PATL11 — PÁTRIA LOGÍSTICA FII

Setor

Multicategoria

Desempenho recente

No período de 6m, PATL11 apresentou variação de -4,25% em 75 pregões. Dados de cotação da B3, sujeitos a defasagem.

Faixa de 52 semanas

Nas últimas 52 semanas, PATL11 oscilou entre R$ 54,55 a R$ 68,99. Média de R$ 62,80 no período. Dados B3, sujeitos a defasagem.

Dividend Yield

DY anual: 11,07%.

P/VP

P/VP: 0.94.

Dados do Fundo

Valor patrimonial por cota (VPA): R$ 68,10. Patrimônio líquido: R$ 339,9M. Valor de mercado: R$ 320,2M. Cotas emitidas: 4.991.535. Número de cotistas: 33.546. Taxa de administração: 0,20%. Idade do fundo: 6,0 anos. Administrador: VÓRTX DTVM LTDA. Tipo de gestão: Ativa. Público-alvo: INVESTIDORES EM GERAL. CNPJ: 35.754.164/0001-99. Dados públicos CVM/B3, sujeitos a defasagem.

Imóveis e Ocupação

Número de imóveis: 4. Área total: 151.331 m². Vacância física: 2,7%. Inadimplência: 0,0%. Total de ativos do fundo: 5. Vacância e ocupação a partir de informes trimestrais (CVM).

O que é um Fundo Imobiliário (FII)

Um Fundo de Investimento Imobiliário (FII) é um veículo que reúne recursos de vários investidores para aplicar no mercado imobiliário, seja em imóveis físicos, seja em títulos ligados a esse setor. O patrimônio é dividido em cotas negociadas em bolsa, o que permite ao investidor participar do mercado imobiliário sem comprar um imóvel inteiro. Os FIIs são regulados no Brasil e administrados por instituições financeiras, e seus resultados são distribuídos periodicamente aos cotistas conforme as regras do fundo.

Tipos de FII

Os FIIs costumam ser descritos em quatro grandes grupos. Os fundos de tijolo investem em imóveis físicos — lajes corporativas, galpões logísticos, shoppings, agências — e seu resultado vem principalmente dos aluguéis. Os fundos de papel aplicam em títulos de crédito imobiliário, como CRIs, e seu resultado deriva dos juros desses papéis. Os fundos híbridos combinam imóveis e títulos na mesma carteira. Os fundos de fundos (FoF) investem em cotas de outros FIIs, buscando diversificação por meio da composição. Cada tipo tem uma dinâmica própria de risco, sensibilidade a juros e comportamento ao longo dos ciclos econômicos.

Dividend Yield em FIIs

O Dividend Yield (DY) de um FII expressa a relação entre os rendimentos distribuídos e o preço da cota, geralmente apurada considerando os últimos doze meses ou anualizando a distribuição recente. Em termos simples, indica quanto o fundo distribuiu em proventos proporcionalmente ao valor pago pela cota. Um DY mais alto pode refletir distribuições robustas, mas também pode resultar de uma queda no preço da cota — por isso o indicador é lido em conjunto com outros, não isoladamente. Distribuições extraordinárias, como a venda de um imóvel, podem elevar o DY de um período de forma pontual e não recorrente. O DY é uma referência informativa sobre o passado e não garante distribuições futuras.

P/VP e valor patrimonial por cota

O valor patrimonial por cota corresponde ao patrimônio líquido do fundo dividido pelo número de cotas — uma estimativa contábil de quanto vale cada cota segundo os ativos do fundo. O indicador P/VP (preço sobre valor patrimonial) compara o preço de mercado da cota com esse valor patrimonial. Um P/VP próximo de 1 indica que o mercado precifica a cota perto de seu valor contábil; acima de 1, a cota é negociada com prêmio; abaixo de 1, com desconto. O P/VP não é, por si só, um sinal de oportunidade ou de risco — ele descreve uma relação, cuja interpretação depende do tipo de fundo, da qualidade dos ativos e do contexto de mercado.

Rendimentos mensais e regra de distribuição

Uma característica marcante dos FIIs é a distribuição periódica de resultados, comumente mensal. Pela regulação aplicável a esses fundos, é exigida a distribuição de uma parcela elevada do resultado de caixa aos cotistas, o que explica por que muitos investidores acompanham FIIs pela renda recorrente. O valor distribuído varia conforme o desempenho do fundo no período — aluguéis recebidos, juros de títulos, ocupação dos imóveis — e não é fixo nem garantido.

Liquidez, vacância e riscos típicos

Liquidez, num FII, refere-se à facilidade de comprar ou vender cotas em bolsa sem grande variação de preço; fundos com mais cotistas e maior volume negociado tendem a ter liquidez mais alta. Vacância mede a proporção de área (vacância física) ou de receita (vacância financeira) não ocupada ou não recebida nos imóveis do fundo — quanto maior a vacância, menor tende a ser o resultado distribuível. Entre os riscos típicos descritos no mercado estão a sensibilidade a juros (que afeta a atratividade relativa dos rendimentos), o risco de inadimplência de inquilinos ou de devedores dos títulos, o risco de vacância e o risco de mercado, que influencia o preço das cotas. A avaliação desses fatores é individual e depende dos objetivos de cada investidor.

Dividendos

O dividend yield acumulado nos últimos 12 meses de PATL11 é de 11,07%. O último rendimento registrado foi de R$ 0,57 por cota.

Comparação Setorial

Dados comparativos do segmento Multicategoria: P/VP de PATL11 em 0.94 ante mediana do setor de 0.82. Dividend yield de 11,07% ante mediana do setor de 11,54%.

O PATL11 (Patria Logistica FII) e um fundo imobiliario de tijolo especializado em galpoes logisticos de alto padrao, com portfolio composto por 4 imoveis e 151.331 m² de area bruta locavel. Constituido como condominio fechado e listado na B3, o fundo distribui rendimentos mensalmente a seus 33.643 cotistas, com base em receitas de contratos de locacao tipicos e atipicos com operadores logisticos, varejistas e industrias. A taxa de administracao de 0,15% ao ano e uma das mais competitivas do segmento. O portfolio e gerido de forma ativa, com foco em qualidade dos ativos, solidez dos locatarios e disciplina na selecao de novos imoveis. Como todo FII logistico, o PATL11 esta exposto a riscos como variacao de vacancia, ciclo de juros, vencimento de contratos e dinâmica de oferta e demanda por espaco logistico nas regioes onde atua.

