ALZR11 — ALIANZA TRUST FII RL

Setor

Imóveis

Desempenho recente

No período de 6m, ALZR11 apresentou variação de -6,74% em 123 pregões. Dados de cotação da B3, sujeitos a defasagem.

Faixa de 52 semanas

Nas últimas 52 semanas, ALZR11 oscilou entre R$ 9,63 a R$ 10,85. Média de R$ 10,45 no período. Dados B3, sujeitos a defasagem.

Dividend Yield

DY anual: 0,96%.

P/VP

P/VP: 0.93.

Dados do Fundo

Valor patrimonial por cota (VPA): R$ 10,67. Patrimônio líquido: R$ 1,8B. Valor de mercado: R$ 1,6B. Cotas emitidas: 164.512.251. Número de cotistas: 201.297. Taxa de administração: 0,94%. Idade do fundo: 8,6 anos. Administrador: BTG PACTUAL SERVICOS FINANCEIROS S/A DTVM. Tipo de gestão: Ativa. Público-alvo: INVESTIDORES EM GERAL. CNPJ: 28.737.771/0001-85. Dados públicos CVM/B3, sujeitos a defasagem.

Imóveis e Ocupação

Número de imóveis: 19. Área total: 247.563 m². Vacância física: 0,0%. Inadimplência: 10,5%. Total de ativos do fundo: 89. Vacância e ocupação a partir de informes trimestrais (CVM).

O que é um Fundo Imobiliário (FII)

Um Fundo de Investimento Imobiliário (FII) é um veículo que reúne recursos de vários investidores para aplicar no mercado imobiliário, seja em imóveis físicos, seja em títulos ligados a esse setor. O patrimônio é dividido em cotas negociadas em bolsa, o que permite ao investidor participar do mercado imobiliário sem comprar um imóvel inteiro. Os FIIs são regulados no Brasil e administrados por instituições financeiras, e seus resultados são distribuídos periodicamente aos cotistas conforme as regras do fundo.

Tipos de FII

Os FIIs costumam ser descritos em quatro grandes grupos. Os fundos de tijolo investem em imóveis físicos — lajes corporativas, galpões logísticos, shoppings, agências — e seu resultado vem principalmente dos aluguéis. Os fundos de papel aplicam em títulos de crédito imobiliário, como CRIs, e seu resultado deriva dos juros desses papéis. Os fundos híbridos combinam imóveis e títulos na mesma carteira. Os fundos de fundos (FoF) investem em cotas de outros FIIs, buscando diversificação por meio da composição. Cada tipo tem uma dinâmica própria de risco, sensibilidade a juros e comportamento ao longo dos ciclos econômicos.

Dividend Yield em FIIs

O Dividend Yield (DY) de um FII expressa a relação entre os rendimentos distribuídos e o preço da cota, geralmente apurada considerando os últimos doze meses ou anualizando a distribuição recente. Em termos simples, indica quanto o fundo distribuiu em proventos proporcionalmente ao valor pago pela cota. Um DY mais alto pode refletir distribuições robustas, mas também pode resultar de uma queda no preço da cota — por isso o indicador é lido em conjunto com outros, não isoladamente. Distribuições extraordinárias, como a venda de um imóvel, podem elevar o DY de um período de forma pontual e não recorrente. O DY é uma referência informativa sobre o passado e não garante distribuições futuras.

P/VP e valor patrimonial por cota

O valor patrimonial por cota corresponde ao patrimônio líquido do fundo dividido pelo número de cotas — uma estimativa contábil de quanto vale cada cota segundo os ativos do fundo. O indicador P/VP (preço sobre valor patrimonial) compara o preço de mercado da cota com esse valor patrimonial. Um P/VP próximo de 1 indica que o mercado precifica a cota perto de seu valor contábil; acima de 1, a cota é negociada com prêmio; abaixo de 1, com desconto. O P/VP não é, por si só, um sinal de oportunidade ou de risco — ele descreve uma relação, cuja interpretação depende do tipo de fundo, da qualidade dos ativos e do contexto de mercado.

Rendimentos mensais e regra de distribuição

Uma característica marcante dos FIIs é a distribuição periódica de resultados, comumente mensal. Pela regulação aplicável a esses fundos, é exigida a distribuição de uma parcela elevada do resultado de caixa aos cotistas, o que explica por que muitos investidores acompanham FIIs pela renda recorrente. O valor distribuído varia conforme o desempenho do fundo no período — aluguéis recebidos, juros de títulos, ocupação dos imóveis — e não é fixo nem garantido.

Liquidez, vacância e riscos típicos

Liquidez, num FII, refere-se à facilidade de comprar ou vender cotas em bolsa sem grande variação de preço; fundos com mais cotistas e maior volume negociado tendem a ter liquidez mais alta. Vacância mede a proporção de área (vacância física) ou de receita (vacância financeira) não ocupada ou não recebida nos imóveis do fundo — quanto maior a vacância, menor tende a ser o resultado distribuível. Entre os riscos típicos descritos no mercado estão a sensibilidade a juros (que afeta a atratividade relativa dos rendimentos), o risco de inadimplência de inquilinos ou de devedores dos títulos, o risco de vacância e o risco de mercado, que influencia o preço das cotas. A avaliação desses fatores é individual e depende dos objetivos de cada investidor.

Dividendos

O dividend yield acumulado nos últimos 12 meses de ALZR11 é de 0,96%. O último rendimento registrado foi de R$ 0,01 por cota.

