INRD11 — INTER RESIDENCE FII

Setor

Residencial

Desempenho recente

No período de 6m, INRD11 apresentou variação de -1,24% em 123 pregões. Dados de cotação da B3, sujeitos a defasagem.

Faixa de 52 semanas

Nas últimas 52 semanas, INRD11 oscilou entre R$ 68,01 a R$ 81,00. Média de R$ 75,18 no período. Dados B3, sujeitos a defasagem.

Dividend Yield

DY anual: 10,57%.

P/VP

P/VP: 0.63.

Dados do Fundo

Valor patrimonial por cota (VPA): R$ 118,43. Patrimônio líquido: R$ 133,8M. Valor de mercado: R$ 84,8M. Cotas emitidas: 1.129.720. Número de cotistas: 5.856. Taxa de administração: 0,95%. Idade do fundo: 6,6 anos. Administrador: INTER DTVM LTDA.. Tipo de gestão: Ativa. Público-alvo: INVESTIDORES EM GERAL. CNPJ: 34.835.191/0001-23. Dados públicos CVM/B3, sujeitos a defasagem.

Imóveis e Ocupação

Número de imóveis: 5. Área total: 25.600 m². Vacância física: 1,7%. Inadimplência: 1,7%. Total de ativos do fundo: 18. Vacância e ocupação a partir de informes trimestrais (CVM).

O que é um Fundo Imobiliário (FII)

Um Fundo de Investimento Imobiliário (FII) é um veículo que reúne recursos de vários investidores para aplicar no mercado imobiliário, seja em imóveis físicos, seja em títulos ligados a esse setor. O patrimônio é dividido em cotas negociadas em bolsa, o que permite ao investidor participar do mercado imobiliário sem comprar um imóvel inteiro. Os FIIs são regulados no Brasil e administrados por instituições financeiras, e seus resultados são distribuídos periodicamente aos cotistas conforme as regras do fundo.

Tipos de FII

Os FIIs costumam ser descritos em quatro grandes grupos. Os fundos de tijolo investem em imóveis físicos — lajes corporativas, galpões logísticos, shoppings, agências — e seu resultado vem principalmente dos aluguéis. Os fundos de papel aplicam em títulos de crédito imobiliário, como CRIs, e seu resultado deriva dos juros desses papéis. Os fundos híbridos combinam imóveis e títulos na mesma carteira. Os fundos de fundos (FoF) investem em cotas de outros FIIs, buscando diversificação por meio da composição. Cada tipo tem uma dinâmica própria de risco, sensibilidade a juros e comportamento ao longo dos ciclos econômicos.

Dividend Yield em FIIs

O Dividend Yield (DY) de um FII expressa a relação entre os rendimentos distribuídos e o preço da cota, geralmente apurada considerando os últimos doze meses ou anualizando a distribuição recente. Em termos simples, indica quanto o fundo distribuiu em proventos proporcionalmente ao valor pago pela cota. Um DY mais alto pode refletir distribuições robustas, mas também pode resultar de uma queda no preço da cota — por isso o indicador é lido em conjunto com outros, não isoladamente. Distribuições extraordinárias, como a venda de um imóvel, podem elevar o DY de um período de forma pontual e não recorrente. O DY é uma referência informativa sobre o passado e não garante distribuições futuras.

P/VP e valor patrimonial por cota

O valor patrimonial por cota corresponde ao patrimônio líquido do fundo dividido pelo número de cotas — uma estimativa contábil de quanto vale cada cota segundo os ativos do fundo. O indicador P/VP (preço sobre valor patrimonial) compara o preço de mercado da cota com esse valor patrimonial. Um P/VP próximo de 1 indica que o mercado precifica a cota perto de seu valor contábil; acima de 1, a cota é negociada com prêmio; abaixo de 1, com desconto. O P/VP não é, por si só, um sinal de oportunidade ou de risco — ele descreve uma relação, cuja interpretação depende do tipo de fundo, da qualidade dos ativos e do contexto de mercado.

Rendimentos mensais e regra de distribuição

Uma característica marcante dos FIIs é a distribuição periódica de resultados, comumente mensal. Pela regulação aplicável a esses fundos, é exigida a distribuição de uma parcela elevada do resultado de caixa aos cotistas, o que explica por que muitos investidores acompanham FIIs pela renda recorrente. O valor distribuído varia conforme o desempenho do fundo no período — aluguéis recebidos, juros de títulos, ocupação dos imóveis — e não é fixo nem garantido.

Liquidez, vacância e riscos típicos

Liquidez, num FII, refere-se à facilidade de comprar ou vender cotas em bolsa sem grande variação de preço; fundos com mais cotistas e maior volume negociado tendem a ter liquidez mais alta. Vacância mede a proporção de área (vacância física) ou de receita (vacância financeira) não ocupada ou não recebida nos imóveis do fundo — quanto maior a vacância, menor tende a ser o resultado distribuível. Entre os riscos típicos descritos no mercado estão a sensibilidade a juros (que afeta a atratividade relativa dos rendimentos), o risco de inadimplência de inquilinos ou de devedores dos títulos, o risco de vacância e o risco de mercado, que influencia o preço das cotas. A avaliação desses fatores é individual e depende dos objetivos de cada investidor.

