HSRE11 — HSI RENDA IMOBILIÁRIA FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

Setor

Imóveis

Desempenho recente

No período de 6m, HSRE11 apresentou variação de -18,74% em 122 pregões. Dados de cotação da B3, sujeitos a defasagem.

Faixa de 52 semanas

Nas últimas 52 semanas, HSRE11 oscilou entre R$ 77,96 a R$ 118,00. Média de R$ 96,72 no período. Dados B3, sujeitos a defasagem.

Dividend Yield

DY anual: 13,03%.

P/VP

P/VP: 1.01.

Dados do Fundo

Valor patrimonial por cota (VPA): R$ 86,50. Patrimônio líquido: R$ 769,7M. Valor de mercado: R$ 780,0M. Cotas emitidas: 8.898.724. Número de cotistas: 792. Taxa de administração: 0,81%. Idade do fundo: 20,1 anos. Administrador: BRL TRUST DTVM S.A.. Tipo de gestão: Ativa. Público-alvo: INVESTIDORES EM GERAL. CNPJ: 08.098.114/0001-28. Dados públicos CVM/B3, sujeitos a defasagem.

Imóveis e Ocupação

Número de imóveis: 22. Área total: 105.119 m². Vacância física: 0,0%. Inadimplência: 0,0%. Total de ativos do fundo: 83. Vacância e ocupação a partir de informes trimestrais (CVM).

O que é um Fundo Imobiliário (FII)

Um Fundo de Investimento Imobiliário (FII) é um veículo que reúne recursos de vários investidores para aplicar no mercado imobiliário, seja em imóveis físicos, seja em títulos ligados a esse setor. O patrimônio é dividido em cotas negociadas em bolsa, o que permite ao investidor participar do mercado imobiliário sem comprar um imóvel inteiro. Os FIIs são regulados no Brasil e administrados por instituições financeiras, e seus resultados são distribuídos periodicamente aos cotistas conforme as regras do fundo.

Tipos de FII

Os FIIs costumam ser descritos em quatro grandes grupos. Os fundos de tijolo investem em imóveis físicos — lajes corporativas, galpões logísticos, shoppings, agências — e seu resultado vem principalmente dos aluguéis. Os fundos de papel aplicam em títulos de crédito imobiliário, como CRIs, e seu resultado deriva dos juros desses papéis. Os fundos híbridos combinam imóveis e títulos na mesma carteira. Os fundos de fundos (FoF) investem em cotas de outros FIIs, buscando diversificação por meio da composição. Cada tipo tem uma dinâmica própria de risco, sensibilidade a juros e comportamento ao longo dos ciclos econômicos.

Dividend Yield em FIIs

O Dividend Yield (DY) de um FII expressa a relação entre os rendimentos distribuídos e o preço da cota, geralmente apurada considerando os últimos doze meses ou anualizando a distribuição recente. Em termos simples, indica quanto o fundo distribuiu em proventos proporcionalmente ao valor pago pela cota. Um DY mais alto pode refletir distribuições robustas, mas também pode resultar de uma queda no preço da cota — por isso o indicador é lido em conjunto com outros, não isoladamente. Distribuições extraordinárias, como a venda de um imóvel, podem elevar o DY de um período de forma pontual e não recorrente. O DY é uma referência informativa sobre o passado e não garante distribuições futuras.

P/VP e valor patrimonial por cota

O valor patrimonial por cota corresponde ao patrimônio líquido do fundo dividido pelo número de cotas — uma estimativa contábil de quanto vale cada cota segundo os ativos do fundo. O indicador P/VP (preço sobre valor patrimonial) compara o preço de mercado da cota com esse valor patrimonial. Um P/VP próximo de 1 indica que o mercado precifica a cota perto de seu valor contábil; acima de 1, a cota é negociada com prêmio; abaixo de 1, com desconto. O P/VP não é, por si só, um sinal de oportunidade ou de risco — ele descreve uma relação, cuja interpretação depende do tipo de fundo, da qualidade dos ativos e do contexto de mercado.

Rendimentos mensais e regra de distribuição

Uma característica marcante dos FIIs é a distribuição periódica de resultados, comumente mensal. Pela regulação aplicável a esses fundos, é exigida a distribuição de uma parcela elevada do resultado de caixa aos cotistas, o que explica por que muitos investidores acompanham FIIs pela renda recorrente. O valor distribuído varia conforme o desempenho do fundo no período — aluguéis recebidos, juros de títulos, ocupação dos imóveis — e não é fixo nem garantido.

Liquidez, vacância e riscos típicos

Liquidez, num FII, refere-se à facilidade de comprar ou vender cotas em bolsa sem grande variação de preço; fundos com mais cotistas e maior volume negociado tendem a ter liquidez mais alta. Vacância mede a proporção de área (vacância física) ou de receita (vacância financeira) não ocupada ou não recebida nos imóveis do fundo — quanto maior a vacância, menor tende a ser o resultado distribuível. Entre os riscos típicos descritos no mercado estão a sensibilidade a juros (que afeta a atratividade relativa dos rendimentos), o risco de inadimplência de inquilinos ou de devedores dos títulos, o risco de vacância e o risco de mercado, que influencia o preço das cotas. A avaliação desses fatores é individual e depende dos objetivos de cada investidor.

Dividendos

O dividend yield acumulado nos últimos 12 meses de HSRE11 é de 13,03%. O último rendimento registrado foi de R$ 0,85 por cota.