Comparação Setorial

Dados comparativos do segmento Imóveis: P/VP de ALZR11 em 0.93 ante mediana do setor de 0.85. Dividend yield de 0,96% ante mediana do setor de 10,98%.

O ALZR11 (Alianza Trust Renda Imobiliária) é um FII híbrido listado na B3 desde 2018, gerido pela Alianza Gestão de Recursos e administrado pelo BTG Pactual. Investe em imóveis industriais, logísticos, de varejo e corporativos por meio de sale & leaseback e built-to-suit, com contratos atípicos de longo prazo indexados à inflação. O portfólio reúne 19 imóveis e cerca de 247 mil m², com receita diversificada entre setores e regiões do país.

Sobre ALIANZA TRUST FII RL

O ALZR11 — Alianza Trust Renda Imobiliária — é um fundo de investimento imobiliário híbrido listado na B3 desde o início de 2018, gerido pela Alianza Gestão de Recursos, gestora independente fundada por executivos com trajetória em investimento imobiliário institucional e estruturação de operações de capital, e administrado pelo BTG Pactual Serviços Financeiros DTVM, responsável fiduciário perante a CVM. Desde a origem, o fundo nasceu com uma tese clara: funcionar como provedor de capital imobiliário para grandes empresas, comprando imóveis operacionais de companhias que preferem alugar a imobilizar capital no balanço e devolvendo-os em contratos de locação de longo prazo. Essa proposta colocou o ALZR11 entre os pioneiros, no mercado listado brasileiro, da especialização em sale and leaseback e built-to-suit como motor de originação.

O mandato é deliberadamente híbrido quanto à tipologia — imóveis industriais, logísticos e corporativos — e rigoroso quanto ao formato jurídico das locações. A quase totalidade da receita imobiliária deriva de contratos atípicos, celebrados sob medida em operações de sale and leaseback (a empresa vende o imóvel que ocupa e permanece como locatária) e built-to-suit (o ativo é desenvolvido conforme as especificações do futuro inquilino). Esses contratos costumam ter prazos de dez a quinze anos, renúncia ao direito de ação revisional de aluguel e multa rescisória que pode alcançar o saldo integral remanescente do contrato — características que transferem ao locatário grande parte do risco de ocupação. A indexação é majoritariamente atrelada ao IPCA, com presença histórica de contratos corrigidos pelo IGP-M, conferindo ao fluxo de receitas proteção inflacionária de longo prazo.

O portfólio reúne 19 imóveis e cerca de 247,5 mil metros quadrados de área construída (dados estruturais reportados à CVM), distribuídos entre plantas industriais, centros de distribuição e edifícios corporativos de ocupante único, com presença relevante no estado de São Paulo e em outras praças estratégicas do país. O padrão construtivo é orientado à operação do inquilino: especificações técnicas customizadas, terrenos com potencial de expansão e localização definida pela logística do usuário, e não pela especulação de mercado. Entre os casos emblemáticos dos primeiros anos estão operações de sale and leaseback com multinacionais como Atento, em imóveis corporativos operacionais, e Air Liquide, em plantas industriais de gases — exemplos do perfil de crédito corporativo que o fundo persegue na seleção de locatários. Vale a precisão factual: o mandato do ALZR11 abrange ativos de uso industrial, logístico, corporativo e, em menor medida, educacional — sempre ancorados em contratos atípicos de longo prazo, o que distingue o fundo de outros veículos de renda urbana cujo foco recai em saúde, varejo de rua ou lajes multiusuário de contrato típico.

Para crescer, o fundo recorreu a sucessivas emissões de cotas desde 2018, ampliando patrimônio e diversificação a cada ciclo de captação, e pratica reciclagem ativa de portfólio: ativos maduros podem ser vendidos quando o preço ofertado supera o valor de reposição e o ganho de capital compensa a perda do fluxo, com recursos realocados em novas originações. O ALZR11 também utiliza, de forma moderada, instrumentos de alavancagem — como certificados de recebíveis imobiliários lastreados nos próprios contratos de locação — para alongar o funding sem depender exclusivamente de novas emissões, prática comum em aquisições estruturadas do segmento.

Integrante do IFIX, índice de referência dos fundos imobiliários da B3, o ALZR11 figura entre os FIIs híbridos mais conhecidos do mercado local, com base de cotistas ampla e pulverizada, majoritariamente formada por pessoas físicas, e sem controlador definido. Na comparação com pares, a distinção é estrutural: o KNRI11 combina lajes corporativas multiusuário e galpões com parcela relevante de contratos típicos, sujeitos a revisional; o HGRU11 concentra-se em renda urbana de varejo e educação; o TRXF11 tem forte exposição a varejo alimentar em contratos atípicos. O ALZR11 diferencia-se pela combinação de tipologia industrial-logística-corporativa com atipicidade contratual quase integral e pela capacidade de originar operações proprietárias, negociadas diretamente com as empresas vendedoras — um funil de aquisições menos exposto à competição de leilões de mercado. Essa disciplina de originação, somada à blindagem jurídica dos contratos e à gestão de risco de crédito dos locatários, sustenta a reputação do fundo como um dos veículos de fluxo mais previsível do universo de tijolo brasileiro.

Contexto de negocio e setor

O mercado em que o ALZR11 opera é o dos imóveis corporativos, industriais e logísticos ancorados em contratos de longo prazo — um segmento cuja demanda estrutural nasce de uma decisão financeira das empresas, e não apenas do ciclo imobiliário. Companhias intensivas em ativos enfrentam o dilema entre imobilizar capital em imóveis ou liberá-lo para o negócio: o sale and leaseback transforma o imóvel em fonte de funding e o built-to-suit permite expandir sem investir em obra própria. Esse vetor de terceirização imobiliária (asset-light) avança no Brasil há mais de uma década e ganha força quando o custo de capital corporativo sobe. Somam-se a expansão do comércio eletrônico, que sustenta a demanda por centros de distribuição, e a modernização do parque industrial.