Dividendos

O dividend yield acumulado nos últimos 12 meses de INRD11 é de 10,57%. O último rendimento registrado foi de R$ 0,71 por cota.

Comparação Setorial

Dados comparativos do segmento Residencial: P/VP de INRD11 em 0.63 ante mediana do setor de 0.74. Dividend yield de 10,57% ante mediana do setor de 6,67%.

O INTER RESIDENCE FII (INRD11) é um fundo de investimento imobiliário do segmento residencial, com portfólio de 5 imóveis e área total de aproximadamente 25.600 m². Conta com mais de 5.900 cotistas, patrimônio líquido de R$ 133,7 milhões e alavancagem inferior a 1% dos ativos. Distribui rendimentos mensais e está sujeito à regulação da CVM 175 e da Lei n.º 8.668/1993, que obriga a distribuição mínima de 95% do resultado semestral em caixa. A vacância física abaixo de 2% reflete ocupação operacional controlada do portfólio.

Sobre INTER RESIDENCE FII

O INTER RESIDENCE FII (INRD11) é um fundo de investimento imobiliário da classe residencial, constituído sob a forma de condomínio fechado e regido pela Instrução CVM 175 e pela Lei n.º 8.668/1993. Com cerca de 6,5 anos de existência, o fundo tem como objetivo proporcionar aos cotistas rentabilidade proveniente da exploração de imóveis residenciais urbanos, integrando o segmento de Fundos de Investimento Imobiliário (FII) voltados ao mercado habitacional brasileiro.

O portfólio do INRD11 é composto por 5 imóveis residenciais com área total de aproximadamente 25.600 m², distribuídos em empreendimentos que atendem à demanda por moradia qualificada em localidades estratégicas. O modelo de negócio do fundo consiste na aquisição, desenvolvimento ou locação de unidades residenciais para geração de renda recorrente via contratos de aluguel, com posterior distribuição de proventos aos cotistas.

Com 1.129.766 cotas emitidas e um patrimônio líquido de aproximadamente R$ 133,7 milhões, o INRD11 conta com uma base de 5.945 cotistas. A gestão do fundo busca manter elevada taxa de ocupação, com vacância física registrada em 1,68% — patamar historicamente baixo para o segmento residencial, indicando boa absorção das unidades disponíveis pelo mercado.

O segmento de FIIs residenciais ganhou relevância no cenário brasileiro a partir da expansão do mercado de locação nas grandes cidades e do déficit habitacional estrutural do país. O INRD11 se posiciona nesse contexto como veículo de acesso a ativos imobiliários residenciais com gestão profissional, proporcionando ao investidor pessoa física exposição a um portfólio diversificado sem a necessidade de aquisição direta de imóveis.

A estrutura jurídica do fundo segue o padrão dos FIIs brasileiros: o patrimônio é de propriedade dos cotistas em regime de condomínio, com administração fiduciária responsável pela gestão legal e operacional. A CVM 175, que substituiu a Instrução CVM 472, trouxe atualizações relevantes sobre governança, transparência e prestação de contas dos fundos imobiliários, normas às quais o INRD11 está integralmente sujeito.

Entre os diferenciais do segmento residencial estão a menor correlação com ciclos econômicos de crédito corporativo, a demanda relativamente estável por moradia e a possibilidade de contratos de locação de médio prazo. No entanto, o segmento também apresenta particularidades, como a maior rotatividade de inquilinos em comparação com imóveis comerciais e industriais, o que exige gestão ativa das unidades para manutenção da taxa de ocupação.

O INRD11 distribui rendimentos mensalmente, conforme previsto em seu regulamento, seguindo a obrigatoriedade legal de distribuição de pelo menos 95% do resultado semestral auferido em regime de caixa. Essa característica torna os FIIs instrumentos relevantes para investidores que buscam geração de renda recorrente por meio de ativos reais.

No que diz respeito à tributação, os rendimentos distribuídos pelo INRD11 a cotistas pessoas físicas são isentos de Imposto de Renda na fonte e na declaração, desde que o fundo tenha pelo menos 50 cotistas e o cotista beneficiário detenha menos de 10% das cotas emitidas — condições estabelecidas pela Lei n.º 11.033/2004 e mantidas na legislação vigente. O ganho de capital obtido na alienação de cotas é tributado à alíquota de 20% sobre o lucro apurado, com recolhimento pelo próprio investidor via DARF.

A liquidez do INRD11 na B3 é classificada como baixa, o que é um aspecto relevante para investidores que precisam avaliar o prazo de conversão de suas posições em recursos financeiros. O volume médio de negociação diário reduzido implica que eventuais movimentações de maior porte podem impactar o preço de mercado das cotas.

Contexto de negocio e setor

O mercado de fundos imobiliários residenciais no Brasil opera em um ambiente marcado pela combinação de déficit habitacional estimado em mais de 8 milhões de unidades, expansão do mercado de locação e crescente profissionalização da gestão imobiliária. O INRD11 atua diretamente nesse contexto, explorando a demanda por moradia em regiões urbanas consolidadas.

O modelo de FII residencial difere dos fundos de lajes corporativas e galpões logísticos principalmente pelo perfil dos contratos de locação. Enquanto os FIIs comerciais trabalham com contratos de longo prazo (frequentemente 5 a 10 anos) com grandes empresas, o segmento residencial opera com contratos mais curtos (tipicamente 12 a 30 meses com pessoas físicas), o que traz tanto maior flexibilidade de reajuste quanto maior risco de vacância transicional.

