APTO11 — NAVI RESIDENCIAL FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

Setor

Residencial

Desempenho recente

No período de 6m, APTO11 apresentou variação de -4,16% em 123 pregões. Dados de cotação da B3, sujeitos a defasagem.

Faixa de 52 semanas

Nas últimas 52 semanas, APTO11 oscilou entre R$ 7,88 a R$ 9,24. Média de R$ 8,40 no período. Dados B3, sujeitos a defasagem.

Dividend Yield

DY anual: 12,74%.

P/VP

P/VP: 0.85.

Dados do Fundo

Valor patrimonial por cota (VPA): R$ 9,78. Patrimônio líquido: R$ 45,1M. Valor de mercado: R$ 38,2M. Cotas emitidas: 4.612.227. Número de cotistas: 7.626. Taxa de administração: 1,46%. Idade do fundo: 4,9 anos. Administrador: BRL TRUST DTVM S.A.. Tipo de gestão: Ativa. Público-alvo: INVESTIDORES EM GERAL. CNPJ: 42.432.327/0001-82. Dados públicos CVM/B3, sujeitos a defasagem.

Imóveis e Ocupação

Número de imóveis: 3. Área total: 1.024 m². Vacância física: 0,0%. Inadimplência: 0,0%. Total de ativos do fundo: 44. Vacância e ocupação a partir de informes trimestrais (CVM).

O que é um Fundo Imobiliário (FII)

Um Fundo de Investimento Imobiliário (FII) é um veículo que reúne recursos de vários investidores para aplicar no mercado imobiliário, seja em imóveis físicos, seja em títulos ligados a esse setor. O patrimônio é dividido em cotas negociadas em bolsa, o que permite ao investidor participar do mercado imobiliário sem comprar um imóvel inteiro. Os FIIs são regulados no Brasil e administrados por instituições financeiras, e seus resultados são distribuídos periodicamente aos cotistas conforme as regras do fundo.

Tipos de FII

Os FIIs costumam ser descritos em quatro grandes grupos. Os fundos de tijolo investem em imóveis físicos — lajes corporativas, galpões logísticos, shoppings, agências — e seu resultado vem principalmente dos aluguéis. Os fundos de papel aplicam em títulos de crédito imobiliário, como CRIs, e seu resultado deriva dos juros desses papéis. Os fundos híbridos combinam imóveis e títulos na mesma carteira. Os fundos de fundos (FoF) investem em cotas de outros FIIs, buscando diversificação por meio da composição. Cada tipo tem uma dinâmica própria de risco, sensibilidade a juros e comportamento ao longo dos ciclos econômicos.

Dividend Yield em FIIs

O Dividend Yield (DY) de um FII expressa a relação entre os rendimentos distribuídos e o preço da cota, geralmente apurada considerando os últimos doze meses ou anualizando a distribuição recente. Em termos simples, indica quanto o fundo distribuiu em proventos proporcionalmente ao valor pago pela cota. Um DY mais alto pode refletir distribuições robustas, mas também pode resultar de uma queda no preço da cota — por isso o indicador é lido em conjunto com outros, não isoladamente. Distribuições extraordinárias, como a venda de um imóvel, podem elevar o DY de um período de forma pontual e não recorrente. O DY é uma referência informativa sobre o passado e não garante distribuições futuras.

P/VP e valor patrimonial por cota

O valor patrimonial por cota corresponde ao patrimônio líquido do fundo dividido pelo número de cotas — uma estimativa contábil de quanto vale cada cota segundo os ativos do fundo. O indicador P/VP (preço sobre valor patrimonial) compara o preço de mercado da cota com esse valor patrimonial. Um P/VP próximo de 1 indica que o mercado precifica a cota perto de seu valor contábil; acima de 1, a cota é negociada com prêmio; abaixo de 1, com desconto. O P/VP não é, por si só, um sinal de oportunidade ou de risco — ele descreve uma relação, cuja interpretação depende do tipo de fundo, da qualidade dos ativos e do contexto de mercado.

Rendimentos mensais e regra de distribuição

Uma característica marcante dos FIIs é a distribuição periódica de resultados, comumente mensal. Pela regulação aplicável a esses fundos, é exigida a distribuição de uma parcela elevada do resultado de caixa aos cotistas, o que explica por que muitos investidores acompanham FIIs pela renda recorrente. O valor distribuído varia conforme o desempenho do fundo no período — aluguéis recebidos, juros de títulos, ocupação dos imóveis — e não é fixo nem garantido.