A dinâmica de oferta e vacância varia fortemente por região e tipologia. Nos condomínios logísticos de alto padrão, a oferta concentra-se no eixo de São Paulo — Cajamar, Guarulhos, Jundiaí —, onde a vacância é estruturalmente menor pela proximidade do maior mercado consumidor do país; praças secundárias convivem com ciclos mais voláteis. Ativos de built-to-suit e sale and leaseback costumam ficar fora dos eixos especulativos, junto à operação do usuário; o risco de reposição em caso de devolução é maior, risco que os contratos atípicos compensam com prazo e multa. O ciclo imobiliário, por sua vez, é disciplinado pelo custo de reposição: juros elevados e inflação de custos de construção (INCC) travam novos desenvolvimentos, restringindo a oferta futura e valorizando o estoque existente bem localizado.

O regime contratual é o coração econômico do segmento. Locações típicas, regidas integralmente pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), admitem ação revisional de aluguel a partir do terceiro ano e devolução com multa proporcional; contratos atípicos, construídos em operações estruturadas, afastam a revisional e estabelecem indenização que pode alcançar a integralidade dos aluguéis remanescentes. Na indexação, IPCA e IGP-M produzem trajetórias distintas: o IGP-M, sensível ao câmbio e aos preços no atacado, pode descolar fortemente do IPCA — como no início da década de 2020 —, gerando reajustes maiores, mas com risco de renegociação quando o repasse se torna insustentável. Carteiras predominantemente indexadas ao IPCA tendem a entregar repasse mais aderente à inflação efetivamente percebida pela economia.

A sensibilidade a juros é dupla. No curto prazo, a alta da taxa básica eleva o custo de oportunidade frente à renda fixa e pressiona o valor de mercado das cotas, ainda que a distribuição mensal permaneça sustentada por contratos longos — um descompasso clássico entre preço e fluxo. No conceito de duration, FIIs de tijolo com contratos atípicos extensos comportam-se como ativos de prazo longo, cuja precificação dialoga com as taxas reais das NTN-B longas: quanto maior o juro real, maior o prêmio exigido dos fundos, e vice-versa. Ciclos de queda de juros, em contrapartida, costumam reabrir a janela de emissões e aquisições do setor.

O arcabouço institucional dos FIIs é um dos mais maduros do mercado de capitais brasileiro. A Lei 8.668/1993 criou o fundo imobiliário, com patrimônio segregado do administrador, e a legislação posterior fixou a obrigação de distribuir ao menos 95% do resultado semestral apurado em regime de caixa. Para a pessoa física, os rendimentos distribuídos são isentos de imposto de renda desde que cumpridas as condições legais vigentes: cotas negociadas exclusivamente em bolsa ou balcão organizado, fundo com pelo menos 100 cotistas (critério atualizado pela Lei 14.853/2024) e cotista pessoa física detendo menos de 30% das cotas ou dos rendimentos — limite também revisado pela legislação mais recente. No plano regulatório, a Resolução CVM 175 substituiu, no caso dos FIIs, a antiga Instrução CVM 472, modernizando regras de governança, prestadores de serviço e divulgação de informações.

Na comparação estrutural entre segmentos, os FIIs de recebíveis (papel) oferecem carrego indexado e reprecificação rápida, mas não capturam valorização imobiliária; shoppings têm receita parcialmente variável, ligada às comercializacao dos lojistas; lajes corporativas multiusuário vivem ciclos de vacância e revisão mais intensos. Fundos híbridos de contratos atípicos, como o segmento do ALZR11, ocupam o polo da previsibilidade: trocam o potencial de revisões positivas em ciclos aquecidos pela estabilidade de um fluxo longo, indexado e juridicamente protegido — perfil cuja análise depende menos do ciclo e mais da qualidade de crédito dos locatários e da disciplina de originação da gestora.

Como ler os indicadores deste ativo

Ler os indicadores de um FII híbrido de contratos atípicos como o ALZR11 exige uma lente diferente da usada em fundos de tijolo convencionais, porque a previsibilidade contratual altera o peso relativo de cada métrica. O dividend yield (DY) é o ponto de partida, mas nunca deve ser lido como número isolado: é preciso separar a parcela recorrente, derivada dos aluguéis dos contratos de locação, da parcela não recorrente, originada de comercializacao de imóveis, multas rescisórias ou rendimentos extraordinários de reciclagem de portfólio. Um DY momentaneamente inflado por evento pontual não se sustenta nos meses seguintes, e a armadilha clássica é projetar para frente um rendimento que não se repetirá. Em fundos como o ALZR11, cuja receita vem majoritariamente de contratos atípicos indexados a IPCA ou IGP-M, o investidor deve verificar nos relatórios gerenciais se a distribuição do mês reflete o resultado operacional ou se carrega componentes extraordinários.