Sobre PÁTRIA LOGÍSTICA FII

O PATL11, oficialmente denominado Patria Logistica Fundo de Investimento Imobiliario, e um fundo imobiliario de tijolo com mandato exclusivo no segmento de galpoes logisticos, com cotas negociadas na B3. Com aproximadamente 5,8 anos de existencia, o fundo foi estruturado para captar recursos no mercado de capitais brasileiro e alocar esse capital na aquisicao, administracao e locacao de imoveis logisticos de alto padrao, buscando geração de renda recorrente por meio de contratos de locacao e eventual ganho de capital na reciclagem de ativos.

O portfolio do PATL11 e composto por 4 imoveis com area total de 151.331 m² de area bruta locavel, posicionados em polos logisticos estrategicos do Brasil — especialmente em eixos proximos a grandes centros consumidores do Sudeste, onde a demanda por infraestrutura logistica moderna e estruturalmente robusta. Esses ativos sao classificados em padroes elevados (AAA e AA), o que se traduz em caracteristicas tecnicas como pe-direito elevado, pisos de alta resistencia com capacidade de carga industrial, vasta disponibilidade de docas e facilidade de acesso para operacoes de distribuicao. Tais atributos tornaram o portfólio competitivo na disputa por grandes locatarios — operadores logisticos, varejistas multicanal e industrias de bens de consumo.

O modelo de negócios do PATL11 gira em torno da locacao dos imoveis de seu portfolio por meio de contratos tipicos e atipicos. Os contratos tipicos sao regidos pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) e apresentam prazos mais curtos e mecanismos de revisao periodica de alugueis, o que permite capturar movimentos de alta no mercado imobiliario. Os contratos atipicos — geralmente associados a operacoes de sale & leaseback ou built-to-suit — possuem prazos mais longos, multas integrais em caso de rescisao antecipada e menor flexibilidade para o locatario, conferindo ao fundo previsibilidade mais elevada de fluxo de caixa. Essa combinacao de modalidades busca equilibrar captura de ciclo e estabilidade de renda.

Como fonte primaria de receita, o fundo recebe alugueis mensais dos locatarios. As receitas acessorias incluem multas contratuais, reembolsos de despesas condominiais e, eventualmente, ganhos de capital na comercializacao de ativos que completaram seu ciclo de valorizacao. A politica de reajuste dos contratos e atrelada a indices de inflacao como IPCA e IGP-M, transferindo variacoes de precos para a receita com defasagem contratual. O fundo e administrado por gestora especializada em ativos reais, com governanca estruturada conforme as normas da CVM 175 (sucessora da ICVM 472), que disciplina a constituicao, o funcionamento e a divulgacao de informacoes dos FIIs no Brasil.

O PATL11 integra o IFIX — Indice de Fundos de Investimento Imobiliario da B3, principal benchmark do segmento, que agrega os fundos de maior liquidez e relevancia no mercado. A inclusao no IFIX aumenta a visibilidade do fundo para investidores institucionais e plataformas que utilizam o indice como referencia de alocacao. A base de cotistas e ampla e pulverizada: o fundo conta com 33.643 cotistas, dos quais 33.560 sao pessoas fisicas — perfil que demonstra acessibilidade e liquidez no mercado secundario.

No posicionamento competitivo dentro do universo de FIIs logisticos brasileiros, o PATL11 ocupa um nicho de porte intermediario. Comparado a gigantes do segmento como HGLG11 (carteira superior a 2 milhoes de m²) e BRCO11 (Bresco Logistica, com ativos dispersos em regioes premium do Sudeste), o PATL11 apresenta portfolio mais concentrado e seletivo. Essa concentracao pode ser lida como risco de diversificacao — poucos imoveis significam maior sensibilidade ao desempenho individual de cada ativo — mas tambem como vantagem: a gestao ativa em um portfolio menor permite maior controle sobre contratos, relacao com locatarios e decisoes de retrofit. Fundos como BTLG11 (BTG Pactual Logistica), GALG11 (Guardian Logistica), GGRC11 (GGR Covepi Renda) e LVBI11 (VBI Logistico) sao concorrentes diretos na disputa por ativos e por investidores.

Historicamente, o fundo realizou emissoes de cotas para financiar a expansao do portfolio, operando de forma disciplinada na selecao de ativos e na manutencao de indicadores operacionais. A estrategia declarada enfatiza a qualidade dos imoveis, a solidez dos locatarios e o monitoramento continuo de contratos — pilares que sustentam a estabilidade dos rendimentos ao longo dos ciclos economicos. O fundo tambem acompanha tendencias setoriais como automacao de armazens, adocao de certificacoes ambientais e demandas por logistica de ultimo quilometro, buscando incorporar essas praticas em sua gestao patrimonial.

Contexto de negocio e setor

O segmento de galpoes logisticos no Brasil passou por uma transformacao estrutural profunda ao longo da ultima decada, impulsionado por tres forcas convergentes: o crescimento acelerado do comercio eletronico, a modernizacao das cadeias de suprimentos e a maior exigencia dos locatarios por infraestrutura de alto padrao. O e-commerce demanda proporcionalmente muito mais area de armazenagem por unidade de receita do que o varejo fisico — estimativas setoriais indicam cerca de tres vezes mais —, pois transfere para o galpao as funcoes de estoque, separacao de pedidos, embalagem e logistica reversa. Esse deslocamento estrutural gerou demanda crescente por ativos modernos, bem localizados e com especificacoes tecnicas capazes de suportar operacoes de alta complexidade.