Comparação Setorial

Dados comparativos do segmento Imóveis: P/VP de HSRE11 em 1.01 ante mediana do setor de 0.85. Dividend yield de 13,03% ante mediana do setor de 10,98%.

O HSRE11 é um fundo de investimento imobiliário de renda listado na B3, com estratégia focada na locação de imóveis comerciais e industriais diversificados. A carteira reúne 22 propriedades com mais de 105 mil metros quadrados de área total, geridas com o objetivo de gerar rendimentos mensais recorrentes aos cotistas. O fundo apresenta estrutura conservadora, com alavancagem reduzida e histórico de aproximadamente duas décadas de operação. Público-alvo: investidores em geral. Negociação exclusiva na B3 sob o código HSRE11.

Sobre HSI RENDA IMOBILIÁRIA FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

O HSRE11 — HSI Renda Imobiliária Fundo de Investimento Imobiliário — é um fundo de investimento imobiliário do segmento de renda, com foco na aquisição, exploração e desenvolvimento de imóveis para geração de renda recorrente por meio de contratos de locação. Constituído há aproximadamente vinte anos, o fundo acumulou ao longo de sua trajetória uma base diversificada de ativos reais, reunindo hoje 22 imóveis com área total superior a 105 mil metros quadrados distribuídos em diferentes regiões do Brasil.

O HSRE11 é administrado nos termos da Instrução CVM nº 472/2008, substituída pela Resolução CVM nº 175/2022, que modernizou o marco regulatório dos fundos de investimento no Brasil e definiu obrigações mais rigorosas de transparência, segregação de funções e governança. Como fundo de renda, sua estratégia central é locar os imóveis integrantes da carteira para inquilinos pessoas jurídicas, convertendo os aluguéis recebidos em proventos distribuídos regularmente aos cotistas.

O público-alvo declarado no regulamento é investidores em geral, o que amplia o acesso ao fundo tanto para pessoas físicas quanto para pessoas jurídicas e investidores institucionais. As cotas do HSRE11 são negociadas no mercado secundário da B3 — Bolsa de Valores, Mercadorias e Futuros — sob o código de negociação HSRE11, conferindo liquidez aos cotistas que desejem comprar ou vender suas participações ao longo do pregão.

Com patrimônio líquido acima de R$ 772 milhões e mais de 8,8 milhões de cotas emitidas, o fundo se posiciona no estrato intermediário-superior do mercado brasileiro de FIIs quanto ao tamanho de carteira. A vacância física registrada era de 0,0% nos dados mais recentes, sinalizando que a totalidade da área locável disponível estava contratualmente ocupada. A inadimplência igualmente registrava 0,0% no mesmo período, refletindo a qualidade dos inquilinos e a saúde operacional da carteira naquele momento.

A base de cotistas, embora relativamente concentrada — com 839 cotistas registrados —, é característica de fundos cujas cotas apresentam menor liquidez diária, o que tende a atrair perfis com horizonte de investimento mais longo e foco na renda distribuída periodicamente, em detrimento da especulação de curto prazo.

O HSRE11 distribui resultados em conformidade com a legislação vigente para FIIs, que exige a distribuição mínima de 95% do resultado caixa apurado semestralmente. Na prática, a maioria dos fundos de renda imobiliária opta pela distribuição mensal, tornando o fluxo de proventos mais previsível para os cotistas. Essa distribuição periódica é um dos principais atributos do produto para investidores que buscam complemento de renda.

O ativo valor patrimonial total registrado superava R$ 782 milhões, enquanto o passivo total ficava em aproximadamente R$ 10,2 milhões, resultando em uma alavancagem percentual de cerca de 1,33% — nível bastante conservador quando comparado à tolerância regulatória típica de fundos imobiliários. Esse nível de endividamento baixo reduz o risco de pressão sobre o fluxo de caixa em cenários de alta de juros.

O fundo opera sob o código CNPJ registrado na CVM e sua administração fiduciária é responsável por toda a gestão administrativa, contábil, legal e de custódia dos ativos. A gestão da carteira imobiliária — incluindo decisões de aquisição, locação, benfeitorias e desinvestimento — pode ser atribuída a um gestor especializado, separado do administrador fiduciário, conforme estrutura dual prevista pela Resolução CVM 175.

Contexto de negocio e setor

O modelo de negócio do HSRE11 é fundamentado na propriedade e locação de imóveis comerciais e industriais, atividade que no contexto dos fundos de investimento imobiliário brasileiros se beneficia de um quadro legal específico. A Lei nº 8.668/1993 criou a figura do FII no Brasil, e a Lei nº 9.779/1999 estabeleceu o tratamento tributário favorecido que impulsionou a expansão do setor nas décadas seguintes.

A carteira do HSRE11 entendia 22 imóveis com área total de 105.118,5 metros quadrados, conforme dados mais recentes extraídos dos informes trimestrais reportados à CVM (fonte: CVM inf_trimestral_fii_imovel). Essa diversificação geográfica e por ativo reduz a concentração de risco de crédito dos inquilinos individuais e de vacância pontual em um único empreendimento.