O P/VP compara o preço de tela da cota com o valor patrimonial por cota (VPA). Cotação abaixo do VPA indica desconto; acima, prêmio. O desconto pode refletir tanto uma percepção de risco do mercado (juros elevados, dúvidas sobre locatários, vencimentos contratuais) quanto uma defasagem entre o valor de laudo e o valor de mercado dos imóveis. Aqui mora outra armadilha: P/VP baixo só é informativo se os laudos de avaliação forem críveis e recentes. O VPA, por sua vez, é simplesmente o patrimônio líquido dividido pelo número de cotas emitidas — e é reavaliado periodicamente por laudos independentes, exigidos pela regulação da CVM. Vale conferir a data e a metodologia do último laudo antes de concluir que há barganha.

A vacância merece leitura dupla. A vacância física mede o percentual da área bruta locável sem ocupação; a financeira mede a receita potencial não realizada, incluindo carências e descontos. Em portfólios com contratos atípicos (sale & leaseback e built-to-suit), a vacância tende a ser estruturalmente baixa, pois o locatário assina compromissos longos com multas integrais — e por isso o WAULT (prazo médio remanescente dos contratos) e o cronograma de vencimentos importam tanto quanto a vacância em si. Vacância zero com contratos longos é qualidade; vacância zero com vencimentos concentrados no curto prazo é risco latente. A inadimplência reportada nos informes trimestrais complementa essa leitura, mostrando se a receita contratada está de fato sendo paga.

A taxa de administração, cobrada como percentual ao ano, é o custo recorrente que corrói o resultado distribuível antes de chegar ao cotista; deve ser comparada com a de pares de mesmo porte e estratégia, lembrando que gestão ativa de operações estruturadas tende a custar mais que gestão passiva de monoativos. Por fim, liquidez e base de cotistas: volume negociado diário define a facilidade de entrada e saída sem distorcer preço, e uma base ampla e pulverizada de cotistas — majoritariamente pessoas físicas, no caso dos FIIs listados — sustenta tanto a liquidez quanto a isenção de IR sobre rendimentos para pessoa física. A leitura conjunta é o que protege o investidor: DY sustentável, P/VP coerente com laudos atualizados, vacância baixa com WAULT longo e custos de gestão razoáveis formam um quadro consistente; qualquer métrica isolada pode enganar.

Pontos de atencao

A sensibilidade a juros é estrutural no ALZR11: como FII de tijolo com contratos de longuíssimo prazo, suas cotas se comportam como ativo de duration elevada, e ciclos de aperto da Selic historicamente ampliam o desconto frente ao valor patrimonial. Como a receita dos contratos atípicos é reajustada apenas pela inflação contratada, ela não acompanha a alta dos juros reais, elevando o custo de oportunidade frente a títulos públicos indexados.

O portfólio de 19 imóveis e cerca de 247 mil m² opera com vacância física historicamente próxima de zero graças aos contratos atípicos, mas essa proteção é binária: a devolução de um único ativo monousuário no vencimento pode gerar vacância relevante de uma só vez. Plantas industriais e galpões customizados em sale & leaseback foram desenhados para o ocupante original, e a relocação pode exigir capex de adaptação e prazos longos.

A concentração é um risco duplo no ALZR11: por inquilino, já que a maioria dos imóveis é monousuária e a perda de um locatário corporativo afeta parcela desproporcional da receita; e geográfica, com o portfólio distribuído em praças específicas, como o estado de São Paulo, Minas Gerais e capitais do Nordeste. Choques econômicos locais ou setoriais podem atingir mais de um contrato simultaneamente.

Contratos atípicos não admitem ação revisional nem renegociação ordinária de aluguel: isso protege o fundo de revisões para baixo, mas impede capturar ciclos de alta do mercado imobiliário em regiões que se valorizam. O mix de indexadores entre IPCA e IGP-M adiciona volatilidade, pois o IGP-M oscila com câmbio e commodities e pode descolar da inflação ao consumidor tanto para cima quanto para baixo.

Desde o IPO, em 2018, o fundo realizou sucessivas emissões de cotas para financiar aquisições, e cada nova oferta traz risco de diluição: emissões precificadas abaixo do valor patrimonial ou com custos de distribuição elevados transferem valor dos cotistas atuais para os entrantes. O direito de preferência mitiga o efeito, mas exige aporte adicional; quem não exerce vê sua participação proporcional encolher.

Rendimentos distribuídos podem incluir ganhos não recorrentes, como lucro na comercializacao de imóveis em operações de reciclagem de portfólio, inflando temporariamente o yield aparente. A leitura correta exige separar, no relatório gerencial mensal, o resultado imobiliário recorrente dos aluguéis do ganho de capital pontual — distribuições extraordinárias não se repetem e não sustentam projeções de renda.

A competição por ativos de sale & leaseback comprime os cap rates de aquisição, e o crescimento do fundo depende de captar novas emissões em condições favoráveis — em janelas de cotas descontadas, o pipeline trava. Quando o custo de reposição de galpões e plantas industriais cai, locatários ganham a alternativa de construir em vez de alugar, o que pressiona renovações e o poder de precificação no vencimento dos contratos.

Informes trimestrais enviados à CVM já registraram episódios de inadimplência relevante sobre a receita contratada, lembrando que o contrato atípico protege juridicamente, mas não elimina o risco de crédito do locatário. Em imóveis monousuários, a inadimplência de uma única empresa pesa de forma desproporcional, e a execução de garantias e multas pode levar meses até recompor o fluxo de caixa distribuível.

A taxa de administração, da ordem de 0,94% ao ano, incide sobre o valor de mercado do fundo, o que cria incentivo econômico para a gestora ampliar o patrimônio via novas emissões — mesmo quando o momento não é o ideal para o cotista. Aquisições envolvendo partes relacionadas configuram conflito de interesses e exigem aprovação em assembleia; o cotista deve acompanhar essas pautas com atenção.