A cadeia produtiva do setor logistico tem inicio na incorporacao e desenvolvimento de terrenos industriais e galpoes, passa pela aquisicao e gestao dos ativos por fundos imobiliarios como o PATL11 e culmina na locacao para operadores logisticos, varejistas, industrias e empresas de e-commerce. O consumidor final, nesse ecossistema, e indiretamente beneficiado pela eficiencia da infraestrutura, que viabiliza entregas mais rapidas, estoques melhor posicionados e reducao de custos de distribuicao. A busca por resiliencia das cadeias produtivas pos-pandemia tambem valorizou a constituicao de estoques estrategicos em localizacoes proximas aos centros de consumo, gerando demanda adicional por espaco logistico de qualidade.

O marco regulatorio que disciplina os fundos imobiliarios no Brasil e a Resolucao CVM 175/2022, que substituiu a historica Instrucao CVM 472 e consolidou as regras para constituicao, administracao, funcionamento e divulgacao de informacoes dos FIIs. O arcabouco legal garante requisitos minimos de transparencia, governanca e protecao ao investidor minoritario, incluindo obrigatoriedade de publicacao de relatorios gerenciais, informes trimestrais e comunicacao imediata de fatos relevantes. A exigencia de distribuicao minima de 95% do resultado semestral apurado em caixa e uma das caracteristicas centrais da regulacao, tornando os FIIs atrativos para investidores orientados a renda.

A dinamica de oferta e demanda no segmento logistico e fortemente regional. O eixo Sao Paulo — especialmente o raio de 30 a 60 quilometros da capital, em polos como Cajamar, Jundiai, Guarulhos e o corredor Anhanguera-Bandeirantes — concentra a demanda mais intensa e os alugueis de referencia do pais, com vacancia historicamente mais baixa que a media nacional. O Rio de Janeiro, Minas Gerais e mercados do Nordeste e Sul complementam o mapa com dinamicas proprias. Novos polos de incentivo fiscal, como o corredor de Extrema (MG), atraem industrias e distribuidores em busca de reducao de carga tributaria, ampliando a geografiia de alocacao dos fundos.

O ciclo de capital no setor e marcado por alto CAPEX inicial — aquisicao de terrenos e construcao de galpoes modernos exige investimentos da ordem de R$ 1.500 a R$ 3.000 por metro quadrado, dependendo da regiao e do padrao construtivo. O retorno do capital se da via receitas de locacao ao longo de contratos de medio a longo prazo, com payback que varia conforme taxa de ocupacao, reajustes contratuais e valorizacao dos imoveis. Barreiras de entrada incluem a necessidade de capital intensivo, expertise em gestao imobiliaria, acesso a oportunidades em mercados competitivos e capacidade de reter locatarios de qualidade.

O cenario macroeconomico exerce influencia direta sobre o segmento. A taxa Selic afeta o custo de oportunidade do investimento em FIIs — em ambientes de juros elevados, a exigencia de retorno dos investidores aumenta, pressionando as cotas no mercado secundario, embora a receita operacional dos imoveis seja mais resistente. A inflacao (IPCA, IGP-M) impacta os reajustes contratuais com defasagem e tambem os custos de construcao e manutencao. O PIB e a atividade industrial determinam a demanda dos locatarios por espaco logistico, enquanto o cambio influencia o custo de insumos importados em projetos de modernizacao.

Na perspectiva competitiva, o mercado de FIIs logisticos brasileiro conta com fundos de diferentes portes e estrategias: BRCO11 (Bresco Logistica), BTLG11 (BTG Pactual Logistica), HGLG11 (CSHG Logistica, gerido pelo Patria Investimentos), LVBI11 (VBI Logistico), GALG11 (Guardian Logistica), GGRC11 (GGR Covepi Renda) e XPLG11 (XP Log), entre outros. A diferenciacao entre eles ocorre pela qualidade e localizacao dos ativos, perfil de contratos (tipico vs. atipico), diversidade de locatarios, grau de alavancagem e eficiencia de gestao. Tendencias como automacao de armazens, certificacoes ambientais (LEED, AQUA) e modulos adaptados ao last-mile estao redefinindo o padrao minimo exigido por locatarios, o que pressiona gestores a manterem seus ativos atualizados e competitivos frente as demandas do mercado logistico moderno.

Como ler os indicadores deste ativo

Analisar um fundo imobiliario logistico como o PATL11 exige entender o que cada indicador mede — e, mais importante, o que ele nao revela sozinho. O ponto de partida mais acessivel para o investidor pessoa fisica e o Dividend Yield (DY), que relaciona os proventos distribuidos nos ultimos doze meses ao preco de negociacao da cota. O PATL11 acumulou R$ 7,1022 por cota em rendimentos nos doze meses encerrados em 11/05/2026, com rendimento medio mensal de R$ 0,5918 e ultimo pagamento de R$ 0,5709 por cota. Antes de qualquer interpretacao, e indispensavel questionar a origem do rendimento: distribuicoes sustentadas por alugueis contraturais recorrentes tem natureza distinta de pagamentos oriundos de ganhos de capital na comercializacao de imoveis ou de rendimentos de aplicacoes financeiras sobre caixa temporario. DYs elevados por eventos nao recorrentes tendem a nao se repetir nos periodos seguintes — armadilha classica para quem analisa apenas o numero sem verificar a fonte.

O indicador P/VP (Preco sobre Valor Patrimonial) compara o preco de mercado da cota ao valor patrimonial por cota (VPA). O VPA e calculado dividindo o patrimonio liquido pelo numero de cotas emitidas: para o PATL11, R$ 444.971.150,36 dividido por 4.991.535 cotas resulta em VPA de R$ 89,15. Com a cota negociada a R$ 64,15 em 11/05/2026, o P/VP era de 0,72, indicando desconto de 28% sobre o patrimonio contabil. Um P/VP abaixo de 1 indica que o mercado precifica o fundo abaixo do valor dos ativos registrados, o que pode refletir o ciclo de juros, percepcao de risco sobre o portfolio concentrado (4 imoveis) ou ceticismo sobre a atualidade dos laudos de avaliacao, que sao tipicamente revisados em ciclos anuais. Descontos amplamente persistentes devem ser investigados, pois podem indicar que os ativos valem menos do que o valor contabil registrado ou que o mercado esta exigindo premio de risco elevado.