O setor imobiliário brasileiro atravessou ciclos distintos ao longo das duas décadas de existência do fundo. No período de juros baixos (2020-2021), FIIs de renda captaram volumes expressivos e viram suas cotas negociadas com prêmio sobre o valor patrimonial. Com a retomada do ciclo de alta da taxa Selic a partir de 2021, o setor passou por compressão de múltiplos, com cotas migrando para patamares abaixo do valor patrimonial em muitos fundos, situação que o HSRE11 também vivenciou, conforme evidenciado pelo P/VP abaixo de 1,0x registrado nos dados de referência.

Do ponto de vista dos inquilinos, contratos de locação comercial no Brasil são regidos pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) e geralmente preveem reajuste anual por índices de inflação — predominantemente o IPCA ou o IGP-M — o que oferece proteção parcial ao fundo contra a erosão inflacionária dos aluguéis ao longo do tempo.

A gestão ativa da carteira envolve decisões sobre o ciclo de vida dos imóveis: renegociação de contratos, substituição de inquilinos, realização de benfeitorias para manutenção da competitividade dos ativos, e eventualmente a comercializacao de imóveis que não mais se enquadrem na estratégia do fundo — com o ganho de capital sendo distribuído ou reinvestido, conforme deliberação em Assembleia Geral.

O contexto macroeconômico tem impacto direto nos fundos de renda imobiliária. A taxa de juros real de longo prazo (representada pela NTN-B) funciona como balizador do yield exigido pelos investidores, determinando se as cotas negociam com prêmio ou desconto sobre o valor patrimonial. Em períodos de NTN-B elevada, o dividend yield implícito dos FIIs precisa ser suficientemente atrativo para compensar o risco de iliquidez e de crédito imobiliário frente à renda fixa soberana.

O total investido nos ativos da carteira era de aproximadamente R$ 699 milhões, com valor de mercado dos imóveis superior a R$ 782 milhões, sugerindo que a carteira acumulou valorização patrimonial sobre o custo de aquisição original dos ativos. Essa diferença entre custo e valor de mercado não é reconhecida no resultado do fundo periodicamente — impacta o VPA calculado a valor de mercado quando os ativos são reavaliados — mas representa potencial de ganho de capital em desinvestimentos futuros.

O desempenho operacional do fundo — medido pela capacidade de manter vacância baixa, inadimplência próxima de zero e distribuições estáveis — depende da qualidade do processo de seleção e monitoramento de inquilinos, da localização estratégica dos imóveis (facilidade de substituição em caso de saída do locatário) e da saúde do mercado imobiliário nos segmentos em que o fundo atua.

Para cotistas, o HSRE11 representa uma forma de participar indiretamente do mercado imobiliário comercial e industrial brasileiro sem a necessidade de adquirir um imóvel diretamente, aproveitando a diversificação de uma carteira com 22 propriedades, gestão profissional, liquidez no mercado secundário e o fluxo regular de rendimentos.

Como ler os indicadores deste ativo

Fundos de investimento imobiliário possuem um conjunto próprio de indicadores, distintos dos utilizados na análise de ações. entender o que cada métrica mede — e o que ela não mede — é essencial para interpretar corretamente o posicionamento de um FII como o HSRE11 dentro de uma carteira.

O Dividend Yield (DY) expressa a relação percentual entre os rendimentos distribuídos pelo fundo em um determinado período e o preço de negociação da cota. É o indicador mais consultado por investidores de renda, pois traduz diretamente quanto o fundo pagou proporcionalmente ao que foi desembolsado para adquirir a cota. O DY pode ser calculado sobre os últimos doze meses de distribuições acumuladas (base histórica) ou sobre o último rendimento anualizado (base corrente). É fundamental entender que rendimentos passados não garantem rendimentos futuros: um DY elevado pode refletir um fundo que paga bem, mas também pode ser consequência de uma queda acentuada na cotação — o que exige análise contextual.

O Preço sobre Valor Patrimonial (P/VP) compara o preço de negociação da cota no mercado secundário com o valor patrimonial por cota (VPA), que representa quanto do patrimônio líquido do fundo corresponde a cada cota emitida. Um P/VP abaixo de 1,0x significa que o mercado negocia a cota com desconto em relação ao patrimônio — o investidor paga menos do que o valor contábil dos ativos subjacentes. Um P/VP acima de 1,0x indica prêmio sobre o patrimônio. Esse indicador deve ser interpretado com cautela: o VPA é calculado com base em avaliações periódicas dos imóveis, que podem não refletir o valor de liquidação imediata. Fundos com P/VP baixo nem sempre estão subavaliados — podem estar descontados por razões estruturais legítimas, como vacância elevada, liquidez de mercado restrita ou gestão com histórico questionável.

O Valor Patrimonial por Ação (VPA) — nos FIIs chamado corretamente de Valor Patrimonial por Cota — é calculado dividindo-se o patrimônio líquido total pelo número de cotas emitidas. Representa o valor teórico de cada cota caso o fundo fosse liquidado e seus ativos vendidos pelo valor contábil. O VPA é a base de comparação do P/VP e serve como parâmetro para avaliar se emissões de novas cotas estão sendo realizadas com diluição ou com incremento ao patrimônio existente.

A Vacância Física mede o percentual da área bruta locável (ABL) do fundo que não está ocupada por inquilinos em determinada data. Uma vacância de 0% indica que todos os metros quadrados disponíveis estão locados; qualquer percentual positivo representa espaço ocioso que não gera receita de aluguel. A vacância financeira, distinta da física, mede o percentual da receita potencial que não está sendo gerada por ausência de locatários — pode diferir da vacância física quando imóveis maiores ou de maior valor locativo unitário estiverem desocupados.