Liquidez, vacância e riscos típicos

Liquidez, num FII, refere-se à facilidade de comprar ou vender cotas em bolsa sem grande variação de preço; fundos com mais cotistas e maior volume negociado tendem a ter liquidez mais alta. Vacância mede a proporção de área (vacância física) ou de receita (vacância financeira) não ocupada ou não recebida nos imóveis do fundo — quanto maior a vacância, menor tende a ser o resultado distribuível. Entre os riscos típicos descritos no mercado estão a sensibilidade a juros (que afeta a atratividade relativa dos rendimentos), o risco de inadimplência de inquilinos ou de devedores dos títulos, o risco de vacância e o risco de mercado, que influencia o preço das cotas. A avaliação desses fatores é individual e depende dos objetivos de cada investidor.

Dividendos

O dividend yield acumulado nos últimos 12 meses de APTO11 é de 12,74%. O último rendimento registrado foi de R$ 0,09 por cota.

Comparação Setorial

Dados comparativos do segmento Residencial: P/VP de APTO11 em 0.85 ante mediana do setor de 0.74. Dividend yield de 12,74% ante mediana do setor de 6,67%.

APTO11 (NAVI Residencial FII) — fundo imobiliário do setor residencial, em funcionamento desde 2021. Na última atualização registrada: preço em torno de R$ 8,35, DY 12m de aproximadamente 12,65%, P/VP de cerca de 0,85, patrimônio líquido na ordem de R$ 45 milhões e liquidez baixa. Métricas voláteis variam a cada pregão. Conteúdo informativo para estudo individual.

O que é o APTO11

O APTO11 é o código de negociação (ticker) do NAVI Residencial Fundo de Investimento Imobiliário, um FII listado na bolsa brasileira. Um Fundo de Investimento Imobiliário é um veículo coletivo que reúne recursos de diversos cotistas para aplicar em ativos do mercado imobiliário, sejam imóveis físicos, projetos de desenvolvimento ou títulos ligados ao setor. Cada investidor participa do fundo por meio de cotas negociadas em bolsa, da mesma forma que ações, com a diferença de que o objeto do investimento é o patrimônio imobiliário administrado pela gestora. No caso do APTO11, o foco declarado é o segmento residencial, ou seja, ativos relacionados à moradia. O fundo entrou em funcionamento em agosto de 2021, o que lhe confere alguns anos de histórico operacional. Seu público-alvo é descrito como investidores em geral, e não se trata de um fundo exclusivo — característica que indica que as cotas podem ser adquiridas por qualquer investidor que tenha acesso ao mercado de bolsa. Compreender que o APTO11 é um FII residencial é o primeiro passo para interpretar seus indicadores: diferentemente de fundos de papel (que investem em recebíveis e títulos) ou de fundos de tijolo voltados a lajes corporativas, galpões logísticos ou shoppings, um fundo residencial tem sua dinâmica ligada à demanda por moradia, ao ciclo de construção e venda de unidades e ao comportamento do mercado habitacional. Cada uma dessas categorias responde de forma distinta a fatores como juros, renda das famílias e oferta de crédito imobiliário.

O setor residencial e o posicionamento do fundo

Fundos imobiliários residenciais ocupam uma posição específica dentro do universo de FIIs. Enquanto segmentos como logística, lajes corporativas, shoppings e recebíveis imobiliários costumam concentrar a maior parte do volume negociado no mercado brasileiro, o segmento residencial é historicamente menos representado, embora venha ganhando atenção ao longo dos anos. Esses fundos podem atuar de diferentes maneiras: incorporação e desenvolvimento de empreendimentos residenciais, aquisição de unidades prontas para locação, financiamento de obras ou participação em estruturas que combinam venda e renda recorrente. A receita de um fundo residencial pode, portanto, vir tanto de aluguéis quanto da venda de unidades ou de juros sobre operações de crédito ligadas à moradia. O setor residencial é sensível a variáveis macroeconômicas relevantes: o nível da taxa de juros influencia o custo do crédito imobiliário e a capacidade de compra das famílias; a renda e o emprego afetam a inadimplência e a demanda; e o ciclo de construção determina o ritmo de entrega e comercialização de unidades. Observa-se que, em períodos de juros elevados, o financiamento habitacional tende a ficar mais caro, o que pode pressionar a velocidade de vendas; já em ambientes de juros menores, é comum que a demanda por moradia financiada se aqueça. Para o APTO11, classificado no setor residencial, esses fatores compõem o pano de fundo no qual sua gestão opera. É importante notar que o desempenho de um fundo específico depende não apenas do setor, mas também da qualidade dos ativos, da localização dos empreendimentos, da estrutura de capital e das decisões da gestora ao longo do tempo. O setor descreve o terreno; o fundo individual é como ele é cultivado.

