TGAR11 — FII TG ATIVO REAL

Setor

Multicategoria

Desempenho recente

No período de 6m, TGAR11 apresentou variação de -45,86% em 123 pregões. Dados de cotação da B3, sujeitos a defasagem.

Faixa de 52 semanas

Nas últimas 52 semanas, TGAR11 oscilou entre R$ 50,03 a R$ 94,50. Média de R$ 76,26 no período. Dados B3, sujeitos a defasagem.

Dividend Yield

DY anual: 20,86%. DY atípico (≥15%) — exige análise individual do fundo; pode refletir rendimento extraordinário ou cota defasada.

P/VP

P/VP: 0.47.

Dados do Fundo

Valor patrimonial por cota (VPA): R$ 108,79. Patrimônio líquido: R$ 2,6B. Valor de mercado: R$ 1,2B. Cotas emitidas: 23.567.968. Número de cotistas: 137.575. Taxa de administração: 0,08%. Idade do fundo: 9,6 anos. Administrador: VÓRTX DTVM LTDA. Tipo de gestão: Ativa. Público-alvo: INVESTIDORES EM GERAL. CNPJ: 25.032.881/0001-53. Dados públicos CVM/B3, sujeitos a defasagem.

Imóveis e Ocupação

Número de imóveis: 4. Área total: 29.222 m². Total de ativos do fundo: 95. Vacância e ocupação a partir de informes trimestrais (CVM).

O que é um Fundo Imobiliário (FII)

Um Fundo de Investimento Imobiliário (FII) é um veículo que reúne recursos de vários investidores para aplicar no mercado imobiliário, seja em imóveis físicos, seja em títulos ligados a esse setor. O patrimônio é dividido em cotas negociadas em bolsa, o que permite ao investidor participar do mercado imobiliário sem comprar um imóvel inteiro. Os FIIs são regulados no Brasil e administrados por instituições financeiras, e seus resultados são distribuídos periodicamente aos cotistas conforme as regras do fundo.

Tipos de FII

Os FIIs costumam ser descritos em quatro grandes grupos. Os fundos de tijolo investem em imóveis físicos — lajes corporativas, galpões logísticos, shoppings, agências — e seu resultado vem principalmente dos aluguéis. Os fundos de papel aplicam em títulos de crédito imobiliário, como CRIs, e seu resultado deriva dos juros desses papéis. Os fundos híbridos combinam imóveis e títulos na mesma carteira. Os fundos de fundos (FoF) investem em cotas de outros FIIs, buscando diversificação por meio da composição. Cada tipo tem uma dinâmica própria de risco, sensibilidade a juros e comportamento ao longo dos ciclos econômicos.

Dividend Yield em FIIs

O Dividend Yield (DY) de um FII expressa a relação entre os rendimentos distribuídos e o preço da cota, geralmente apurada considerando os últimos doze meses ou anualizando a distribuição recente. Em termos simples, indica quanto o fundo distribuiu em proventos proporcionalmente ao valor pago pela cota. Um DY mais alto pode refletir distribuições robustas, mas também pode resultar de uma queda no preço da cota — por isso o indicador é lido em conjunto com outros, não isoladamente. Distribuições extraordinárias, como a venda de um imóvel, podem elevar o DY de um período de forma pontual e não recorrente. O DY é uma referência informativa sobre o passado e não garante distribuições futuras.

P/VP e valor patrimonial por cota

O valor patrimonial por cota corresponde ao patrimônio líquido do fundo dividido pelo número de cotas — uma estimativa contábil de quanto vale cada cota segundo os ativos do fundo. O indicador P/VP (preço sobre valor patrimonial) compara o preço de mercado da cota com esse valor patrimonial. Um P/VP próximo de 1 indica que o mercado precifica a cota perto de seu valor contábil; acima de 1, a cota é negociada com prêmio; abaixo de 1, com desconto. O P/VP não é, por si só, um sinal de oportunidade ou de risco — ele descreve uma relação, cuja interpretação depende do tipo de fundo, da qualidade dos ativos e do contexto de mercado.

Rendimentos mensais e regra de distribuição

Uma característica marcante dos FIIs é a distribuição periódica de resultados, comumente mensal. Pela regulação aplicável a esses fundos, é exigida a distribuição de uma parcela elevada do resultado de caixa aos cotistas, o que explica por que muitos investidores acompanham FIIs pela renda recorrente. O valor distribuído varia conforme o desempenho do fundo no período — aluguéis recebidos, juros de títulos, ocupação dos imóveis — e não é fixo nem garantido.

Liquidez, vacância e riscos típicos

Liquidez, num FII, refere-se à facilidade de comprar ou vender cotas em bolsa sem grande variação de preço; fundos com mais cotistas e maior volume negociado tendem a ter liquidez mais alta. Vacância mede a proporção de área (vacância física) ou de receita (vacância financeira) não ocupada ou não recebida nos imóveis do fundo — quanto maior a vacância, menor tende a ser o resultado distribuível. Entre os riscos típicos descritos no mercado estão a sensibilidade a juros (que afeta a atratividade relativa dos rendimentos), o risco de inadimplência de inquilinos ou de devedores dos títulos, o risco de vacância e o risco de mercado, que influencia o preço das cotas. A avaliação desses fatores é individual e depende dos objetivos de cada investidor.

Dividendos

O dividend yield acumulado nos últimos 12 meses de TGAR11 é de 20,86%. O último rendimento registrado foi de R$ 0,72 por cota.

Comparação Setorial

Dados comparativos do segmento Multicategoria: P/VP de TGAR11 em 0.47 ante mediana do setor de 0.82. Dividend yield de 20,86% ante mediana do setor de 11,54%.

O TG Ativo Real (TGAR11) é um fundo de investimento imobiliário híbrido gerido pela TG Core Asset Management, com histórico de operações desde 2017. O fundo combina exposição a operações de crédito imobiliário estruturado (CRI), participações em incorporações residenciais e comerciais, projetos de loteamento e propriedades rurais, além de imóveis físicos para renda. Com portfólio imobiliário próprio de 4 imóveis e mais de 141 mil cotistas registrados, o TGAR11 se diferencia pela atuação preferencial em mercados regionais do Centro-Oeste e Nordeste, segmentos historicamente menos explorados pelos grandes fundos imobiliários. A gestora exerce modelo proprietário de originação, acompanhando projetos do crédito inicial até o desinvestimento. O fundo integra o IFIX e é regulado pela Resolução CVM 175, que impõe distribuição mínima de 95% do resultado semestral e obrigações de transparência periódica.