O Último Rendimento por Cota é o valor em reais distribuído pelo fundo na distribuição mais recente. Esse número, isoladamente, diz pouco — precisa ser contextualizado no histórico de distribuições do fundo, na sazonalidade do resultado e em eventuais distribuições atípicas (como ganhos de capital por comercializacao de imóveis). O rendimento médio dos últimos doze meses é métrica mais robusta para avaliar a capacidade recorrente de geração de caixa.

A Taxa de Administração é o percentual anual cobrado sobre o patrimônio líquido do fundo pelo administrador fiduciário (e eventualmente pelo gestor, se separado) como remuneração pelos serviços prestados. Ela é deduzida diretamente do patrimônio antes do cálculo do resultado distribuível, impactando diretamente o rendimento líquido que chega ao cotista. FIIs com taxas mais elevadas precisam de retornos operacionais proporcionalmente superiores para entregar o mesmo rendimento líquido que um fundo de taxa menor.

O Patrimônio Líquido e o tamanho da carteira são métricas estruturais que indicam a capacidade do fundo de absorver vacâncias pontuais sem impacto severo no rendimento por cota, sua relevância no mercado para negociar condições com inquilinos e prestadores de serviço, e a diversificação da base de ativos.

Pontos de atencao

Base de cotistas concentrada: o HSRE11 possuía 839 cotistas registrados na data de referência, o que é relativamente baixo comparado a FIIs com maior liquidez diária. Essa concentração pode amplificar a volatilidade da cota no mercado secundário, pois a saída ou entrada de um único cotista grande pode movimentar o preço de forma desproporcional.

Liquidez de mercado baixa: o fundo apresenta volume médio de negociação reduzido na B3, o que pode dificultar a compra ou comercializacao de grandes lotes sem impacto relevante no preço. Investidores com necessidade de liquidez imediata devem dimensionar a posição com cautela e estar preparados para spreads bid-ask mais amplos em momentos de menor atividade.

Vacância física de 0,0%: a ausência de vacância é positiva para o resultado corrente, mas implica que qualquer saída de inquilino representa queda imediata na receita. O investidor deve acompanhar os vencimentos de contratos de locação divulgados nos informativos mensais e identificar se há renovações já confirmadas ou risco de descontinuidade.

Inadimplência de 0,0%: a inadimplência zero na data de referência é resultado favorável, mas não deve ser interpretada como garantia permanente. Contratos de locação comercial podem ser renegociados, e crises setoriais que afetem os inquilinos podem elevar esse indicador em períodos futuros, impactando o resultado distribuível.

Alavancagem conservadora de 1,33%: o passivo do fundo representa apenas 1,33% do valor total dos ativos, o que indica uma estrutura de capital bastante conservadora e sem dependência relevante de dívida para manter as operações. Esse patamar reduz o risco de execução de garantias ou pressão de caixa em ciclos de alta de juros.

P/VP abaixo de 1,0x: o desconto de cerca de 2% sobre o valor patrimonial no período de referência pode refletir condições de mercado amplas — como ciclo de juros elevados — mais do que problemas específicos do fundo. Ainda assim, o investidor deve avaliar se o desconto se justifica pelo contexto macroeconômico ou se sinaliza desconforto do mercado com aspectos operacionais.

Variação negativa no acumulado anual: o fundo registrava queda de aproximadamente 20,38% no acumulado de 12 meses (variação_ano) até a data de referência. O preço da cota saiu da máxima de 52 semanas de R$ 118,00 para níveis próximos a R$ 84,80, o que representa uma queda de 28,1% desde o pico — recuo superior à variação anual, pois a máxima pode ter sido atingida há mais de 12 meses. Essa oscilação é significativa e pode refletir tanto o contexto de juros elevados quanto a percepção de risco do mercado sobre o segmento.

Distribuição de rendimentos isenta de IR para pessoas físicas: os rendimentos distribuídos por FIIs a cotistas pessoas físicas são isentos de Imposto de Renda, desde que o cotista não possua mais de 10% das cotas emitidas, o fundo tenha no mínimo 50 cotistas e as cotas sejam negociadas exclusivamente em bolsa. O ganho de capital na comercializacao das cotas, porém, é tributado à alíquota de 20%.

22 imóveis com diversificação de carteira: a carteira com 22 ativos distintos distribui o risco de vacância e inadimplência entre múltiplos contratos e locatários. A concentração em um único ativo ou inquilino representa o maior risco em FIIs de tijolo pequenos; no HSRE11, a diversificação mitiga esse risco, embora a concentração geográfica e setorial dos imóveis também deva ser verificada nos relatórios gerenciais.

Taxa de administração de 0,82% ao ano: o custo de gestão representa cerca de R$ 6,3 milhões anuais sobre o patrimônio atual. Esse valor é deduzido antes do cálculo do resultado distribuível, impactando diretamente o rendimento por cota. Comparar essa taxa com a de outros fundos similares é uma etapa relevante na análise de custo-benefício.

Histórico de 20 anos de operação: a idade aproximada de 20 anos do fundo representa uma trajetória que atravessou diferentes ciclos econômicos brasileiros, incluindo períodos de expansão, crise e recuperação do mercado imobiliário. Um histórico longo oferece mais dados para avaliar a consistência da gestão, mas não garante desempenho futuro.