Patrimônio, cotas e estrutura do fundo

O tamanho e a estrutura de um FII ajudam a contextualizar sua posição no mercado. Na última atualização registrada, o APTO11 apresentava patrimônio líquido na ordem de R$ 45 milhões, distribuído entre cerca de 4,6 milhões de cotas. O patrimônio líquido representa o valor contábil dos ativos do fundo descontadas as obrigações, e funciona como uma medida do tamanho efetivo do veículo. Quando dividido pelo número de cotas, dá origem ao valor patrimonial por cota — referência usada em conjunto com o preço de mercado para calcular o indicador P/VP. O valor de mercado do fundo, obtido pela multiplicação do número de cotas pelo preço de negociação, situava-se em torno de R$ 38 milhões na última leitura registrada. A diferença entre patrimônio líquido e valor de mercado é justamente o que o P/VP captura: quando o valor de mercado é inferior ao patrimônio contábil, o fundo é negociado abaixo do valor patrimonial, e o P/VP fica abaixo de 1. Fundos de menor capitalização, como é o caso aqui, tendem a apresentar características próprias: menor número de cotistas, volume de negociação mais reduzido e, frequentemente, maior sensibilidade da cotação a ordens individuais. A data de funcionamento em agosto de 2021 indica que o fundo acumula alguns anos de operação, período no qual passou por diferentes condições de mercado. O fato de não ser um fundo exclusivo e ter como público-alvo investidores em geral significa que suas cotas circulam livremente em bolsa. Compreender essa estrutura — patrimônio, quantidade de cotas e valor de mercado — é fundamental para interpretar corretamente os indicadores derivados, que sempre devem ser lidos em conjunto, e não isoladamente.

Dividend yield e distribuição de rendimentos

Uma das características mais associadas aos FIIs é a distribuição periódica de rendimentos aos cotistas. Por regulação do mercado brasileiro, fundos imobiliários que cumprem determinados requisitos distribuem regularmente a maior parte do resultado de caixa apurado, o que se traduz em pagamentos frequentes — comumente mensais — aos detentores das cotas. O dividend yield (DY) é o indicador que relaciona esses rendimentos ao preço da cota: ele expressa, em forma percentual, quanto foi distribuído em um período em relação ao valor pago pela cota. Na última atualização registrada, o APTO11 apresentava um dividend yield acumulado em doze meses em torno de 12,65%, considerado dentro de uma faixa regular pela classificação do dado, com origem em rendimento real apurado. O último provento registrado foi da ordem de R$ 0,09 por cota, com data de referência em maio de 2026, e o fundo constava com distribuição recente. É essencial entender que o DY é um indicador retrospectivo: ele descreve o que foi distribuído em um período passado e não representa garantia de pagamentos futuros nos mesmos patamares. Os rendimentos de um fundo residencial dependem da geração de caixa, que pode oscilar conforme o ritmo de aluguéis, vendas de unidades e demais receitas do portfólio. Além disso, um DY elevado pode refletir tanto uma distribuição robusta quanto uma queda no preço da cota — por isso, o indicador precisa ser interpretado junto ao preço, ao histórico de distribuições e à sustentabilidade da geração de resultado. Dados de mercado mostram que rendimentos passados não se projetam automaticamente para o futuro, e cabe ao investidor avaliar a consistência das distribuições ao longo do tempo.