O portfólio do INRD11, composto por 5 imóveis com cerca de 25.600 m² de área total, representa um conjunto patrimonial voltado à exploração do segmento de moradia. O valor total investido no portfólio é de aproximadamente R$ 130,0 milhões, com valor dos ativos avaliados em torno de R$ 134,9 milhões. A diferença entre o valor de mercado das cotas e o patrimônio avaliado resulta em um desconto relevante, característica que define o posicionamento do fundo no mercado secundário da B3.

A inadimplência do fundo, registrada em 1,67%, é um dado operacional importante, pois reflete a qualidade dos locatários e a eficiência dos processos de gestão de contratos. Valores abaixo de 2% são considerados controlados no segmento residencial, especialmente em contextos onde o mercado de trabalho apresenta oscilações.

O setor residencial brasileiro é fortemente influenciado pela taxa Selic e pelo crédito imobiliário. Em ambientes de juros elevados, o custo do financiamento habitacional sobe, o que tende a direcionar uma parcela maior da população para o mercado de locação — dinamizando a demanda pelos imóveis de FIIs como o INRD11. Por outro lado, taxas de juros elevadas também elevam a taxa de desconto usada na precificação de fundos, o que pode pressionar o preço de mercado das cotas.

A estrutura de custos do INRD11 contempla a taxa de administração de 0,95% ao ano sobre o patrimônio líquido, sem indicação de taxa de performance no contexto dos dados disponíveis. Essa estrutura de custos é relevante na análise de rendimentos distribuídos, pois impacta diretamente o resultado disponível para distribuição.

O segmento de FIIs residenciais no Brasil passou por transformação significativa na última década, com a profissionalização da gestão, a digitalização dos processos de locação e a entrada de novos gestores especializados. Programas governamentais voltados à habitação popular, como o Minha Casa Minha Vida, operam em segmento distinto do portfólio típico de FIIs, que foca em imóveis de padrão médio a alto nas capitais e regiões metropolitanas.

A regulação do setor por parte da CVM (Comissão de Valores Mobiliários) e do Banco Central do Brasil estabelece um arcabouço robusto de proteção ao investidor, com exigências de divulgação de informações, laudos de avaliação periódicos e assembleias gerais de cotistas para deliberação sobre matérias relevantes. O INRD11, como fundo registrado na CVM e com cotas listadas na B3, está sujeito a todas essas exigências de transparência.

No contexto do IFIX — índice que agrega os principais FIIs do mercado brasileiro —, fundos residenciais ocupam posição crescente, à medida que o setor busca ampliar sua base de investidores e profissionalizar a gestão de portfólios habitacionais. O INRD11, com seu porte atual e histórico de distribuições mensais, insere-se nesse movimento de amadurecimento do mercado de fundos imobiliários residenciais no Brasil.

A estrutura de alavancagem do fundo é baixa, com passivos totais de R$ 1,2 milhão representando menos de 1% do valor dos ativos (0,89%). Essa característica conservadora reduz o risco financeiro estrutural do portfólio, diminuindo a exposição a flutuações de taxas de juros sobre dívidas do próprio fundo.

Como ler os indicadores deste ativo

Os indicadores de um FII residencial como o INRD11 precisam ser lidos em conjunto, pois cada métrica revela uma dimensão diferente do fundo — rentabilidade corrente, valor patrimonial, eficiência operacional e saúde financeira. entender o significado e as limitações de cada indicador é fundamental para avaliar o fundo de forma adequada.

O Dividend Yield (DY) mede a relação entre os rendimentos distribuídos pelo fundo e o preço de negociação das cotas. No caso de FIIs, os rendimentos são obrigatoriamente pagos mensalmente (quando há resultado disponível), e o DY é geralmente calculado com base nos últimos 12 meses acumulados. Um DY elevado pode refletir tanto um fundo com geração de caixa robusta quanto uma queda expressiva no preço de mercado das cotas — por isso, o DY deve ser analisado em conjunto com outros indicadores.

O Preço sobre Valor Patrimonial (P/VP) compara o preço de mercado da cota com o valor patrimonial por cota (VPA). Um P/VP abaixo de 1,0 indica que o mercado negocia a cota com desconto em relação ao patrimônio avaliado do fundo, enquanto valores acima de 1,0 indicam ágio. O desconto pode refletir pessimismo do mercado, baixa liquidez, expectativas negativas de geração de renda ou simplesmente uma oportunidade de entrada. Fundos com desconto elevado merecem análise cuidadosa das causas.

O Valor Patrimonial por Ação (VPA) é calculado dividindo-se o patrimônio líquido total pelo número de cotas emitidas. Esse valor representa quanto cada cota corresponde em termos de ativos líquidos do fundo, considerando avaliações periódicas dos imóveis realizadas por avaliadores independentes credenciados pela CVM. O VPA é atualizado periodicamente e deve ser comparado ao preço de mercado para o cálculo do P/VP.

A vacância física é o percentual das unidades do portfólio que não estão locadas em relação ao total disponível para locação. É um indicador direto da eficiência operacional do fundo e impacta diretamente a receita de aluguéis. Vacâncias baixas indicam boa absorção das unidades pelo mercado; vacâncias altas comprometem a geração de caixa e, consequentemente, os rendimentos distribuídos.