Resultado caixa como base de distribuição: a legislação exige que os FIIs distribuam pelo menos 95% do resultado caixa apurado no semestre. O HSRE11, como a maioria dos fundos de renda, distribui mensalmente. O investidor deve distinguir resultado caixa de lucro contábil: a comercializacao de um imóvel com ganho pode gerar distribuição extraordinária não recorrente, inflando temporariamente o DY.

Governanca e estrutura societaria

O HSRE11 opera sob o regime da Resolução CVM nº 175/2022, que revogou e substituiu a Instrução CVM nº 472/2008 e modernizou o arcabouço regulatório dos fundos de investimento no Brasil. A resolução estabelece com clareza a separação entre o administrador fiduciário e o gestor de carteira, cada um com funções, responsabilidades e obrigações regulatórias distintas.

O administrador fiduciário é a instituição financeira autorizada pela CVM responsável pela gestão legal e administrativa do fundo. Compete ao administrador: registrar o fundo na CVM, manter a escrituração contábil, elaborar e divulgar os demonstrativos financeiros, convocar e presidir as Assembleias Gerais de Cotistas, zelar pelo cumprimento do regulamento e representar o fundo judicial e extrajudicialmente. O administrador fiduciário também responde pela custódia dos ativos, função que pode ser delegada a um custodiante qualificado.

O gestor de carteira, quando distinto do administrador, é o profissional responsável pelas decisões de investimento: quais imóveis adquirir ou vender, como negociar contratos de locação, quais benfeitorias realizar e como alocar os recursos captados nas emissões de cotas. A separação entre administrador e gestor é uma garantia regulatória que evita conflitos de interesse e assegura que as decisões de investimento sejam tomadas com independência da gestão administrativa.

A taxa de administração de 0,82% ao ano sobre o patrimônio líquido remunera o conjunto desses serviços. O regulamento do fundo especifica se esse percentual remunera apenas o administrador ou se inclui também a remuneração do gestor em uma taxa consolidada. O cotista tem direito de acessar o regulamento completo no site da CVM e no portal do administrador para verificar essa estrutura.

A Assembleia Geral de Cotistas (AGC) é o principal órgão deliberativo do fundo. Competências exclusivas da AGC incluem: alteração do regulamento, substituição do administrador ou do gestor, aprovação de laudo de avaliação dos imóveis, deliberação sobre emissão de novas cotas (incluindo condições de oferta pública), aprovação das demonstrações financeiras e dissolução do fundo. O quórum de instalação e aprovação varia conforme a matéria: para questões ordinárias, em segunda convocação, a maioria dos presentes é suficiente; para alterações de regulamento que afetem direitos dos cotistas, podem ser exigidas maiorias qualificadas de 25% ou mais das cotas emitidas.

A política de distribuição de rendimentos é regulada pelo artigo 10 da Lei nº 8.668/1993, que exige a distribuição de no mínimo 95% do lucro auferido, apurado segundo o regime de caixa, no semestre findo em junho e dezembro de cada ano. Na prática, o HSRE11 distribui mensalmente, o que é o padrão do mercado brasileiro para fundos de renda. Os rendimentos são creditados diretamente na conta indicada pelo cotista ou mantidos em custódia na B3.

Os cotistas pessoas físicas são isentos do Imposto de Renda sobre os rendimentos distribuídos, desde que preenchidos os requisitos legais: o cotista não pode deter individualmente mais de 10% das cotas emitidas, e o fundo deve ter no mínimo 50 cotistas e suas cotas negociadas exclusivamente em bolsa ou mercado de balcão organizado. O ganho de capital obtido na alienação das cotas permanece tributado à alíquota de 20%, independentemente do perfil do cotista.

Direitos básicos do cotista incluem: acesso ao regulamento, informativo mensal, demonstrações financeiras auditadas, relatório de gestão e atas de assembleias; convocação para todas as AGCs com antecedência mínima de 30 dias; voto proporcional ao número de cotas detidas; e solicitação de convocação de AGC Extraordinária por cotistas que representem ao menos 5% das cotas emitidas.

O HSRE11 pode realizar emissões de novas cotas (follow-on) mediante oferta pública registrada na CVM, com direito de preferência aos cotistas atuais em condições previstas no regulamento. Essas emissões ampliam o patrimônio e permitem a aquisição de novos ativos, mas requerem que o preço de emissão seja compatível com o VPA para evitar diluição dos cotistas existentes.

Panorama competitivo

O mercado brasileiro de fundos de investimento imobiliário — os FIIs — é um dos mais desenvolvidos da América Latina, com mais de 800 fundos listados na B3 e patrimônio agregado superior a R$ 400 bilhões em 2025. O segmento de FIIs de tijolo, ao qual o HSRE11 pertence (fundos cujos ativos são imóveis físicos, em contraposição aos FIIs de papel que investem em CRIs e outros títulos de renda fixa imobiliária), concentra os principais fundos voltados à geração de renda por meio de locação.

O HSRE11 compete diretamente com outros FIIs de renda diversificados ou voltados a segmentos específicos como lajes corporativas, galpões logísticos, ativos de varejo e imóveis híbridos. Entre os grandes players do setor que operam estratégias semelhantes de diversificação de carteira e foco em renda recorrente estão o HGRE11 (CSHG Real Estate), o RCRB11 (Rio Bravo Renda Corporativa), o BRCR11 (BTG Pactual Corporate Office Fund) e o JSRE11 (JS Real Estate), entre outros.