P/VP, preço e liquidez das cotas

A relação preço/valor patrimonial (P/VP) compara o preço de mercado da cota com o seu valor patrimonial contábil. Um P/VP de 1,0 indicaria que a cota é negociada exatamente pelo seu valor patrimonial; valores abaixo de 1,0 indicam negociação abaixo do patrimônio contábil, e acima de 1,0, negociação com prêmio. Na última atualização registrada, o APTO11 apresentava P/VP em torno de 0,85, ou seja, suas cotas eram negociadas abaixo do valor patrimonial naquele momento. Esse tipo de leitura, isoladamente, não determina se um ativo está caro ou barato: um desconto sobre o patrimônio pode refletir percepções do mercado sobre a qualidade dos ativos, a liquidez, o ciclo do setor ou expectativas quanto à geração futura de resultados. É comum que fundos com desafios específicos ou menor liquidez sejam negociados com desconto, da mesma forma que fundos com perspectivas favoráveis podem ser negociados com prêmio. O preço da cota, na leitura registrada, situava-se em torno de R$ 8,35, com pequena variação no dia. A liquidez do APTO11 era classificada como baixa, com volume médio negociado na faixa de poucos milhares de reais. Liquidez baixa significa que há menos negociações diárias, o que pode dificultar a compra ou venda de quantidades maiores sem afetar o preço, além de tornar a cotação mais volátil diante de ordens individuais. Observa-se que liquidez é uma característica importante a considerar, especialmente em fundos de menor capitalização. Métricas como preço, variação e volume são naturalmente voláteis e mudam a cada pregão; por isso devem ser entendidas como fotografias de um instante, e não como atributos permanentes do ativo.

Como funciona investir em um FII residencial

Investir em um fundo imobiliário como o APTO11 funciona, na prática, por meio da compra de cotas em bolsa de valores, utilizando uma corretora. Cada cota representa uma fração do patrimônio do fundo, e o investidor passa a ter direito à parcela proporcional dos rendimentos distribuídos. Diferentemente da compra direta de um imóvel, o investimento via FII dispensa a gestão individual de inquilinos, manutenção, escrituras e burocracia de aquisição — tarefas que ficam a cargo da gestora e da administradora do fundo. Essa estrutura também permite, ao menos em tese, maior fracionamento do capital: em vez de adquirir um imóvel inteiro, o investidor pode aplicar valores menores comprando cotas. No segmento residencial especificamente, o fundo pode atuar com empreendimentos voltados à moradia, combinando estratégias de desenvolvimento, locação ou venda. Os rendimentos distribuídos chegam normalmente em forma de proventos periódicos, creditados na conta da corretora. É importante compreender que o investimento em FIIs envolve riscos: o valor das cotas oscila no mercado secundário, os rendimentos podem variar conforme o desempenho dos ativos, e fatores como vacância, inadimplência, custos de obra e condições do mercado imobiliário afetam o resultado. A liquidez também é um aspecto prático relevante, pois fundos menos negociados podem apresentar dificuldade para executar ordens grandes a preços estáveis. O grounding deste fundo indica, ainda, um chamado magic number na casa das dezenas de cotas — referência informativa que alguns investidores usam para estimar quantas cotas seriam necessárias para que o rendimento mensal cobrisse o valor de uma nova cota, conceito puramente aritmético e que não constitui qualquer projeção de resultado. Cabe ao investidor avaliar todos esses elementos à luz de seus próprios objetivos.

Riscos e considerações sobre o segmento

Como qualquer ativo de renda variável, as cotas de um FII estão sujeitas a oscilações de preço e a riscos específicos. No caso de um fundo residencial como o APTO11, alguns riscos merecem atenção informativa. O risco de mercado se manifesta na variação diária da cotação, influenciada por fatores macroeconômicos, fluxo de investidores e percepção de risco. O risco de liquidez é particularmente relevante aqui, dado que o fundo é classificado com liquidez baixa: em momentos de estresse ou para volumes maiores, pode ser mais difícil negociar cotas a preços desejados. Há também o risco ligado ao próprio negócio imobiliário — vacância de unidades, inadimplência de locatários, atrasos em obras, custos de construção acima do previsto e oscilações na demanda por moradia. O ciclo de juros é um fator estrutural: taxas elevadas tendem a encarecer o crédito habitacional e podem reduzir o ritmo de vendas e a atratividade relativa dos rendimentos frente a alternativas de renda fixa. Por outro lado, ambientes de juros mais baixos historicamente favorecem o financiamento imobiliário e a demanda. O tamanho reduzido do patrimônio também é uma consideração: fundos menores podem ter maior concentração de ativos e menor diluição de riscos específicos. Por fim, indicadores como DY e P/VP, embora úteis, são fotografias e simplificações — não capturam integralmente a qualidade da gestão, a perspectiva dos ativos ou a sustentabilidade dos resultados. Dados de mercado mostram que a leitura conjunta de múltiplos fatores, ao longo do tempo, oferece um quadro mais completo do que qualquer indicador isolado. Este conjunto de considerações tem finalidade informativa, e cabe a cada investidor avaliar a adequação do ativo ao seu perfil, horizonte e tolerância a risco.