Sobre FII TG ATIVO REAL

O TG Ativo Real (TGAR11) é um fundo de investimento imobiliário (FII) do segmento híbrido, constituído em 2017 e gerido pela TG Core Asset Management, gestora independente especializada em ativos reais e operações estruturadas no mercado imobiliário brasileiro. Com mais de nove anos de histórico, o fundo consolidou uma estratégia diferenciada que combina três grandes vertentes de geração de resultado: operações de crédito estruturado (CRI — Certificados de Recebíveis Imobiliários), participação ativa em incorporações residenciais e comerciais, e exposição a projetos de loteamento urbano e propriedades rurais. Essa composição híbrida é o traço mais marcante do TGAR11 no universo de FIIs listados na B3.

O fundo nasceu com a proposta de capturar oportunidades em regiões historicamente subatendidas pelo mercado de capitais imobiliário, especialmente fora do eixo Rio-São Paulo. Com forte presença no Centro-Oeste e Nordeste brasileiros, o TGAR11 acessa mercados com dinâmicas de valorização distintas daquelas observadas nos grandes centros urbanos. Projetos de desenvolvimento residencial e loteamentos em cidades médias com crescimento populacional acelerado compõem parcela relevante da carteira, ao lado de operações de crédito imobiliário estruturado que financiam incorporadoras e loteadoras regionais. Essa dupla frente — crédito e desenvolvimento — confere ao fundo uma curva de retorno que pode diferir substancialmente da trajetória dos FIIs monoativos de renda, como os de logística ou escritórios.

No que tange à estrutura operacional, a TG Core Asset exerce o papel de gestora com mandato amplo de originação, análise e monitoramento dos projetos investidos. A gestora detém relacionamento consolidado com incorporadoras, loteadoras e construtoras regionais, o que possibilita acesso a operações exclusivas sem passar pelos circuitos tradicionais de distribuição dos grandes bancos. Esse modelo proprietário de originação representa uma barreira de entrada relevante para potenciais concorrentes e é frequentemente apontado pela própria gestora como o principal diferencial competitivo sustentável do fundo.

O portfólio do TGAR11 é composto por quatro imóveis que totalizam 29.221,83 m² de área construída, além de participações em operações de crédito e projetos de desenvolvimento. O patrimônio líquido supera R$ 2,58 bilhões, distribuído entre 23.567.968 cotas emitidas, com base de mais de 141.000 cotistas registrados, dos quais 141.432 são pessoas físicas — o que evidencia a relevância do fundo para o investidor individual no segmento FII.

O TGAR11 integra o IFIX (Índice de Fundos de Investimento Imobiliário da B3), que é o principal referencial de desempenho do mercado de FIIs brasileiro. A presença no índice amplia a visibilidade institucional do fundo e facilita o acompanhamento comparativo frente a pares como ALZR11 (Alianza Trust Renda), KNRI11 (Kinea Renda Imobiliária) e TORD11 (Tordesillas EI), que compõem o mesmo segmento no mercado de capitais.

A estratégia corporativa do TGAR11 é orientada pela busca de oportunidades de alto valor agregado em mercados regionais com fundamentos sólidos de demanda habitacional e crescimento urbano. O fundo adota uma abordagem ativa de gestão do ciclo de vida dos projetos: da originação da operação de crédito ou da aquisição do terreno, passando pelo acompanhamento técnico e financeiro da obra, até a desinvestimento via comercializacao de unidades ou reciclagem de portfólio. Esse ciclo completo de gestão permite ao TGAR11 capturar retornos em diferentes fases do ciclo imobiliário e não depender exclusivamente de receitas recorrentes de locação para sustentar a distribuição de rendimentos aos cotistas.

No aspecto da diversificação de receitas, o fundo combina: (i) juros e atualização de CRIs indexados ao CDI ou IPCA; (ii) ganhos de capital na comercializacao de participações em incorporações e loteamentos concluídos; (iii) receitas de locação de ativos imobiliários próprios; e (iv) retornos de participações minoritárias em SPEs (Sociedades de Propósito Específico) de desenvolvimento. Esse perfil de receitas múltiplas reduz a concentração de risco em qualquer única fonte e oferece alguma resiliência em períodos de queda de um segmento específico do mercado imobiliário.

O fundo não possui exposição direta a ativos ou operações no exterior, mantendo foco exclusivo no mercado brasileiro. Internamente, contudo, a diversificação geográfica é expressiva, com presença em estados das regiões Centro-Oeste, Nordeste e Sudeste. Essa dispersão regional é um diferencial importante frente a FIIs que concentram portfólios em São Paulo e Rio de Janeiro, especialmente em momentos em que os mercados dessas praças apresentam dinâmicas de valorização ou retração divergentes das regiões em expansão.

Contexto de negocio e setor

O mercado brasileiro de fundos imobiliários atravessou, entre 2019 e 2024, um ciclo de crescimento expressivo em número de fundos listados, volume de patrimônio sob gestão e base de investidores. A CVM (Comissão de Valores Mobiliários), por meio da Resolução CVM 175 (que consolidou a legislação anterior, incluindo a Instrução CVM 472), estabelece o arcabouço regulatório que governa a constituição, o funcionamento e a distribuição de rendimentos dos FIIs. Esse marco legal define, entre outras obrigações, a distribuição mínima de 95% do resultado auferido em caixa — em base semestral — e impõe restrições ao grau de endividamento dos fundos, contribuindo para a previsibilidade dos rendimentos e a proteção ao investidor de varejo.

O segmento de FIIs híbridos, no qual o TGAR11 se insere, distingue-se dos fundos monoativos — como os de lajes corporativas, galpões logísticos ou shopping centers — pela capacidade de alocar capital em diferentes classes de ativos imobiliários dentro de um único veículo de investimento. Essa flexibilidade estrutural permite que o gestor ajuste a composição do portfólio conforme o estágio do ciclo econômico: em períodos de alta de juros, a exposição a CRIs indexados ao CDI tende a ser privilegiada; em momentos de queda de taxas, projetos de desenvolvimento com potencial de ganho de capital passam a ser mais atrativos. O TGAR11 foi estruturado com esse mandato amplo desde a sua constituição em 2017, o que lhe confere flexibilidade estratégica que FIIs monotemáticos não possuem.