O último rendimento distribuído por cota reflete o valor mais recente pago pelo fundo por cota aos cotistas. Esse valor varia mensalmente de acordo com as receitas de locação, inadimplência, despesas operacionais e eventuais ganhos de capital. Acompanhar a série histórica dos rendimentos é mais informativo do que analisar apenas o último valor, pois permite identificar tendências de estabilidade, crescimento ou retração dos proventos.

A taxa de administração é o percentual cobrado anualmente sobre o patrimônio líquido do fundo pela administradora fiduciária (e, quando aplicável, pela gestora). Esse custo impacta diretamente o resultado disponível para distribuição e deve ser comparado com fundos similares para avaliar a eficiência da estrutura de custos. Fundos com taxas mais elevadas precisam compensar esse custo com maior geração de receita operacional.

O patrimônio líquido total representa o valor líquido dos ativos do fundo após deduzidas todas as obrigações (passivos). É a base de cálculo do VPA e reflete o tamanho absoluto do fundo. Um patrimônio maior geralmente implica maior capacidade de diversificação, acesso a imóveis de maior porte e diluição de custos fixos operacionais.

A inadimplência reflete o percentual de receita de aluguel não recebida em razão de atrasos ou inadimplemento dos locatários. Assim como a vacância, é um indicador operacional crítico para FIIs residenciais, dado o perfil de pessoas físicas como inquilinos. Acompanhar a tendência da inadimplência é essencial para avaliar a sustentabilidade dos rendimentos distribuídos.

Pontos de atencao

O INRD11 negocia com desconto significativo de aproximadamente 38% sobre o valor patrimonial (P/VP de 0,62), o que pode indicar baixa liquidez no mercado secundário, expectativas de mercado sobre o portfólio ou características específicas da estrutura do fundo. Analisar as causas do desconto é etapa fundamental antes de qualquer avaliação.

A liquidez das cotas do INRD11 na B3 é classificada como baixa, com volume diário de negociação reduzido. Investidores que possam necessitar de resgates ou reduções de posição em curto prazo devem considerar o tempo necessário para desfazer posições sem impacto relevante sobre o preço de mercado.

O fundo possui 5 imóveis residenciais com área total de 25.599,99 m², concentração que pode amplificar o impacto de eventos localizados — como vacância em um único empreendimento ou deterioração de bairro específico — sobre a receita total do portfólio.

A inadimplência de 1,67% e a vacância física de 1,68% são métricas operacionais que devem ser acompanhadas nos relatórios mensais do fundo. Elevações consistentes nesses indicadores afetam diretamente o resultado disponível para distribuição e a sustentabilidade dos rendimentos.

O portfólio residencial do INRD11 é sensível ao ciclo econômico e ao mercado de trabalho, pois locatários pessoas físicas têm maior exposição a variações de renda do que grandes empresas locatárias de imóveis comerciais. Em períodos de desemprego elevado, inadimplência e vacância tendem a subir.

A taxa de administração de 0,95% ao ano representa um custo fixo sobre o patrimônio líquido que incide independentemente do resultado operacional do fundo. Esse percentual deve ser avaliado em relação à qualidade da gestão e aos resultados entregues ao longo do tempo.

Os rendimentos distribuídos pelo INRD11 a cotistas pessoas físicas seguem as regras de isenção de IR estabelecidas pela Lei n.º 11.033/2004, sujeitas ao cumprimento das condições de mínimo de 50 cotistas e participação individual abaixo de 10% das cotas. O não cumprimento dessas condições pode alterar o tratamento tributário.

A obrigatoriedade legal de distribuição de pelo menos 95% do resultado semestral em regime de caixa garante que o fundo distribua grande parte do que arrecada, mas também limita a capacidade de retenção de recursos para reinvestimento ou constituição de reservas para períodos de menor receita.

O fundo apresenta alavancagem muito baixa (0,89% do valor dos ativos), o que é positivo em termos de risco financeiro, mas implica que eventuais aquisições de novos imóveis ou expansão do portfólio dependem de novas emissões de cotas, que podem ser diluídas dependendo das condições de mercado.

Com 5.945 cotistas registrados, o INRD11 tem base relativamente concentrada. Movimentos relevantes por um número reduzido de cotistas podem impactar o volume de negociação e, eventualmente, o preço de mercado das cotas no mercado secundário.

A variação do preço das cotas no mercado secundário é influenciada pelo cenário macroeconômico brasileiro, especialmente pela trajetória da taxa Selic. Ambientes de juros elevados tendem a pressionar os preços de FIIs, pois elevam a atratividade relativa de títulos de renda fixa e aumentam a taxa de desconto aplicada aos fluxos futuros do fundo.

Cotistas que recebem rendimentos acima de R$ 50 mil por mês de todas as fontes de dividendos, incluindo FIIs e ações, devem acompanhar as regras tributárias decorrentes da Lei 15.270/2025, que instituiu retenção sobre dividendos para pessoas físicas a partir de 2026. Para rendimentos dentro dos limites e condições dos FIIs, as regras específicas da Lei 11.033/2004 continuam sendo a referência primária.