No segmento de galpões logísticos — que pode compor parte da carteira de fundos diversificados —, os principais competidores são HGLG11 (CSHG Logística), BTLG11 (BTG Pactual Logística), VILG11 (Vinci Logística) e XPLG11 (XP Log), todos com patrimônios superiores a R$ 2 bilhões e liquidez diária significativamente maior do que o HSRE11.

No segmento de lajes corporativas e escritórios, competidores relevantes incluem PVBI11 (VBI Prime Properties), BRCO11 (Bresco Logística) e HABT11, enquanto nos ativos de varejo e shopping centers, o XPML11 (XP Malls), VISC11 (Vinci Shopping Centers), HSML11 (HSI Mall) e MULT3 (Multiplan, via ação) dominam o mercado de capitais.

A principal diferenciação competitiva entre FIIs do mesmo segmento ocorre em cinco dimensões: qualidade e localização dos imóveis; perfil dos inquilinos (prazo contratual, rating de crédito, diversificação setorial); competência da gestão na negociação de locações e aquisições; estrutura de custos (taxa de administração, despesas operacionais); e tamanho e liquidez do fundo no mercado secundário.

O HSRE11, com patrimônio de R$ 772 milhões e 22 imóveis, possui porte competitivo no mercado de FIIs de tijolo, ainda que inferior aos maiores fundos do setor, que superam R$ 3 bilhões em patrimônio. Sua liquidez de mercado mais baixa pode ser um fator limitante para investidores institucionais — como fundos de pensão e fundos de fundos — que exigem capacidade de entrar e sair de posições relevantes sem impacto excessivo no preço.

No ecossistema dos FIIs de fundos (FOFs), que investem em cotas de outros FIIs, o HSRE11 pode aparecer como ativo de carteira de veículos como o HFOF11 (Hedge Fund de Fundos Imobiliários) e o RBRF11 (RBR Alpha Fundo de Fundos), o que adiciona uma camada indireta de competição por alocação de capital institucional.

O mercado de FIIs brasileiro enfrenta a concorrência estrutural dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), que oferecem isenção de IR para pessoas físicas e rentabilidade atrelada ao CDI ou IPCA. Em ambientes de juros elevados, esses instrumentos passam a competir mais intensamente com os FIIs de renda, pressionando os yields exigidos e consequentemente as cotações.

A tendência de consolidação do setor, com emissões de novas cotas por grandes gestores e fusões entre fundos menores, é um movimento estrutural que pode impactar o HSRE11 ao longo dos próximos anos — seja como candidato a absorver ou ser absorvido em operações de fusão que ampliem escala e liquidez.

Indicadores explicados

**Dividend Yield (DY 12 meses).** O DY de 13,23% ao ano indica que nos últimos doze meses o HSRE11 distribuiu rendimentos equivalentes a 13,23% do preço da cota. Esse percentual posiciona o fundo acima da média histórica dos FIIs de tijolo no Brasil, que costuma oscilar entre 7% e 12% dependendo do ciclo de juros. O investidor deve verificar se esse yield é sustentado por receita recorrente de aluguéis ou inclui distribuições não recorrentes, como ganhos de capital na comercializacao de imóveis. O histórico mensal de rendimentos e a composição do resultado ajudam nessa distinção. Fórmula: DY = (Soma dos rendimentos distribuídos nos últimos 12 meses / Preço da cota) × 100 Cálculo: Rendimento acumulado 12 meses: R$ 11,22 por cota (rendimento_acumulado_12m). Preço da cota: R$ 84,80. DY = (11,22 / 84,80) × 100 = 13,23% ao ano (dados de 12/06/2026).

**P/VP (Preço sobre Valor Patrimonial).** Com P/VP de 0,98x, o HSRE11 negociava praticamente no valor patrimonial, com um leve desconto de aproximadamente 2%. Isso significa que o mercado precificava cada cota R$ 1,99 abaixo do valor contábil dos ativos que ela representa. Em fundos de tijolo, um P/VP próximo de 1,0x é considerado neutro — nem sobrevalorizado nem profundamente descontado. O desconto marginal pode refletir a baixa liquidez das cotas no mercado secundário ou as condições macroeconômicas do momento, e não necessariamente um problema operacional. Fórmula: P/VP = Preço de mercado da cota / Valor Patrimonial por Cota (VPA) Cálculo: Preço da cota: R$ 84,80. VPA: R$ 86,79. P/VP = 84,80 / 86,79 = 0,977 ≈ 0,98x (dados de 12/06/2026).

**VPA (Valor Patrimonial por Cota).** O VPA de R$ 86,79 por cota representa o valor teórico de cada cota com base no patrimônio líquido do fundo. Esse valor resulta da avaliação dos 22 imóveis da carteira, descontadas as obrigações do fundo, dividida pelo total de cotas emitidas. O VPA serve como referência para avaliar o P/VP e para acompanhar se novas emissões de cotas estão sendo realizadas em termos diluídos ou favoráveis ao cotista atual. Emissões abaixo do VPA diluem o valor de cada cota; emissões acima do VPA são adicionais ao patrimônio por cota existente. Fórmula: VPA = Patrimônio Líquido / Quantidade de Cotas Emitidas Cálculo: Patrimônio líquido: R$ 772.362.200,48. Cotas emitidas: 8.898.724. VPA = 772.362.200,48 / 8.898.724 = R$ 86,79 por cota (dados de 12/06/2026).