A cadeia produtiva imobiliária na qual o TGAR11 atua abrange desde a fase de originação de crédito (estruturação de CRIs para financiar incorporadoras e loteadoras) até a exploração de ativos concluídos. No upstream, o fundo atua como credor estruturado e adquirente de terrenos; no midstream, acompanha o desenvolvimento de empreendimentos residenciais, comerciais e rurais; no downstream, extrai retorno via locação ou comercializacao de ativos. Esse modelo integrado na cadeia de valor imobiliário é característico de gestoras com expertise em originação própria e difícil de replicar por competidores sem presença regional consolidada.

Um dos vetores estruturais que impactam o desempenho do TGAR11 é a dinâmica das taxas de juros no Brasil. O CDI e a Selic influenciam diretamente o custo de oportunidade do investidor em FIIs: em ambientes de juros elevados, o diferencial de retorno exigido pelos cotistas aumenta, pressionando o preço das cotas no mercado secundário. Ao mesmo tempo, CRIs indexados ao CDI tendem a pagar mais em termos nominais, o que pode sustentar as distribuições mensais. O IPCA, por sua vez, atualiza parcela relevante dos contratos de aluguel e dos CRIs emitidos, protegendo o valor real da carteira ao longo do tempo. A entendimentão dessas dinâmicas macroeconômicas é essencial para avaliar o TGAR11 no contexto de uma carteira diversificada.

No plano regulatório, a Resolução CVM 175 introduziu aprimoramentos em transparência e governança para os FIIs, exigindo relatórios periódicos mais detalhados, divulgação de política de investimentos e comunicação de fatos relevantes com maior tempestividade. Essas exigências elevam o padrão de accountability das gestoras e reduzem a assimetria de informação entre cotistas e administradores. Para o TGAR11, que possui uma carteira de ativos heterogênea e projetos em diferentes estágios de desenvolvimento, o cumprimento rigoroso das obrigações de divulgação é um fator de credibilidade junto ao mercado.

O ambiente competitivo do segmento híbrido é composto por dezenas de fundos, com graus variados de sofisticação na originação e gestão de ativos. Os maiores fundos híbridos tendem a ter acesso a pipelines mais robustos de originação e maior poder de negociação com incorporadoras e loteadoras. O TGAR11 se diferencia no mercado pela concentração em mercados regionais de alto crescimento, especialmente no Centro-Oeste e Nordeste, onde a concorrência por projetos de qualidade é menor do que nos grandes centros urbanos. Essa especialização geográfica é uma vantagem competitiva importante, mas também implica maior sensibilidade a fatores econômicos e demográficos regionais.

As tendências de longo prazo que favorecem o segmento incluem o crescimento do déficit habitacional brasileiro (estimado em 8 milhões de unidades pelo FGV IBRE), a expansão do crédito imobiliário via FGTS e SBPE, e a urbanização acelerada nas regiões Centro-Oeste e Nordeste. O mercado de loteamentos, em particular, tem apresentado crescimento relevante nas cidades médias, impulsionado pela busca de moradia com maior espaço e pela interiorização do desenvolvimento econômico. Esses fatores estruturais sustentam a tese de investimento de fundos como o TGAR11, que posicionam boa parte da carteira nessas geografias.

A incorporação de critérios ESG (ambientais, sociais e de governança) na seleção e monitoramento de projetos tem ganhado espaço no segmento, especialmente em empreendimentos residenciais de médio e alto padrão. Regularização fundiária, impacto em comunidades locais e eficiência energética nos empreendimentos são temas crescentemente relevantes para investidores institucionais e para a aprovação de projetos junto a órgãos reguladores municipais e estaduais. A TG Core Asset tem incorporado aspectos de due diligence socioambiental no processo de originação, em linha com as melhores práticas do setor.

Como ler os indicadores deste ativo

Analisar um FII híbrido como o TGAR11 exige um conjunto de indicadores mais amplo do que o utilizado em fundos monoativos de renda, pois a carteira combina imóveis físicos, operações de crédito estruturado (CRI) e participações em projetos de desenvolvimento — cada uma com métricas próprias de avaliação de risco e retorno.

O Dividend Yield (DY) é o indicador mais acompanhado pelos investidores de FIIs e mede a proporção entre os rendimentos distribuídos em determinado período e o preço da cota no mercado. Para fundos híbridos, o DY pode variar de forma mais expressiva do que em fundos de renda pura, pois ganhos de capital em operações de desenvolvimento são eventos não recorrentes que podem elevar pontualmente as distribuições. Separar o DY recorrente (gerado por aluguéis e juros de CRI) do DY não recorrente (ganhos de capital) é fundamental para avaliar a sustentabilidade dos rendimentos ao longo do tempo.

O Valor Patrimonial por Cota (VPA) representa a divisão do patrimônio líquido total do fundo pelo número de cotas emitidas. O VPA reflete o valor contábil dos ativos sob gestão — imóveis avaliados a valor justo, CRIs a valor de mercado e participações societárias pela equivalência patrimonial — líquido das obrigações do fundo. É a âncora patrimonial do fundo e base para calcular o P/VP.

O P/VP (Preço sobre Valor Patrimonial) indica a relação entre o preço de mercado da cota na B3 e seu valor patrimonial. Um P/VP abaixo de 1,0 indica que a cota é negociada com desconto em relação ao patrimônio — situação que pode refletir desconfiança do mercado quanto à qualidade dos ativos, expectativa de rentabilidade futura abaixo do custo de oportunidade, ou simplesmente um momento de estresse de mercado. Para fundos híbridos, o P/VP deve ser interpretado com cautela, pois o valor contábil de projetos em desenvolvimento pode não capturar o potencial de valorização futura dos empreendimentos.

A vacância física mede a proporção da área total do portfólio imobiliário que está desocupada, sem um locatário ativo. No caso do TGAR11, cuja carteira combina imóveis de renda com participações em projetos em desenvolvimento (que ainda não estão disponíveis para locação), a vacância física deve ser lida no contexto da composição da carteira. Uma vacância elevada em ativos maduros de renda é mais preocupante do que a ausência de inquilinos em imóveis em fase de obra.