Apesar da base de cerca de 200 mil cotistas e da presença no IFIX, o volume diário negociado é modesto para posições grandes: ordens relevantes podem mover o preço, e em momentos de estresse o spread entre negociacao se alarga. O desdobramento de cotas realizado em 2022 melhorou o acesso do pequeno investidor, mas não altera a profundidade do book em janelas de aversão a risco.

O enquadramento tributário dos FIIs passou por atualização relevante com a Lei 14.853/2024, que elevou o mínimo de cotistas de 50 para 100 e ampliou o limite de participação individual de 10% para 30% das cotas ou dos rendimentos. O ALZR11, com mais de 200 mil cotistas majoritariamente pessoas físicas, atende folga os novos critérios — mas reformas tributárias são risco latente para todo o setor: qualquer alteração futura do regime afetaria a precificação relativa dos FIIs e impactaria diretamente o apetite do investidor de varejo, que compõe 99,9% da base do fundo.

A obsolescência é um risco silencioso em contratos de dez anos ou mais: plantas industriais, lojas e galpões customizados envelhecem tecnicamente, e exigências crescentes de eficiência energética e certificações ESG podem reduzir a competitividade de ativos não modernizados no vencimento dos contratos. Como a regra dos 95% limita a retenção de caixa, o capex de revitalização tende a depender de comercializacao de ativos ou novas captações.

Governanca e estrutura societaria

A estrutura do ALZR11 segue o desenho institucional dos fundos imobiliários brasileiros, criado pela Lei 8.668/1993 e hoje regulado pela Resolução CVM 175, que substituiu gradualmente a Instrução CVM 472. Há separação clara de papéis: o administrador fiduciário — no caso, o BTG Pactual Serviços Financeiros DTVM — é o responsável legal pelo fundo, contratando prestadores de serviço, calculando o valor patrimonial, processando as distribuições e prestando informações à CVM e à B3; a gestão da carteira cabe à Alianza Gestão de Recursos, gestora independente que decide quais imóveis comprar e vender, negocia locações e estrutura as operações de sale & leaseback e built-to-suit que definem a identidade do fundo. Essa segregação protege o cotista: o administrador fiscaliza a gestora e responde por desvios em relação ao regulamento.

A assembleia geral de cotistas é a instância máxima de decisão. Matérias ordinárias, como a aprovação das demonstrações financeiras, decidem-se por maioria simples dos presentes; temas sensíveis — aumento da taxa de administração, mudança da política de investimento e, sobretudo, transações com partes relacionadas, que configuram conflito de interesses — exigem quórum qualificado de 25% das cotas emitidas em fundos com mais de cem cotistas. A regra é especialmente relevante para o ALZR11, cuja base na casa das centenas de milhares de investidores torna a mobilização de votos naturalmente difícil, concentrando poder prático de pauta na gestora e no administrador.

A remuneração da gestão se dá por taxa de administração da ordem de 0,94% ao ano, incidente sobre o valor de mercado do fundo. O modelo gera alinhamento parcial: a receita da gestora cresce quando o fundo se valoriza, mas também quando o patrimônio aumenta por novas emissões, o que exige escrutínio do cotista sobre o momento e o preço de cada oferta.

A política de distribuição segue a regra legal dos FIIs: no mínimo 95% do resultado apurado em regime de caixa, com base semestral (junho e dezembro), deve ser repassado aos cotistas; na prática, o ALZR11 antecipa essas distribuições mensalmente. A regra dá previsibilidade de renda, mas limita a retenção de caixa para capex e aquisições, tornando as emissões de cotas o principal motor de crescimento — desde o IPO, em janeiro de 2018, o fundo realizou sucessivas emissões, além de um desdobramento de cotas em 2022 que ampliou o acesso do investidor de varejo.

Os deveres de informação incluem informes mensais e trimestrais padronizados, demonstrações anuais auditadas, relatório gerencial e fatos relevantes, publicados no sistema Fundos.NET da B3 e na página da CVM. O cotista tem direito de preferência na subscrição de novas emissões, protegendo-se da diluição, direito de voto nas assembleias e direito amplo à informação, e não participa da gestão direta dos imóveis — característica que distingue o FII da propriedade imobiliária tradicional e justifica o arcabouço de supervisão da CVM sobre administrador e gestora.

Panorama competitivo

O ALZR11 disputa um território específico do mercado de FIIs: imóveis industriais, logísticos, de varejo e corporativos adquiridos por meio de sale & leaseback e built-to-suit, sempre com contratos atípicos de longo prazo. Seu concorrente mais direto é o TRXF11 (TRX Real Estate), que aplica tese semelhante com forte concentração em varejo alimentar, ancorado em contratos com grandes redes supermercadistas. O HGRU11, fundo de renda urbana hoje sob o guarda-chuva do Pátria (ex-CSHG), compete no mesmo perfil de contratos atípicos, com exposição relevante a educação e varejo de vestuário. Entre os híbridos de grande porte, o KNRI11 (Kinea) combina lajes corporativas e galpões logísticos com escala muito superior, enquanto o RBVA11 (Rio Bravo) explora renda urbana com agências bancárias e varejo de rua. Na ponta logística, o fundo ainda cruza com especialistas como HGLG11 e BTLG11 na disputa por galpões de qualidade, o que pressiona os cap rates de aquisição.