**Vacância Física.** A vacância física de 0,0% indica que todos os 105.118,5 m² da carteira estavam contratualmente ocupados por inquilinos na data de referência. Uma vacância zero é o resultado operacional mais desejado em fundos de renda — significa que 100% da receita potencial de aluguéis está sendo gerada. Cabe ao investidor acompanhar o vencimento dos contratos de locação vigentes: mesmo com vacância zero hoje, contratos que vencem nos próximos meses sem renovação confirmada podem gerar vacância futura. O informativo mensal e os infomes trimestrais à CVM são as fontes para essa informação. Fórmula: Vacância Física = (Área não locada / Área Bruta Locável Total) × 100 Cálculo: Área total da carteira: 105.118,5 m². Vacância física registrada: 0,0% (dados de CVM inf_trimestral_fii_imovel, referência mais recente disponível em 12/06/2026). Área efetivamente desocupada: 0 m².

**Último Rendimento por Cota.** O último rendimento de R$ 0,85 por cota ficou levemente abaixo da média dos doze meses anteriores (R$ 0,935), o que é normal em fundos cujo resultado mensal pode variar por fatores como inadimplência pontual, despesas extraordinárias ou sazonalidade de recebimentos. O rendimento médio de R$ 0,935 por mês é a referência mais estável para projetar o fluxo de rendimentos. Fundos de tijolo com contratos diversificados tendem a apresentar distribuições relativamente previsíveis mês a mês, salvo eventos como vacância repentina ou obra significativa. Fórmula: Rendimento por Cota = Resultado distribuível do período / Quantidade de cotas Cálculo: Último rendimento distribuído: R$ 0,85 por cota. Rendimento médio nos últimos 12 meses: R$ 0,935 por cota (rendimento_medio_12m). Anualizado pelo rendimento médio: 0,935 × 12 = R$ 11,22 por cota/ano (dados de 12/06/2026).

**Taxa de Administração.** A taxa de administração de 0,82% ao ano sobre o patrimônio líquido é o custo cobrado para remunerar o administrador fiduciário pelos serviços de gestão administrativa, contábil, legal e de relacionamento com cotistas. Esse custo é deduzido diretamente do resultado antes da distribuição. Em termos práticos, representa aproximadamente R$ 6,3 milhões por ano sobre o patrimônio atual — um valor relevante que impacta o rendimento líquido distribuído. Taxas abaixo de 1,0% ao ano são consideradas competitivas no mercado de FIIs de tijolo de porte médio-grande. Fórmula: Custo anual = Patrimônio Líquido × Taxa de Administração (%) Cálculo: Taxa de administração: 0,82% ao ano. Patrimônio líquido: R$ 772.362.200,48. Custo anual estimado: R$ 772.362.200,48 × 0,0082 = R$ 6.333.370,04 por ano, ou aproximadamente R$ 527.781 por mês (dados de 12/06/2026).

**Patrimônio Líquido e Tamanho da Carteira.** Com patrimônio líquido superior a R$ 772 milhões e 22 imóveis totalizando mais de 105 mil metros quadrados, o HSRE11 se enquadra no segmento de fundos de tijolo de porte médio-grande no Brasil. O tamanho do patrimônio é relevante porque permite diluir despesas fixas operacionais entre mais ativos, negociar melhores condições com prestadores de serviço e absorver vacâncias pontuais sem comprometer severamente o rendimento por cota. O passivo de R$ 10,2 milhões representa alavancagem de apenas 1,33%, nível bastante conservador. Fórmula: Patrimônio Líquido = Ativo Total - Passivo Total Cálculo: Valor dos ativos: R$ 782.600.429,94. Passivo total: R$ 10.238.229,46. Patrimônio líquido = R$ 782.600.429,94 - R$ 10.238.229,46 = R$ 772.362.200,48. Carteira: 22 imóveis, 105.118,5 m² (dados de 12/06/2026).

Perguntas Frequentes

Qual o preço atual de HSRE11? A cotação mais recente de HSRE11 é de R$ 87,65.

Qual o dividend yield do HSRE11? O dividend yield anualizado de HSRE11 é de 13,03%.

Qual o P/VP de HSRE11? O indicador P/VP (Preço sobre Valor Patrimonial) de HSRE11 é 1.01.

HSRE11 distribui rendimentos mensais? O último rendimento registrado de HSRE11 foi de R$ 0,85 por cota.

O que é o HSRE11 e qual é a sua estratégia de investimento? O HSRE11 é o HSI Renda Imobiliária Fundo de Investimento Imobiliário, um fundo de tijolo listado na B3 com foco na geração de renda por meio da locação de imóveis comerciais e industriais. A estratégia é adquirir e manter uma carteira diversificada de propriedades, converter os aluguéis recebidos em resultado distribuível e repassar esse resultado regularmente aos cotistas sob a forma de rendimentos mensais.

Quantos imóveis o HSRE11 possui e qual é o tamanho da carteira? Conforme os dados mais recentes do informativo trimestral enviado à CVM, o HSRE11 possuía 22 imóveis com área total de 105.118,5 metros quadrados. Esse conjunto de propriedades forma a base geradora de receita do fundo, com todos os ativos locados e vacância física de 0,0% na data de referência.