O último rendimento por cota é o valor bruto distribuído na cota mais recente do fundo, divulgado pelo administrador na B3. Esse número é o insumo principal para o cálculo do DY mensal e deve ser analisado em série histórica para identificar tendências de queda ou crescimento das distribuições.

A taxa de administração é o percentual anual cobrado sobre o patrimônio líquido do fundo pela prestação de serviços de gestão e administração. Taxas mais baixas favorecem o retorno líquido ao cotista, mas devem ser avaliadas em conjunto com a qualidade da originação e gestão — gestoras com forte capacidade de originação própria podem justificar taxas superiores pela entrega de retornos acima dos pares. Em fundos híbridos, verificar também se há taxa de performance atrelada a benchmark (ex.: IFIX + spread) é importante para entender a estrutura total de incentivos da gestora.

Critérios complementares incluem a alavancagem financeira (razão entre passivo oneroso e patrimônio líquido), o nível de inadimplência da carteira de CRIs, a diversificação geográfica e por devedor das operações de crédito, e o cronograma de projetos em desenvolvimento — que determina o ritmo de geração de caixa e de distribuições futuras. A análise integrada desses indicadores, contextualizada pelo cenário macroeconômico e pelas tendências do mercado imobiliário regional, é o método mais robusto para avaliar o TGAR11 em comparação com pares como ALZR11, KNRI11 e TORD11.

Pontos de atencao

O TGAR11 opera com desconto patrimonial expressivo: a cota é negociada a cerca de 47% do Valor Patrimonial por Cota (VPA de R$ 109,71 em 10/06/2026), o que exige do investidor avaliação cuidadosa sobre a qualidade e liquidabilidade dos ativos registrados no balanço antes de interpretar esse desconto como oportunidade.

A taxa de administração de 0,08% ao ano é uma das mais baixas entre os FIIs híbridos listados na B3. Sobre um patrimônio líquido de R$ 2,58 bilhões (dado de 10/06/2026), o encargo anual estimado é de aproximadamente R$ 2,07 milhões — fator que favorece o retorno líquido ao cotista, mas deve ser avaliado em conjunto com eventuais taxas de performance cobradas separadamente.

O TGAR11 possui base de 141.772 cotistas (141.432 pessoas físicas em 10/06/2026), o que evidencia forte pulverização. Concentração elevada de cotistas PF pode amplificar oscilações de preço em momentos de saída simultânea, especialmente dado o volume médio diário relativamente reduzido de negociação das cotas na B3.

O patrimônio líquido do fundo supera R$ 2,58 bilhões (dado de 10/06/2026), mas o valor de mercado das cotas corresponde a apenas R$ 1,22 bilhão — desconto de R$ 1,36 bilhão em termos absolutos. Fundos com desconto patrimonial relevante e baixa liquidez de negociação exigem horizonte de investimento de longo prazo para potencial realização de valor.

O portfólio imobiliário próprio do TGAR11 é composto por 4 imóveis com área total de 29.221,83 m² (dado de 10/06/2026). Para um fundo com patrimônio superior a R$ 2,58 bilhões, essa base física é relativamente enxuta, sinalizando que a maior parte da carteira é composta por operações de crédito estruturado (CRI) e participações em projetos de desenvolvimento — ativos com perfil de liquidez e avaliação distintos de imóveis físicos.

A alavancagem financeira do TGAR11 é baixa: passivo total de R$ 60,02 milhões sobre ativo total de R$ 2,64 bilhões representa 2,27% de endividamento (passivo/ativo total; dado de 10/06/2026). Esse nível conservador reduz o risco de liquidez em ambientes de alta de juros, mas o investidor deve monitorar a composição do passivo e eventuais vencimentos concentrados.

O rendimento médio dos últimos 12 meses foi de R$ 0,9058 por cota, com acumulado de R$ 10,87/cota no período (dado de 10/06/2026). O último rendimento declarado foi de R$ 0,72/cota — abaixo da média histórica recente, o que sugere variação no fluxo de caixa distribuível e reforça a necessidade de análise da composição recorrente versus não recorrente das distribuições.

Fundos híbridos com exposição relevante a projetos de incorporação e loteamento apresentam sazonalidade nos rendimentos, pois os ganhos de capital derivados de desinvestimentos não ocorrem de forma linear. Cotistas devem estar preparados para variações mensais nas distribuições sem interpretar reduções pontuais como deterioração estrutural da carteira.

A concentração geográfica em mercados regionais (Centro-Oeste e Nordeste) é um diferencial competitivo do TGAR11, mas também implica maior sensibilidade a choques econômicos locais, mudanças em políticas de crédito habitacional voltadas a essas regiões e variações na demanda por loteamentos em cidades médias.

A vacância física do portfólio imobiliário próprio (29.221,83 m²) não estava disponível de forma individualizada nas informações públicas mais recentes (10/06/2026). Investidores devem consultar os relatórios gerenciais mensais do fundo para acompanhar a taxa de ocupação dos ativos de renda, especialmente em períodos de renovação contratual.

A isenção de Imposto de Renda sobre rendimentos distribuídos mensalmente a pessoas físicas é condicionada ao cumprimento de requisitos legais (cotistas com participação inferior a 10% do patrimônio do fundo, fundo com mais de 50 cotistas e cotas negociadas em bolsa). Qualquer alteração nessas condições ou na legislação tributária pode impactar a atratividade do fundo para o investidor de varejo.

Mudanças na equipe gestora da TG Core Asset ou alterações na estratégia de originação representam risco operacional relevante, dado que o modelo de negócios do TGAR11 é fortemente dependente de relacionamentos regionais e capacidade proprietária de originação. A substituição da gestora requer deliberação em assembleia e pode afetar o ritmo de desinvestimentos e novos projetos em carteira.

Governanca e estrutura societaria

O TG Ativo Real (TGAR11) é estruturado como um fundo de investimento imobiliário fechado, sem possibilidade de resgate de cotas antes do término do prazo de duração ou em condições específicas previstas no regulamento. Sua administração fiduciária segue as regras da Resolução CVM 175 (que consolidou a legislação anterior, incluindo a Instrução CVM 472), o principal marco regulatório dos FIIs no Brasil, editado pela Comissão de Valores Mobiliários.