Indicadores explicados

**Dividend Yield (DY 12m).** Mede quanto o fundo distribuiu em rendimentos nos últimos doze meses em relação ao preço da cota. Na leitura registrada, situava-se em torno de 12,65%, classificado como regular. É um indicador retrospectivo: descreve o passado e não garante distribuições futuras. Fórmula: DY = (Rendimentos distribuídos em 12 meses ÷ Preço da cota) × 100 Cálculo: Com base nas distribuições acumuladas em doze meses e no preço da cota de aproximadamente R$ 8,35, o DY apurado pela fonte de rendimento real resultou em cerca de 12,65%.

**P/VP (Preço sobre Valor Patrimonial).** Compara o preço de mercado da cota com seu valor patrimonial contábil. Abaixo de 1,0 indica negociação abaixo do patrimônio; acima de 1,0, com prêmio. Não determina, isoladamente, se o ativo está caro ou barato. Fórmula: P/VP = Preço da cota ÷ Valor patrimonial por cota Cálculo: Com preço de cerca de R$ 8,35 e valor patrimonial por cota derivado de um patrimônio líquido de aproximadamente R$ 45 milhões dividido por cerca de 4,6 milhões de cotas, o P/VP resultou em torno de 0,85.

**Valor de mercado (market cap).** Representa o valor total atribuído ao fundo pelo mercado, obtido pela multiplicação do número de cotas pelo preço de negociação. Ajuda a contextualizar o tamanho do veículo, classificado aqui como de menor capitalização. Fórmula: Valor de mercado = Número de cotas × Preço da cota Cálculo: Multiplicando cerca de 4,6 milhões de cotas pelo preço de aproximadamente R$ 8,35, obtém-se um valor de mercado na ordem de R$ 38 milhões na última leitura registrada.

**Magic number.** Referência aritmética informativa que estima quantas cotas seriam necessárias para que o rendimento mensal distribuído equivalesse ao preço de uma nova cota. É um conceito de cálculo, não uma projeção de resultado nem indicação de qualquer estratégia. Fórmula: Magic number = Preço da cota ÷ Último rendimento por cota Cálculo: Dividindo o preço de aproximadamente R$ 8,35 pelo último provento registrado de cerca de R$ 0,09 por cota, chega-se a um magic number na casa das dezenas (em torno de 93 cotas).

Perguntas Frequentes

Qual o preço atual de APTO11? A cotação mais recente de APTO11 é de R$ 8,29.

Qual o dividend yield do APTO11? O dividend yield anualizado de APTO11 é de 12,74%.

Qual o P/VP de APTO11? O indicador P/VP (Preço sobre Valor Patrimonial) de APTO11 é 0.85.

APTO11 distribui rendimentos mensais? O último rendimento registrado de APTO11 foi de R$ 0,09 por cota.

O que é o APTO11? O APTO11 é o ticker do NAVI Residencial Fundo de Investimento Imobiliário, um FII brasileiro do setor residencial, em funcionamento desde agosto de 2021. Ele reúne recursos de cotistas para aplicar em ativos ligados à moradia e distribui periodicamente os rendimentos gerados.

Qual o dividend yield do APTO11? Na última atualização registrada, o APTO11 apresentava dividend yield acumulado em doze meses em torno de 12,65%, classificado como regular e baseado em rendimento real apurado. O DY é um indicador retrospectivo e não representa garantia de distribuições futuras nos mesmos patamares.

O que significa o P/VP de 0,85 do fundo? Um P/VP em torno de 0,85 indica que, na leitura registrada, as cotas eram negociadas abaixo do valor patrimonial contábil. Esse desconto pode refletir liquidez, ciclo do setor ou percepções do mercado, e isoladamente não determina se o ativo está caro ou barato. Cabe ao investidor avaliar o contexto completo.

O APTO11 tem boa liquidez? Na última atualização registrada, a liquidez do APTO11 era classificada como baixa, com volume médio negociado na casa de poucos milhares de reais por pregão. Liquidez baixa pode dificultar a negociação de quantidades maiores sem afetar o preço e tende a tornar a cotação mais volátil.

Qual o patrimônio do APTO11? O patrimônio líquido do fundo era da ordem de R$ 45 milhões na última leitura registrada, distribuído entre cerca de 4,6 milhões de cotas. O valor de mercado, calculado pelo preço da cota, situava-se em torno de R$ 38 milhões, o que se reflete no P/VP abaixo de 1.

Atualização

Dados consultados em 19/07/2026 nas fontes públicas citadas. Cotações e indicadores estão sujeitos a defasagem conforme a periodicidade de cada fonte.

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