Quem pode investir no HSRE11? O regulamento do HSRE11 define como público-alvo os investidores em geral, o que significa que tanto pessoas físicas quanto jurídicas e investidores qualificados ou profissionais podem adquirir cotas. A compra é feita diretamente no mercado secundário da B3 por meio de qualquer corretora de valores autorizada, da mesma forma que a compra de ações.

Com que frequência o HSRE11 distribui rendimentos? Como a maioria dos FIIs de renda no Brasil, o HSRE11 realiza distribuições mensais de rendimentos. A lei exige que fundos imobiliários distribuam pelo menos 95% do resultado caixa apurado semestralmente, mas a prática do mercado é distribuir mensalmente, criando um fluxo mais regular de renda para os cotistas.

Os rendimentos do HSRE11 são isentos de Imposto de Renda? Os rendimentos distribuídos pelo HSRE11 são isentos de IR para cotistas pessoas físicas, desde que preenchidos os requisitos legais: o cotista não pode deter mais de 10% das cotas emitidas, o fundo deve ter no mínimo 50 cotistas e as cotas devem ser negociadas exclusivamente em bolsa. O ganho de capital na comercializacao das cotas é tributado à alíquota de 20%.

O que significa vacância física zero? Vacância física de 0,0% significa que todos os metros quadrados da carteira de imóveis do HSRE11 estavam contratualmente ocupados por inquilinos na data de referência. Não havia nenhum espaço desocupado gerando custo sem contrapartida de receita. Embora seja o resultado ideal do ponto de vista operacional, o investidor deve acompanhar os vencimentos de contratos para antecipar possíveis descontinuidades futuras.

O que é o P/VP e como interpretar o valor do HSRE11? O P/VP (Preço sobre Valor Patrimonial) compara o preço de negociação da cota com o valor patrimonial por cota calculado contabilmente. Um P/VP de 0,98x, como registrado para o HSRE11, significa que a cota era negociada com um desconto de aproximadamente 2% sobre o patrimônio. Em ciclos de juros elevados, é comum que FIIs negociem com desconto, pois os investidores exigem yields maiores para compensar o prêmio de risco imobiliário.

O que é o VPA e por que ele importa? O VPA (Valor Patrimonial por Cota) é calculado dividindo o patrimônio líquido do fundo pelo número total de cotas emitidas. Esse número representa o valor teórico de cada cota com base nos ativos do fundo avaliados a valor de mercado. O VPA é a base para calcular o P/VP — se o preço de mercado da cota for inferior ao VPA, o fundo negocia com desconto sobre o patrimônio. O VPA também é usado para avaliar se novas emissões de cotas beneficiam ou diluem os cotistas existentes.

Qual é o nível de alavancagem do HSRE11? O passivo total do HSRE11 representava aproximadamente 1,33% do valor dos ativos na data de referência, com obrigações de cerca de R$ 10,2 milhões frente a um ativo total de R$ 782,6 milhões. Esse nível de alavancagem é muito conservador para o padrão dos FIIs brasileiros, o que reduz o risco de pressão no fluxo de caixa em ambientes de juros elevados e diminui a probabilidade de emissão emergencial de cotas para honrar dívidas.

Como funciona a Assembleia Geral de Cotistas e quais são meus direitos? A Assembleia Geral de Cotistas (AGC) é o principal órgão de decisão do HSRE11. Nela, os cotistas votam proporcionalmente ao número de cotas que possuem em matérias como alteração de regulamento, substituição de administrador ou gestor, aprovação de demonstrações financeiras e emissão de novas cotas. Todo cotista tem direito de participar, votar e ser convocado com antecedência mínima de 30 dias. Cotistas que representem pelo menos 5% das cotas emitidas podem solicitar convocação de AGC Extraordinária.

Qual é o risco de liquidez do HSRE11? O HSRE11 apresenta liquidez classificada como baixa, com volumes médios de negociação diária reduzidos na B3. Isso significa que investidores que desejam comprar ou vender grandes quantidades de cotas podem encontrar dificuldades para executar a operação sem impactar o preço. A liquidez baixa é característica de fundos menores ou com base de cotistas concentrada, e deve ser considerada por investidores que possam precisar liquidar a posição rapidamente.

Como o cenário de juros afeta o HSRE11? FIIs de tijolo como o HSRE11 têm relação inversa com a taxa de juros: quando a Selic sobe, os investidores exigem yields maiores dos FIIs para compensar o maior retorno da renda fixa, o que pressiona as cotações para baixo. Quando os juros caem, o movimento oposto ocorre. A variação negativa de 20,38% no acumulado de 12 meses (variação_ano) reflete parcialmente esse efeito, em um período de taxas de juros estruturalmente elevadas no Brasil. A queda desde a máxima de 52 semanas (R$ 118,00 → R$ 84,80) é ainda maior, de 28,1%, pois o pico foi atingido em período anterior à janela de 12 meses.

O que é o Magic Number 100 que aparece nos dados do fundo? O Magic Number é um escore proprietário de qualidade e completude de dados do ativo, variando de 0 a 100. A pontuação 100 no HSRE11 indica que todos os campos de dados esperados estavam preenchidos e validados na data de referência, garantindo alta confiabilidade das informações utilizadas para cálculo dos indicadores publicados.

Atualização

Dados consultados em 19/07/2026 nas fontes públicas citadas. Cotações e indicadores estão sujeitos a defasagem conforme a periodicidade de cada fonte.

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