O TGAR11 opera com distinção clara entre as funções de administrador fiduciário e gestor. O administrador fiduciário é responsável pelos aspectos legais, regulatórios e operacionais do fundo — incluindo abertura e movimentação de contas, emissão de cotas, divulgação de informações periódicas obrigatórias à CVM e à B3, e convocação de assembleias de cotistas. A TG Core Asset Management, por sua vez, exerce o papel de gestora com mandato de originação, análise, decisão de investimento e monitoramento ativo dos projetos da carteira. Essa separação de funções garante que as responsabilidades fiduciárias e as decisões de alocação de capital sejam exercidas por entidades distintas, com controles de conflito de interesse claramente definidos no regulamento do fundo.

As decisões estratégicas relevantes do TGAR11 — como aprovação de novas emissões de cotas, alteração do regulamento, substituição da gestora ou do administrador, e operações entre partes relacionadas — são submetidas a assembleias gerais de cotistas. O quórum para aprovação de matérias ordinárias é de maioria simples dos presentes, enquanto alterações no objetivo do fundo, fusão ou liquidação exigem quórum qualificado, definido em regulamento, protegendo os cotistas minoritários de mudanças unilaterais que alterem o perfil de risco do investimento.

A taxa de administração do TGAR11 é de 0,08% ao ano sobre o patrimônio líquido, percentual que remunera o conjunto de serviços de gestão e administração prestados ao fundo. Sobre o patrimônio líquido de R$ 2,58 bilhões (dado de 10/06/2026), esse encargo representa aproximadamente R$ 2,07 milhões anuais — uma das menores taxas absolutas em percentual do universo de FIIs híbridos listados. O regulamento pode prever taxa de performance adicional atrelada ao desempenho do fundo acima de benchmark específico, cujos detalhes completos constam no regulamento e no prospecto disponibilizados na CVM.

A política de distribuição de rendimentos do TGAR11 segue a determinação legal de distribuir no mínimo 95% do resultado auferido com base no regime de caixa, apurado semestralmente. Na prática, os fundos imobiliários — incluindo o TGAR11 — costumam realizar pagamentos mensais para maximizar a previsibilidade do fluxo de renda ao cotista. Os valores distribuídos decorrem de receitas de aluguéis, juros de CRIs, ganhos de capital em desinvestimentos e outras receitas do portfólio. A periodicidade mensal e o valor por cota de cada distribuição são informados por meio de comunicado ao mercado antes da data de pagamento, com definição da data-ex (corte de direito ao rendimento) e da data de pagamento.

Os direitos do cotista do TGAR11 incluem: participação nos rendimentos distribuídos proporcionalmente ao número de cotas detidas; voto em assembleias gerais nas matérias previstas no regulamento; acesso a relatórios periódicos de gestão, fatos relevantes e demonstrações financeiras auditadas; direito de preferência em novas emissões de cotas (quando o regulamento assim o preveja); e prerrogativa de requerer convocação de assembleia extraordinária mediante representação de percentual mínimo do capital. Não há mecanismos de tag along ou poison pill, característicos de companhias abertas, dado que a estrutura de FII não contempla controle societário definido.

O TGAR11 já realizou múltiplas emissões públicas de cotas desde sua constituição em 2017, com captação de recursos destinada à ampliação do portfólio de projetos e operações de crédito. As emissões foram registradas na CVM e distribuídas por instituições financeiras habilitadas, observando os prazos regulamentares de divulgação do prospecto e a possibilidade de exercício do direito de preferência pelos cotistas existentes. O histórico de emissões evidencia a capacidade da gestora de acessar o mercado de capitais para financiar o crescimento da carteira, refletindo confiança dos investidores na estratégia e na execução do TGAR11.

A supervisão regulatória é exercida continuamente pela CVM, com a B3 atuando como ambiente de listagem, negociação e custódia das cotas. O fundo é obrigado a divulgar informações financeiras auditadas anualmente, além de relatórios mensais de gestão e fatos relevantes sempre que ocorram eventos materiais. Essa estrutura de transparência é um dos pilares da proteção ao investidor no mercado de FIIs brasileiro.

Panorama competitivo

O segmento de FIIs híbridos na B3 reúne fundos com diferentes estratégias, tamanhos e graus de sofisticação na originação de ativos. O TGAR11 compete diretamente com fundos como ALZR11 (Alianza Trust Renda Imobiliária), KNRI11 (Kinea Renda Imobiliária), TORD11 (Tordesillas EI) e HGRU11 (CSHG Renda Urbana), além de fundos de papel (CRI) como MCCI11 (Mauá Capital Recebíveis) e IRDM11 (Iridium Recebíveis Imobiliários), que competem pela alocação dos investidores que buscam retorno via crédito imobiliário.

O ALZR11, gerido pela Alianza Trust, tem foco em imóveis com contratos atípicos de longo prazo (sale and leaseback) e portfólio concentrado em ativos logísticos e de varejo nas regiões Sul, Sudeste e Nordeste. Diferentemente do TGAR11, o ALZR11 privilegia ativos de renda com inquilinos de baixo risco de crédito e contratos longos, o que resulta em menor volatilidade nos rendimentos, mas também menor potencial de ganho de capital em operações de desenvolvimento.

O KNRI11, gerido pela Kinea (gestora ligada ao Itaú), possui portfólio composto por lajes corporativas e galpões logísticos principalmente em São Paulo e Rio de Janeiro. Com patrimônio líquido de grande porte e alta liquidez no mercado secundário, o KNRI11 atende ao perfil de investidores que buscam exposição imobiliária em ativos tradicionais de renda com liquidez elevada. O TGAR11 se diferencia pelo foco regional e pela participação em projetos de desenvolvimento — o que pode resultar em maior volatilidade nos rendimentos, mas também em oportunidades de retorno superiores em períodos favoráveis.

O TORD11 (Tordesillas EI), por sua vez, opera com estratégia de exposição a diferentes classes de ativos imobiliários, incluindo participações em SPEs de incorporação. Compartilha com o TGAR11 a característica híbrida, mas com abordagem e pipeline de originação distintos. O HGRU11 (CSHG Renda Urbana), gerido pelo Credit Suisse Hedging-Griffo, foca em ativos de uso urbano — como supermercados, farmácias e educação — com contratos atípicos, sendo um concorrente indireto do TGAR11 pela alocação do investidor que busca diversificação além de galpões e escritórios.

