas implica custo financeiro (encargos da divida) que e deduzido do resultado antes da distribuicao aos cotistas. O refinanciamento da divida e as taxas de juros vigentes sao riscos a serem monitorados.

Quantos imoveis o TRXB11 tem e em que setores? O TRXB11 possui 11 imoveis em carteira, totalizando aproximadamente 184.144 metros quadrados de area bruta locavel (ABL). O portfolio combina ativos logisticos e comerciais de alto padrao, segmentos com dinamicas de demanda complementares: a logistica e impulsionada pelo e-commerce e cadeias de suprimento modernas, enquanto o segmento comercial reflete a demanda por espacos corporativos qualificados.

Qual e a diferenca entre o administrador fiduciario e o gestor do TRXB11? O administrador fiduciario e responsavel pela conformidade legal do fundo, escrituracao de cotas, custodia dos ativos e representacao perante a CVM e cotistas. Ja o gestor de recursos e quem toma as decisoes de investimento — quais imoveis comprar ou vender, como negociar contratos de locacao e como alocar o caixa disponivel. Essa separacao de funcoes e uma exigencia regulatoria que protege os interesses dos cotistas ao garantir independencia entre quem administra e quem investe.

Com que frequencia o TRXB11 deve divulgar informacoes ao mercado? Como fundo registrado na CVM, o TRXB11 e obrigado a divulgar periodicamente as Informacoes Mensais (INF) — com dados sobre rendimentos distribuidos, vacancia e eventos relevantes — e as Informacoes Trimestrais (ITR), que incluem demonstracoes financeiras, relatorio de gestao e laudos de avaliacao imobiliaria. Eventos relevantes que possam impactar a decisao de investimento dos cotistas devem ser divulgados imediatamente via fato relevante.

O que e o magic number de 212 meses do TRXB11? O magic number e o numero de meses necessarios para que o cotista recupere o valor pago pela cota somente com os rendimentos distribuidos, sem considerar variacao de preco. Um magic number de 212 meses corresponde a aproximadamente 17,7 anos. Esse e um indicador de referencia para dimensionar o tempo de retorno pelo fluxo de rendimentos, mas nao representa um horizonte de investimento recomendado — o cotista pode realizar ganhos ou perdas a qualquer momento no mercado secundario.

Quais sao os principais riscos de investir em fundos imobiliarios de tijolo como o TRXB11? Os principais riscos incluem: risco de vacancia (desocupacao de imoveis reduz receita), risco de inadimplencia dos locatarios, risco de mercado imobiliario (desvalorizacao dos ativos em laudos), risco de refinanciamento da divida (alavancagem), risco de liquidez no mercado secundario (volumes baixos), risco de concentracao (11 ativos), risco regulatorio (mudancas na CVM ou legislacao tributaria) e risco macro (taxa de juros elevada reduz atratividade relativa dos FIIs frente a renda fixa).

Atualização

Dados consultados em 19/07/2026 nas fontes públicas citadas. Cotações e indicadores estão sujeitos a defasagem conforme a periodicidade de cada fonte.

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