As vantagens competitivas do ALZR11 são específicas e verificáveis. A primeira é a originação proprietária: a Alianza estrutura operações diretamente com as corporações vendedoras, fora do leilão competitivo do mercado, o que permite negociar condições contratuais sob medida. A segunda é a blindagem jurídica dos contratos atípicos — renúncia à ação revisional e multa equivalente aos aluguéis remanescentes em rescisão antecipada —, que converte o risco imobiliário em algo mais próximo de risco de crédito corporativo. A terceira é a diversificação setorial do portfólio de 19 imóveis, que dilui a dependência de um único ciclo (industrial, logístico ou de varejo), diferencial frente a competidores monossetoriais.

As ameaças vêm de três frentes. Substitutos: FIIs de recebíveis (CRI) atrelados ao CDI e títulos públicos indexados à inflação capturam o investidor de renda em ciclos de juros altos, comprimindo a demanda por cotas de fundos de tijolo. Entrantes: gestoras de grande distribuição, como Kinea, XP e BTG, têm capilaridade comercial muito maior e podem replicar a tese de contratos atípicos com custo de captação inferior. Dinâmica do produto: quando o crédito corporativo barateia, vender o imóvel via sale & leaseback perde apelo para as empresas, encolhendo o pipeline de novas operações justamente quando o fundo tem melhores condições de captar.

O setor atravessa um movimento claro de consolidação: fundos pequenos, com liquidez baixa e custo fixo proporcionalmente alto, vêm sendo incorporados por veículos maiores, e gestoras buscam escala para diluir despesas e ganhar relevância no IFIX. Com porte intermediário e nicho bem definido, o ALZR11 pode atuar como consolidador de portfólios de contratos atípicos ou tornar-se alvo de fusão — em ambos os cenários, a qualidade dos contratos e dos locatários tende a ser o ativo determinante na negociação.

Indicadores explicados

**Dividend Yield (DY).** O DY de 0,96% ao ano, anualizado a partir do rendimento mensal recorrente de 0,08% sobre o preço de referência, está classificado na base como derivado de rendimento real (não atípico), ou seja, reflete distribuição efetivamente paga e não evento extraordinário. O patamar é baixo para o histórico do segmento de FIIs de contratos atípicos, e a própria base sinaliza que o último rendimento informado está defasado — o que recomenda conferir os informes mensais mais recentes antes de tratar esse yield como representativo da capacidade de geração de renda do portfólio. Fórmula: DY anual = rendimento mensal médio por cota / preço da cota × 12 (expresso em %) Cálculo: DY mensal de 0,08% × 12 meses = 0,96% ao ano (dados de 10/06/2026)

**P/VP (Preço sobre Valor Patrimonial).** Com P/VP de 0,94, a cota é negociada cerca de 6% abaixo do valor patrimonial apurado nos laudos de avaliação dos 19 imóveis do fundo. Em FIIs de contratos atípicos com vacância física nula, um desconto dessa ordem costuma refletir mais o ambiente de juros e a percepção de risco do mercado do que problemas operacionais do portfólio — mas a leitura correta exige verificar a data dos laudos: se as avaliações estiverem defasadas, o desconto efetivo pode ser maior ou menor do que o número sugere. Fórmula: P/VP = preço da cota / valor patrimonial por cota (VPA) Cálculo: R$ 9,91 / R$ 10,55 = 0,94 (dados de 10/06/2026)

**VPA (Valor Patrimonial por Cota).** O VPA de R$ 10,55 resulta da divisão do patrimônio líquido de aproximadamente R$ 1,74 bilhão pelas 164,6 milhões de cotas emitidas. Esse valor representa a fração contábil do patrimônio que cabe a cada cota, apurada com base nos laudos de avaliação dos imóveis e nos demais ativos e passivos do fundo. Vale notar que o fundo reporta valor de ativo total de R$ 2,12 bilhões contra passivo de R$ 388,1 milhões, com alavancagem de 22,35% — estrutura que amplifica a sensibilidade do VPA a reavaliações dos imóveis. Fórmula: VPA = patrimônio líquido / número de cotas emitidas Cálculo: R$ 1.736.260.114,76 / 164.629.260 cotas = R$ 10,55 por cota (dados de 10/06/2026)

**Vacância física.** A vacância física de 0,00% indica que toda a área de 247.562,54 m² distribuída pelos 19 imóveis do portfólio está locada, condição coerente com a estratégia de contratos atípicos (sale & leaseback e built-to-suit) que vinculam o locatário por prazos longos. O contraponto está na inadimplência reportada de 10,53% no informe trimestral CVM: área ocupada não é sinônimo de receita integralmente recebida, e a leitura conjunta dos dois números é necessária para avaliar a qualidade efetiva do fluxo de aluguéis. Fórmula: Vacância física = área bruta locável vaga / área bruta locável total × 100 Cálculo: 0,00% de vacância sobre 247.562,54 m² de área total, ou seja, 100% da área dos 19 imóveis locada (dados de 10/06/2026)

**Último rendimento por cota.** O último rendimento registrado na base é de R$ 0,008 por cota, equivalente a 0,08% sobre o preço de referência e em linha com o rendimento médio de 12 meses informado (R$ 0,0072 por cota). A própria fonte marca esse dado como defasado, o que é relevante: distribuições de FIIs variam mês a mês conforme receita de aluguéis, reajustes contratuais por IPCA/IGP-M e eventuais resultados de comercializacao de ativos. O informe mensal oficial do administrador é a referência definitiva para o valor e a data de pagamento vigentes. Fórmula: Yield mensal = rendimento distribuído por cota / preço da cota × 100 Cálculo: R$ 0,008 / R$ 9,91 × 100 = 0,08% no mês (dados de 10/06/2026; a base sinaliza o dado como defasado)