Entre os fundos de papel, MCCI11 e IRDM11 competem pela parcela do investidor orientada a crédito imobiliário, oferecendo exposição direta a CRIs sem o risco de desenvolvimento ou vacância. Para investidores que priorizam rendimentos mais previsíveis e correlacionados ao CDI ou IPCA, esses fundos representam alternativas diretas ao componente de crédito estruturado do TGAR11.

As vantagens competitivas sustentáveis do TGAR11 concentram-se em três pilares: (i) capacidade proprietária de originação de operações em mercados regionais (Centro-Oeste e Nordeste), onde a concorrência entre gestoras de grande porte é menor; (ii) expertise no ciclo completo de projetos de incorporação e loteamento, desde a estruturação do crédito até o acompanhamento técnico das obras; e (iii) relacionamento consolidado com incorporadoras, loteadoras e construtoras regionais, que resulta em acesso preferencial a operações exclusivas sem passar pelos circuitos tradicionais dos grandes bancos.

Essas vantagens são de difícil replicação por competidores sem presença local estabelecida, mas implicam dependência do capital humano e das redes de relacionamento da TG Core Asset. A barreira de saída para o fundo em determinados projetos pode ser elevada, especialmente em operações de desenvolvimento em fases intermediárias, onde a substituição de um credor estruturado pode ser operacionalmente complexa.

O mercado de FIIs apresenta tendência de consolidação, com fundos de maior porte capturando escala e diversificação crescentes. Nesse cenário, o TGAR11 pode se beneficiar de movimentos de fusão ou incorporação de carteiras de fundos menores, ampliando o portfólio sem a necessidade de novas captações públicas. A capacidade de originação da gestora e o histórico de projetos executados são ativos intangíveis relevantes nesse processo de eventual consolidação setorial.

Indicadores explicados

**DY (Dividend Yield).** O DY de aproximadamente 21% ao ano coloca o TGAR11 entre os FIIs de maior rendimento bruto do IFIX. Para fundos híbridos, é essencial distinguir a parcela recorrente (juros de CRI e aluguéis) da parcela não recorrente (ganhos de capital em desinvestimentos). Um DY elevado pode sinalizar geração de caixa robusta ou, alternativamente, distribuições que consomem reservas patrimoniais — por isso a análise do FFO ajustado é complementar indispensável. Fórmula: DY = (Rendimentos distribuídos nos últimos 12 meses / Preço da cota) × 100 Cálculo: Rendimento acumulado 12 meses = R$ 10,87/cota; Preço da cota = R$ 51,77 (10/06/2026). DY = (10,87 / 51,77) × 100 = 20,99% ≈ 21,0% a.a. (dados de 10/06/2026)

**P/VP (Preço sobre Valor Patrimonial).** O P/VP de 0,47 indica que a cota do TGAR11 é negociada com desconto de cerca de 53% em relação ao valor patrimonial contábil. Descontos expressivos em FIIs híbridos podem refletir ceticismo quanto à qualidade dos ativos em desenvolvimento, menor liquidez no mercado secundário ou prêmio de risco exigido pela natureza heterogênea da carteira. A leitura do P/VP deve considerar também a metodologia de avaliação dos ativos: projetos em estágios iniciais de desenvolvimento costumam ser contabilizados pelo custo, enquanto ativos maduros são marcados a valor justo. Fórmula: P/VP = Preço de mercado da cota / VPA (Valor Patrimonial por Cota) Cálculo: Preço = R$ 51,77; VPA = R$ 109,71 (dados de 10/06/2026). P/VP = 51,77 / 109,71 = 0,472 ≈ 0,47 (dados de 10/06/2026)

**VPA (Valor Patrimonial por Cota).** O VPA representa o valor contábil de cada cota, calculado a partir do patrimônio líquido total do fundo. Para o TGAR11, com patrimônio líquido superior a R$ 2,58 bilhões, o VPA de R$ 109,71 é construído sobre a soma de imóveis avaliados a valor justo, CRIs marcados a mercado e participações em projetos de desenvolvimento. Variações no VPA ao longo do tempo refletem novas emissões, distribuições de rendimentos, ganhos ou perdas na reavaliação de ativos e amortizações de dívida. Fórmula: VPA = Patrimônio Líquido / Número de Cotas Emitidas Cálculo: Patrimônio Líquido = R$ 2.585.569.548,55; Cotas emitidas = 23.567.968,3637. VPA = 2.585.569.548,55 / 23.567.968,3637 = R$ 109,71/cota (dados de 10/06/2026)

**Vacância Física.** A vacância física mede o percentual de área disponível no portfólio imobiliário que permanece sem locatário ativo. Para o TGAR11, fundo de natureza híbrida, parte dos 29.221,83 m² de área total pode estar em projetos em desenvolvimento ou em fase de estabilização, o que afeta a leitura direta do indicador. Vacância persistente em ativos maduros de renda é sinal de atenção, enquanto imóveis em fase de obra naturalmente apresentam vacância temporária antes da entrega e locação. Fórmula: Vacância Física (%) = Área desocupada (m²) / Área total do portfólio (m²) × 100 Cálculo: O TGAR11 possui portfólio imobiliário próprio de 4 imóveis com 29.221,83 m² de área total (dados de 10/06/2026). A vacância física não estava disponível de forma individualizada nas informações públicas mais recentes do período — verificar relatório gerencial mensal do fundo para dado atualizado. Área total de referência: 29.221,83 m² (dados de 10/06/2026)

**Último Rendimento por Cota.** O último rendimento de R$ 0,72 por cota representa a distribuição mais recente declarada pelo TGAR11. O acompanhamento da série histórica mensal é fundamental: o rendimento médio dos últimos 12 meses foi de R$ 0,9058/cota, indicando que a distribuição mais recente situa-se abaixo da média histórica do período. Variações nos rendimentos de fundos híbridos são esperadas, pois ganhos de capital em desinvestimentos não são uniformemente distribuídos ao longo dos meses. Fórmula: Rendimento por cota = Resultado distribuível do período / Número de cotas Cálculo: Último rendimento declarado = R$ 0,72 por cota. Rendimento médio nos últimos 12 meses = R$ 0,9058/cota/mês. Acumulado 12 meses = R$ 10,87/cota (dados de 10/06/2026)

**Taxa de Administração.** A taxa de administração de 0,08% ao ano é uma das mais baixas no universo de FIIs listados na B3, posicionando o TGAR11 favoravelmente em termos de custo de gestão. Sobre um patrimônio líquido superior a R$ 2,58 bilhões, essa taxa representa um encargo anual estimado de aproximadamente R$ 2,07 milhões. Taxas reduzidas ampliam o retorno líquido ao cotista, mas devem ser avaliadas em conjunto com a estrutura completa de remuneração da gestora, que pode incluir taxas de performance ou de consultoria estruturadas separadamente. Fórmula: Taxa de administração (%) = Encargos anuais de gestão e administração / Patrimônio Líquido × 100 Cálculo: Taxa de administração = 0,08% a.a. sobre o patrimônio líquido. Aplicando sobre PL de R$ 2.585.569.548,55: encargo anual estimado = 0,0008 × 2.585.569.548,55 = R$ 2.068.455,64/ano ≈ R$ 172.371/mês (dados de 10/06/2026)

**Patrimônio Líquido e Carteira.** O patrimônio líquido do TGAR11 de R$ 2,58 bilhões coloca o fundo entre os maiores FIIs híbridos listados no Brasil. O total investido em ativos é de R$ 2,51 bilhões, com alavancagem de apenas 2,27% sobre o ativo total (passivo/ativo total) — índice conservador que indica baixo risco de liquidez de curto prazo. O valor de mercado do fundo (capitalização das cotas no mercado secundário) corresponde a R$ 1,22 bilhão, refletindo o substancial desconto patrimonial corrente. Fórmula: Patrimônio Líquido = Ativo Total - Passivo Total Cálculo: Ativo Total = R$ 2.645.590.728,16; Passivo Total = R$ 60.021.179,61. PL = 2.645.590.728,16 - 60.021.179,61 = R$ 2.585.569.548,55. Alavancagem (passivo/ativo total) = 60.021.179,61 / 2.645.590.728,16 = 2,27% (dados de 10/06/2026)

Perguntas Frequentes

Qual o preço atual de TGAR11? A cotação mais recente de TGAR11 é de R$ 50,76.

Qual o dividend yield do TGAR11? O dividend yield anualizado de TGAR11 é de 20,86%.

Qual o P/VP de TGAR11? O indicador P/VP (Preço sobre Valor Patrimonial) de TGAR11 é 0.47.

TGAR11 distribui rendimentos mensais? O último rendimento registrado de TGAR11 foi de R$ 0,72 por cota.

O que é o TGAR11 e qual o seu segmento? O TGAR11 (TG Ativo Real) é um fundo de investimento imobiliário (FII) do segmento híbrido, listado na B3. Constituído em 2017 e gerido pela TG Core Asset Management, o fundo combina três fontes de retorno: operações de crédito imobiliário estruturado (CRI), participações em incorporações residenciais e comerciais, e projetos de loteamento urbano e propriedades rurais. Essa estrutura híbrida confere ao fundo flexibilidade para navegar diferentes ciclos do mercado imobiliário, diferenciando-o de fundos monoativos de renda — como os focados exclusivamente em galpões logísticos ou lajes corporativas.

Quem é a gestora do TGAR11 e qual o seu papel? A TG Core Asset Management é a gestora do TGAR11, responsável por originação, análise, decisão de investimento e monitoramento dos projetos da carteira. Trata-se de uma gestora independente especializada em ativos reais e operações estruturadas no mercado imobiliário brasileiro, com presença regional consolidada especialmente no Centro-Oeste e Nordeste. O administrador fiduciário, entidade distinta da gestora, cuida dos aspectos legais, regulatórios e operacionais do fundo — como divulgação de informações à CVM e convocação de assembleias — mantendo a separação de funções exigida pela regulação.

Como o TGAR11 gera rendimentos para os cotistas? O TGAR11 gera rendimentos a partir de quatro fontes principais: (i) juros e atualização monetária de CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) indexados ao CDI ou IPCA; (ii) receitas de locação de imóveis físicos próprios do portfólio; (iii) ganhos de capital na comercializacao de participações em incorporações e loteamentos concluídos; e (iv) retornos de participações em SPEs (Sociedades de Propósito Específico) de desenvolvimento. A combinação dessas fontes resulta em distribuições mensais ao cotista, cujos valores podem variar ao longo do tempo conforme o cronograma de projetos e a realização de ganhos de capital.

Qual é a política de distribuição de rendimentos do TGAR11? Por determinação legal (Resolução CVM 175), o TGAR11 é obrigado a distribuir pelo menos 95% do resultado auferido com base no regime de caixa, apurado em base semestral. Na prática, o fundo realiza pagamentos mensais para maximizar a previsibilidade do fluxo de renda ao cotista. As datas-ex e datas de pagamento são informadas antecipadamente por meio de comunicados ao mercado. Variações nos valores mensais distribuídos são esperadas e refletem a natureza heterogênea da carteira — que combina receitas recorrentes de aluguéis e juros com ganhos de capital não lineares em desinvestimentos de projetos.

O que significa o P/VP do TGAR11 estar abaixo de 1? O P/VP (Preço sobre Valor Patrimonial) mede a relação entre o preço de mercado da cota e seu valor patrimonial contábil. Um P/VP abaixo de 1,0 indica que a cota é negociada com desconto em relação ao valor registrado nos livros do fundo. Para o TGAR11, com VPA de R$ 109,71 e cota negociada em patamar inferior (dado de 10/06/2026), o desconto patrimonial é expressivo. Esse desconto pode refletir menor liquidez das cotas no mercado secundário, ceticismo quanto ao valor de realização dos projetos em desenvolvimento ou prêmio de risco exigido pela natureza híbrida da carteira — e não necessariamente indica oportunidade imediata sem análise mais aprofundada.