Governanca e estrutura societaria

O INTER RESIDENCE FII (INRD11) é um fundo de investimento imobiliário constituído como condomínio fechado, estrutura jurídica que implica que as cotas não são resgatáveis a qualquer momento pelo cotista — sua liquidez ocorre exclusivamente por meio da negociação das cotas no mercado secundário da B3.

A administração fiduciária do fundo é exercida por instituição financeira autorizada pela CVM, responsável pela gestão legal, custódia dos ativos, escrituração das cotas, prestação de contas e representação do fundo perante órgãos reguladores. O administrador fiduciário detém a propriedade fiduciária dos imóveis do portfólio em nome dos cotistas, sem que esses ativos se confundam com o patrimônio da própria instituição — garantia essencial da proteção ao investidor em caso de insolvência da administradora.

A gestão do portfólio imobiliário — envolvendo a seleção de ativos, negociação de contratos de locação, acompanhamento da vacância e tomada de decisões sobre compra, comercializacao ou desenvolvimento de imóveis — pode ser exercida pelo próprio administrador ou por gestor profissional separado, conforme definido no regulamento do fundo. A separação entre administração fiduciária e gestão de portfólio é uma estrutura comum nos FIIs brasileiros e busca especializar cada função.

A taxa de administração de 0,95% ao ano é a remuneração da estrutura de administração e gestão, cobrada sobre o patrimônio líquido do fundo. Esse percentual cobre os custos das equipes responsáveis pela operação do fundo, incluindo gestão dos imóveis, relacionamento com locatários, elaboração de relatórios regulatórios e conformidade com as normas da CVM 175.

As decisões relevantes sobre o fundo são deliberadas em Assembleia Geral de Cotistas (AGC), que pode ser ordinária (realizada anualmente para aprovação das demonstrações financeiras) ou extraordinária (convocada para deliberar sobre matérias específicas como emissões de cotas, alteração de regulamento, contratação ou substituição do administrador/gestor e liquidação do fundo). O quórum de instalação e deliberação varia conforme a matéria, seguindo as regras da CVM 175.

Cada cota confere ao cotista direito proporcional ao resultado distribuído, direito a voto nas assembleias (geralmente proporcional ao número de cotas detidas), direito à informação por meio de relatórios gerenciais e financeiros periódicos e preferência em novas emissões de cotas, quando prevista no regulamento. Os cotistas têm direito ao recebimento mínimo de 95% do resultado auferido em regime de caixa ao longo de cada semestre, conforme determina o artigo 10 da Lei n.º 8.668/1993 — valor que é distribuído mensalmente de forma proporcional às cotas detidas.

A distribuição de rendimentos segue o regime de caixa: apenas receitas efetivamente recebidas (e não apenas reconhecidas pela competência contábil) integram a base de distribuição. Essa regra é importante no contexto do segmento residencial, onde atrasos de aluguel (inadimplência temporária) podem reduzir o caixa disponível mesmo sem impacto permanente nos ativos do fundo.

O fundo está sujeito à regulação da CVM 175, que revogou e consolidou as instruções anteriores, incluindo a ICVM 472, estabelecendo requisitos modernizados de divulgação de informações ao mercado, periodicidade de relatórios, regras de governança e parâmetros para a realização de laudos de avaliação dos imóveis. A CVM 175 alinhou as exigências brasileiras com padrões internacionais de transparência.

O histórico de emissões de cotas do INRD11 reflete a trajetória de crescimento do fundo desde sua constituição, com o total atual de 1.129.766 cotas emitidas e patrimônio líquido de aproximadamente R$ 133,7 milhões. Novas emissões, quando realizadas, são submetidas a deliberação em AGC e registradas na CVM, com oferta prioritária aos cotistas existentes quando prevista no regulamento do fundo.

Panorama competitivo

O mercado de FIIs residenciais no Brasil é relativamente recente em comparação com os segmentos de lajes corporativas e galpões logísticos, mas vem crescendo de forma expressiva à medida que investidores institucionais e pessoas físicas diversificam suas carteiras imobiliárias para além dos ativos comerciais.

Entre os principais players do segmento de FIIs residenciais listados na B3, destacam-se fundos com estratégias distintas de exposição ao mercado habitacional. O RBRS11 (Rio Bravo Renda Residencial) é um dos fundos pioneiros no segmento, com portfólio de apartamentos residenciais nas principais cidades brasileiras e gestão ativa de contratos de locação. O HOSI11 (Housi Multipropriedade Residencial) adota modelo de gestão operacional intensiva, com foco em locação de curta e média duração por meio de plataformas digitais. O MCCI11 (Mauá Capital Crédito Imobiliário) e o MCCI11 exploram o segmento de crédito imobiliário, atuando por meio de CRIs lastreados em financiamentos residenciais, com perfil de risco diferente dos fundos de tijolo.

Fundos de tijolo residencial puro, como o INRD11, competem principalmente pela qualidade do portfólio — localização e padrão dos imóveis —, pela eficiência operacional medida pela vacância e inadimplência, e pela geração de rendimentos consistentes. Nesse contexto, o INRD11 diferencia-se pelo foco em imóveis residenciais com portfólio de 5 ativos e área de 25.600 m², numa estrutura de condomínio fechado.