**Taxa de administração.** A taxa de administração de 0,94% ao ano, aplicada sobre o patrimônio líquido, representa um custo recorrente estimado em torno de R$ 16,3 milhões anuais, debitado do resultado antes da distribuição aos cotistas. O patamar situa-se na faixa intermediária entre FIIs de gestão ativa, condizente com uma estratégia que envolve originação de operações estruturadas, e equivale a cerca de R$ 0,10 por cota ao ano (0,94% × VPA de R$ 10,55) — custo que o cotista deve pesar contra a complexidade da gestão entregue. Fórmula: Custo anual estimado = taxa de administração (% a.a.) × patrimônio líquido Cálculo: 0,94% a.a. × R$ 1.736.260.114,76 = R$ 16.320.845,08 por ano (dados de 10/06/2026)

**Patrimônio líquido e valor de mercado.** O fundo soma patrimônio líquido de R$ 1,736 bilhão contra valor de mercado de R$ 1,631 bilhão, razão de 0,94 que espelha, no nível agregado, o mesmo desconto capturado pelo P/VP por cota. A escala bilionária coloca o ALZR11 entre os FIIs híbridos relevantes do IFIX e sustenta a diluição de custos fixos. A base de 200.008 cotistas, dos quais 199.753 pessoas físicas (99,9%), confirma a pulverização típica que viabiliza a isenção de IR sobre rendimentos para pessoa física prevista na legislação. Fórmula: Desconto/prêmio agregado = valor de mercado do fundo / patrimônio líquido Cálculo: R$ 1.631.475.966,60 / R$ 1.736.260.114,76 = 0,94, desconto de cerca de 6% (dados de 10/06/2026)

**Carteira imobiliária (imóveis e área).** A carteira reúne 19 imóveis com 247.562,54 m² de área total, média de cerca de 13 mil m² por ativo — porte compatível com galpões industriais e logísticos e imóveis corporativos e educacionais de médio e grande porte, perfil declarado da estratégia híbrida do fundo. A pulverização em 19 ativos reduz o risco de concentração em um único imóvel, embora a análise completa exija verificar nos relatórios gerenciais a distribuição da receita por locatário, segmento e região, dimensões que a contagem de imóveis sozinha não captura. Fórmula: Área média por imóvel = área total locável / número de imóveis Cálculo: 247.562,54 m² / 19 imóveis = 13.029,61 m² por imóvel, em média (dados de 10/06/2026)

Perguntas Frequentes

Qual o preço atual de ALZR11? A cotação mais recente de ALZR11 é de R$ 9,97.

Qual o dividend yield do ALZR11? O dividend yield anualizado de ALZR11 é de 0,96%.

Qual o P/VP de ALZR11? O indicador P/VP (Preço sobre Valor Patrimonial) de ALZR11 é 0.93.

ALZR11 distribui rendimentos mensais? O último rendimento registrado de ALZR11 foi de R$ 0,01 por cota.

O que é o ALZR11 e como o fundo ganha dinheiro? O ALZR11 (Alianza Trust Renda Imobiliária) é um FII híbrido listado na B3 desde 2018. Ele compra imóveis industriais, logísticos, de varejo e corporativos por meio de sale & leaseback e built-to-suit e os aluga a empresas em contratos atípicos de longo prazo, indexados a IPCA ou IGP-M. A receita vem dos aluguéis e, pontualmente, de ganho de capital na comercializacao de ativos em reciclagem de portfólio. O resultado, apurado em regime de caixa, é repassado aos cotistas em distribuições mensais.

Qual a diferença entre o administrador e a gestora do ALZR11? O administrador fiduciário, BTG Pactual Serviços Financeiros, é o responsável legal: constitui o fundo, contrata prestadores, calcula o patrimônio, processa as distribuições e presta contas à CVM e à B3. A gestora, Alianza Gestão de Recursos, toma as decisões de investimento: escolhe imóveis, negocia locações e estrutura as operações de sale & leaseback. A segregação de funções protege o cotista, pois o administrador fiscaliza a gestora e responde por desvios em relação ao regulamento.

O que é contrato atípico e por que ele é central no ALZR11? Contrato atípico é uma locação de longo prazo, em geral de dez anos ou mais, firmada em operações como sale & leaseback e built-to-suit, na qual o locatário renuncia à ação revisional e, se rescindir antes do prazo, paga multa equivalente aos aluguéis remanescentes. Para o ALZR11, isso significa receita previsível, vacância historicamente baixa e proteção jurídica forte. O contraponto é a menor flexibilidade: o aluguel não acompanha ciclos de alta do mercado, apenas o índice de inflação contratado.

Como funciona o sale & leaseback que o ALZR11 realiza? No sale & leaseback, uma empresa vende ao fundo um imóvel que já ocupa — fábrica, galpão, loja — e o aluga de volta no mesmo ato, em contrato atípico de longo prazo. A empresa libera capital imobilizado para o negócio principal; o fundo adquire um ativo com inquilino instalado, fluxo de aluguel imediato e multa integral em caso de saída antecipada. A qualidade da operação depende da saúde financeira do locatário e da localização do imóvel, que determinam o risco de crédito e o valor de distribuicao.