A vacancia fisica e o termometro central da operacao imobiliaria: indica o percentual da area bruta locavel desocupada. Para o PATL11, a vacancia era de 2,71% sobre 151.331 m² em 11/05/2026, equivalente a aproximadamente 4.101 m² vagos, com inadimplencia de 0,0%. Uma vacancia abaixo de 5% e considerada saudavel no segmento logistico brasileiro. Complementar a vacancia fisica e a vacancia financeira, que captura carencias concedidas e descontos de aluguel em areas ocupadas — e possivel que um galpao esteja fisicamente ocupado mas nao gere receita plena. Em fundos com portfolio menor e mais concentrado, como o PATL11, a saida de um unico locatario pode alterar de forma expressiva a vacancia em um unico relatorio trimestral.

O perfil dos contratos de locacao merece atencao especial. Contratos atipicos — ligados a operacoes built-to-suit ou sale & leaseback — possuem prazos longos (frequentemente 10 a 15 anos) e multas elevadas por rescisao antecipada, conferindo previsibilidade ao fluxo de caixa similar a um credito corporativo de longo prazo. Contratos tipicos, regidos pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), permitem revisoes a cada tres anos e saidas mais flexiveis pelo locatario, capturando movimentos de alta do mercado, mas expondo o fundo em ciclos de baixa. O prazo medio remanescente dos contratos (WAULT — Weighted Average Unexpired Lease Term) resume essa estrutura: quanto maior o WAULT, mais distante o risco de renegociacao ou devolucao de areas. A indexacao dos contratos ao IPCA ou ao IGP-M transfere variacoes de preco ao aluguel com defasagem contratual de ate doze meses.

A taxa de administracao do PATL11 e de 0,15% ao ano sobre o patrimonio liquido — equivalente a aproximadamente R$ 667 mil anuais sobre o patrimonio de R$ 444,97 milhoes de 11/05/2026. Essa taxa e deduzida antes da apuracao do resultado distribuivel, impactando diretamente o rendimento por cota. Fundos do mesmo segmento com taxas entre 0,50% e 1,50% ao ano tem custo de gestao de 3 a 10 vezes superior, o que consome uma parcela relevante do retorno operacional ao longo dos anos. O investidor deve verificar a existencia de taxa de performance no regulamento e como ela e calculada, pois o mecanismo afeta o retorno efetivo em anos de resultado extraordinario. O magic number — quantidade de cotas cujos rendimentos mensais cobrem o preco de compra de uma nova cota — era de 113 para o PATL11 em 11/05/2026 (R$ 64,15 / R$ 0,5709 = aproximadamente 113 cotas). A leitura conjunta de origem do DY, sustentabilidade do VPA, estrutura de contratos, vacancia e custo de gestao e o que transforma numeros isolados em informacao acionavel para o acompanhamento do PATL11.

Pontos de atencao

O portfolio do PATL11 e composto por apenas 4 imoveis com 151.331 m² de area total, o que torna o fundo mais sensivel ao desempenho individual de cada ativo do que concorrentes com carteiras amplamente diversificadas. A saida ou inadimplencia de um unico locatario relevante pode alterar de forma expressiva a vacancia e os rendimentos distribuidos.

O acentuado desconto entre o valor de mercado das cotas e o patrimonio liquido contabil do fundo — equivalente a aproximadamente 28% em 11/05/2026 (P/VP de 0,72) — merece analise cautelosa. Esse desconto pode refletir o ciclo de juros, percepcao de risco ou ceticismo do mercado sobre os laudos de avaliacao dos imoveis, que sao tipicamente revisados em ciclos anuais.

A concentracao geografica dos 4 imoveis em regioes especificas expoe o fundo a riscos locais como mudancas em legislacao municipal de uso do solo, alteracoes na malha logistica regional e variacao na demanda por espaco em determinados polos. Fundos com portfolio mais distribuido geograficamente apresentam menor sensibilidade a esses fatores.

A estrutura de contratos do PATL11 — combinacao de modalidades tipicas e atipicas — determina a previsibilidade da receita. O vencimento concentrado de contratos em periodos proximos pode gerar volatilidade temporaria na taxa de ocupacao. O acompanhamento do WAULT (prazo medio remanescente dos contratos) nos relatorios gerenciais e essencial para antecipar esse risco.

A politica de reajuste contratual, geralmente indexada ao IPCA ou ao IGP-M, repassa variacoes de preco com defasagem de ate doze meses. Em cenarios de divergencia significativa entre os indices e o mercado imobiliario — por exemplo, IGPM negativo com alugueis de mercado em alta — o fundo pode ter receitas defasadas em relacao ao ciclo real de precos.

O nivel de alavancagem do PATL11 era de apenas 0,84% em 11/05/2026 — um dos mais conservadores do setor. Embora isso reduza o risco financeiro, tambem indica que o fundo nao utiliza alavancagem para potencializar aquisicoes, o que pode limitar o crescimento organico do portfolio em ciclos de credito favoravel.

A taxa de administracao de 0,15% ao ano e competitiva em relacao ao mercado. Contudo, o investidor deve verificar nos documentos do fundo a existencia de taxa de performance, taxa de custodia e outras despesas operacionais que nao estao consolidadas nesse percentual e que impactam o resultado distribuivel por cota.

O ambiente macroeconomico de taxas de juros elevadas afeta o custo de oportunidade do investimento em FIIs. Em periodos de Selic alta, titulos de renda fixa de baixo risco oferecem retornos que competem com os rendimentos distribuidos pelos FIIs, o que pode pressionar o preco das cotas no mercado secundario mesmo sem alteracao na geracao de caixa operacional do fundo.

A adocao de praticas ESG — certificacoes ambientais como LEED ou AQUA, eficiencia energetica e monitoramento de indicadores socioambientais — tornou-se exigencia crescente de locatarios corporativos. Ativos sem adequacao a esses padroes podem perder competitividade na renovacao de contratos ou na atracao de novos inquilinos de grande porte, o que impacta indiretamente a vacancia e os rendimentos.

O numero total de cotistas do PATL11 era de 33.643 em 11/05/2026, sendo 33.560 pessoas fisicas. A alta concentracao de pessoas fisicas, embora reflita liquidez e acessibilidade, pode gerar volatilidade maior nas cotas em periodos de stress de mercado, pois esse perfil tende a ter comportamento mais reativo a noticias macroeconomicas do que investidores institucionais.

Eventuais necessidades de retrofit, modernizacao ou adequacao dos galpoes as novas exigencias de automacao e logistica 4.0 demandam CAPEX adicional que pode ser parcialmente suportado por novas emissoes de cotas. Emissoes com preco abaixo do VPA — possibilidade concreta dado o desconto historico do PATL11 — geram diluicao patrimonial para cotistas que nao participam das ofertas.

A legislacao tributaria sobre rendimentos de FIIs sofreu alteracoes com a Lei 15.270/2025, que passou a prever incidencia de imposto de renda de 10% sobre rendimentos mensais acima de R$ 50 mil para pessoas fisicas. Cotistas com posicoes de grande porte devem considerar esse impacto em seus calculos de retorno liquido, que pode diferir do retorno bruto amplamente divulgado.

Governanca e estrutura societaria

O PATL11 e constituido na forma de condominio fechado, conforme previsto na Lei 8.668/1993, sem a presenca de um controlador majoritario identificado. As cotas sao de livre negociacao na B3, com elevado free float, o que significa que nenhum cotista individual detem parcela que lhe confira controle sobre as decisoes do fundo. Essa estrutura pulverizada e tipica dos FIIs de grande base de varejo e garante que as decisoes estrategicas sejam governadas por regulamento e por deliberacao em assembleia, e nao por interesse de um acionista controlador.

A administracao fiduciaria do fundo e exercida por instituicao autorizada pela CVM, responsavel pela guarda do patrimonio, registro das cotas, relacionamento com a bolsa e cumprimento das obrigacoes regulatorias, incluindo a publicacao de relatorios periodicos, fatos relevantes e informes trimestrais. Ja a gestao ativa do portfolio — decisoes de aquisicao e alienacao de imoveis, negociacao de contratos, monitoramento de locatarios e estrategia de alocacao — e de responsabilidade da gestora especializada contratada, que opera sob mandato estabelecido no regulamento do fundo e sob supervisao da administradora.

A Assembleia Geral de Cotistas (AGC) e o orgao soberano de deliberacao do PATL11. Por meio da AGC, os cotistas exercem direitos de voto em proporcao ao numero de cotas detidas. Materias relevantes que exigem deliberacao em assembleia incluem alteracoes no regulamento do fundo, substituicao do administrador ou gestor, aprovacao de emissoes de cotas, alienacao de parcela relevante do portfolio, e temas que possam impactar significativamente os direitos dos cotistas. O quorum para aprovacao varia conforme a materia: alteracoes no regulamento exigem quorum qualificado (geralmente maioria dos cotistas presentes em segunda convocacao), enquanto questoes ordinarias podem ser aprovadas por maioria simples.

A politica de distribuicao de rendimentos do PATL11 segue o minimo legal estabelecido pela Resolucao CVM 175/2022: 95% do resultado semestral apurado em regime de caixa. Na pratica, o fundo adota a distribuicao mensal de rendimentos, que proporciona previsibilidade de fluxo de caixa para os cotistas. O resultado em regime de caixa difere do resultado contabil, pois exclui variacoes de valorizacao de ativos e outros itens nao monetarios, sendo mais diretamente relacionado ao caixa efetivamente gerado pelos alugueis e outras receitas operacionais. O historico de distribuicoes e divulgado nos relatorios gerenciais mensais, permitindo o acompanhamento da consistencia dos pagamentos.

A taxa de administracao do PATL11 e de 0,15% ao ano, calculada sobre o patrimonio liquido do fundo e deduzida antes da apuracao do resultado distribuivel. Esse percentual posiciona o fundo entre os mais eficientes do segmento em termos de custo de gestao. Taxas de performance, quando existentes, sao estruturadas com base em metas de retorno definidas no regulamento. A remuneracao total da estrutura de gestao — incluindo taxa de gestao, custodia e outros encargos — e divulgada nos relatorios periodicos e no prospecto das ofertas publicas.

Mecanismos de protecao ao cotista minoritario incluem a obrigatoriedade de publicacao de fatos relevantes diante de informacoes que possam influenciar a decisao de investimento, o direito de participar e votar nas assembleias gerais, o acesso aos documentos do fundo (regulamento, relatorios e demonstracoes financeiras auditadas) e a possibilidade de questionar a administracao por meio dos canais de relacionamento com cotistas. Emissoes de cotas — operacoes que afetam a proporcao patrimonial dos cotistas existentes — requerem aprovacao em assembleia e sao estruturadas com prospecto registrado na CVM, conforme as normas vigentes.

Historicamente, o PATL11 realizou emissoes de cotas para financiar a expansao e a modernizacao do portfolio, operacoes comunicadas ao mercado via fatos relevantes. A comunicacao frequente com os cotistas, via relatorios gerenciais mensais e participacao em conferencias setoriais, e pratica que reforca a credibilidade e a governanca do fundo junto ao mercado.

Panorama competitivo

O mercado de FIIs logisticos no Brasil e composto por fundos de diferentes portes, estrategias e perfis de risco, o que torna a analise comparativa essencial para posicionar o PATL11 adequadamente no universo de alternativas disponiveis ao investidor.