O segmento de FIIs residenciais também concorre indiretamente com outras alternativas de investimento em renda fixa e variável. Os fundos de papel (CRIs) oferecem rendimentos indexados ao CDI ou ao IPCA com características de crédito; os FIIs de galpões logísticos (como HGLG11, BRCO11 e LVBI11) atraem investidores com contratos de locação longos com grandes empresas; e os FIIs de lajes corporativas (como BCFF11, KNRI11) competem pela preferência de investidores que buscam diversificação setorial.

No contexto macroeconômico, o segmento residencial é beneficiado pelo déficit habitacional estrutural brasileiro, estimado em mais de 8 milhões de unidades segundo dados da Fundação João Pinheiro. A incapacidade histórica do país de suprir a demanda por habitação via crédito acessível gera demanda persistente por locação, especialmente nas regiões metropolitanas onde os imóveis do portfólio de FIIs como o INRD11 tendem a se concentrar.

A concorrência entre gestores de FIIs residenciais também se manifesta na qualidade da gestão operacional e na comunicação com cotistas. Relatórios gerenciais detalhados, transparência sobre vacância, inadimplência e pipeline de aquisições, e governança ativa com respostas ágeis às assembleias gerais são diferenciais que gestores buscam para atrair e reter investidores no segmento.

O avanço de plataformas de aluguel de curta duração (como Airbnb e similares) representa tanto uma oportunidade quanto um risco para FIIs residenciais: por um lado, podem potencializar receitas em localidades turísticas; por outro, introduzem variabilidade maior no fluxo de caixa e exigem capacidade operacional diferenciada. Fundos que optam por esse modelo de exploração, como o HOSI11, têm estrutura de custos e perfil de risco distintos dos fundos com contratos de locação tradicionais.

No IFIX, o índice de referência dos FIIs brasileiros, os fundos residenciais representam segmento crescente, mas ainda minoritário em comparação com os segmentos de logística e papéis (CRIs e LCIs). A inclusão e a relevância de um FII no IFIX são influenciadas pela liquidez das cotas e pelo tamanho do patrimônio, fatores que o INRD11, com seu volume de negociação classificado como baixo, ainda precisa fortalecer para ampliar sua visibilidade junto ao público investidor mais amplo.

Indicadores explicados

**Dividend Yield (DY) — 12 meses.** O Dividend Yield de 12 meses do INRD11 mede a rentabilidade proporcionada pelos rendimentos distribuídos em relação ao preço de negociação das cotas. É o principal indicador de geração de renda corrente do fundo. Importante: o DY passado não garante rendimentos futuros — ele reflete o resultado operacional histórico e pode oscilar conforme a ocupação, reajustes de contratos e despesas do fundo. O DY deve ser comparado com outros FIIs do segmento residencial e com alternativas de renda fixa para contextualização. Fórmula: DY = (Soma dos rendimentos distribuídos nos últimos 12 meses / Preço da cota) × 100 Cálculo: Rendimento acumulado nos últimos 12 meses: R$ 7,83/cota. Preço da cota: R$ 73,94. DY = (7,83 / 73,94) × 100 = 10,59% ao ano (dados de 12/06/2026)

**P/VP — Preço sobre Valor Patrimonial.** O P/VP de 0,62 indica que as cotas do INRD11 são negociadas com desconto de aproximadamente 38% em relação ao valor patrimonial avaliado dos ativos do fundo. Esse desconto expressivo pode refletir a baixa liquidez das cotas no mercado secundário, incertezas sobre o portfólio residencial ou características específicas da gestão. Um P/VP abaixo de 1,0 não significa necessariamente uma oportunidade — é preciso investigar as razões do desconto antes de qualquer análise. Fórmula: P/VP = Preço de mercado da cota / Valor Patrimonial por Cota (VPA) Cálculo: Preço de mercado: R$ 73,94. VPA: R$ 118,34. P/VP = 73,94 / 118,34 = 0,625, arredondado para 0,62 (dados de 12/06/2026)

**VPA — Valor Patrimonial por Cota.** O VPA representa o valor contábil de cada cota, calculado com base no patrimônio líquido do fundo dividido pelo total de cotas emitidas. Para FIIs, o patrimônio líquido reflete as avaliações dos imóveis realizadas por peritos independentes, conforme exigência da CVM 175. O VPA é uma referência patrimonial e não necessariamente o preço pelo qual as cotas serão negociadas no mercado, que responde a fatores de liquidez, demanda e perspectivas de renda futura. Fórmula: VPA = Patrimônio Líquido Total / Número de Cotas Emitidas Cálculo: Patrimônio Líquido: R$ 133.693.046,56. Cotas emitidas: 1.129.766. VPA = 133.693.046,56 / 1.129.766 = R$ 118,34 por cota (dados de 12/06/2026)

**Vacância Física.** A vacância física de 1,68% do INRD11 indica que menos de 2% da área total do portfólio residencial estava desocupada no período de referência — patamar operacionalmente controlado para o segmento. No modelo residencial, a vacância tende a ser mais volátil do que em fundos de galpões ou lajes corporativas, pois os contratos são mais curtos. Uma vacância baixa e estável é indicativo de boa absorção das unidades pelo mercado local e de eficiência na gestão de contratos. Fórmula: Vacância Física = (Área não locada / Área total disponível para locação) × 100 Cálculo: Área total do portfólio: 25.599,99 m². Vacância física registrada: 1,68%. Área estimada desocupada: 25.599,99 × 0,0168 ≈ 430 m². Fonte: CVM inf_trimestral_fii_imovel (dados de 12/06/2026)