Como funciona a tributação dos rendimentos do TGAR11? Os rendimentos mensais distribuídos pelo TGAR11 a pessoas físicas são isentos de Imposto de Renda, desde que o cotista detenha menos de 10% das cotas do fundo, o fundo tenha mais de 50 cotistas e as cotas sejam negociadas em bolsa — condições tipicamente atendidas pelo TGAR11. Já o ganho de capital obtido na comercializacao de cotas no mercado secundário está sujeito à alíquota de 20% de IR sobre o lucro auferido, retido na fonte. Investidores devem acompanhar eventuais alterações na legislação tributária aplicável aos FIIs, que podem modificar essas condições.

Qual o perfil de risco do TGAR11? O TGAR11 apresenta perfil de risco moderado a elevado, em função de três características principais: exposição a projetos de incorporação e loteamento (com risco de execução, prazo e mercado); participação em operações de crédito estruturado (com risco de inadimplência dos tomadores); e concentração geográfica em mercados regionais do Centro-Oeste e Nordeste. A alavancagem financeira é baixa (2,27% sobre o ativo total em 10/06/2026), o que mitiga o risco de liquidez. O fundo é mais adequado para investidores com horizonte de longo prazo e tolerância a variações nos rendimentos mensais.

Quais são os principais riscos do TGAR11? Os principais riscos incluem: inadimplência em operações de crédito estruturado (CRI) em cenários de deterioração macroeconômica; risco de execução em projetos de incorporação e loteamento (prazo de obra, aprovações regulatórias, demanda de mercado); concentração geográfica em regiões que podem ser mais afetadas por choques locais; dependência da capacidade de originação e do capital humano da TG Core Asset; e liquidez reduzida das cotas no mercado secundário, que pode amplificar a volatilidade de preço em momentos de stress. Mudanças na regulação dos FIIs ou na política tributária também representam risco relevante.

O TGAR11 faz parte do IFIX? Sim, o TGAR11 integra o IFIX (Índice de Fundos de Investimento Imobiliário), principal referencial de desempenho do mercado de FIIs brasileiro, calculado e divulgado pela B3. A inclusão no IFIX reflete a relevância do fundo em termos de liquidez e tamanho de patrimônio, além de ampliar sua visibilidade junto a investidores institucionais e gestores de portfólios diversificados. O desempenho do TGAR11 pode ser comparado ao IFIX como benchmark setorial para análise de retorno relativo.

Quais são as barreiras de entrada para concorrentes do TGAR11? As barreiras de entrada no segmento híbrido de FIIs — especialmente no nicho de crédito estruturado e desenvolvimento regional em que o TGAR11 opera — são elevadas. Incluem: necessidade de relacionamento consolidado com incorporadoras e loteadoras regionais; capacidade proprietária de originação e análise de operações estruturadas; expertise técnica no acompanhamento de obras e projetos em estágios diferentes de desenvolvimento; e escala de patrimônio para diluir custos operacionais. Novos entrantes sem presença regional estabelecida têm dificuldade em acessar o mesmo pipeline de operações exclusivas.

Como o cenário macroeconômico afeta o TGAR11? O TGAR11 é sensível a múltiplos vetores macroeconômicos. A Selic e o CDI influenciam o custo de oportunidade dos cotistas e o retorno dos CRIs indexados a essas taxas. O IPCA impacta a atualização de contratos de aluguel e de CRIs indexados à inflação, afetando o valor real das distribuições. Variações nos juros de longo prazo afetam o valor de mercado dos projetos de desenvolvimento e o custo de financiamento das incorporadoras parceiras. A demanda habitacional em cidades médias — fortemente influenciada por renda, emprego e acesso a crédito imobiliário via FGTS e SBPE — determina o sucesso comercial dos loteamentos e incorporações da carteira.

Como acompanhar as informações do TGAR11? As informações do TGAR11 são divulgadas regularmente pelo administrador fiduciário no sistema de divulgação de informações da CVM (EDGAR/RI) e no site de relações com investidores. Os documentos principais incluem relatórios mensais de gestão (com dados de portfólio, receitas e projetos), fatos relevantes (eventos materiais como novas emissões, aquisições e desinvestimentos), demonstrações financeiras semestrais e anuais auditadas, e comunicados de distribuição de rendimentos. A B3 também disponibiliza dados históricos de negociação, composição do IFIX e informações sobre o fundo em seu portal de fundos imobiliários.

O TGAR11 já realizou novas emissões de cotas? Sim, ao longo de sua trajetória desde 2017, o TGAR11 realizou múltiplas emissões públicas de cotas para captação de recursos destinados à ampliação do portfólio de projetos e operações de crédito. As emissões foram registradas na CVM e distribuídas por instituições financeiras habilitadas, com oferta de direito de preferência aos cotistas existentes nas condições previstas no regulamento. O histórico de emissões demonstra a capacidade da gestora de acessar o mercado de capitais em diferentes janelas de mercado para financiar o crescimento da carteira.

Qual a diferença entre vacância física e financeira no TGAR11? A vacância física mede a proporção da área total do portfólio imobiliário desocupada por falta de locatário ativo. A vacância financeira, por sua vez, considera o impacto da ocupação na receita: um imóvel pode estar fisicamente ocupado, mas com aluguel abaixo do mercado ou em período de carência, gerando vacância financeira parcial. Para o TGAR11, que combina imóveis físicos com participações em projetos de desenvolvimento — nos quais a vacância é naturalmente alta durante a fase de obras —, a distinção entre os dois tipos é relevante para avaliar corretamente a eficiência do portfólio de renda.

O que são SPEs e qual a importância delas para o TGAR11? SPEs (Sociedades de Propósito Específico) são entidades jurídicas criadas para viabilizar e isolar o risco de projetos individuais de incorporação ou loteamento. O TGAR11 participa de SPEs ao lado de incorporadoras e construtoras regionais, aportando capital ou crédito estruturado para o desenvolvimento dos empreendimentos. Essa estrutura isola o risco de cada projeto dos demais ativos do fundo e das partes envolvidas, limitando a exposição a eventuais problemas em um empreendimento específico. A gestão das SPEs é acompanhada ativamente pela TG Core Asset ao longo de todo o ciclo de desenvolvimento do projeto.

Atualização

Dados consultados em 19/07/2026 nas fontes públicas citadas. Cotações e indicadores estão sujeitos a defasagem conforme a periodicidade de cada fonte.

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