No segmento de grandes fundos logisticos, o HGLG11 (gerido pelo Patria Investimentos, sob a marca historica CSHG Logistica) e o player com maior portfolio entre os FIIs logisticos da B3, com cerca de 37 imoveis e aproximadamente 2 milhoes de m² de area. Seu historico de mais de quinze anos, diversificacao geografica ampla e base de cotistas robusta conferem maior resiliencia estrutural, mas tambem significam menor agilidade para reciclagem de portfolio. O BTLG11 (BTG Pactual Logistica) se destaca pela gestora de grande porte, acesso privilegiado a operacoes estruturadas e portfolio diversificado, com ativos em polos logisticos premium do Sudeste e outros estados. O BRCO11 (Bresco Logistica) aposta em ativos urbanos de ultima geracao, com certificacoes ambientais e localizacoes proximas a grandes centros consumidores, posicionando-se como referencia em logistica urbana de alto padrao.

O LVBI11 (VBI Logistico) combina ativos performados e projetos de desenvolvimento, com mandato mais amplo que permite exposicao a operacoes de maior potencial de valorização, mas tambem de maior risco de execucao. O GGRC11 (GGR Covepi Renda) foca em contratos atipicos com empresas de grande porte, gerando previsibilidade elevada de fluxo de caixa a custo de menor flexibilidade para capturar ciclos de alta de aluguel. O GALG11 (Guardian Logistica) e um fundo de menor porte, mas com estrategia focada em qualidade de ativos e locatarios selecionados. Outros competidores relevantes incluem o XPLG11 (XP Log) e o ALZR11 (Alianza Trust Renda Imobiliaria), que operam com mandatos especificos e bases distintas de investidores.

O PATL11 diferencia-se por seu portfolio enxuto e seletivo: 4 imoveis totalizando 151.331 m² representam uma carteira de porte significativamente menor que a de rivais como HGLG11 e BTLG11, o que implica perfil de risco diferente. Por um lado, a concentracao em menos ativos amplia a sensibilidade a eventos especificos — saida de um locatario, retrofit necessario em um galpao, variacao de demanda em uma regiao especifica. Por outro, permite uma gestao mais proxima e eficiente de cada ativo, com relacionamento mais direto com os locatarios e capacidade de personalizar solucoes operacionais.

O posicionamento competitivo do PATL11 e tambem definido por sua taxa de administracao de 0,15% ao ano — muito abaixo da media do setor, que tipicamente varia entre 0,50% e 1,50% ao ano sobre o patrimonio. Esse diferencial de custo preserva uma parcela maior do resultado operacional para distribuicao aos cotistas, o que pode justificar uma analise favoravel em termos de eficiencia operacional quando comparado a pares de custo mais elevado.

A barreira de entrada para novos competidores no segmento de FIIs logisticos e relevante: exige capital intensivo, expertise em gestao imobiliaria e acesso a pipeline de oportunidades de aquisicao em mercados competitivos. A escassez de ativos logisticos de alto padrao em localizacoes prime — especialmente no eixo metropolitano de Sao Paulo — favorece os fundos ja estabelecidos, mas tambem cria pressao competitiva na disputa por cada novo ativo disponivel no mercado. Tendencias como automacao de armazens, logistica de ultimo quilometro e adocao de certificacoes ambientais estao elevando o padrao minimo exigido pelos locatarios de grande porte, o que pressiona todos os players a investirem continuamente na atualizacao de seus ativos para manter a competitividade no longo prazo.

Indicadores explicados

**Dividend Yield (DY).** O PATL11 acumulou R$ 7,1022 por cota em rendimentos distribuidos nos doze meses encerrados em 11/05/2026, resultando em dividend yield de 11,07% sobre o preco de fechamento da data. O rendimento medio mensal no periodo foi de R$ 0,5918 por cota, com fonte identificada como rendimento real — ou seja, originado dos alugueis efetivamente recebidos, sem sinalizacao de distribuicoes atipicas no periodo. O indicador mede o retorno historico de rendimentos em relacao ao preco corrente da cota; quem adquiriu cotas em patamares de preco distintos apresentara yield sobre custo diferente deste numero. Fórmula: DY (12 meses) = rendimentos acumulados por cota nos ultimos 12 meses / preco da cota x 100 Cálculo: DY = R$ 7,1022 / R$ 64,15 x 100 = 11,07% (dados de 11/05/2026)

**P/VP (Preco sobre Valor Patrimonial).** Com a cota negociada a R$ 64,15 e valor patrimonial por cota de R$ 89,15, o PATL11 apresentava P/VP de 0,72 em 11/05/2026 — o mercado precificava o fundo com desconto de aproximadamente 28% em relacao ao patrimonio contabil. A diferenca entre valor de mercado (R$ 320,2 milhoes) e patrimonio liquido (R$ 444,97 milhoes) pode refletir o ciclo de juros, percepcao de risco do portfolio concentrado ou ceticismo sobre os laudos de avaliacao dos imoveis — que sao tipicamente revistos em ciclos anuais. A interpretacao do desconto deve considerar a atualidade e a metodologia das avaliacoes que sustentam o VPA. Fórmula: P/VP = preco de mercado da cota / VPA (valor patrimonial por cota) Cálculo: P/VP = R$ 64,15 / R$ 89,15 = 0,72 (dados de 11/05/2026)

**VPA (Valor Patrimonial por Cota).** O patrimonio liquido do PATL11 era de R$ 444,97 milhoes em 11/05/2026, dividido por 4.991.535 cotas emitidas, resultando em VPA de R$ 89,15. O valor total dos ativos do fundo era de R$ 448,70 milhoes, com passivo de R$ 3,73 milhoes, gerando grau de alavancagem de apenas 0,84% — nivel muito baixo, indicando que o portfolio e essencialmente financiado por patrimonio proprio dos cotistas. O VPA e derivado da avaliacao dos 4 imoveis da carteira e dos demais ativos, sujeito a atualizacoes periodicas por laudos especializados. Fórmula: VPA = patrimonio liquido do fundo / numero total de cotas emitidas Cálculo: VPA = R$ 444.971.150,36 / 4.991.535 cotas = R$ 89,15 por cota (dados de 11/05/2026)

**Vacancia fisica.** A vacancia fisica do PATL11 estava em 2,71% na data de referencia, segundo o informe trimestral enviado a CVM, sobre uma area total de 151.331 m² distribuida em 4 imoveis. Isso equivale a aproximadamente 4.101 m² vagos sobre o total do portfolio. A inadimplencia reportada era de 0,0%, indicando que nenhum locatario apresentava atrasos nos pagamentos na data de referencia. Dado o porte reduzido do portfolio (4 imoveis), a saida de um unico locatario tem potencial de elevar este indicador de forma expressiva, o que requer acompanhamento continuo dos relatorios gerenciais. Fórmula: Vacancia fisica = area bruta locavel vaga / area bruta locavel total x 100 Cálculo: Vacancia fisica = 2,71% sobre area total de 151.331 m² (dados de 11/05/2026, fonte CVM inf_trimestral_fii_imovel)

**Ultimo rendimento por cota.** O ultimo rendimento declarado pelo PATL11 foi de R$ 0,5709 por cota, correspondente ao valor bruto distribuido no periodo mais recente antes de 11/05/2026. O yield mensal implicito desse provento sobre o preco de fechamento da data era de 0,89% ao mes. O rendimento medio dos ultimos doze meses foi de R$ 0,5918 por cota ao mes, indicando pequena queda recente em relacao a media do periodo. Persons fisicas cotistas de FIIs listados em bolsa estao sujeitas a incidencia de imposto de renda sobre os rendimentos conforme a legislacao vigente, incluindo as alteracoes introduzidas pela Lei 15.270/2025 para rendimentos acima de R$ 50 mil mensais. Fórmula: Rendimento por cota = valor bruto distribuido por cota no ultimo periodo de pagamento Cálculo: Ultimo rendimento = R$ 0,5709 por cota (dados de 11/05/2026); yield mensal implícito = R$ 0,5709 / R$ 64,15 = 0,89% ao mes

**Taxa de administracao.** A taxa de administracao do PATL11 e de 0,15% ao ano sobre o patrimonio liquido, uma das menores entre os FIIs logisticos brasileiros, o que preserva uma parcela maior do resultado operacional para distribuicao aos cotistas. Com patrimonio liquido de R$ 444,97 milhoes em 11/05/2026, o custo anual estimado de administracao era de aproximadamente R$ 667 mil. Taxas de custodiante nao estavam discriminadas separadamente na data de referencia. A taxa incide antes da apuracao do resultado distribuivel, impactando diretamente o rendimento por cota — diferenca de decimos percentuais em fundos grandes gera efeito cumulativo relevante ao longo dos anos. Fórmula: Custo anual de administracao (em R$) = taxa de administracao (%) x patrimonio liquido Cálculo: Custo anual = 0,15% x R$ 444.971.150,36 = R$ 667.456,73 ao ano, ou aproximadamente R$ 55.621 por mes (dados de 11/05/2026)

**Patrimonio liquido e carteira.** Em 11/05/2026, o PATL11 detinha ativos totais de R$ 448,70 milhoes e passivos de apenas R$ 3,73 milhoes, resultando em patrimonio liquido de R$ 444,97 milhoes. O total investido diretamente nos imoveis era de R$ 441,08 milhoes, representando 98,0% do patrimonio liquido — perfil tipico de fundo de tijolo com gestao conservadora de caixa. O acentuado desconto de mercado (valor de mercado de R$ 320,2 milhoes contra patrimonio de R$ 444,97 milhoes) equivalia a desconto de 28% sobre o patrimonio contabil na data de referencia. A base de 33.643 cotistas, sendo 33.560 pessoas fisicas, reflete a ampla distribuicao do fundo entre o publico de varejo. Fórmula: Patrimonio liquido = total de ativos - total de passivos; valor total investido em imoveis = total_investido Cálculo: Patrimonio liquido = R$ 448.697.429,79 (ativos) - R$ 3.726.279,43 (passivos) = R$ 444.971.150,36; total investido nos imoveis = R$ 441.078.555,11 (dados de 11/05/2026)

Perguntas Frequentes

Qual o preço atual de PATL11? A cotação mais recente de PATL11 é de R$ 64,15.

Qual o dividend yield do PATL11? O dividend yield anualizado de PATL11 é de 11,07%.

Qual o P/VP de PATL11? O indicador P/VP (Preço sobre Valor Patrimonial) de PATL11 é 0.94.

PATL11 distribui rendimentos mensais? O último rendimento registrado de PATL11 foi de R$ 0,57 por cota.

O que e o PATL11 e como funciona? O PATL11 (Patria Logistica FII) e um fundo de investimento imobiliario de tijolo com mandato no segmento de galpoes logisticos, com cotas negociadas na B3. O fundo capta recursos de investidores via mercado de capitais e investe em imoveis logisticos de alto padrao, obtendo receita principalmente de contratos de locacao com operadores logisticos, varejistas e industrias. Os rendimentos apurados sao distribuidos mensalmente aos cotistas, conforme politica definida no regulamento do fundo.

Quantos imoveis o PATL11 possui e onde estao localizados? O portfolio do PATL11 era composto por 4 imoveis com area total de 151.331 m² de area bruta locavel, conforme o informe trimestral enviado a CVM (dados de 11/05/2026). Os ativos estao posicionados em polos logisticos estrategicos do Brasil, com foco em regioes de grande demanda por infraestrutura de distribuicao. A concentracao em poucos imoveis e uma caracteristica estrutural do fundo, que privilegia qualidade e seletividade na aquisicao sobre a diversificacao numerica do portfolio.

Como funciona a distribuicao de rendimentos do PATL11? O PATL11 distribui rendimentos mensalmente aos cotistas, conforme pratica comum entre FIIs listados em bolsa. Por regulamentacao da CVM 175/2022, o fundo e obrigado a distribuir no minimo 95% do resultado apurado em regime de caixa a cada semestre. O valor do rendimento por cota pode variar de mes a mes conforme a receita operacional do periodo, reajustes contratuais e eventuais despesas extraordinarias. O historico de pagamentos e divulgado nos relatorios gerenciais mensais.