**Último Rendimento por Cota.** O último rendimento distribuído de R$ 0,71 por cota representa o provento mais recente pago pelo INRD11 aos seus cotistas. Para FIIs residenciais, o rendimento mensal varia conforme a receita de aluguéis recebida, a inadimplência do período, as despesas operacionais e eventuais ajustes contábeis. A comparação entre o último rendimento e a média dos 12 meses anteriores fornece uma visão da estabilidade ou variabilidade dos proventos ao longo do tempo. Fórmula: Rendimento/cota = Resultado distribuível do período / Número total de cotas Cálculo: Último rendimento distribuído: R$ 0,71 por cota. Rendimento médio dos últimos 12 meses: R$ 0,6525/cota/mês. Rendimento acumulado 12 meses: R$ 7,83/cota (dados de 12/06/2026)

**Taxa de Administração.** A taxa de administração de 0,95% ao ano é cobrada sobre o patrimônio líquido do INRD11 pela estrutura responsável pela administração fiduciária e gestão do fundo. Esse custo reduz diretamente o resultado disponível para distribuição aos cotistas. No contexto dos FIIs brasileiros, taxas abaixo de 1% ao ano são consideradas competitivas para fundos de gestão ativa. A taxa deve ser avaliada em conjunto com a qualidade da gestão, a performance do portfólio e a eficiência operacional demonstrada. Fórmula: Taxa de Administração = Percentual anual × Patrimônio Líquido do Fundo Cálculo: Taxa de administração: 0,95% ao ano. Patrimônio Líquido: R$ 133.693.046,56. Custo anual estimado: 133.693.046,56 × 0,0095 ≈ R$ 1.270.083,94/ano, ou aproximadamente R$ 105.840/mês (dados de 12/06/2026)

**Patrimônio Líquido e Composição dos Ativos.** O patrimônio líquido de R$ 133,7 milhões representa a base patrimonial do INRD11, composta por 5 imóveis residenciais avaliados em aproximadamente R$ 134,9 milhões, com passivos de apenas R$ 1,2 milhão — alavancagem de 0,89%, extremamente baixa. Esse nível conservador de endividamento reduz o risco financeiro do fundo, mas também limita a capacidade de crescimento via aquisição de novos ativos sem novas emissões de cotas. O total efetivamente investido no portfólio é de R$ 130,0 milhões. Fórmula: Patrimônio Líquido = Valor Total dos Ativos − Total do Passivo Cálculo: Valor total dos ativos: R$ 134.888.957,61. Total do passivo: R$ 1.195.911,05. Patrimônio Líquido = 134.888.957,61 − 1.195.911,05 = R$ 133.693.046,56. Total investido no portfólio de imóveis: R$ 130.037.204,07 (dados de 12/06/2026)

**Inadimplência.** A inadimplência de 1,67% do INRD11 indica o percentual da receita de aluguéis que não foi recebida no período de referência. Para FIIs residenciais, que operam com locatários pessoas físicas, um índice abaixo de 2% é considerado controlado. A inadimplência impacta diretamente o resultado disponível para distribuição, pois reduz a receita efetiva do fundo. O acompanhamento da evolução desse indicador nos relatórios gerenciais mensais é essencial para identificar deteriorações no perfil dos locatários. Fórmula: Inadimplência = (Aluguéis não recebidos / Total de aluguéis devidos) × 100 Cálculo: Inadimplência registrada: 1,67% (dados de 12/06/2026 — fonte: CVM inf_trimestral_fii_imovel). Com receita estimada de aluguel mensal proporcional ao portfólio de R$ 130 milhões investidos e cap rate implícito, o impacto da inadimplência representa uma fração controlada da receita bruta.

Perguntas Frequentes

Qual o preço atual de INRD11? A cotação mais recente de INRD11 é de R$ 75,10.

Qual o dividend yield do INRD11? O dividend yield anualizado de INRD11 é de 10,57%.

Qual o P/VP de INRD11? O indicador P/VP (Preço sobre Valor Patrimonial) de INRD11 é 0.63.

INRD11 distribui rendimentos mensais? O último rendimento registrado de INRD11 foi de R$ 0,71 por cota.

O que é o INRD11 e qual é seu objetivo? O INRD11 é o INTER RESIDENCE FII, um fundo de investimento imobiliário (FII) da classe residencial, listado na B3. Seu objetivo é gerar renda para os cotistas por meio da exploração de imóveis residenciais urbanos — principalmente via contratos de locação. O fundo tem 5 imóveis em portfólio, com área total de aproximadamente 25.600 m², e distribui rendimentos mensalmente aos seus 5.945 cotistas.

Como funciona a distribuição de rendimentos do INRD11? O INRD11 distribui rendimentos mensalmente, como é padrão para FIIs. Por lei (art. 10 da Lei n.º 8.668/1993), o fundo é obrigado a distribuir pelo menos 95% do resultado auferido em regime de caixa a cada semestre. Na prática, os rendimentos são pagos todo mês proporcionalmente às cotas detidas por cada investidor na data de corte definida pelo administrador.