O ALZR11 paga rendimento mensal? Há isenção de imposto de renda? O fundo distribui rendimentos mensalmente, como antecipação da regra legal que obriga FIIs a repassar ao menos 95% do resultado semestral apurado em regime de caixa. Para pessoa física, os rendimentos são isentos de IR desde que cumpridas as condições vigentes (com a atualização da Lei 14.853/2024): fundo com pelo menos 100 cotistas, cotas negociadas em bolsa ou balcão organizado e cotista detendo menos de 30% das cotas ou dos rendimentos. Com mais de 200 mil cotistas e base pulverizada, o ALZR11 atende a esses critérios. O ganho de capital na comercializacao das cotas, porém, é tributado em 20%, sem isenção.

O que foi o desdobramento de cotas do ALZR11? Em 2022, o fundo desdobrou suas cotas na proporção de 1 para 10: cada cota antiga virou dez novas, com o valor unitário dividido na mesma proporção. O patrimônio de cada cotista não mudou — apenas a quantidade e o preço unitário das cotas. O objetivo foi facilitar o acesso do investidor de varejo e melhorar a formação de preço no mercado secundário, já que cotas de valor unitário menor permitem aportes graduais e ordens mais ajustadas ao orçamento do pequeno investidor.

Quais os principais riscos de investir em um FII de contratos atípicos como o ALZR11? Os riscos centrais são: crédito do locatário, já que a maioria dos imóveis é monousuária e a inadimplência de uma única empresa pesa muito na receita; vencimento dos contratos, pois a devolução de um ativo customizado pode gerar vacância prolongada e capex de adaptação; sensibilidade a juros, com ciclos de Selic alta pressionando o preço das cotas no secundário; diluição em emissões mal precificadas; e risco tributário, caso a isenção de IR dos rendimentos seja alterada em reformas futuras.

Como a taxa Selic afeta o ALZR11? Por dois canais. No preço: como os contratos são longos e reajustados apenas pela inflação, as cotas funcionam como ativo de duration alta — quando os juros sobem, o valor presente dos aluguéis futuros cai e o mercado tende a negociar a cota com desconto sobre o patrimônio. Na concorrência por capital: juros altos tornam títulos públicos e FIIs de CRI mais atrativos para quem busca renda, reduzindo a demanda pelas cotas. Em compensação, a receita de aluguéis indexados segue protegida da inflação.

O que acontece quando um contrato atípico do ALZR11 vence? No vencimento, a proteção do contrato atípico desaparece: o locatário pode sair sem multa, renovar em condições de mercado ou renegociar. Para imóveis muito customizados, como plantas industriais e centros de distribuição desenhados para um ocupante específico, a saída pode exigir investimentos de adaptação e prazos longos de relocação. Por isso, o prazo médio remanescente dos contratos (WAULT) e o cronograma de vencimentos divulgados no relatório gerencial são indicadores-chave de acompanhamento.

Como funcionam as emissões de cotas e o direito de preferência no ALZR11? Como o fundo distribui quase todo o resultado, o crescimento depende de emissões de novas cotas para financiar aquisições. Em cada oferta, o cotista tem direito de preferência: pode subscrever novas cotas na proporção da sua posição, antes dos demais investidores, evitando diluição. Quem não exerce vê sua participação percentual encolher. Vale observar o preço de emissão frente ao valor patrimonial e os custos da oferta — emissões abaixo do VP transferem valor dos cotistas atuais aos entrantes.

Onde acompanhar os documentos oficiais e resultados do ALZR11? Os documentos oficiais ficam no sistema Fundos.NET, da B3, e na página da CVM: informes mensais e trimestrais padronizados, demonstrações financeiras anuais auditadas, fatos relevantes, atas de assembleia e prospectos de emissões. A gestora publica ainda o relatório gerencial mensal, que detalha receita por imóvel, cronograma de vencimento dos contratos, inadimplência, indexadores e pipeline de aquisições. A leitura combinada dos dois conjuntos dá a visão completa do fundo.

O ALZR11 faz parte do IFIX? Sim. O fundo integra o IFIX, índice da B3 que reúne os FIIs mais negociados e serve de referência para o setor. A presença no índice aumenta a visibilidade junto a investidores institucionais e a fundos que replicam a carteira teórica. Vale esclarecer que FIIs não compõem índices de ações como Ibovespa, IBrX ou IDIV — este último reúne ações pagadoras de dividendos, não fundos imobiliários, ao contrário do que por vezes se divulga.

Qual a diferença entre o ALZR11 e um fundo logístico puro como HGLG11 ou BTLG11? Fundos logísticos puros concentram-se em galpões e condomínios industriais, com mistura de contratos típicos e atípicos e exposição direta ao ciclo do e-commerce. O ALZR11 é híbrido: além de ativos logísticos e industriais, carrega imóveis de varejo e corporativos, sempre priorizando contratos atípicos originados em sale & leaseback. O resultado é menor dependência de um único setor e maior previsibilidade contratual, em troca de um portfólio mais concentrado por inquilino e de liquidez menor.

Por que o rendimento mensal do ALZR11 pode variar de um mês para outro? As oscilações vêm de fatores como o índice de reajuste de cada contrato (IPCA e IGP-M têm dinâmicas diferentes), eventuais atrasos ou inadimplência de locatários, despesas não recorrentes do fundo e, principalmente, ganhos de capital na comercializacao de imóveis, que geram distribuições extraordinárias pontuais. Por isso, analisar a média de distribuição em janelas longas e separar o resultado recorrente dos aluguéis dos eventos pontuais é mais informativo do que observar um único mês isolado.

Atualização

Dados consultados em 19/07/2026 nas fontes públicas citadas. Cotações e indicadores estão sujeitos a defasagem conforme a periodicidade de cada fonte.

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