Qual a vacancia fisica do PATL11? A vacancia fisica do PATL11 era de 2,71% em 11/05/2026, segundo dados do informe trimestral enviado a CVM, sobre uma area bruta locavel total de 151.331 m². Isso equivalia a aproximadamente 4.101 m² vagos. A inadimplencia era de 0,0% na mesma data de referencia. Dado que o portfolio e composto por apenas 4 imoveis, a saida de um locatario de porte relevante tem potencial de alterar expressivamente esse indicador, o que reforça a importancia de acompanhar os relatorios gerenciais mensais.

Quem administra e gere o PATL11? O PATL11 tem estrutura de gestao com administracao fiduciaria (responsavel pela parte regulatoria, custodia e relacionamento com a CVM e a B3) e gestora especializada em ativos reais (responsavel pela selecao, aquisicao, gestao e alienacao dos imoveis). As decisoes estrategicas sao exercidas pelo gestor dentro dos limites do regulamento do fundo. A Assembleia Geral de Cotistas e o orgao soberano de deliberacao para temas relevantes, como alteracao de regulamento, substituicao de prestadores de servicos e emissoes de novas cotas.

O PATL11 e alavancado? Nao de forma expressiva. Em 11/05/2026, o nivel de alavancagem do PATL11 era de apenas 0,84% — o passivo total do fundo era de R$ 3,73 milhoes contra ativos de R$ 448,70 milhoes. Esse perfil altamente conservador indica que o portfolio e financiado quase integralmente por patrimonio dos cotistas, sem uso relevante de divida para alavancar aquisicoes. O baixo nivel de alavancagem reduz o risco financeiro, mas tambem limita a capacidade do fundo de ampliar o portfolio sem novas emissoes de cotas.

Como o PATL11 se compara a outros FIIs logisticos? O PATL11 e um fundo de porte intermediario no universo de FIIs logisticos brasileiros. Seus principais concorrentes incluem HGLG11, BTLG11, BRCO11, LVBI11 e GALG11. Comparado aos maiores, o PATL11 tem portfolio mais concentrado — 4 imoveis e 151.331 m² contra portafolios de dezenas de imoveis e milhoes de m² dos grandes pares. O diferencial do PATL11 inclui taxa de administracao de apenas 0,15% ao ano, uma das mais baixas do segmento, e foco em ativos de alto padrao com locatarios selecionados. O acompanhamento dos indicadores especificos de cada fundo e essencial para uma comparacao adequada.

O PATL11 faz parte de indices de mercado? Sim. O PATL11 integra o IFIX, principal indice de fundos imobiliarios da B3, que agrega os FIIs de maior liquidez e relevancia. A inclusao no IFIX aumenta a visibilidade do fundo para gestores que utilizam o indice como referencia de alocacao. O fundo pode compor outros indices setoriais ou tematicos conforme os criterios de elegibilidade revisados periodicamente pelos provedores de indices. O Ibovespa, por sua vez, abrange apenas acoes de empresas e nao inclui FIIs.

Quais contratos de locacao o PATL11 utiliza? O PATL11 opera com contratos tipicos e atipicos de locacao. Os contratos tipicos sao regidos pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) e preveem prazos mais curtos e revisoes periodicas de aluguel. Os atipicos — ligados a operacoes de built-to-suit ou sale & leaseback — tem prazos mais longos, multas elevadas por rescisao antecipada e conferem maior previsibilidade de receita. A composicao entre as duas modalidades, o prazo medio remanescente dos contratos (WAULT) e os indices de reajuste (IPCA ou IGP-M) sao informacoes divulgadas nos relatorios gerenciais mensais.

Qual e o VPA do PATL11 e o que ele significa? O VPA (valor patrimonial por cota) do PATL11 era de R$ 89,15 em 11/05/2026, calculado dividindo o patrimonio liquido de R$ 444,97 milhoes pelo numero de cotas emitidas (4.991.535). Ele representa o valor contabil de cada cota com base na avaliacao dos ativos do fundo. A cota negociada a R$ 64,15 na mesma data resultava em P/VP de 0,72, indicando desconto de 28% sobre o patrimonio. O VPA depende de laudos de avaliacao dos imoveis, tipicamente revisados em ciclos anuais, e pode divergir do valor de liquidacao dos ativos em determinado momento de mercado.

O PATL11 realiza emissoes de cotas? Ao longo de sua historia, o PATL11 realizou emissoes de cotas para financiar a aquisicao e a modernizacao de imoveis em seu portfolio. Emissoes sao operacoes estruturadas sob as normas da CVM, aprovadas em Assembleia Geral de Cotistas e registradas como oferta publica ou privada. Novas emissoes podem ser realizadas quando o fundo identifica oportunidades de aquisicao de novos ativos. Cotistas existentes devem avaliar o preco de emissao em relacao ao VPA e ao preco de mercado da cota para entender o impacto patrimonial da operacao.

O PATL11 adota praticas de sustentabilidade? A adocao de praticas ESG e criterios de sustentabilidade nos galpoes logisticos tornou-se exigencia crescente de locatarios corporativos e investidores institucionais. Certificacoes como LEED e AQUA atestam a eficiencia energetica, o uso racional de agua e o impacto ambiental das construcoes. O PATL11 acompanha essas tendencias em sua gestao patrimonial. Detalhes sobre certificacoes especificas dos imoveis e sobre indicadores socioambientais do fundo sao divulgados nos relatorios de gestao e nos informes periodicos enviados a CVM.

Como a taxa de juros afeta o PATL11? A taxa Selic afeta o PATL11 por dois canais distintos. No valor de mercado das cotas, a alta de juros eleva o custo de oportunidade e a taxa de desconto exigida pelos investidores, o que pode pressionar o preco das cotas mesmo sem alteracao na geracao de caixa operacional. Na receita do fundo, os contratos de locacao indexados ao IPCA ou IGP-M protegem parcialmente a receita de alugueis da inflacao, mas o repasse ocorre com defasagem contratual. O desconto historico do PATL11 em relacao ao VPA pode ser influenciado pelo ciclo de juros, o que exige avaliacao contextualizada do indicador P/VP.

Atualização

Dados consultados em 19/07/2026 nas fontes públicas citadas. Cotações e indicadores estão sujeitos a defasagem conforme a periodicidade de cada fonte.

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