Os rendimentos do INRD11 são isentos de Imposto de Renda? Os rendimentos distribuídos pelo INRD11 a cotistas pessoas físicas são isentos de Imposto de Renda na fonte, desde que o fundo tenha pelo menos 50 cotistas e o beneficiário detenha menos de 10% das cotas emitidas — condições previstas na Lei n.º 11.033/2004. O ganho de capital obtido na comercializacao de cotas é tributado à alíquota de 20% sobre o lucro, com recolhimento pelo próprio investidor via DARF.

O que significa o P/VP de 0,62 do INRD11? O P/VP (Preço sobre Valor Patrimonial) de 0,62 indica que as cotas são negociadas com desconto de aproximadamente 38% em relação ao valor contábil patrimonial do fundo (VPA de R$ 118,34). Isso pode refletir baixa liquidez no mercado secundário, expectativas dos investidores sobre a geração de renda futura ou características específicas do portfólio. Um P/VP abaixo de 1,0 por si só não é garantia de oportunidade — é necessário entender as causas do desconto.

Qual é a vacância do INRD11 e o que ela significa? A vacância física do INRD11 é de 1,68%, o que significa que aproximadamente 98,3% da área disponível está locada. No segmento residencial, esse patamar é considerado operacionalmente controlado. A vacância afeta diretamente a receita de aluguéis e os rendimentos distribuídos: quanto menor a vacância, maior a receita potencial e mais estável o fluxo de caixa do fundo.

Quem administra o INRD11 e qual é a taxa de administração? O INRD11 é administrado por instituição financeira autorizada pela CVM, que exerce a função de administração fiduciária do fundo — responsável pela gestão legal, custódia e conformidade regulatória. A taxa de administração é de 0,95% ao ano sobre o patrimônio líquido, o que representa um custo estimado de aproximadamente R$ 1,27 milhão por ano com o patrimônio atual.

O INRD11 tem dívidas ou alavancagem financeira? O INRD11 apresenta alavancagem extremamente baixa: os passivos totais são de R$ 1,2 milhão, representando apenas 0,89% do valor total dos ativos (R$ 134,9 milhões). Esse nível conservador de endividamento é positivo em termos de risco financeiro, mas implica que o crescimento do portfólio depende de novas emissões de cotas para captação de recursos adicionais.

Como funciona a tributação do ganho de capital na comercializacao de cotas do INRD11? O ganho de capital obtido na alienação de cotas do INRD11 — diferença positiva entre o valor de comercializacao e o custo de aquisição — é tributado à alíquota de 20% para pessoas físicas. O recolhimento é de responsabilidade do próprio investidor, por meio de DARF com código específico, até o último dia útil do mês seguinte à operação. Não há isenção de IR sobre ganho de capital em FIIs, independentemente do valor da comercializacao.

Qual é a liquidez das cotas do INRD11 na B3? A liquidez do INRD11 é classificada como baixa. O volume médio de negociação diário é reduzido, o que significa que pode haver dificuldade para comprar ou vender grandes quantidades de cotas sem impacto no preço. Investidores que precisam de liquidez rápida devem considerar essa característica como um fator de risco relevante ao alocar recursos no fundo.

Como é feita a avaliação dos imóveis do portfólio do INRD11? Os imóveis do portfólio do INRD11 são avaliados periodicamente por peritos avaliadores independentes credenciados pela CVM, conforme exigido pela regulação CVM 175. O resultado dessas avaliações impacta o patrimônio líquido do fundo e, consequentemente, o VPA das cotas. As avaliações devem ser divulgadas aos cotistas nos relatórios financeiros e de gestão do fundo.

Como o cenário de juros afeta o INRD11? A taxa Selic impacta o INRD11 de duas formas principais. Primeiro, juros mais altos aumentam a atratividade de alternativas de renda fixa, pressionando o preço de mercado das cotas dos FIIs. Segundo, juros elevados encarecem o crédito imobiliário para compra de imóveis, o que pode direcionar mais demanda para o mercado de locação — beneficiando o portfólio residencial do fundo. O efeito líquido depende das condições específicas do mercado e do portfólio.

O INRD11 pode emitir novas cotas? Sim, o INRD11 pode realizar novas emissões de cotas desde que aprovadas em Assembleia Geral de Cotistas e registradas na CVM. Novas emissões são utilizadas para captação de recursos destinados à aquisição de novos imóveis ou para o desenvolvimento do portfólio existente. O regulamento do fundo pode prever direito de preferência aos cotistas existentes em novas ofertas, protegendo-os da diluição da participação.

Quais são os principais riscos de investir no INRD11? Entre os principais riscos do INRD11 estão: (1) risco de vacância — unidades desocupadas reduzem a receita; (2) risco de inadimplência dos locatários; (3) risco de liquidez — cotas com baixo volume de negociação; (4) risco de mercado — variações do preço das cotas por fatores macroeconômicos; (5) concentração do portfólio em 5 imóveis; e (6) risco regulatório — mudanças na legislação tributária ou nas normas da CVM que afetem a estrutura do fundo.

Atualização

Dados consultados em 19/07/2026 nas fontes públicas citadas. Cotações e indicadores estão sujeitos a defasagem conforme a periodicidade de cada fonte.

Ativos do mesmo setor

Outros ativos do segmento Residencial, para comparação: